資產(chǎn)評估重點(diǎn)整理(編輯修改稿)
2025-07-22 19:09 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 資產(chǎn)評估行為、提高資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)質(zhì)量和維護(hù)資產(chǎn)評估服務(wù)公信力的重要保證（評估質(zhì)量和公信力的保證）。2是相關(guān)當(dāng)事方評價(jià)資產(chǎn)評估服務(wù)的重要依據(jù)（服務(wù)質(zhì)量評價(jià)依據(jù)）。3是資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和人員防范執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、保護(hù)自身合法權(quán)益、合理抗辯的重要手段之一（評估機(jī)構(gòu)和人員維權(quán)手段）。市場法：通過比較被評估資產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同，并將類似資產(chǎn)市場價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，從而確定被評估資產(chǎn)價(jià)值的資產(chǎn)評估思路。市場法基本前提：1需要有充分發(fā)育活躍的資產(chǎn)市場2參照物及其與被評估資產(chǎn)可比較的技術(shù)參數(shù)指標(biāo)等資料是可以收集到的。市場法操作程序：確定被評估資產(chǎn)、選擇參照物 、比較差異因素、調(diào)整差異指標(biāo)、綜合分析、得出結(jié)果市場法的優(yōu)缺點(diǎn)：1）優(yōu)點(diǎn)：1能夠客觀反映資產(chǎn)目前的市場情況，其評估的參數(shù)、指標(biāo)直接從市場獲得，評估值更能反映市場現(xiàn)實(shí)價(jià)格；2評估結(jié)果易于被各方面理解和接受。2）缺點(diǎn)：1需要有公開活躍的市場作為基礎(chǔ)，有時因缺少可對比數(shù)據(jù)難以應(yīng)用；2不適用于專用機(jī)器設(shè)備和大部分的無形資產(chǎn)，以及受到地區(qū)、環(huán)境等嚴(yán)格限制的一些資產(chǎn)評估。直接法：能夠在市場上找到與被評估資產(chǎn)完全相同的參照物，或被評估資產(chǎn)的取得時間與評估基準(zhǔn)日非常接近且市場價(jià)格基本穩(wěn)定的情況下，直接以參照物的市場交易價(jià)格或購置價(jià)格作為被評估資產(chǎn)的評估值的評估方法。直接法應(yīng)當(dāng)注意以下問題：1如果與被評估資產(chǎn)相同的參照物在評估基準(zhǔn)日同時存在多種交易價(jià)格時，應(yīng)當(dāng)選用價(jià)格最低的一種。2如果參照物價(jià)格變動幅度過大，可在分析參照物價(jià)格合理性的基礎(chǔ)上，加以適當(dāng)調(diào)整。 類比法：在公開市場上無法找到與被評估資產(chǎn)完全相同的參照物時，可以選擇若干個類似資產(chǎn)的交易案例作為參照物，通過分析比較評估對象與各個參照物成交案例的因素差異，并對參照物的價(jià)格進(jìn)行差異調(diào)整，來確定被評估資產(chǎn)價(jià)值的方法。參照物的主要差異因素有：時間、區(qū)域、功能、交易情況、個別因素收益法：通過估測被評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被評估資產(chǎn)價(jià)值的一種評估思路。預(yù)期收益額：由被評估資產(chǎn)在使用過程中產(chǎn)生的超出其自身價(jià)值的溢余額綜合調(diào)整法：預(yù)期年收益額=當(dāng)前正常年收益額+預(yù)期有利因素增加的收益額－預(yù)期不利因素減少的收益額折現(xiàn)率：從本質(zhì)上講，是一種期望投資報(bào)酬率，是投資者在投資風(fēng)險(xiǎn)一定的情況下，對投資所期望的回報(bào)率。折現(xiàn)率和本金化率：折現(xiàn)率：未來有限期收益折算成現(xiàn)值的比例；本金化率：未來無限期收益折算成現(xiàn)值的比例。收益期：是資產(chǎn)具有獲利能力持續(xù)的時間。成本法：以被評估資產(chǎn)的重置價(jià)值，扣除從資產(chǎn)的形成并開始投入使用至評估基準(zhǔn)日這段時間內(nèi)的損耗得到資產(chǎn)的評估價(jià)值。它是從成本取得和成本構(gòu)成的角度對被評估資產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行的分析和判斷。 復(fù)原重置成本和更新重置成本：復(fù)原重置成本是指運(yùn)用與原來相同的材料、建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)、格式及技術(shù)等，以現(xiàn)時價(jià)格水平重新購建與評估對象相同的全新資產(chǎn)所發(fā)生的費(fèi)用。更新重置成本是指采用新型材料、現(xiàn)代建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、新型設(shè)計(jì)、規(guī)格和技術(shù)等，以現(xiàn)行價(jià)格水平購建與評估對象具有同等功能的全新資產(chǎn)所需要的費(fèi)用。重置核算法：是利用成本核算的基本原理，將重新取得資產(chǎn)所需的費(fèi)用項(xiàng)目逐項(xiàng)進(jìn)行計(jì)算并累加來估算重置成本的一種方法。物價(jià)指數(shù)法（價(jià)格指數(shù)法）：是以參照物價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮參照物的成交時間與評估對象的評估基準(zhǔn)日之間的時間間隔對資產(chǎn)價(jià)值的影響，利用價(jià)格指數(shù)調(diào)整估算評估對象價(jià)值的方法。功能價(jià)值法：是選擇與被評估資產(chǎn)具有相同或相似功能的資產(chǎn)作參照物，根據(jù)資產(chǎn)功能與成本之間的內(nèi)在關(guān)系，由參照物成本推算被估資產(chǎn)重置成本的方法。執(zhí)行資產(chǎn)評估程序的基本要求：，建立、健全資產(chǎn)評估程序制度。（評估機(jī)構(gòu)和人員健全建立自己的評估程序）。 ，應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體資產(chǎn)評估項(xiàng)目的情況和資產(chǎn)評估制度，確定并履行適當(dāng)?shù)馁Y產(chǎn)評估程序，不得隨意簡化或刪減資產(chǎn)評估程序。（評估機(jī)構(gòu)和人員認(rèn)真履行適當(dāng)評估程序）?！ 。笇?dǎo)和監(jiān)督資產(chǎn)評估項(xiàng)目經(jīng)辦人員及助理人員實(shí)施資產(chǎn)評估程序。（評估機(jī)
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