【正文】 在2006年，北京商業(yè)營業(yè)用房投資翻倍，其主要因素是為了趕奧運(yùn)會(huì)商機(jī)，2007年北京投放市場的大型商業(yè)項(xiàng)目有美羅城、新三里屯、鵬潤國際時(shí)尚購物中心等數(shù)十個(gè)。如2009年4月，北京朝陽門11萬平方米的悠唐和崇文門13萬平方米國瑞城艱難開業(yè)了?！　?009寫字樓租金下跌，空置率居高不下 　　在2009年，雖然中國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)度過了金融危機(jī)影響下的最低谷，但在商業(yè)地產(chǎn)方面，尤其是甲級寫字樓市場的表現(xiàn)并不樂觀。通知要求：對各?。▍^(qū)、市）確定的優(yōu)先發(fā)展產(chǎn)業(yè)且用地集約的工業(yè)項(xiàng)目，在確定土地出讓底價(jià)時(shí)可按不低于所在地土地等別相對應(yīng)《標(biāo)準(zhǔn)》的70％執(zhí)行。嘉定新城地塊,則以樓面地價(jià)9724元/平方米被保利獲取,總地價(jià)為12億。這些措施的公布將促進(jìn)REITs在北京市的建立，正所謂REITs將在2010年呼之欲出，REITs如果能在2010年的北京市市場上出現(xiàn)，將會(huì)改善房地產(chǎn)行業(yè)的融資環(huán)境，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的投資?！　∈袌鰺狳c(diǎn)　?。?）低密度綠色寫字樓大受歡迎 　　經(jīng)濟(jì)危機(jī)肆虐，外企擴(kuò)張計(jì)劃停滯，在這一背景下，國有企業(yè)逐漸成為寫字樓市場的活躍主角，其對獨(dú)棟辦公產(chǎn)品的需求導(dǎo)致了未來獨(dú)棟辦公產(chǎn)品的市場空間。在這份文件中，城市南部地區(qū)被定義為“北京市未來發(fā)展的戰(zhàn)略空間和北京市參與京津冀區(qū)域合作的重要門戶通道”，《行動(dòng)計(jì)劃》主要抓住制約城市南部地區(qū)發(fā)展的突出矛盾和關(guān)鍵環(huán)節(jié)，以基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)功能區(qū)、主導(dǎo)和特色產(chǎn)業(yè)、民生改善四大領(lǐng)域?yàn)橹攸c(diǎn)，進(jìn)一步縮小城市南部地區(qū)發(fā)展條件和公共服務(wù)等方面差距，進(jìn)一步強(qiáng)化城市南部地區(qū)的產(chǎn)業(yè)、文化和對外服務(wù)等功能。預(yù)計(jì)奧運(yùn)過后，中國將迎來更多的海外游客，北京酒店業(yè)后奧運(yùn)市場預(yù)想樂觀。但現(xiàn)在政策明確限制社區(qū)底商用于餐飲，雖然這確實(shí)保證了樓上的居民不會(huì)再受煙火煩擾，但從另一個(gè)方面，也是斷了社區(qū)商業(yè)投資者最有收益前景的一個(gè)方向。而中糧集團(tuán)已提出，計(jì)劃將來地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模達(dá)到集團(tuán)總資產(chǎn)的30%。對于萬科來說，需要一個(gè)適合萬科進(jìn)行更大規(guī)模發(fā)展的平臺(tái)。大型城市綜合體適合經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大都會(huì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，在功能選擇上要根據(jù)城市經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)有所側(cè)重，一般來說，酒店功能或者寫字樓跟購物中心功能是最基本的組合?！　∷摹⒔Y(jié)論　　在上面的分析中我們回顧了2008年以前商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顩r，并就2009年商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展概況做了總結(jié)，同時(shí)對2010年商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景做了預(yù)測分析。此外，自持物業(yè)將成為商業(yè)地產(chǎn)商的主流選擇。 　　結(jié)合2009年高端商業(yè)開發(fā)狀況以及未來市場前景可以得知，高端商業(yè)開發(fā)熱、供應(yīng)過剩等現(xiàn)象將在2010年得到部分緩解，但是由于國際金融危機(jī)的后續(xù)影響深重，極大的抑制了消費(fèi)者對高檔奢侈品的需求，高端商業(yè)項(xiàng)目供過于求的局面尚難徹底改善，仍然會(huì)存在過剩危機(jī)。導(dǎo)致建外SOHO出現(xiàn)這種窘境的原因在于物業(yè)管理混亂，導(dǎo)致項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值大幅下降，SOHO中國的運(yùn)營模式是，項(xiàng)目散售后，物業(yè)所有權(quán)便歸屬于購房的業(yè)主，而非自持物業(yè)。融科智地副總裁王翔表示，發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)是融科智地的戰(zhàn)略。郁亮表示，2010年，萬科將正式推出養(yǎng)老型物業(yè)試驗(yàn)，并將進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)?！　≈屑Z集團(tuán)旗下目前有兩家地產(chǎn)公司，即中糧地產(chǎn)和中糧置業(yè)，中糧集團(tuán)旗下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊這幾年來一直處于整合之中。我們將從下面四個(gè)方面探討北京市社區(qū)商業(yè)出現(xiàn)危機(jī)的原因?！　≡趭W運(yùn)會(huì)結(jié)束后的短期內(nèi)，北京市酒店的入住率有一定程度的下降，同時(shí)受到國際金融危機(jī)的影響，北京市酒店業(yè)的入住率下降比較明顯。此外，隨著CBD東擴(kuò)，東擴(kuò)區(qū)將會(huì)被納入新的CBD商圈，東擴(kuò)區(qū)與原來CBD核心區(qū)屬于共贏的關(guān)系，該區(qū)域的寫字樓功能定位將會(huì)與CBD商圈的寫字樓定位一致。2009年的新增貸款量為10萬億，已經(jīng)超過了預(yù)定“全年5萬億”的最低目標(biāo)，%，%。同時(shí)央行、證監(jiān)會(huì)分別牽頭的REITs在2010年同時(shí)有望在北京、天津、深圳同步推出。同時(shí)，以上的一些政策在2010年對于開發(fā)商囤地、捂盤現(xiàn)象將會(huì)形成一定沖擊，這將會(huì)促進(jìn)開發(fā)商對土地開發(fā)，加快房地產(chǎn)新項(xiàng)目的建設(shè)，這對于北京市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展也起到了一地的促進(jìn)作用，我們預(yù)計(jì)因?yàn)?009年土地政策的調(diào)整，2010年北京市商業(yè)的地產(chǎn)的開發(fā)將會(huì)加速，新項(xiàng)目的上市將會(huì)快速出現(xiàn)。此次資本金比例下調(diào)，降低了開發(fā)企業(yè)融資門檻，緩解了開發(fā)企業(yè)資金壓力，有利于走出行業(yè)不景氣的局面，從而達(dá)到刺激經(jīng)濟(jì)的目的。據(jù)調(diào)查，今年北京CBD區(qū)域的一個(gè)項(xiàng)目配有兩棟高端酒店，其中一家已經(jīng)關(guān)閉，不然的話，兩個(gè)酒店的入住率也就10%；關(guān)掉一家，另一家勉強(qiáng)保住了20%的入住率。在全國范圍內(nèi)，商業(yè)項(xiàng)目的停工、停建、緩建、延期開業(yè)更不是新鮮事。從以上的分析可以看出，從2004年開始，商業(yè)地產(chǎn)的郊區(qū)化趨勢明顯增強(qiáng)。具體來看，在2003年各國零售業(yè)巨頭搶灘北京零售業(yè)市場，跨國零售企業(yè)對大型主力店的需求明顯增加，美國沃爾瑪、法國法寶、英國百安居等競相在京選址開店；同時(shí)，國內(nèi)大型零售企業(yè)的擴(kuò)張形成了北京市商業(yè)物業(yè)需求的另一主力，表現(xiàn)出國內(nèi)大型零售企業(yè)良好的發(fā)展態(tài)勢。%，%的增長率仍然有不小差距。其中，%。從原來計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下的百貨商店一統(tǒng)天下、供銷系統(tǒng)便民商店適者生存的狀態(tài)，到現(xiàn)階段已基本形成競爭性商業(yè)格局，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布逐步由從城市中心區(qū)向邊緣區(qū)域發(fā)展，超市、便利店業(yè)態(tài)取得較大發(fā)展，商業(yè)市場開始逐漸走向成熟和完善，呈現(xiàn)出市場化、現(xiàn)代化、多元化的發(fā)展趨勢。上海也因世博會(huì)概念和打造奢侈品天堂理念而大項(xiàng)目層出不窮。但是，這只是“部分”開業(yè)，商場里大部分的面積還掛著“即將開業(yè)”的圍擋。2009年第一季度，%；中央商務(wù)區(qū)（CBD）%，也就是說，CBD三分之一以上的寫字樓為空租。該規(guī)定的制定進(jìn)一步鼓勵(lì)了工業(yè)用地的開發(fā)了利用?！　?009年12月份，杭州出讓3宗商業(yè)用地，3宗地塊分別位于市中心、申花和濱江板塊，總出讓面積46356平方米?！　。?）保險(xiǎn)資金松閘 　　自從中國2001年加入WTO后，國內(nèi)的保險(xiǎn)行業(yè)競爭日趨激烈。　　獨(dú)棟辦公寫字樓具有低密度、高綠化、獨(dú)立的企業(yè)冠名權(quán)以及營造企業(yè)文化的特點(diǎn)，國有大中型企業(yè)為了考慮企業(yè)自身形象，成為低密度綠色獨(dú)棟寫字樓的需求主體，作為市場活躍主體的國有企業(yè)必將對獨(dú)棟寫字樓產(chǎn)生需求，尤其是在北京，無論是國有大中型企業(yè)還是進(jìn)京的中小型國有企業(yè)都將會(huì)選擇在此設(shè)立總部，這樣必將會(huì)引起對北京市低密度綠色獨(dú)棟寫字樓的大量需求。預(yù)計(jì)未來三年，市區(qū)兩級財(cái)政對城南地區(qū)投資將超過500億元，加上帶動(dòng)的社會(huì)投資，總投資可達(dá)到2900億元，城南地區(qū)相對滯后的發(fā)展面貌將得到明顯改善，為城南地區(qū)乃至首都經(jīng)濟(jì)社會(huì)的進(jìn)一步發(fā)展奠定更加堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。由于酒店業(yè)在后奧運(yùn)時(shí)代成為商業(yè)地產(chǎn)的需求主體，同時(shí)隨著金融危機(jī)的消逝和我國經(jīng)濟(jì)的企穩(wěn)回升，因此可以預(yù)計(jì)酒店業(yè)將成為北京市未來商業(yè)地產(chǎn)存量的消化主體?！　〉谒氖鞘芄芾淼挠绊?，買住宅是開發(fā)商與購買者兩方面的事，屬于一對一的接觸；但買商鋪，除了開發(fā)商與業(yè)主的關(guān)系，還有一層投資業(yè)主與客戶的關(guān)系，事實(shí)上是三方共同運(yùn)作。據(jù)悉中糧集團(tuán)旗下和中糧置業(yè)已分別在北京、天津、沈陽、成都等城市開業(yè)或在建了7個(gè)“大悅城”，總投資額超過百億元之多，而且未來的投資目標(biāo)是進(jìn)軍二、三線城市。在萬科看來，這一平臺(tái)就是商業(yè)地產(chǎn)?！　‖F(xiàn)代都市中，習(xí)慣快節(jié)奏的人們需要在一個(gè)方便、快捷、經(jīng)濟(jì)、集多種功能于一體的綜合空間里，享受高效率的生活和工作，于是城市綜合體便應(yīng)運(yùn)而生?，F(xiàn)在我們針對前面的分析做一個(gè)簡要的結(jié)論。未來土地市場中，綜合型商業(yè)用地將大放異彩，成為地產(chǎn)商紛紛角逐的重點(diǎn)?！　〗鼛啄?，由于商業(yè)地產(chǎn)的集中開發(fā)出現(xiàn)了供大于求的現(xiàn)象，但由于受奧運(yùn)會(huì)的影響，中國（尤其是北京）給世界留下了深刻的印象，因此我們預(yù)計(jì)在國際金融危機(jī)過后的幾年中，中國將迎來旅游業(yè)的高峰期，勢必將在一定程度上產(chǎn)生對酒店業(yè)的需求，消化存量市場。如：從2008年至今，北京建外SOHO租金價(jià)格一路下滑，每平方米租金從最高時(shí)的6元/天跌至3元/天左右，降幅達(dá)50%，同時(shí)面臨集體退租的尷尬境地。在2009年商業(yè)地產(chǎn)業(yè)績下滑，眾多寫字樓租金下降的情況下，融科資訊中心的租金不降反升，這更加堅(jiān)定了融科智地走科技地產(chǎn)這條狹窄的路的信心?！　?009年11月16日，萬科企業(yè)股份有限公司總裁郁亮在深圳總部的一次非正式場合首次對外公布了萬科的新戰(zhàn)略——萬科產(chǎn)品將進(jìn)行轉(zhuǎn)型。在近幾年的萬達(dá)開發(fā)項(xiàng)目和未來的建設(shè)項(xiàng)目中，主要面向二、三線城市，如2007年開工建設(shè)的重慶南坪萬達(dá)廣場，一座集居住、商務(wù)、購物、休閑、娛樂等各種城市功能為一體的大型城市綜合體，于2009年開業(yè)，寶馬城市展廳、棒約翰等多個(gè)國際知名品牌隨萬達(dá)一道首次進(jìn)駐重慶?！　。?）社區(qū)商業(yè)危機(jī) 　　社區(qū)商業(yè)是指面向小區(qū)內(nèi)部固定居民的，為方便其生活而設(shè)立的商業(yè)服務(wù)，在國外，社區(qū)商業(yè)絕對是所