珠海市機(jī)場旁某房地產(chǎn)項(xiàng)目市場研究分析(編輯修改稿)
2025-07-22 16:38 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 近年海景盤銷售狀況表樓盤名稱區(qū)域推出時間現(xiàn)推量面積范圍樓盤均價銷售率暢銷單位單位戶平方米元/平方米%平方米積 壓 盤海愉半島吉大1998年204145320520060%海景單位景灣豪苑吉大1998年初142173240838080%173四房宏海灣花園吉大2000年196128250730060%128三房寧海花園香洲2000年15981305588068%125三房順 銷 盤海濱花園吉大1997年100256261910098%261五房君怡傲海居吉大2002年中86148422600095%193五房龍洲灣吉大2001年中156128340470098%131三房海灣御庭吉大2002年194115260500098%152四房金海灣花園香洲2000年13287300538097%160四房恒景花園香洲2000年184113217520098%113三房海灣雅苑拱北2002年底40035200650097%164四房美麗灣唐家2001年底60055262480085%海景單位旭日灣唐家2002年55075168440092%海景單位近 期 推 出 盤揚(yáng)名海邑香洲2004年9月1911311947000（發(fā)展商預(yù)期）已認(rèn)籌200多戶星海灣香洲2004年底以140190為主7000（發(fā)展商預(yù)期）資料來源：珠江恒昌三、銷售速度在銷售速度方面，海景盤由于單價較高，戶型偏大，單元總價高，其銷售周期通常都在2年或以上。如恒景花園184套單位，從2000年開售，到2004年年初才基本全部售完；君怡傲海居銷售86套單位也用了逾2年時間；銷售周期最短的是海灣雅苑，其銷售近400套單位用了不到2年，但該盤當(dāng)中有約150套40平方米以下的小戶型，50套左右80平方米的兩房兩廳。前期銷售時間的抓緊至關(guān)重要。根據(jù)以往珠海海景盤的銷售情況來看，整個樓盤的成敗往往取決于銷售階段的前期，大概半年時間左右。如君怡傲海居、海灣雅苑開盤半年內(nèi)的樓盤銷售量均超過了其總貨量的50%；而海愉半島、景灣豪苑等由于前期銷售并不理想，如今仍然是積壓盤。市場營銷實(shí)態(tài)及分析推售規(guī)格1）現(xiàn)時珠海仍是以出售樓花的方式為主流，絕大多數(shù)樓盤在工程進(jìn)度尚處于正負(fù)零零時就采取內(nèi)部認(rèn)購的方式推出市場，樣板間尚未做好，售樓部也較為簡單；2）規(guī)模較大樓盤由于發(fā)展商實(shí)力較強(qiáng)，亦擁有較豐富的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)理念，其推售規(guī)格通常較高。如華發(fā)新城，其二期推出時樓體已接近封頂，并在現(xiàn)樓里做樣板房展示，擁有較大型的售樓中心及完善的會所等配套，園林景觀也已開放，再配合其豐富的現(xiàn)場包裝，給買家較強(qiáng)的視覺效果與信心，更容易產(chǎn)生購買沖動；3）海景盤由于多是以高層為主，建設(shè)周期較長，在開盤時較難有一個完整的外立面。如揚(yáng)名海邑在今年9月內(nèi)部認(rèn)購時樓盤剛開始做首層，售樓部只有不到20平方米，裝修簡單，與其高檔海景盤的定位并不符合。推售量及節(jié)奏目前珠海住宅市場在推售時除規(guī)模較大的樓盤按照其開發(fā)時序分組團(tuán)推出外（如華發(fā)新城、海怡灣畔等），較多樓盤都采用一次性全部推出的方法，像早期的海景盤海灣雅苑、君怡傲海居，近期的揚(yáng)名海邑等均是一次性推出市場，較少在推出節(jié)奏上采取其他特殊的手法。這種做法的優(yōu)點(diǎn)是可以給買家更多的選擇空間，對帶動樓盤初期的人氣及形成樓盤的熱銷有一定的促進(jìn)作用。但其缺點(diǎn)亦是顯而易見的：容易造成后期的銷售壓力。入市手法目前珠海普遍采用以認(rèn)購樓花的方法入市，在公開發(fā)售期12個月前開始內(nèi)部認(rèn)購，如揚(yáng)名海邑采取認(rèn)購VIP籌的方式確定買家的購買意向；御龍山莊則在內(nèi)部認(rèn)購期收取誠意金2萬元，在樓盤取得房產(chǎn)預(yù)售證前可退。以上兩種做法的區(qū)別在于是否選定認(rèn)購單位。這樣做一方面更容易搶占市場先機(jī)爭取買家，另外可以根據(jù)市場的反映及時調(diào)整下一步的銷售和應(yīng)變策略。除此之外，有實(shí)力的發(fā)展商則更多采用現(xiàn)樓或準(zhǔn)現(xiàn)樓入市的手法。如華發(fā)新城和海怡灣畔，因其推出量較大，實(shí)際的現(xiàn)樓和精致的園林無疑更容易給買家以切身感受，增強(qiáng)其購買信心。宣傳推廣現(xiàn)時珠海樓盤的宣傳推廣途徑主要分為以下5種：1）報(bào)紙。報(bào)紙仍是珠海開發(fā)商最常用的推廣途徑，其中又以珠海特區(qū)報(bào)和珠江晚報(bào)的受眾率為高，另外南方都市報(bào)珠海樓市版也有一定的影響力；2）電視。電視廣告雖然費(fèi)用較高，但其影響范圍廣、信息傳遞明確，是不少較有實(shí)力的發(fā)展商的常用宣傳推廣途徑。如華發(fā)新城就訴巨資在每晚珠海新聞后的30秒黃金時段插播廣告；3）房展會。每年珠海都會舉辦兩次房展會，這也是開發(fā)商們展示及宣傳的有效舞臺；4）戶外廣告。除樓盤自身外圍的現(xiàn)場包裝外，戶外大型廣告牌在珠海相對應(yīng)用較少；5）其他。除以上幾種常用途徑外，有些開發(fā)商則依靠自身?xiàng)l件選擇其他的宣傳途徑，如海怡灣畔除擁有自身的社區(qū)網(wǎng)站外，還依靠自己的港資背景不定期在香港參加房展會以擴(kuò)大其客戶范圍。樓盤賣點(diǎn)總的來說，地段、景觀、內(nèi)部設(shè)計(jì)及附加服務(wù)是現(xiàn)時珠海樓盤的四大主要賣點(diǎn)。地段的好壞直接影響著其生活便利性，由于吉大區(qū)域發(fā)展較為成熟，幾乎所有吉大的樓盤都將“地處吉大、生活便利”作為其賣點(diǎn)之一，如園林熙郡、海灣御庭、君怡傲海居等；自然景觀較好的樓盤則依靠自己的資源優(yōu)勢，以海景、山景等作為主要賣點(diǎn)，如景山茗園、揚(yáng)名海邑、君怡傲海居等；內(nèi)部設(shè)計(jì)及附加服務(wù)的逐漸重視則體現(xiàn)了住宅人性化的發(fā)展趨勢，如華發(fā)新城的大型園林、人工湖泊，、五星級管家服務(wù)。 珠海市部分樓盤賣點(diǎn)樓盤名稱樓盤賣點(diǎn)揚(yáng)名海邑情侶路、野貍島（中央音樂學(xué)院）、東南亞園林、高爾夫練習(xí)場、五星級會所龍洲灣地處吉大、首席海景九洲灣、情
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