【正文】 推動下，發(fā)展水平已明顯升級?！　∈紫任覀儚霓k公樓投資完成額來看，如圖1 所示，從1997年到2002年間由于對寫字樓的商業(yè)需求量相對較小，辦公樓的投資額一直保持在較低水平。前三季度，%，；，%，；，%。2007 年8月此次次貸危機席卷了美國、歐盟和日本等世界主要金融市場，與此同時這場危機蔓延到了整個實體經(jīng)濟。前三季度進出口總額9461億美元，%。從2009年商業(yè)地產(chǎn)的表現(xiàn)來看，商業(yè)地產(chǎn)面臨著巨大的困境，那么2010年商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展將會面臨怎樣的狀態(tài)呢？是繼續(xù)在困境中徘徊還是會沖出泥潭？　　本報告將試圖回答以上問題，本報告共分為五個部分，第一部分是引言部分，概括了中國總體的經(jīng)濟環(huán)境和本報告寫作的基本內(nèi)容；第二部分回顧了2008年以前商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展概況；第三部分簡要的介紹了2009年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展面臨的困境；第四部分根據(jù)2009年國家的總體經(jīng)濟形勢和出臺的相關(guān)政策對2010年商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢作出預(yù)測。另據(jù)統(tǒng)計，北京2004年1萬平米以上的大型商業(yè)項目達到63個，達到285萬平方米的體量。居民關(guān)注社區(qū)發(fā)展的同時，對社區(qū)服務(wù)、居住環(huán)境、文化娛樂、醫(yī)療衛(wèi)生等均提出更高層次的需求?！　∽猿治飿I(yè)漸成主流 　　商業(yè)地產(chǎn)的營銷模式從發(fā)展初期的以“產(chǎn)權(quán)式商鋪”為主要銷售模式開始逐漸被經(jīng)營持有型物業(yè)所取代。例如，香港商業(yè)地產(chǎn)巨鱷恒隆地產(chǎn)2007年以前在上海以外的內(nèi)地其他10個城市，每年購入3至4塊大型土地，共建約10個購物商場，投資金額預(yù)計將達200億港元至250億港元。在上海繁華的新天地區(qū)域，有兩幢頂級豪華酒店——迪拜七星級帆船酒店集團朱美拉酒店和希爾頓集團麾下奢華品牌康拉德酒店，這兩家酒店都曾經(jīng)預(yù)計2008年開業(yè)。全球經(jīng)濟衰退與本土經(jīng)濟增長放緩等因素，對奢侈品的消費和其品牌擴張帶來很大影響，其中定位在高端消費的購物中心受到波及最大，營業(yè)額下降明顯。而受影響較小的應(yīng)該是一些二線城市及旅游點，比如說重慶、成都、大連、廈門、三亞、杭州、昆明等城市。　　從市場北京甲級寫字樓的租金看，甲級寫字樓的租金從2008年第二季度到2009年第三季度一路暴跌，從2008年第二季度到2009年第三季度北京甲級寫字樓市場上的平均租金價格分別為：、。此次商品房項目資本金比例的下調(diào)也刺激了北京市商業(yè)地產(chǎn)的投資，如圖3所示全國商業(yè)地產(chǎn)的投資完成額在今年一直持續(xù)表現(xiàn)出上升趨勢，但在5月份前的投資增速相對緩慢，在國務(wù)院公布下調(diào)商品房的資本金比例后，政策效果立即顯現(xiàn)，%，4360億元，%、%、%、%，雖然增長率有所下降，但增長趨勢明顯?！　?009年8月13日，國土資源部和監(jiān)察部聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于進一步落實工業(yè)用地出讓制度的通知》。　　2009年以來，商業(yè)用地成為土地拍賣的主要拍賣對象，可以預(yù)計，近期以來，由于商業(yè)用地拍賣大熱，未來商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)將現(xiàn)火熱場面。2005年越秀房地產(chǎn)信托投資基金在香港上市成功，旗下資產(chǎn)組合全部由內(nèi)地的房地產(chǎn)項目構(gòu)成，顯示了以內(nèi)地房地產(chǎn)資產(chǎn)組合而成的信托投資基金的市場生存能力。　　2009年北京市發(fā)改委副主任、金融辦主任霍學文在北京市“保增長保民生保穩(wěn)定”若干措施新聞發(fā)布會上透露，北京市政府將拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，支持在京設(shè)立房地產(chǎn)信托投資基金。在迅速增長的背景下，保險行業(yè)普遍面臨為其自有資金尋求投資渠道的壓力。這新增貸款量是國家刺激經(jīng)濟的有效手段，短期內(nèi)這一投資量的刺激作用可能還不是很明顯，但在未來兩年內(nèi)投資量的刺激作用將會逐步顯現(xiàn)，未來經(jīng)濟的復蘇形式將會穩(wěn)步提高。這意味著在未來數(shù)年內(nèi)，CBD的高端寫字樓市場格局將會重新洗牌，也為目前市場上的甲級寫字樓帶來更多的機會。而且政府出臺的一系列利好政策也會推動該區(qū)域?qū)懽謽堑陌l(fā)展。如西單商業(yè)街區(qū)、中關(guān)村電子產(chǎn)品市場、木樨園服裝市場、紅橋珍珠市場、馬連道茶葉街、紅橋、菜百商場等。北京奧運會的召開無疑是最成功的一屆奧運會，受到了世界各國的贊譽，北京成為各國人民向往的旅游地之一。在現(xiàn)實的高端商業(yè)地產(chǎn)招商中，商業(yè)項目引進商家舉步維艱，要么是理想的商家招不進，要么是招進的商家不理想，抑或是商場開業(yè)后商家換了一批又一批。　　首先從宏觀經(jīng)濟角度講，從2007年8月爆發(fā)了全球金融危機，這場危機波及全球金融行業(yè)，后來又蔓延到實體經(jīng)濟，導致各國失業(yè)率增加，工資率降低，中國也不免受其危害，北京市也受其影響甚為嚴重，在導致失業(yè)率和工資率下降的情況下，人們對各種上商品的需求由于預(yù)算約束的降低而降低，從而導致社區(qū)商業(yè)的生存舉步維艱?！　￠_發(fā)模式　?。?）房企全國布局商業(yè)地產(chǎn)，進軍二三線城市 　　近年來商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)軍企業(yè)瞄準二三城市發(fā)展先機，紛紛開始進軍二三線城市。在2007年3月，中糧集團就曾出具《避免同業(yè)競爭承諾函》，明確了中糧地產(chǎn)在集團地產(chǎn)業(yè)務(wù)上的發(fā)展戰(zhàn)略：按照中糧集團董事長寧高寧此前的布局，未來中糧地產(chǎn)主攻住宅和工業(yè)地產(chǎn)，中糧集團地產(chǎn)業(yè)務(wù)重點將轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)，中糧置業(yè)則主攻商業(yè)地產(chǎn)。根據(jù)這種路徑選擇，寶龍堅持在二三線新興城市中心城區(qū)拿地，以相對低廉的價格獲取土地，并做長期持有型開發(fā)。在萬科未來的開發(fā)模式中，住宅產(chǎn)品仍占據(jù)80%的比重，其余20%將開發(fā)持有型物業(yè)，除了養(yǎng)老物業(yè)、酒店外，萬科還將參與舊城改造、旅游地產(chǎn)、多功能物業(yè)開發(fā)，覆蓋全面產(chǎn)品線。2009年4月底。2009年12月14日，融科智地宣布，進軍北京西南城的首個商業(yè)地產(chǎn)項目，占地2萬平方米、位于石景山CRD核心區(qū)的融科創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心日前開工。在“2009中國城市綜合體發(fā)展峰會”上，與會專家無不認為，中國城市綜合體發(fā)展已經(jīng)需求井噴、面臨考驗的關(guān)鍵時期。在當下自持物業(yè)的地產(chǎn)商，譬如世茂、凱德、萬達等大公司，其收益明顯要比SOHO中國的收益高得多，這可以充分的說明自持物業(yè)將會獲得明顯的高收益。我們預(yù)計2010年北京寫字樓市場“外資企業(yè)獨大”的局面將有所改善，國有企業(yè)將成為寫字樓市場活躍主體，并帶動獨棟辦公寫字樓熱銷。同時受宏觀環(huán)境影響和住宅項目的不斷增加，社區(qū)商業(yè)在2010年仍會有一定程度的放量，而先前的規(guī)劃亂、招商難等問題并不會得到徹底解決，整體市場發(fā)展仍面臨危機。18 / 18。同時，由于商業(yè)地產(chǎn)受政策限制較少，預(yù)計未來將有更多的開發(fā)企業(yè)逐漸向商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)型?！　∥磥砦迥陜?nèi)北京南城將會進行集中開發(fā)，建立的九大高端科技園區(qū)，勢必將形成對商業(yè)地產(chǎn)的強大需求。　　從國際經(jīng)驗、利潤回報以及我國商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營實例來看，自持物業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營已經(jīng)成為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展主流。從開發(fā)到運營，是經(jīng)營理念的進步也是實力的跨越，同時也是商業(yè)地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展的保障。　?。?）城市綜合體開發(fā)熱 　　城市綜合體是指將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體。7月1日，世茂房地產(chǎn)與中新天津生態(tài)城投資開發(fā)有限公司，聯(lián)合開發(fā)天津生態(tài)城迄今為止最大的綜合項目，該項目位于天津生態(tài)城起步區(qū)以南的永定洲地區(qū)，占地總面積約180萬平方米，其中包括約100萬平方米住宅用地和80萬平方米公園用地，預(yù)計項目總投資達人民幣100億元，項目初步規(guī)劃建設(shè)成為高級海景商業(yè)與住宅完美結(jié)合的生態(tài)休閑社區(qū)。與每一個大型企業(yè)的發(fā)展模式一樣，在經(jīng)營規(guī)模達到400億500億元后，企業(yè)都會遭遇一個坎，都會進入一個更換管理平臺的調(diào)整期。寶龍城市廣場單個項目開發(fā)面積都在20萬平方米以上，總建筑面積超過800萬平方米。未來中糧集團將以“大悅城”購物城為核心的“全服務(wù)鏈城市綜合體”的總投資規(guī)模將超過700億，20多個“大悅城”將在國內(nèi)大中城市布局。在過去的2009年，萬達集團新增20個商業(yè)項目，開業(yè)了8個萬達廣場和2家超五星酒店?！　≡俅问鞘苌鐓^(qū)商業(yè)的政策影響，對于一個住宅小區(qū)來說，最適合發(fā)展的商業(yè)之一就是餐飲，以前幾乎每個住宅樓下的小餐館生意都很紅火。北京市商業(yè)地產(chǎn)的招商難為題的最主要原因在于：一方面,高端商業(yè)供應(yīng)量巨大且存在結(jié)構(gòu)失衡；另一方面，高端商業(yè)需要的客戶群——高端品牌商家數(shù)目有限，造成品牌商家非常強勢，對高端商業(yè)選址格外挑剔。而且從歷屆奧運會主辦城市的記載來看，奧運會后不久，休閑旅游、商務(wù)旅行和會展等方面的業(yè)務(wù)將會全面恢復。這種消費者的偏好傾向決定了這是商業(yè)地產(chǎn)的一個發(fā)展方向，區(qū)域特色商業(yè)在消費者的強烈偏好下可以形成對區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)的有效需求，這就解決了商業(yè)地產(chǎn)有效需求不足的難題，因此區(qū)域特色商業(yè)是商業(yè)地產(chǎn)的一個發(fā)展方向?！　。?）南城商業(yè)崛起 　　經(jīng)過三年時間醞釀，由北京市發(fā)改委等34個部門和城南五區(qū)（包括崇文、宣武、豐臺、房山和大興等五區(qū)）共同參與制定的北京市《促進