【文章內容簡介】 市場分析與預測一、國內老年住宅市場的現(xiàn)狀分析“老年人住宅市場”潛力巨大中國的養(yǎng)老設施傳統(tǒng)上是民政機構社會福利的一部分，最初以為三無老人服務的社會救濟為主，近年來逐步走向了社會化，但仍然是以非營利社會福利為主體。目前社會福利社會化的改革，相當?shù)闹攸c放在原有社會福利機構走向自負盈虧方面。由于民政系統(tǒng)財力的限制、加之沒有有力的投資發(fā)展環(huán)境，養(yǎng)老設施的發(fā)展在現(xiàn)階段仍然是有限的和緩慢的。在未來的510年中，養(yǎng)老設施供需的矛盾會隨著老齡人口的迅速發(fā)展而日趨加大。據(jù)有關部門的調查表明，我國只有42000多所的養(yǎng)老機構，所擁有的床位還不到100萬張，只能為1%（）的老年人解決住房問題。據(jù)估計，目前全國老年人的退休金、再就業(yè)收入和贍養(yǎng)費大約有4000億元，借鑒發(fā)達國家入住老年公寓的人口數(shù)占總人口數(shù)的4%—5%的數(shù)據(jù)，全國要為560萬到700萬的老人修建老年住宅，投資總額在160億到200億元。2000年國家有關部門通過調查和分析預測，到本世紀一十年代末，中國退休勞動者一生的積蓄總和相當于全國國內生產總值的1/3；另據(jù)中國老齡人協(xié)會估計，中國老年人消費約每年3000億人民幣，而且隨著老年人消費觀念的逐步轉變，其消費數(shù)額還將得到進一步增長。由此可見“老年人市場”是一個潛力很大的市場，老年人產業(yè)，尤其是老年人住宅產業(yè)是一個極待開發(fā)的產業(yè)。老年人養(yǎng)老逐步向養(yǎng)老院轉移受傳統(tǒng)觀念的影響（他們認為那些所謂的養(yǎng)老院是些沒兒、沒女的孤寡老人的安身之地），國內老年人養(yǎng)老講究“三代同堂”，老死不離兒孫。但隨著近年居民生活水平的提高和居住觀念的改變；核心家庭趨于普及，傳統(tǒng)家庭逐漸減少，一方面下一代與老一代分居現(xiàn)象不斷增加，另一方面家庭結構演變又表現(xiàn)為老少兩代在居住上“分而不離，離而不遠”的特點，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤單寂寞之苦，從過去不肯到養(yǎng)老院開始向往養(yǎng)老院，養(yǎng)老觀念和居住觀念正在發(fā)生根本性變化。家庭因素催生老年人住宅的產生和發(fā)展自我國七十年代中期實行計劃生育控制以來，“三口之家”現(xiàn)已成為社會的主力家庭結構。許多獨生子女成家之后，所面臨的是每對中青年夫婦在繁忙的工作壓力和殘酷的生存發(fā)展競爭條件下要照料四個老人和一個孩子，時間和精力嚴重不足，再加之老年人多愁善感及實際上的“代溝”，由此引起了一系列沒完沒了的家庭煩惱及社會問題，老年人公寓呼聲高漲，呼之欲出。國家鼓勵開發(fā)商進行老年人住宅地產的開發(fā)面對我國進入老年化社會，老年人生活問題已越來越被社會所關注。近日國家民政部及地方各級民政部門從社會各方面宣傳全面關心和幫助老人，尤其是老年人養(yǎng)老與生活方面，并鼓勵開發(fā)商從事老年人住宅的開發(fā)。老年人住宅在京、滬兩地倍受熱寵北京和上海一直是中國房地產市場的前沿，最早的老年公寓就出現(xiàn)在這里。上世紀的九十年代初，在當時的上海商品房積壓量高達上千萬平方米的情況下，中高檔老年公寓一直供不應求，排隊預訂的場面時有發(fā)生。九十年代中期，北京的一些房地產商在吸取上海老年公寓的成功開發(fā)經(jīng)驗后，并結合本地區(qū)老年人生活習性，從競爭激烈和風險較高的商品房開發(fā)轉向老年公寓的投資建設，均取得了良好的經(jīng)濟效益和社會效益。二、武漢市老年人住宅市場現(xiàn)狀老年公寓的建設供不應求發(fā)達國家進住老年公寓和養(yǎng)老機構的老年人約占老年人總數(shù)的5％左右。%的人能夠住進養(yǎng)老機構，部分老齡化特別嚴重的地區(qū)所具備的養(yǎng)老設施所能安置的老年人也不到地區(qū)人口總數(shù)的1%。 老年公寓的布局不合理目前老年公寓和養(yǎng)老機構的建設還沒有例入各個城市的總體規(guī)劃，缺乏從中國老年人的特點和需求出發(fā)，而制定的科學合理的建設規(guī)劃。所以目前存在著有的老年公寓雖然環(huán)境和物質條件都很好，但地點遠離社會、遠離親友。交通不便；有的居住高層塔樓并密度較高，活動空間少等，這些都給老年人生活和社會活動造成不便。大多數(shù)的老年公寓和養(yǎng)老機構建筑老化，設施不全一般來說設備齊全，環(huán)境優(yōu)美，服務周到的老年公寓不太多。而有些單位和個人資助的養(yǎng)老機構，如福利院、敬老院的環(huán)境、條件和服務則較差，不能達到老有所養(yǎng)、老有所樂的目的。政府和社會對老年人的住宅建設重視和支持力度不夠目前國內對老年人住宅、購房等方面的支持的政策比較少，老年公寓和養(yǎng)老機構普遍存在資金投入不足，管理不善的問題。老年人住宅明顯不足據(jù)統(tǒng)計，%。而全市社會福利機構僅有173所，床位8600多張，平均每百名老人只有1張床位，養(yǎng)老機構床位供需矛盾日益突出。戶型設計不合理、功能相對單一現(xiàn)有的養(yǎng)老院戶型面積大小不等，主要為單人間、雙人間和多人間，房屋布局不合理，功能不全，不能滿足老年人住宅特殊功能要求，更不能從規(guī)劃設計上充分體現(xiàn)人性化關懷。住宅區(qū)規(guī)模小、配套設施不足目前武漢市的養(yǎng)老公寓以中小型為主，多屬傳統(tǒng)的養(yǎng)老院、福利院，擁有200個床位以上規(guī)模的還比較少。整體規(guī)劃設計落后，生活設施不完善，健身、休閑、娛樂設施單一，醫(yī)療護理、保健不配套，服務水平低下，缺乏人性化，不能滿足老年人特別是新一代老年人的心理和生理需求。環(huán)境質量有待提升武漢市現(xiàn)有的養(yǎng)老院中，絕大部坐落在老城區(qū)內，噪音和空氣污染大，且多數(shù)的養(yǎng)老院用房是經(jīng)翻新過的民宅和企事業(yè)單位用房，房屋簡陋，內部安全隱患突出，綠化植被缺乏，更談不上養(yǎng)身、休閑的綠化景觀環(huán)境了?？傮w環(huán)境質量有待提升。服務人員缺乏專業(yè)培訓在養(yǎng)老院從事服務的人員多為下崗職工，他們沒有經(jīng)過專業(yè)的上崗培訓，缺乏心理和護理專業(yè)知識，對老人的服務只是滿足于簡單的端茶、送飯、洗衣，而無法從老年人的心理和生理需求的角度出發(fā)，提供人性化的全方位專業(yè)服務。武漢市現(xiàn)有養(yǎng)老院、敬老院均屬計劃經(jīng)濟的產物，多屬行政救助和自助行為。從實際情況看，養(yǎng)老院的功能僅僅停留在為老年人提供一個寄宿和同齡人交流的場所，功能相對單一，配套設施、管理水平、服務質量落后，人居環(huán)境較差，更談不上什么檔次、品質、品位。總之武漢市的養(yǎng)老院數(shù)量不足、理念落后、硬件設施陳舊簡陋、軟件設施缺乏、功能配套不全、環(huán)境質量較差。三、老年人住宅市場發(fā)展趨勢產權式老年人度假公寓將成為未來老年人住宅市場的發(fā)展趨勢縱觀武漢市老年人住宅市場的發(fā)展現(xiàn)狀，各養(yǎng)老院無論是從硬件設施和軟件配套上都存在數(shù)量和質量的問題。有許多老年人既想遠離城市的喧囂和孤單又恐在養(yǎng)老院無法滿足寧靜、舒適生活的要求，產權式老年度假公寓的出現(xiàn)將打消老年人養(yǎng)老的多種顧慮，在北京、廣州等地此類型的養(yǎng)老住宅深受老年人喜愛。武漢僑亞假日頤樂園也是此類型住宅的典型案例，他們的成功開發(fā)與銷售，可以預示產權式老年人度假公寓將成為未來老年人住宅市場發(fā)展主流。老年人住宅將逐步從主城區(qū)向城郊轉移老年人進入養(yǎng)老院的目的就是安享晚年和健康長壽，因此對環(huán)境質量要求較多，而現(xiàn)有的養(yǎng)老院、福利院因歷