【正文】 商業(yè)地產(chǎn)的一個(gè)發(fā)展方向，區(qū)域特色商業(yè)在消費(fèi)者的強(qiáng)烈偏好下可以形成對區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)的有效需求，這就解決了商業(yè)地產(chǎn)有效需求不足的難題，因此區(qū)域特色商業(yè)是商業(yè)地產(chǎn)的一個(gè)發(fā)展方向。對南城地區(qū)的開發(fā)而建立的九大高端科技園區(qū)，必將形成對商業(yè)地產(chǎn)的需求，同時(shí)隨著我國經(jīng)濟(jì)的企穩(wěn)回升，我們可以預(yù)見在未來南城地區(qū)將會(huì)成為商業(yè)放量的熱點(diǎn)地區(qū)。　?。?）南城商業(yè)崛起 　　經(jīng)過三年時(shí)間醞釀，由北京市發(fā)改委等34個(gè)部門和城南五區(qū)（包括崇文、宣武、豐臺、房山和大興等五區(qū)）共同參與制定的北京市《促進(jìn)城市南部地區(qū)加快發(fā)展行動(dòng)計(jì)劃》日前正式印發(fā)。隨著東擴(kuò)規(guī)劃的確定，必將促進(jìn)東擴(kuò)區(qū)寫字樓市場的發(fā)展和產(chǎn)品升級。同時(shí)，CBD東擴(kuò)帶動(dòng)了寫字樓市場復(fù)蘇跡象，從租戶數(shù)量和活躍程度上看，CBD區(qū)域空置率下降了3%5%。根據(jù)北京市政府的規(guī)劃，東擴(kuò)區(qū)將繼續(xù)保持CBD的產(chǎn)業(yè)定位，著重發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)、國際金融、高端商務(wù)，將CBD發(fā)展成為現(xiàn)代化高端商務(wù)區(qū)?？梢灶A(yù)計(jì)，在北京市未來的房地產(chǎn)行業(yè)，尤其是北京市的商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和建設(shè)會(huì)在2010年全面的開花結(jié)果?！　。?）銀行放貸量　　如圖2所示，表示2007年至2009年我國新增貸款量。從國際經(jīng)驗(yàn)以及我國保險(xiǎn)資金股票類權(quán)益投資比例的上限來看，預(yù)計(jì)保險(xiǎn)資金的不動(dòng)產(chǎn)投資比例合理上限應(yīng)該在10%到15%之間，但初始上限可能為5%。至2007年從業(yè)總數(shù)已經(jīng)增長到2001年的3倍達(dá)到107家之多。為應(yīng)對金融危機(jī)、保增長擴(kuò)內(nèi)需，北京市政府公布了《中共北京市委北京市人民政府關(guān)于促進(jìn)首都金融業(yè)發(fā)展的意見》、《北京市幫扶企業(yè)應(yīng)對國際金融危機(jī)的若干措施》、《關(guān)于實(shí)施穩(wěn)定就業(yè)擴(kuò)大就業(yè)六項(xiàng)措施的通知》等三份文件，涉及66項(xiàng)措施。上海REITs將由券商或基金公司發(fā)起并持有51%的控股權(quán)，海通證券將是首家試點(diǎn)券商，2009年11月份上海的REITs試點(diǎn)已經(jīng)進(jìn)入實(shí)際操作階段，上海REITs有望將在2010年推出。在過去的四年中，還有其他幾個(gè)投資大陸地產(chǎn)的房地產(chǎn)投資信托基金在香港或新加坡上市，2005年7月，豐樹物流信托基金在新加坡上市；2006年12月嘉茂中國商用產(chǎn)業(yè)信托基金在新加坡上市；睿富中國商業(yè)房地產(chǎn)信托基金在香港上市。同時(shí)伴隨著城市綜合體開發(fā)時(shí)代的到來，未來商業(yè)地產(chǎn)需求旺盛，加之商業(yè)地產(chǎn)土地政策大放寬，在2010年商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)將會(huì)出現(xiàn)火熱場景。 。從2009年出臺的一系列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)用地的政策可以看出，政府在2010年將進(jìn)一步鼓勵(lì)工業(yè)用地的出讓、開發(fā)和利用。這一通知表明，政府將繼續(xù)鼓勵(lì)工業(yè)用地的出讓。通知要求：地方政府加強(qiáng)土地批后監(jiān)管，及時(shí)向社會(huì)公布土地供應(yīng)計(jì)劃、供應(yīng)結(jié)果和實(shí)際開發(fā)利用情況等動(dòng)態(tài)信息?！　。?）土地政策 　　2009年5月13日，國土資源部發(fā)出《國土資源部關(guān)于調(diào)整工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施政策的通知》?！　。?）投資傾向　　2009年5月27日，國務(wù)院公布了固定資產(chǎn)項(xiàng)目投資資本金比例調(diào)整結(jié)果，保障性住房和普通商品房項(xiàng)目資本金比例由原來的35%調(diào)低至20%，成為此次調(diào)整受惠最大的項(xiàng)目之一。會(huì)議表示保持宏觀經(jīng)濟(jì)政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，并將繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，加快城鎮(zhèn)化。到了第三季度，由于需求上升推動(dòng)北京甲級寫字樓市場吸納量在本季躍升至99,090平方米，%，%。而2008年和2007年景氣時(shí)一般可以超過70%，達(dá)到80%至90%，甚至是滿負(fù)荷?！　〗鼉赡陜?nèi)，北京新增了大量定為高端的酒店項(xiàng)目，但是隨著供應(yīng)量的增長，訂房率卻呈現(xiàn)下降趨勢，從而給北京酒店業(yè)帶來了嚴(yán)峻考驗(yàn)。　　即便在并不樂觀的大環(huán)境下，一些購物中心項(xiàng)目勉強(qiáng)艱難開業(yè)，但是與去年開業(yè)伊始即獲得較高入住率的銀泰中心、三里屯village南區(qū)等項(xiàng)目相比，早已不能同日而語。由于招商艱難和受經(jīng)濟(jì)所影響，原本欲2009年開業(yè)的大多數(shù)商鋪至今還上演著“空城計(jì)”。　　2009年商業(yè)地產(chǎn)延續(xù)招商難困境 　　招商難問題一直是商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營中的主要難題，受后奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)衰退和國際金融危機(jī)的影響，2009年商業(yè)地產(chǎn)招商難問難題尤為突出。而大鐘寺國際廣場、萬貿(mào)購物中心、首地大峽谷等已落成的商業(yè)項(xiàng)目則集體推遲了開業(yè)時(shí)間，且開業(yè)時(shí)間變得遙遙無期。受整體經(jīng)濟(jì)大勢的影響，整體商業(yè)零售市場的競爭越發(fā)激烈，無效商業(yè)面積供應(yīng)亦呈現(xiàn)出了不斷增加的趨勢，諸多建成的商業(yè)地產(chǎn)未能符合商戶的需求，在招商時(shí)遇到較大的困難，“招商難”成為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商的共性。 　　商業(yè)地產(chǎn)二三線城市發(fā)展 　　商業(yè)地產(chǎn)在經(jīng)歷了一個(gè)發(fā)展階段后，很多的國內(nèi)外商家店鋪在一線城市的布局在2007年已經(jīng)趨于飽和，因此紛紛開始著力關(guān)注更為龐大的中小城市市場，區(qū)位和交通優(yōu)越的二線城市逐漸成為商業(yè)地產(chǎn)投資的新寵。受整體持有趨勢的影響，一些原本是分割出售的商業(yè)項(xiàng)目在2006年也轉(zhuǎn)向了“自持物業(yè)”，如北京三環(huán)新城社區(qū)商業(yè)街SUNNY TOWN、明天第一城部分商業(yè)、珠江帝景部分商業(yè)等。位于大興老城區(qū)的清城在引進(jìn)了上海百聯(lián)商場之后，還在陸續(xù)推出商業(yè)項(xiàng)目。　　商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)郊區(qū)化趨勢 　　從2004年開始，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)迎來高峰，越來越多的開發(fā)商投入到商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)中，且商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的郊區(qū)化趨勢明顯。再有，大中型商業(yè)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益有一定程度的改善，而家樂福、萬客隆、普爾斯馬特多家國際知名零售企業(yè)的加盟，使北京在商業(yè)經(jīng)營管理方式上發(fā)生積極變化。最后我們從總的商業(yè)地產(chǎn)投資完成額來看，如圖1所示，從1997年到2002年期間，由于辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房的投資完成額都保持在一個(gè)相對較低和穩(wěn)定的水平，因此商業(yè)地產(chǎn)總的投資額也保持在一個(gè)相對較低和穩(wěn)定的水平，但從2002年開始，由于受申奧成功和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平快速增長的影響，商業(yè)地產(chǎn)的投資額開始大幅度上升，、%、%、%、%、%、%、%、%，從商業(yè)地產(chǎn)投資完成額的增長率的趨勢可以看出，受辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房投資增長的影響，商業(yè)地產(chǎn)投資完成額增長率在2003年達(dá)到最高，2004年也維持在一個(gè)較高的水平，但從2005年開始，商業(yè)地產(chǎn)投資增長率開始出現(xiàn)下滑趨勢，但從2005年到2008年商業(yè)地產(chǎn)投資增長率基本維持在一個(gè)穩(wěn)定的水平。但從2002年開始，由于北京申奧成功，商業(yè)營業(yè)用房的投資放量開始出現(xiàn)上升趨勢，、%、%、%、%、%、%、%、%，從投資的增長率可以看出從2003年開始商業(yè)營業(yè)用房的投資增長率達(dá)到最大，達(dá)到一個(gè)頂峰，但在2005年出現(xiàn)明顯的投資完成額增長率的下滑趨勢，到2006年達(dá)到最低，但由于奧運(yùn)會(huì)的臨近，商業(yè)營業(yè)用房的投資額增長率在2007年又出現(xiàn)大幅度增長趨勢，這主要源于酒店業(yè)的投資增加?！∫弧⑸虡I(yè)地產(chǎn)之昨日篇　　1997年2008年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展總體概況從1996年開始，為了改造舊城，徹底整頓遍地小商販，露天市場管理混亂的現(xiàn)象，北京市政府大力整頓商業(yè)物業(yè)，數(shù)量眾多的住宅底商，臨時(shí)建筑被勒令關(guān)閉、拆除，由此造成商業(yè)供應(yīng)量銳減，由于消費(fèi)市場的強(qiáng)勁增長，市場開始產(chǎn)生巨大的商業(yè)需求，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)速度大大加快。以上的宏觀數(shù)據(jù)表明中國已經(jīng)走出了2008年底到2009年初經(jīng)濟(jì)低谷期，全國的經(jīng)濟(jì)開始全面企穩(wěn)回升。%，超過了預(yù)定的“全年5萬億”的最低目標(biāo)。 億元，%。CRRC：2010年商業(yè)地產(chǎn)新趨勢 引言2007年4月，美國次級抵押貸款危機(jī)浮出水面。為了應(yīng)對這場全球性金融危機(jī)，發(fā)展國民經(jīng)濟(jì)，中國采取了一系列相應(yīng)的救市措施，其效果在2009年上半年開始顯現(xiàn)，中國2009年前三個(gè)季度國內(nèi)生產(chǎn)總值為423424億元，%。其中，%；，%。前三季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積21451萬平方米，%；完成土地開發(fā)面積16706萬平方米，%。第五部分是本報(bào)告的結(jié)論部分?！　∪缓笪覀儚纳虡I(yè)營業(yè)用房投資完成額來看，如圖1所示，從1997年到2002年間商業(yè)營業(yè)用房的投資完成額也保持在一個(gè)相對較低和相對平穩(wěn)的水平上。同時(shí)在2006至2007年，由于奧運(yùn)會(huì)的臨近，酒店業(yè)開發(fā)成為當(dāng)時(shí)兩年的開發(fā)熱點(diǎn)。商業(yè)業(yè)態(tài)的多元化在很大程度上促進(jìn)了北京商業(yè)繁榮與發(fā)展，新型商業(yè)業(yè)態(tài)如物流中心、配送中心、網(wǎng)上購物快速發(fā)展。伴隨著商業(yè)環(huán)境的日漸成熟及房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，在2004年底商式社區(qū)商業(yè)衍生出另一種形式——特色商業(yè)街，它的出現(xiàn)是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)水平提高的重要表現(xiàn)，標(biāo)志著社區(qū)商業(yè)已經(jīng)從原始的配套型物業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)橐环N新的“外向型”市場形態(tài)，并且已經(jīng)形成了自己相對獨(dú)立的市場空間，同時(shí)也彌補(bǔ)了2003年北京大面積拆除臨建街鋪，在生活上與居民消費(fèi)脫節(jié)的需要。領(lǐng)海的商業(yè)地產(chǎn)也吸引了沃爾瑪、家樂福等連鎖超市與之洽談合作。據(jù)中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟2007年年初對699家商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的網(wǎng)上問卷調(diào)查顯示：選擇“只租不售”模式的達(dá)到了39%，而在2006年的調(diào)查中，%。