【正文】 CRRC：2010年商業(yè)地產(chǎn)新趨勢 引言2007年4月，美國次級抵押貸款危機(jī)浮出水面。2007 年8月此次次貸危機(jī)席卷了美國、歐盟和日本等世界主要金融市場，與此同時這場危機(jī)蔓延到了整個實(shí)體經(jīng)濟(jì)。由于受這次空前的世界性的金融危機(jī)影響，中國金融市場和實(shí)體經(jīng)濟(jì)都受到了嚴(yán)重的沖擊。為了應(yīng)對這場全球性金融危機(jī)，發(fā)展國民經(jīng)濟(jì)，中國采取了一系列相應(yīng)的救市措施，其效果在2009年上半年開始顯現(xiàn)，中國2009年前三個季度國內(nèi)生產(chǎn)總值為423424億元，%。 億元，%。，%，%的增長率仍然有不小差距。前三季度進(jìn)出口總額9461億美元，%。其中，%；，%。，%，超過了預(yù)定的“全年5萬億”的最低目標(biāo)。前三季度，%，；，%，；，%。其中，%。前三季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積21451萬平方米，%；完成土地開發(fā)面積16706萬平方米，%。以上的宏觀數(shù)據(jù)表明中國已經(jīng)走出了2008年底到2009年初經(jīng)濟(jì)低谷期，全國的經(jīng)濟(jì)開始全面企穩(wěn)回升。雖然全國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)開始全面企穩(wěn)回升，但2009年商業(yè)地產(chǎn)的表現(xiàn)卻不盡理想，突出便現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展停滯，開發(fā)、招商、經(jīng)營面臨巨大的困境，供大于求的現(xiàn)象沒有任何改善，酒店入住率下降，寫字樓租金持續(xù)下跌，空置率居高不下。從2009年商業(yè)地產(chǎn)的表現(xiàn)來看，商業(yè)地產(chǎn)面臨著巨大的困境，那么2010年商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展將會面臨怎樣的狀態(tài)呢？是繼續(xù)在困境中徘徊還是會沖出泥潭？　　本報告將試圖回答以上問題，本報告共分為五個部分，第一部分是引言部分，概括了中國總體的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和本報告寫作的基本內(nèi)容；第二部分回顧了2008年以前商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展概況；第三部分簡要的介紹了2009年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展面臨的困境；第四部分根據(jù)2009年國家的總體經(jīng)濟(jì)形勢和出臺的相關(guān)政策對2010年商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢作出預(yù)測。第五部分是本報告的結(jié)論部分。　一、商業(yè)地產(chǎn)之昨日篇　　1997年2008年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展總體概況從1996年開始，為了改造舊城，徹底整頓遍地小商販，露天市場管理混亂的現(xiàn)象，北京市政府大力整頓商業(yè)物業(yè)，數(shù)量眾多的住宅底商，臨時建筑被勒令關(guān)閉、拆除，由此造成商業(yè)供應(yīng)量銳減，由于消費(fèi)市場的強(qiáng)勁增長，市場開始產(chǎn)生巨大的商業(yè)需求，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)速度大大加快?！　∈紫任覀儚霓k公樓投資完成額來看，如圖1 所示，從1997年到2002年間由于對寫字樓的商業(yè)需求量相對較小，辦公樓的投資額一直保持在較低水平。但從2002年開始辦公樓的投資額開始出現(xiàn)上升趨勢，、、 ，%、%、%、%、%、%、%、%，從投資完成額和投資完成額的增長率可以看出，從2002年開始辦公樓的投資額開始加大，在2003年達(dá)到投資額頂峰，2005年投資額增長率有一個相對較小的回落，但2006年又開始回升，2002008年一直保持在一個相對平穩(wěn)的水平?！　∪缓笪覀儚纳虡I(yè)營業(yè)用房投資完成額來看，如圖1所示，從1997年到2002年間商業(yè)營業(yè)用房的投資完成額也保持在一個相對較低和相對平穩(wěn)的水平上。但從2002年開始，由于北京申奧成功，商業(yè)營業(yè)用房的投資放量開始出現(xiàn)上升趨勢，、、%、%、%、%、%、%、%、%，從投資的增長率可以看出從2003年開始商業(yè)營業(yè)用房的投資增長率達(dá)到最大，達(dá)到一個頂峰，但在2005年出現(xiàn)明顯的投資完成額增長率的下滑趨勢，到2006年達(dá)到最低，但由于奧運(yùn)會的臨近，商業(yè)營業(yè)用房的投資額增長率在2007年又出現(xiàn)大幅度增長趨勢，這主要源于酒店業(yè)的投資增加。具體來看，在2003年各國零售業(yè)巨頭搶灘北京零售業(yè)市場，跨國零售企業(yè)對大型主力店的需求明顯增加，美國沃爾瑪、法國法寶、英國百安居等競相在京選址開店；同時，國內(nèi)大型零售企業(yè)的擴(kuò)張形成了北京市商業(yè)物業(yè)需求的另一主力，表現(xiàn)出國內(nèi)大型零售企業(yè)良好的發(fā)展態(tài)勢。另據(jù)統(tǒng)計，北京2004年1萬平米以上的大型商業(yè)項目達(dá)到63個，達(dá)到285萬平方米的體量。同時在2006至2007年，由于奧運(yùn)會的臨近，酒店業(yè)開發(fā)成為當(dāng)時兩年的開發(fā)熱點(diǎn)。最后我們從總的商業(yè)地產(chǎn)投資完成額來看，如圖1所示，從1997年到2002年期間，由于辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房的投資完成額都保持在一個相對較低和穩(wěn)定的水平，因此商業(yè)地產(chǎn)總的投資額也保持在一個相對較低和穩(wěn)定的水平，但從2002年開始，由于受申奧成功和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平快速增長的影響，商業(yè)地產(chǎn)的投資額開始大幅度上升，、、%、%、%、%、%、%、%、%，從商業(yè)地產(chǎn)投資完成額的增長率的趨勢可以看出，受辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房投資增長的影響，商業(yè)地產(chǎn)投資完成額增長率在2003年達(dá)到最高，2004年也維持在一個較高的水平，但從2005年開始，商業(yè)地產(chǎn)投資增長率開始出現(xiàn)下滑趨勢，但從2005年到2008年商業(yè)地產(chǎn)投資增長率基本維持在一個穩(wěn)定的水平?！　∩虡I(yè)地產(chǎn)多元化發(fā)展 　　從2004年開始，北京商業(yè)市場在其自身多次結(jié)構(gòu)調(diào)整的推動下，發(fā)展水平已明顯升級。從原來計劃經(jīng)濟(jì)下的百貨商店一統(tǒng)天下、供銷系統(tǒng)便民商店適者生存的狀態(tài)，到現(xiàn)階段已基本形成競爭性商業(yè)格局，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布逐步由從城市中心區(qū)向邊緣區(qū)域發(fā)展，超市、便利店業(yè)態(tài)取得較大發(fā)展，商業(yè)市場開始逐漸走向成熟和完善，呈現(xiàn)出市場化、現(xiàn)代化、多元化的發(fā)展趨勢。商業(yè)業(yè)態(tài)的多元化在很大程度上促進(jìn)了北京商業(yè)繁榮與發(fā)展，新型商業(yè)業(yè)態(tài)如物流中心、配送中心、網(wǎng)上購物快速發(fā)展。再有，大中型商業(yè)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益有一定程度的改善，而家樂福、萬客隆、普爾斯馬特多家國際知名零售企業(yè)的加盟，使北京在商業(yè)經(jīng)營管理方式上發(fā)生積極變化?！　∩鐓^(qū)商業(yè)物業(yè)成開發(fā)熱點(diǎn) 　　隨著2003年商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)熱潮的興起和大面積拆遷工程落實(shí)，社區(qū)商業(yè)物業(yè)逐步成為開發(fā)熱點(diǎn)。居民關(guān)注社區(qū)發(fā)展的同時，對社區(qū)服務(wù)、居住環(huán)境、文化娛樂、醫(yī)療衛(wèi)生等均提出更高層次的需求。伴隨著商業(yè)環(huán)境的日漸成熟及房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，在2004年底商式社區(qū)商業(yè)衍生出另一種形式——特色商業(yè)街，它的出現(xiàn)是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)水平提高的重要表現(xiàn)，標(biāo)志著社區(qū)商業(yè)已經(jīng)從原始的配套型物業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)橐环N新的“外向型”市場形態(tài)，并且已經(jīng)形成了自己相對獨(dú)立的市場空間，同時也彌補(bǔ)了2003年北京大面積拆除臨建街鋪，在生活上與居民消費(fèi)脫節(jié)的需要。　　商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)郊區(qū)化趨勢 　　從2004年開始，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)迎來高峰，越來越多的開發(fā)商投入到商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)中，且商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的郊區(qū)化趨勢明顯。以亦莊為例，該地區(qū)在2003年前僅有一家華潤超市作為區(qū)域的配套商業(yè)中心，但隨著入住人口的不斷增加，開發(fā)商對商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)力度也在加大。而在大興黃村，那爾水晶城率先引進(jìn)了華堂商場，順馳領(lǐng)海的商業(yè)地產(chǎn)也吸引了沃爾瑪、家樂福等連鎖超市與之洽談合作。位于大興老城區(qū)的清城在引進(jìn)了上海百聯(lián)商場之后，還在陸續(xù)推出商業(yè)項目。從以上的分析可以看出，從2004年開始，商業(yè)地產(chǎn)的郊區(qū)化趨勢明顯增強(qiáng)?！　∽猿治飿I(yè)漸成主流 　　商業(yè)地產(chǎn)的營銷模式從發(fā)展初期的以“產(chǎn)權(quán)式商鋪”為主要銷售模式開始逐漸被經(jīng)營持有型物業(yè)所取代。據(jù)中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟2007年年初對699家商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的網(wǎng)上問卷調(diào)查顯示：選擇“只租不售”模式的達(dá)到了39%，而在2006年的調(diào)查中，%。受整體持有趨勢的影響，一些原本是分割出售的商業(yè)項目在2006年也轉(zhuǎn)向了“自持物業(yè)”，如北京三環(huán)新城社區(qū)商業(yè)街SUNNY TOWN、明天第一城部分商業(yè)、珠江帝景部分商業(yè)等。 　　大項目集中放量 　　在2006年，北京商業(yè)營業(yè)用房投資翻倍，其主要因素是為了趕奧運(yùn)會商機(jī)，2007年北京投放市場的大型商業(yè)項目有美羅城、新三里屯、鵬潤國際時尚購物中心等數(shù)十個。上海也因世博會概念和打造奢侈品天堂理念而大項目層出不窮。 　　在二三線城市，寶龍、明發(fā)等福建系地產(chǎn)商在無錫、揚(yáng)州、青島等地相繼開發(fā)四五十萬平米之巨的商業(yè)項目，恒隆、華潤、萬達(dá)等公司在沈陽、大連、杭州、無錫的項目規(guī)模都在十萬平米以上。 　　商業(yè)地產(chǎn)二三線城市發(fā)展 　　商業(yè)地產(chǎn)在經(jīng)歷了一個發(fā)展階段后，很多的國內(nèi)外商家店鋪在一線城市的布局在2007年已經(jīng)趨于飽和，因此紛紛開始著力關(guān)注更為龐大的中小城市市場，區(qū)位和交通優(yōu)越的二線城市逐漸成為商業(yè)地產(chǎn)投資的新寵。 二、三線城市的巨大市場潛力吸引了大量外資企業(yè)進(jìn)入。例如，香港商業(yè)地產(chǎn)巨鱷恒隆地產(chǎn)2007年以前在上海以外的內(nèi)地其他10個城市，每年購入3至4塊大型土地，共建約10個購物商場，投資金額預(yù)計將達(dá)200億港元至250億港元。 商業(yè)地產(chǎn)招商難困境 　　在中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展從2003年開始不斷呈現(xiàn)出高漲趨勢，由此也產(chǎn)生了一系列商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展問題，其中商業(yè)地產(chǎn)招商難成為其發(fā)展中的主要問題。受整體經(jīng)濟(jì)大勢的影響，整體商業(yè)零售市場的競爭越發(fā)激烈，無效商業(yè)面積供應(yīng)亦呈現(xiàn)出了