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珠海市機(jī)場(chǎng)旁某房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)研究分析(參考版)

2025-06-28 16:38本頁(yè)面
  

【正文】 30 / 30。5)從在售住宅市場(chǎng)來看,樓盤、戶型設(shè)計(jì)均較為雷同,設(shè)計(jì)風(fēng)格相近,戶型面積普遍偏大,市場(chǎng)的主要競(jìng)爭(zhēng)還停留在較為初級(jí)的區(qū)域和價(jià)格上。3)隨著明年新海景項(xiàng)目的不斷推出,海景盤的市場(chǎng)關(guān)注度將相應(yīng)提高,但迫于自身綜合條件的限制及整體住宅市場(chǎng)的成熟,海景盤的價(jià)格水平在短期內(nèi)較難達(dá)到原有水平,估計(jì)均價(jià)將限制在6300元以內(nèi)。2)非城中村項(xiàng)目審批禁令逐漸取消后,從2003年開始,積蓄了兩年的高端市場(chǎng)開始逐漸恢復(fù),沉淀了兩年的購(gòu)買力也在此時(shí)爆發(fā)出來,一時(shí)整個(gè)珠海住宅市場(chǎng)成交火爆。住宅市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)研判1)珠海近幾年宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快,國(guó)民經(jīng)濟(jì)勢(shì)頭上升明顯,交通配套的不斷完善、泛珠三角和港珠澳大橋的提出等,更是為珠海經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展提供了堅(jiān)強(qiáng)后盾。拱北南岸地塊比本項(xiàng)目?jī)?yōu)越的地方1)迎海面長(zhǎng)且拱北海景比吉大豐富2)位于拱北繁華商業(yè)地帶且臨近澳門,更有做成高檔海景盤的條件3)拱北近幾年幾乎海景盤推出,該項(xiàng)目唯一性較強(qiáng)。拱北南岸地塊位于拱北海關(guān)附近,呈狹長(zhǎng)狀,迎海面長(zhǎng)約500米,進(jìn)深約3050米,以前是別墅用地并且已部分完工,近期有計(jì)劃將要炸掉重建高層住宅,但因開發(fā)商等原因遲遲未有動(dòng)作,幾時(shí)動(dòng)工尚是未知之?dāng)?shù)。潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手目前可預(yù)知是項(xiàng)目旁邊的直升機(jī)場(chǎng)地塊和拱北南岸項(xiàng)目的地塊。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的相對(duì)劣勢(shì)1)自然資源優(yōu)勢(shì)不及本項(xiàng)目;2)海怡灣畔位于郊區(qū),生活便利性不及本項(xiàng)目。海怡灣畔屬社區(qū)型海景盤,雖有海景單位,但占其總量小,以海邊度假生活為主要訴求,均價(jià)約在50006500元/平方米;五洲花城是城中村改造項(xiàng)目的典型,小區(qū)配套完善,一期總戶數(shù)600多戶均已全部售完,銷售均價(jià)約在4300元/平方米左右,明年將推出新一期單位,估計(jì)仍以中端物業(yè)為主。三、其他區(qū)域樓盤主要是五洲花城、海怡灣畔。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的相對(duì)劣勢(shì)1)沒有海景或海景很少,資源優(yōu)勢(shì)不及本項(xiàng)目;2)人流較為混雜;3)樓盤定位較低,難以吸引高端買家。園林熙郡將于明年5月份交樓;淺月灣于2002年開工,因多方面原因工程一直擱淺,至今只建了兩棟小高層,幾時(shí)交樓和能否交樓都尚是未知之?dāng)?shù)。基本情況同屬于吉大區(qū),樓盤規(guī)模不大,普遍開發(fā)時(shí)間較早,有一定的積累,周邊環(huán)境亦較為成熟。對(duì)策1)突出自身新盤優(yōu)勢(shì);2)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手一線海景單位數(shù)量不多,可著重宣傳海景;3)推出特價(jià)單位,避免與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手價(jià)格差距過大。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的相對(duì)優(yōu)勢(shì)1)大多處于推尾貨階段,相對(duì)本項(xiàng)目有價(jià)格優(yōu)勢(shì);2)現(xiàn)樓發(fā)售,買家更有信心。這類樓盤基本上都是一線海景,樓盤規(guī)模則較小,總建面積在5萬平方米以下,建筑類型以單體樓為主。間接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手一、情侶路沿線舊海景樓盤主要有寧海花園、君怡傲海居、宏海灣花園、海灣雅苑等。3)并非所有的高端消費(fèi)者都認(rèn)可這種類型的高端物業(yè)。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相對(duì)劣勢(shì)1)區(qū)域等外部環(huán)境條件(海景資源、區(qū)域形象、生活便利、交通條件等)不如項(xiàng)目所在區(qū)域。2)率先市場(chǎng)推出一種新的高端居住生活體驗(yàn)(城市新區(qū)的豪宅),與傳統(tǒng)的市中心豪宅概念形成反差,這對(duì)處于發(fā)展變化中、市場(chǎng)細(xì)分程度(尤其是高端市場(chǎng))不高的的珠海市場(chǎng)而言具有一定的沖擊力,對(duì)本項(xiàng)目存在分流的威脅。在水一方配套會(huì)所8800平方米。三、城市標(biāo)志性樓盤——華發(fā)新城基本情況華發(fā)實(shí)業(yè)是珠海第一大房地產(chǎn)開發(fā)商,其開發(fā)的華發(fā)新城占地45萬平方米,總建面積約70萬平方米,是珠海的龍頭盤。3)在一定范圍內(nèi),盡量拉寬本項(xiàng)目不同單元的價(jià)格差異,體現(xiàn)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì),與對(duì)手有競(jìng)爭(zhēng)力的單元形成抗衡。對(duì)策1)強(qiáng)調(diào)我們與對(duì)手最根本的資源差異——一線海景。對(duì)本項(xiàng)目的正面沖擊不大。3)現(xiàn)樓發(fā)售,能給買家以更強(qiáng)的信心。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的相對(duì)優(yōu)勢(shì)1)社區(qū)型樓盤,對(duì)環(huán)境的營(yíng)造、生活配套設(shè)施配置的條件較為充足,在銷售中可調(diào)配的資源(如噱頭、廣告投入費(fèi)用等)比單體型樓盤更為豐富。均價(jià)海愉半島在5300元/平方米左右,龍洲灣大約4700元/平方米,兩盤的海景單元都占整體的30%左右且已基本售完,剩余單元大部分為非海景單元。4)可結(jié)合對(duì)手之宣傳營(yíng)造起海景盤熱點(diǎn),吸引市場(chǎng)對(duì)海景盤的關(guān)注。對(duì)此,本項(xiàng)目可通過有計(jì)劃、有節(jié)奏的現(xiàn)場(chǎng)包裝和動(dòng)態(tài)變化,向發(fā)布項(xiàng)目即將推出的信息和增強(qiáng)潛在買家對(duì)項(xiàng)目的信心。2)抓住入市時(shí)間的差異性。3)漁港周邊人流相對(duì)混雜。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的相對(duì)劣勢(shì)1)香洲漁港的腥味影響,使兩個(gè)盤的外部環(huán)境顯得遜色。4)揚(yáng)名的發(fā)展商在名氣和資金實(shí)力方面都較充足。2)兩個(gè)項(xiàng)目的入市時(shí)間比本項(xiàng)目早,在推廣方面占據(jù)先發(fā)優(yōu)勢(shì)。而戶型內(nèi)部設(shè)計(jì)則是本項(xiàng)目的硬傷。實(shí)用率:A棟兩梯四戶83%,B棟兩梯三戶78%價(jià)格:最低5000元/平方米,最高8500元/平方米,均價(jià)7000元/平方米(資料來源為珠江恒昌2004年9月實(shí)地調(diào)查)入住時(shí)間:明年11月樓盤現(xiàn)狀:處于VIP認(rèn)籌階段,每籌300元,已認(rèn)購(gòu)200多戶樓盤賣點(diǎn):情侶路、野貍島(中央音樂學(xué)院)、東南亞園林、高爾夫練習(xí)場(chǎng),五星級(jí)會(huì)所海景單元:向海單元接近100%,70%單元屬于全海景單位(廳、主臥、次臥),其他單元?jiǎng)t有內(nèi)部造景(如高爾夫、泳池)。海邑、星海灣海愉半島花園、龍洲灣華發(fā)新城間接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情侶路沿線舊海景樓盤園林熙郡、淺月灣五洲花城、海怡灣畔潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手直升機(jī)場(chǎng)地塊、拱北藍(lán)岸——直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手一、海景盤主要樓盤情況揚(yáng)名海邑情侶路、野貍島(中央音樂學(xué)院)、東南亞園林、高爾夫練習(xí)場(chǎng)、五星級(jí)會(huì)所龍洲灣地處吉大、首席海景九洲灣、情侶中路、現(xiàn)樓發(fā)售、客廳大飄窗、主人房180度落地弧形窗、樓頂空中花園、戶戶有景海灣御庭35萬平方米成熟社區(qū)、優(yōu)越的地理位置、2米寬陽(yáng)臺(tái)、五星級(jí)管家服務(wù)君怡傲海居13萬方總建面積小區(qū),地理位置優(yōu)越、一代名園46%綠化率,港式智能管理、高級(jí)建材質(zhì)量保證五洲花城陽(yáng)光花房、陽(yáng)光車位、萬和國(guó)際公寓、60%綠化率、百萬平方米森林環(huán)繞、珠海唯一城市中心山谷別墅、地段生活便利華發(fā)新城珠海首席大盤、配套齊全生活方便、河岸湖畔、低容積率、風(fēng)情園林、創(chuàng)新戶型、一級(jí)物管競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手
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