某房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)及地塊分析報(bào)告(編輯修改稿)
2025-03-19 13:41 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 形象 鳥瞰圖 外立面 機(jī)能圖項(xiàng)目位置 米東南路開發(fā)企業(yè) 廣匯房產(chǎn)項(xiàng)目定位 中端產(chǎn)品形式 小高層即時(shí)單價(jià) 4300元 /㎡主力戶型 8 108㎡銷售狀況 100%客戶特征 周邊客戶及華凌商圈投資客居多優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) 備注哥特風(fēng)格建筑，建筑形式新穎；周邊各種職業(yè)學(xué)校眾多，文化氣息濃厚；烏市與米東區(qū)樞紐地帶。項(xiàng)目體量小；周邊配套不完善。該項(xiàng)目于 2023年春季入市、 10月中旬基本售罄，銷售節(jié)奏較快，均價(jià)由 3400元 /㎡上升到最后清盤價(jià) 4300元 /㎡左右。參考案例 — 普羅旺斯社區(qū)形象 鳥瞰圖 外立面 機(jī)能圖項(xiàng)目位置 米東區(qū)堿溝西路開發(fā)企業(yè) 廣匯房產(chǎn)項(xiàng)目定位 中端產(chǎn)品形式 多層、小高、高層即時(shí)單價(jià) 4360元 /㎡主力戶型 85114㎡銷售狀況 30%（二期）客戶特征 水區(qū)六道灣、七道灣客戶和華凌商圈客戶為主優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) 備注小區(qū)整體規(guī)模較大；首家業(yè)主專屬巴士推廣開發(fā)商口碑較差；離烏市較遠(yuǎn)，出行交通不便。項(xiàng)目 2023年開出房源 2023套，銷售情況較好，價(jià)格提升較為均勻，去年 11月中旬開盤，至今30%的銷售率。競(jìng)爭(zhēng)案例 — 荷蘭小鎮(zhèn)社區(qū)形象 鳥瞰圖 外立面 機(jī)能圖項(xiàng)目位置 米東區(qū)廣興西街開發(fā)企業(yè) 新疆特變房產(chǎn)項(xiàng)目定位 中端產(chǎn)品形式 多層、小高層即時(shí)單價(jià) 4150元 /㎡主力戶型 90130㎡銷售狀況 90%（一期）客戶特征 新市區(qū)、米東區(qū)客群優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) 備注開發(fā)商品牌優(yōu)勢(shì)；建筑節(jié)能工程項(xiàng)目； 附近有污水處理場(chǎng)，空前污染嚴(yán)重離市區(qū)較遠(yuǎn)，市場(chǎng)認(rèn)知度低今年先推 600套多層、小高層競(jìng)爭(zhēng)案例 — 水木尚城潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目基礎(chǔ)信息項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目位置 占地面積 容積率 建筑面積 投放面積 投放物業(yè)形態(tài)通嘉地塊區(qū)五建地塊喀什路區(qū)五建家屬院（鋼材市場(chǎng)后側(cè)）㎡ ㎡ 5萬(wàn)㎡ 高層（ 2233F）健坤項(xiàng)目 喀什路與南湖北路交匯處10萬(wàn)㎡ 25萬(wàn)㎡ 10萬(wàn)㎡ 小高層（ 18F）陽(yáng)光綠地 二鋼家屬院附近㎡ 15萬(wàn)㎡ 5萬(wàn)㎡ 小高層、高層備注：陽(yáng)光綠地項(xiàng)目屬于棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，部分房源對(duì)外出售競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目?jī)r(jià)格及去化分析板塊劃分 項(xiàng)目名稱 主力戶型（㎡） 目前售價(jià)（元 /㎡） 銷售率高新北區(qū)板塊 和興嘉苑 80120 5200 70%（二期）錦繡年華 91 5800 50%（二期）博雅馨園 98， 105， 128， 139 5300 90%（三期）米東板塊 座標(biāo) 2023 89130 4400 98%普羅旺斯 8 108 4300 100%荷蘭小鎮(zhèn) 85114 4360 30%（二期）水木尚城 90130 4150 90%（一期）競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)小結(jié)銷售均價(jià)： 高新北區(qū)板塊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目目前整體均價(jià)在 5400元 /平米左右，米東板塊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目目前整體均價(jià) 4300元 /平米左右，價(jià)格上升幅度較快去化率： 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目整體銷售率達(dá)到 75%左右，去化較好產(chǎn)品形態(tài)： 從 2023供應(yīng)產(chǎn)品看區(qū)域內(nèi)小高層產(chǎn)品供應(yīng)占主導(dǎo)客群分析： 目前競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目多為剛性需求客戶為主， 70%以上置業(yè)客戶來(lái)自烏市中心區(qū)域的夾心層市場(chǎng)分析結(jié)論：政策調(diào)控主要針對(duì)投機(jī)性需求，暫時(shí)對(duì)剛性需求影響不大烏魯木齊城市發(fā)展加速，整體開發(fā)北移，促使本案所在區(qū)域開發(fā)環(huán)境更加成熟。 項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)供應(yīng)項(xiàng)目去化率和去化速度高，說(shuō)明所在區(qū)域已被市場(chǎng)認(rèn)知。市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)逐步轉(zhuǎn)向改善型住宅產(chǎn)品，市區(qū)內(nèi)剛性需求產(chǎn)品可選范圍極小。小高層、高層住宅產(chǎn)品市場(chǎng)開發(fā)已經(jīng)成熟，客戶已經(jīng)基本接受此類住宅產(chǎn)品市場(chǎng)大環(huán)境發(fā)展良好的情況下，項(xiàng)目自身是否具備開發(fā)條件？我們將通過(guò)對(duì)項(xiàng)目地塊及后期發(fā)展?jié)摿Ψ治?，提出初步建議。項(xiàng)目界定米東版塊長(zhǎng)喀版塊紅光山版塊高鐵版塊 美居版塊城市北擴(kuò)，居住北移烏魯木齊城市化進(jìn)程加快，新市區(qū)住宅開發(fā)由 07年的單一版塊開發(fā)。轉(zhuǎn)變成為多版塊共同發(fā)展的格局。高新北區(qū)剛性住宅供應(yīng)逐步邊緣化?？κ矕|路、米東新區(qū)的雙向發(fā)展，促進(jìn)本案區(qū)域不斷成熟。區(qū)域認(rèn)知度相對(duì)往年有很大提高高鐵車站飛機(jī)場(chǎng)火車站喀什路西延西山高架蘇州路高架東外環(huán)西外環(huán)河灘高速首府城市路網(wǎng)建設(shè)逐步增強(qiáng)，各城市主要交通道路共同組成了通達(dá)全城的立體交通路網(wǎng)，區(qū)域通達(dá)性較好。交通拉近區(qū)域距離
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