【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 的局面將由此改變，商業(yè)用地將在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)活躍在土地拍賣(mài)舞臺(tái)。同時(shí)伴隨著城市綜合體開(kāi)發(fā)時(shí)代的到來(lái)，未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)需求旺盛，加之商業(yè)地產(chǎn)土地政策大放寬，在2010年商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將會(huì)出現(xiàn)火熱場(chǎng)景?！　〗鹑诃h(huán)境　?。?）REITS呼之欲出 　　關(guān)于建立國(guó)內(nèi)地產(chǎn)信托投資基金(REITs)的時(shí)間表和可能性已經(jīng)熱議了很長(zhǎng)時(shí)間。2005年越秀房地產(chǎn)信托投資基金在香港上市成功，旗下資產(chǎn)組合全部由內(nèi)地的房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)成，顯示了以?xún)?nèi)地房地產(chǎn)資產(chǎn)組合而成的信托投資基金的市場(chǎng)生存能力。此項(xiàng)信托基金的機(jī)構(gòu)配售部份是81%，反映了機(jī)構(gòu)投資者們通過(guò)房地產(chǎn)信托投資基金購(gòu)進(jìn)入內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的強(qiáng)烈需求。在過(guò)去的四年中，還有其他幾個(gè)投資大陸地產(chǎn)的房地產(chǎn)投資信托基金在香港或新加坡上市，2005年7月，豐樹(shù)物流信托基金在新加坡上市；2006年12月嘉茂中國(guó)商用產(chǎn)業(yè)信托基金在新加坡上市；睿富中國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)信托基金在香港上市。這四家是在海外投資的房地產(chǎn)信托基金，其目標(biāo)是投資于中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。　　國(guó)內(nèi)REITs產(chǎn)品的設(shè)立，將為中國(guó)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)帶來(lái)一系列相關(guān)的益處。2009年中國(guó)REITs也進(jìn)行了試點(diǎn)，2009年8月REITs試點(diǎn)研討會(huì)在上海舉行，會(huì)議承辦單位浦東新區(qū)金融服務(wù)辦公室匯報(bào)的REITs三大方案顯示，債權(quán)性方案設(shè)計(jì)已經(jīng)成熟，而股權(quán)性方案仍在研究中。上海REITs將由券商或基金公司發(fā)起并持有51%的控股權(quán)，海通證券將是首家試點(diǎn)券商，2009年11月份上海的REITs試點(diǎn)已經(jīng)進(jìn)入實(shí)際操作階段，上海REITs有望將在2010年推出。同時(shí)央行、證監(jiān)會(huì)分別牽頭的REITs在2010年同時(shí)有望在北京、天津、深圳同步推出。　　2009年北京市發(fā)改委副主任、金融辦主任霍學(xué)文在北京市“保增長(zhǎng)保民生保穩(wěn)定”若干措施新聞發(fā)布會(huì)上透露，北京市政府將拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，支持在京設(shè)立房地產(chǎn)信托投資基金。通過(guò)設(shè)立股權(quán)投資基金、信托計(jì)劃及在銀行間市場(chǎng)發(fā)行債務(wù)融資工具等方式拓寬融資渠道，支持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。為應(yīng)對(duì)金融危機(jī)、保增長(zhǎng)擴(kuò)內(nèi)需，北京市政府公布了《中共北京市委北京市人民政府關(guān)于促進(jìn)首都金融業(yè)發(fā)展的意見(jiàn)》、《北京市幫扶企業(yè)應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)的若干措施》、《關(guān)于實(shí)施穩(wěn)定就業(yè)擴(kuò)大就業(yè)六項(xiàng)措施的通知》等三份文件，涉及66項(xiàng)措施。這些措施的公布將促進(jìn)REITs在北京市的建立，正所謂REITs將在2010年呼之欲出，REITs如果能在2010年的北京市市場(chǎng)上出現(xiàn)，將會(huì)改善房地產(chǎn)行業(yè)的融資環(huán)境，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的投資?！　。?）保險(xiǎn)資金松閘 　　自從中國(guó)2001年加入WTO后，國(guó)內(nèi)的保險(xiǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。在2001年市場(chǎng)中僅有35家保險(xiǎn)公司。至2007年從業(yè)總數(shù)已經(jīng)增長(zhǎng)到2001年的3倍達(dá)到107家之多。保險(xiǎn)行業(yè)近年來(lái)取得了令人矚目的飛速發(fā)展，保費(fèi)收入相應(yīng)地急劇增長(zhǎng)(如圖7所示)，到2008年底保險(xiǎn)行業(yè)資產(chǎn)已經(jīng)達(dá)到人民幣三萬(wàn)三千四百億元。在迅速增長(zhǎng)的背景下，保險(xiǎn)行業(yè)普遍面臨為其自有資金尋求投資渠道的壓力?！　?009年10月1日，修訂后的《中華人民共和國(guó)保險(xiǎn)法》開(kāi)始實(shí)施，其中新增了“投資不動(dòng)產(chǎn)”這一新的保險(xiǎn)資金運(yùn)用形式，意味著保險(xiǎn)資金可以進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，具體細(xì)則近期將會(huì)出臺(tái)。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)以及我國(guó)保險(xiǎn)資金股票類(lèi)權(quán)益投資比例的上限來(lái)看，預(yù)計(jì)保險(xiǎn)資金的不動(dòng)產(chǎn)投資比例合理上限應(yīng)該在10%到15%之間，但初始上限可能為5%。我們預(yù)計(jì)，保險(xiǎn)資金入市后每年新增資金量約150億200億元，且主要集中投資于商業(yè)樓宇。，保險(xiǎn)公司可進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)投資領(lǐng)域的保險(xiǎn)資金可能在1700億元左右。隨著經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，房地產(chǎn)行業(yè)也明顯復(fù)蘇，房地產(chǎn)行業(yè)的收益率明顯增加，尤其是商業(yè)地產(chǎn)的收益率隨經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇將會(huì)大幅度的提高，保險(xiǎn)資金介入房地產(chǎn)行業(yè)的積極性勢(shì)必增加，這將會(huì)增加房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道，增加房地產(chǎn)行業(yè)的投資，尤其將會(huì)增加商業(yè)地產(chǎn)的投資?！　。?）銀行放貸量　　如圖2所示，表示2007年至2009年我國(guó)新增貸款量。，2009年的新增貸款量為10萬(wàn)億，已經(jīng)超過(guò)了預(yù)定“全年5萬(wàn)億”的最低目標(biāo)，%，%。這新增貸款量是國(guó)家刺激經(jīng)濟(jì)的有效手段，短期內(nèi)這一投資量的刺激作用可能還不是很明顯，但在未來(lái)兩年內(nèi)投資量的刺激作用將會(huì)逐步顯現(xiàn)，未來(lái)經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇形式將會(huì)穩(wěn)步提高。而且新增的投資量大部分會(huì)流入房地產(chǎn)行業(yè)，尤其作為經(jīng)濟(jì)、政治、文化中心的北京，對(duì)這些新增貸款的吸納量又會(huì)居于全國(guó)首位?？梢灶A(yù)計(jì)，在北京市未來(lái)的房地產(chǎn)行業(yè)，尤其是北京市的商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和建設(shè)會(huì)在2010年全面的開(kāi)花結(jié)果?！　∈袌?chǎng)熱點(diǎn)　　（1）低密度綠色寫(xiě)字樓大受歡迎 　　經(jīng)濟(jì)危機(jī)肆虐，外企擴(kuò)張計(jì)劃停滯，在這一背景下，國(guó)有企業(yè)逐漸成為寫(xiě)字樓市場(chǎng)的活躍主角，其對(duì)獨(dú)棟辦公產(chǎn)品的需求導(dǎo)致了未來(lái)獨(dú)棟辦公產(chǎn)品的市場(chǎng)空間?！　—?dú)棟辦公寫(xiě)字樓具有低密度、高綠化、獨(dú)立的企業(yè)冠名權(quán)以及營(yíng)造企業(yè)文化的特點(diǎn)，國(guó)有大中型企業(yè)為了考慮企業(yè)自身形象，成為低密度綠色獨(dú)棟寫(xiě)字樓的需求主體，作為市場(chǎng)活躍主體的國(guó)有企業(yè)必將對(duì)獨(dú)棟寫(xiě)字樓產(chǎn)生需求，尤其是在北京，無(wú)論是國(guó)有大中型企業(yè)還是進(jìn)京的中小型國(guó)有企業(yè)都將會(huì)選擇在此設(shè)立總部，這樣必將會(huì)引起對(duì)北京市低密度綠色獨(dú)棟寫(xiě)字樓的大量需求。　?。?）CBD東擴(kuò)催生定制寫(xiě)字樓熱銷(xiāo) 　　2009年5月11日，北京市政府同意將北京中央商務(wù)區(qū)CBD沿朝陽(yáng)北路、通惠河向東擴(kuò)展至東四環(huán)，新增面積約3平方公里，標(biāo)志著CBD東擴(kuò)的正式啟動(dòng)。根據(jù)北京市政府的規(guī)劃，東擴(kuò)區(qū)將繼續(xù)保持CBD的產(chǎn)業(yè)定位，著重發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)、國(guó)際金融、高端商務(wù)，將CBD發(fā)展成為現(xiàn)代化高端商務(wù)區(qū)?！　BD擴(kuò)區(qū)后將增加甲級(jí)寫(xiě)字樓比重，提供定制專(zhuān)業(yè)樓宇，滿(mǎn)足總部、外資銀行、世界500強(qiáng)及跨國(guó)公司總部入駐需求，為CBD產(chǎn)業(yè)升級(jí)提供空間載體；豐富完善國(guó)際醫(yī)療、文化、體育等功能配套，預(yù)計(jì)可拉動(dòng)社會(huì)投資700多億元，吸納就業(yè)約15萬(wàn)人。這意味著在未來(lái)數(shù)年內(nèi)，CBD的高端寫(xiě)字樓市場(chǎng)格局將會(huì)重新洗牌，也為目前市場(chǎng)上的甲級(jí)寫(xiě)字樓帶來(lái)更多的機(jī)會(huì)?！　BD東擴(kuò)促使其周邊的寫(xiě)字樓熱銷(xiāo)，中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)研究中心報(bào)告顯示，銳城國(guó)際在09年第38周的成交量躍居寫(xiě)字樓排行榜之首。同時(shí)，CBD東擴(kuò)帶動(dòng)了寫(xiě)字樓市場(chǎng)復(fù)蘇跡象，從租戶(hù)數(shù)量和活躍程度上看，CBD區(qū)域空置率下降了3%5%。在CBD東擴(kuò)之前的12個(gè)月里，CBD區(qū)域的租金最高跌了13%，而2009年第二個(gè)季度其租金只下跌了3%。金地中心等幾處大型寫(xiě)字樓，自2009年7月份以來(lái)，新增簽約面積1萬(wàn)多平米，新增客戶(hù)包括杜邦中國(guó)、上海通用、施華洛世奇、阿特金斯等國(guó)際知名企業(yè)；樓內(nèi)原有客戶(hù)也隨著業(yè)務(wù)的發(fā)展在樓內(nèi)擴(kuò)租。這表明CBD區(qū)域的寫(xiě)字樓市場(chǎng)開(kāi)始復(fù)蘇。隨著東擴(kuò)規(guī)劃的確定，必將促進(jìn)東擴(kuò)區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的發(fā)展和產(chǎn)品升級(jí)。此外，隨著CBD東擴(kuò)，東擴(kuò)區(qū)將會(huì)被納入新的CBD商圈，東擴(kuò)區(qū)與原來(lái)CBD核心區(qū)屬于共贏的關(guān)系，該區(qū)域的寫(xiě)字樓功能定位將會(huì)與CBD商圈的寫(xiě)字樓定位一致。而且政府出臺(tái)的一系列利好政策也會(huì)推動(dòng)該區(qū)域?qū)懽謽堑陌l(fā)展。因此，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的企穩(wěn)回升和全球金融危機(jī)的影響減弱，我們預(yù)見(jiàn)在2010年CBD東擴(kuò)必將催生寫(xiě)字樓的熱銷(xiāo)?！　。?）南城商業(yè)崛起 　　經(jīng)過(guò)三年時(shí)間醞釀，由北京市發(fā)改委等34個(gè)部門(mén)和城南五區(qū)（包括崇文、宣武、豐臺(tái)、房山和大興等五區(qū)）共同參與制定的北京市《促進(jìn)城市南部地區(qū)加快發(fā)展行動(dòng)計(jì)劃》日前正式印發(fā)。在這份文件中，城市南部地區(qū)被定義為“北京市未來(lái)發(fā)展的戰(zhàn)略空間和北京市參與京津冀區(qū)域合作的重要門(mén)戶(hù)通道”，《行動(dòng)計(jì)劃》主要抓住制約城市南部地區(qū)發(fā)展的突出矛盾和關(guān)鍵環(huán)節(jié)，以基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)功能區(qū)、主導(dǎo)和特色產(chǎn)業(yè)、民生改善四大領(lǐng)域?yàn)橹攸c(diǎn)，進(jìn)一步縮小城市南部地區(qū)發(fā)展條件和公共服務(wù)等方面差距，進(jìn)一步強(qiáng)化城市南部地區(qū)的產(chǎn)業(yè)、文化和對(duì)外服務(wù)等功能。預(yù)計(jì)未來(lái)三年，市區(qū)兩級(jí)財(cái)政對(duì)城南地區(qū)投資將超過(guò)500億元，加上帶動(dòng)的社會(huì)投資，總投資可達(dá)到2900億元，城南地區(qū)相對(duì)滯后的發(fā)展面貌將得到明顯改善，為城南地區(qū)乃至首都經(jīng)濟(jì)社會(huì)的進(jìn)一步發(fā)展奠定更加堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)?！　∧铣堑貐^(qū)將發(fā)展九大高端園區(qū)，九大高端區(qū)域主要發(fā)展金融、商業(yè)、工業(yè)等產(chǎn)業(yè)。對(duì)南城地區(qū)的開(kāi)發(fā)而建立的九大高端科技園區(qū)，必將形成對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的需求，同時(shí)隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的企穩(wěn)回升，我們可以預(yù)見(jiàn)在未來(lái)南城地區(qū)將會(huì)成為商業(yè)放量的熱點(diǎn)地區(qū)。　?。?）區(qū)域特色商業(yè)受歡迎 　　區(qū)域特色商業(yè)是指在一整片的區(qū)域內(nèi)打造相同產(chǎn)業(yè)集群，這樣可以形成比較優(yōu)勢(shì)，有利于消費(fèi)者進(jìn)行比較和選擇，這是消費(fèi)者所偏好的消費(fèi)區(qū)域。如西單商業(yè)街區(qū)、中關(guān)村電子產(chǎn)品市場(chǎng)、木樨園服裝市場(chǎng)、紅橋珍珠市場(chǎng)、馬連道茶葉街、紅橋、菜百商場(chǎng)等。區(qū)域特色商業(yè)是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一個(gè)亮點(diǎn)，各地著名的區(qū)域特色商業(yè)有助于提升城市旅游業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，同時(shí)可以吸引消費(fèi)者購(gòu)物的傾向，在這里