資產(chǎn)評(píng)估客觀(guān)題整理(編輯修改稿)
2025-07-04 23:26 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 11．房地產(chǎn)評(píng)估的收益法（適用于收益性房地產(chǎn)，不適用于公益性房地產(chǎn)）（1）凈收益的估算：凈收益必須是客觀(guān)凈收益，而非實(shí)際凈收益。凈收益=有效毛收入營(yíng)運(yùn)費(fèi)用（2）資本化率的估算：①資本化率種類(lèi)：綜合資本化率（r）——將土地和建筑物看作一整體 土地資本化率（rL）——求取土地價(jià)格時(shí)使用 建筑物資本化率（rB）——求取單純建筑物價(jià)格時(shí)采用②估算方法——市場(chǎng)提取法 原理：資本化率＝凈收益247。售價(jià)（3）收益期限的確定①建筑物價(jià)值評(píng)估——建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命②土地價(jià)值評(píng)估——土地使用權(quán)剩余年限③房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估： 土地使用權(quán)剩余年限 ——根據(jù)土地使用權(quán)剩余年限確定收益期； 土地使用權(quán)剩余年限 ——先根據(jù)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命確定收益期，然后計(jì)算土地超出建筑物經(jīng)濟(jì)壽命部分的價(jià)值。12．房地產(chǎn)評(píng)估的成本法評(píng)估值＝重新購(gòu)建價(jià)格－建筑物、土地貶值（1）適用范圍：新開(kāi)發(fā)建造、計(jì)劃建造或可以假設(shè)重新開(kāi)發(fā)建造的房地產(chǎn)；無(wú)收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)。（2）適用對(duì)象：公用、公益性房地產(chǎn)；具有獨(dú)特設(shè)計(jì)或只針對(duì)個(gè)別用戶(hù)的特殊需要而開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)。（3）假設(shè)開(kāi)發(fā)法：主要用于待開(kāi)發(fā)土地的價(jià)值評(píng)估。地價(jià)＝預(yù)期樓價(jià)－建筑費(fèi)－專(zhuān)業(yè)費(fèi)用－銷(xiāo)售費(fèi)用－利息－稅費(fèi)－利潤(rùn)（注意問(wèn)題：正確選擇最佳開(kāi)發(fā)形式、預(yù)期賣(mài)樓價(jià)；預(yù)期各項(xiàng)成本以及注意成本、費(fèi)用與收益發(fā)生的時(shí)間，必要時(shí)需折現(xiàn)。）13．深度百分率表的制作單獨(dú)深度百分率——將各小地塊（該地塊的深度是確定的）單位面積價(jià)格以百分率表示。累計(jì)深度百分率＝∑各段單獨(dú)深度百分率平均深度百分率＝累計(jì)深度百分率標(biāo)準(zhǔn)深度247。宗地深度 （標(biāo)準(zhǔn)設(shè)為100%）【】標(biāo)準(zhǔn)深度100英尺的普通臨街地，與街道平行區(qū)分四等分【（1）四三二一法則，即由臨街面算起，第一個(gè)25英尺的價(jià)值占路線(xiàn)價(jià)的40%，第二個(gè)25英尺的價(jià)值占路線(xiàn)價(jià)的30%，第三個(gè)25英尺的價(jià)值占20%，第四個(gè)25英尺的價(jià)值為10%，如果超過(guò)100英尺，則需九八七六法則來(lái)補(bǔ)充。即超過(guò)100英尺的第一個(gè)25英尺價(jià)值為路線(xiàn)的9%，第二個(gè)25英尺為8%，第三個(gè)25英尺為7%，第四個(gè)25英尺為6%】。求制作其深度百分比率表。 解：（2）蘇慕斯法則（書(shū)P125）（3）霍夫曼法則（書(shū)P125）（1）50英尺的累計(jì)深度百分率＝40%＋30%＝70%50英尺平均深度百分率＝累計(jì)深度百分率標(biāo)準(zhǔn)深度247。宗地深度＝70%100247。50＝140%（2）125英尺的平均深度百分率＝109%100247。125＝%（3） 200英尺的平均深度百分率＝130%100247。200＝65%深度百分率表制作深度（英尺）255075100125150175200單獨(dú)深度百分率403020109876累計(jì)深度百分率407090100109117124130平均深度百分率160140120100786514．無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估的收益法（1）依據(jù)無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格支付方式的不同來(lái)分：總付（未來(lái)新增利潤(rùn)現(xiàn)值）、提成支付、混合支付（最低收費(fèi)額＋提成支付）（2）無(wú)形資產(chǎn)可劃分為收入增長(zhǎng)型和費(fèi)用節(jié)約
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