資產評估重點整理(編輯修改稿)
2025-07-22 19:09 本頁面
【文章內容簡介】 資產評估行為、提高資產評估業(yè)務質量和維護資產評估服務公信力的重要保證（評估質量和公信力的保證）。2是相關當事方評價資產評估服務的重要依據（服務質量評價依據）。3是資產評估機構和人員防范執(zhí)業(yè)風險、保護自身合法權益、合理抗辯的重要手段之一（評估機構和人員維權手段）。市場法：通過比較被評估資產與最近售出類似資產的異同，并將類似資產市場價格進行調整，從而確定被評估資產價值的資產評估思路。市場法基本前提：1需要有充分發(fā)育活躍的資產市場2參照物及其與被評估資產可比較的技術參數指標等資料是可以收集到的。市場法操作程序：確定被評估資產、選擇參照物 、比較差異因素、調整差異指標、綜合分析、得出結果市場法的優(yōu)缺點：1）優(yōu)點：1能夠客觀反映資產目前的市場情況，其評估的參數、指標直接從市場獲得，評估值更能反映市場現實價格；2評估結果易于被各方面理解和接受。2）缺點：1需要有公開活躍的市場作為基礎，有時因缺少可對比數據難以應用；2不適用于專用機器設備和大部分的無形資產，以及受到地區(qū)、環(huán)境等嚴格限制的一些資產評估。直接法：能夠在市場上找到與被評估資產完全相同的參照物，或被評估資產的取得時間與評估基準日非常接近且市場價格基本穩(wěn)定的情況下，直接以參照物的市場交易價格或購置價格作為被評估資產的評估值的評估方法。直接法應當注意以下問題：1如果與被評估資產相同的參照物在評估基準日同時存在多種交易價格時，應當選用價格最低的一種。2如果參照物價格變動幅度過大，可在分析參照物價格合理性的基礎上，加以適當調整。 類比法：在公開市場上無法找到與被評估資產完全相同的參照物時，可以選擇若干個類似資產的交易案例作為參照物，通過分析比較評估對象與各個參照物成交案例的因素差異，并對參照物的價格進行差異調整，來確定被評估資產價值的方法。參照物的主要差異因素有：時間、區(qū)域、功能、交易情況、個別因素收益法：通過估測被評估資產未來預期收益并折算成現值，借以確定被評估資產價值的一種評估思路。預期收益額：由被評估資產在使用過程中產生的超出其自身價值的溢余額綜合調整法：預期年收益額=當前正常年收益額+預期有利因素增加的收益額－預期不利因素減少的收益額折現率：從本質上講，是一種期望投資報酬率，是投資者在投資風險一定的情況下，對投資所期望的回報率。折現率和本金化率：折現率：未來有限期收益折算成現值的比例；本金化率：未來無限期收益折算成現值的比例。收益期：是資產具有獲利能力持續(xù)的時間。成本法：以被評估資產的重置價值，扣除從資產的形成并開始投入使用至評估基準日這段時間內的損耗得到資產的評估價值。它是從成本取得和成本構成的角度對被評估資產的價值進行的分析和判斷。 復原重置成本和更新重置成本：復原重置成本是指運用與原來相同的材料、建筑或制造標準、設計、格式及技術等，以現時價格水平重新購建與評估對象相同的全新資產所發(fā)生的費用。更新重置成本是指采用新型材料、現代建筑或制造標準、新型設計、規(guī)格和技術等，以現行價格水平購建與評估對象具有同等功能的全新資產所需要的費用。重置核算法：是利用成本核算的基本原理，將重新取得資產所需的費用項目逐項進行計算并累加來估算重置成本的一種方法。物價指數法（價格指數法）：是以參照物價格為基礎，考慮參照物的成交時間與評估對象的評估基準日之間的時間間隔對資產價值的影響，利用價格指數調整估算評估對象價值的方法。功能價值法：是選擇與被評估資產具有相同或相似功能的資產作參照物，根據資產功能與成本之間的內在關系，由參照物成本推算被估資產重置成本的方法。執(zhí)行資產評估程序的基本要求：，建立、健全資產評估程序制度。（評估機構和人員健全建立自己的評估程序）?！ ?，應當根據具體資產評估項目的情況和資產評估制度，確定并履行適當的資產評估程序，不得隨意簡化或刪減資產評估程序。（評估機構和人員認真履行適當評估程序）。 ，指導和監(jiān)督資產評估項目經辦人員及助理人員實施資產評估程序。（評估機
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