五一廣場(chǎng)項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析(編輯修改稿)
2025-07-23 03:33 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 師對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行了初步的成本估算：以中惠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的香江名城國(guó)際為例，目前起多層的建筑成本僅為700多元，小高層的建筑成本為900多元（不包含地價(jià)）；由于本項(xiàng)目定位為高檔的小高層、高層社區(qū)，住宅配套設(shè)施豐富，在突出高品牌、高品質(zhì)的前提下，給出本項(xiàng)目的建筑成本（地面+地下）為1800—2200之間浮動(dòng)（不包含地價(jià)）。而目前張家口市的房地產(chǎn)銷(xiāo)售狀況非常良好，新項(xiàng)目往往達(dá)到一種供不應(yīng)求的地步，以香江名城國(guó)際為例，目前已售單位已超過(guò)9成，新規(guī)劃的樓盤(pán)規(guī)劃圖一出來(lái)每戶就有6到7位客戶前來(lái)詢問(wèn)，甚至主動(dòng)要求交納定金，剩余單位銷(xiāo)售價(jià)格為2700—3000左右；以張家口另一個(gè)樓盤(pán)容城為例，目前雖然其銷(xiāo)售價(jià)格已突破4000元，但依然受到消費(fèi)者的追捧；這兩個(gè)項(xiàng)目的無(wú)論在地理位置還是在定位上都與本項(xiàng)目有著不小的差距，從而可以相信本項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格也將超過(guò)他們，成為張家口的一號(hào)樓盤(pán)。以本項(xiàng)目住宅建筑面積約40萬(wàn)平方米（可銷(xiāo)售面積）、地下面積10萬(wàn)平方米（非銷(xiāo)售面積，包括體育場(chǎng)的地下面積）來(lái)規(guī)劃，銷(xiāo)售價(jià)格預(yù)計(jì)為4500元/平方米，除去成本，本項(xiàng)目將給公司帶來(lái)9個(gè)多億的收益（地價(jià)、拆遷成本、營(yíng)運(yùn)成本沒(méi)有計(jì)算在內(nèi)）。 物業(yè)管理本項(xiàng)目將聘請(qǐng)國(guó)內(nèi)一流的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)進(jìn)駐本項(xiàng)目，我們計(jì)劃與之形成一種合作的方式共同管理。即由對(duì)方提供高管人員和技術(shù)、制度支持，而我司組建普通工作人員和中高層管理干部，雙方在財(cái)務(wù)這一塊分別派出人員共同管理。使用這種模式一來(lái)可以填補(bǔ)我司在物業(yè)管理這一塊的空白，組建自己的隊(duì)伍通過(guò)對(duì)方先進(jìn)理念的培養(yǎng)和鍛煉后在今后開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)中發(fā)揮更重要、更獨(dú)立的作用；二來(lái)也可以使得小區(qū)業(yè)主能真正享受到專(zhuān)業(yè)、貼心的24小時(shí)管家式服務(wù)，提高樓盤(pán)整體形象和檔次，為銷(xiāo)售奠定好的基礎(chǔ)。 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)：（1）傳統(tǒng)核心區(qū)域，片區(qū)認(rèn)知度高 （2）區(qū)域商務(wù)、生活配套齊全 （3）地處交通便利路段 （4）良好的項(xiàng)目昭示性 （5）高品質(zhì)、高品牌的規(guī)劃、建設(shè)和物業(yè)管理劣勢(shì) （1）目前規(guī)劃中缺乏傳統(tǒng)的菜市場(chǎng)，有可能影響到居民日常的生活便利 （2）面臨交通主干道，臨街面樓層面臨一定的噪聲影響 （3）周邊缺乏中小學(xué)配置 項(xiàng)目機(jī)會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析機(jī)會(huì)：（1）鴻隆第一次走出廣東的大項(xiàng)目，公司品牌的樹(shù)立（2）張家口市政府對(duì)項(xiàng)目的大力支持 （3）張家口房地產(chǎn)市場(chǎng)良好的銷(xiāo)售情況 （4）中國(guó)經(jīng)濟(jì)正處于飛速發(fā)展階段風(fēng)險(xiǎn)：（1）對(duì)北方建筑的風(fēng)格和消費(fèi)者的喜好，存在不確定性 （2）項(xiàng)目體量巨大，工程周期較長(zhǎng)，資金壓力大 （3）未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)的不確定性第三部分、總結(jié)總體來(lái)講，本項(xiàng)目對(duì)于鴻隆來(lái)講是一個(gè)機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)并存的載體，如何駕御他去促進(jìn)鴻隆向高速車(chē)道的發(fā)展還需要我們更加細(xì)致的分析和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ?，但是通過(guò)我們初步研究分析，本項(xiàng)目的確具有很大的盈利因素，其對(duì)于鴻隆今后房地產(chǎn)發(fā)展的思路和意義更是大于其經(jīng)濟(jì)盈利價(jià)值。俗話說(shuō)，出門(mén)在外第一步很重要，這需要合理運(yùn)用頭腦、努力拼搏的工作，更需要要最開(kāi)始那一下的魄力。五一廣場(chǎng)改造方案一 五一廣場(chǎng)地塊+師專(zhuān)地塊附一：師專(zhuān)地塊概算附二：五一廣場(chǎng)地塊概算師專(zhuān)地塊概算 面積(㎡)成本單價(jià)(元/㎡)銷(xiāo)售單價(jià)(元/㎡)(元)合價(jià)收入為+ 支出為規(guī)劃用地面積58138 總建筑面積176949 地上建筑面積150230
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