【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 測(cè)系統(tǒng)，中原集團(tuán)研究中心n 供應(yīng)節(jié)奏轉(zhuǎn)變 各地集中放量受政策和市場(chǎng)雙重利好影響，2013上半年一改去年先抑后揚(yáng)的供應(yīng)節(jié)奏，主要城市自年初即開始加快供應(yīng)。2013年1~6月，13個(gè)重點(diǎn)城市土地供應(yīng)總量同比上升約10%，其中居住用地供應(yīng)量同比上升約56%，商辦用地同比上升約20%。2013年上半年，經(jīng)營(yíng)性用地供應(yīng)面積約3890公頃，為2008年以來(lái)同期供應(yīng)次高位（僅低于2010年同期約4976公頃）。n 市場(chǎng)需求穩(wěn)定 流標(biāo)率回歸低位 2013年土地市場(chǎng)成交活躍，流標(biāo)率回歸低位。中原監(jiān)測(cè)的13個(gè)重點(diǎn)城市中，2013年前6個(gè)月居住、商辦流標(biāo)率回歸歷史低位，其中居住用地流標(biāo)率由去年同期的約21%下降至約9%，商辦用地流標(biāo)率則由約17%下降至約8%。圖25 13個(gè)重點(diǎn)城市土地流標(biāo)率（2010H1—2013H1）數(shù)據(jù)來(lái)源：中原土地監(jiān)測(cè)系統(tǒng)，中原集團(tuán)研究中心流標(biāo)率的下降，反映出土地市場(chǎng)需求穩(wěn)定。一方面，新房市場(chǎng)銷售持續(xù)活躍，融資環(huán)境好轉(zhuǎn)，房企有補(bǔ)充土地需求；另一方面，政府根據(jù)市場(chǎng)需求適時(shí)推地，供求匹配程度高，使得流標(biāo)率下滑。（二）熱點(diǎn)城市供求兩旺 一線地價(jià)上漲明顯n 優(yōu)質(zhì)地塊受寵 “三高”地塊層出不窮2013年上半年，中原監(jiān)測(cè)13個(gè)重點(diǎn)城市中北京、上海、廣州及杭州等地土地市場(chǎng)出現(xiàn)供求兩旺的行情。上述四城市2012年1~6月經(jīng)營(yíng)性用地供應(yīng)量同比增幅均超過(guò)100%，成交量同比增幅除廣州為72%外，其余均超過(guò)140%，出讓金均較去年同期上升逾4倍。其中北京2013年上半年土地出讓金總額已超2012年全年總額。上半年，北上廣三熱點(diǎn)城市均有多幅優(yōu)質(zhì)地塊上市，吸引了諸多房企加入爭(zhēng)奪，創(chuàng)出單價(jià)、總價(jià)、溢價(jià)率多項(xiàng)紀(jì)錄。由于商辦優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)較多，因此熱點(diǎn)地塊中商辦類占據(jù)多數(shù)，隨著6月住宅用地供應(yīng)的增加，預(yù)計(jì)未來(lái)宅地市場(chǎng)將更活躍。n 地價(jià)振蕩上行 一線城市上漲明顯優(yōu)質(zhì)地塊頻繁入市，房企購(gòu)地積極，使得經(jīng)營(yíng)性用地地價(jià)總體振蕩上行。在居住用地市場(chǎng)，一線及二線發(fā)達(dá)城市土地成交均價(jià)同比上漲明顯，二線發(fā)展中城市則基本維持平穩(wěn)；商辦用地地價(jià)則表現(xiàn)為一線城市同比上漲明顯，而二線城市維持穩(wěn)定。一線城市地價(jià)上漲主要是因?yàn)楸本?、上海及廣州的多宗優(yōu)質(zhì)地塊拉高了平均水平。圖26 13個(gè)重點(diǎn)城市居住用地地價(jià)（2008年1月~2013年6月）數(shù)據(jù)來(lái)源：中原土地監(jiān)測(cè)系統(tǒng)，中原集團(tuán)研究中心圖27 13個(gè)重點(diǎn)城市商辦用地地價(jià)（2008年1月~2013年6月）數(shù)據(jù)來(lái)源：中原土地監(jiān)測(cè)系統(tǒng)，中原集團(tuán)研究中心（三）調(diào)控大局未變 后市穩(wěn)中有升目前，“限購(gòu)”、“限貸”調(diào)控政策未變，政策面基本保持平穩(wěn)，同時(shí)，宏觀經(jīng)濟(jì)壓力仍在，預(yù)計(jì)2013年下半年調(diào)控政策收緊可能性較小，土地市場(chǎng)或?qū)⒕S持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。自2012年下半年開始，土地市場(chǎng)持續(xù)活躍，媒體熱議“地王”現(xiàn)象。2013年初國(guó)土部發(fā)文規(guī)范“地王”定義 即“在一定區(qū)域范圍內(nèi)，宗地成交總價(jià)超過(guò)歷史同類用途宗地最高成交總價(jià)，或者樓面單價(jià)超過(guò)歷史同類宗地最高成交樓面單價(jià)，則可認(rèn)定該宗地為該區(qū)域內(nèi)的總價(jià)地王和單價(jià)地王”。，防止媒體過(guò)度熱炒。同時(shí)，各地政府紛紛采取措施如“限地價(jià)、競(jìng)配建”出讓方式，避免“地王”出現(xiàn)。其中，北京出現(xiàn)2宗熱點(diǎn)地塊由于前期關(guān)注度較高，從而中途暫停掛牌的現(xiàn)象。在上述措施的作用下，近期土地市場(chǎng)雖然熱點(diǎn)地塊頻出，但真正達(dá)到單價(jià)或總價(jià)歷史最高的地塊很少。由于在目前市場(chǎng)環(huán)境下，“地王”頻出無(wú)疑將推高市場(chǎng)預(yù)期，不利于樓市穩(wěn)定，因此防止土地市場(chǎng)過(guò)熱的行政干預(yù)手段仍將繼續(xù)存在，預(yù)期下半年土地市場(chǎng)可保持穩(wěn)定回升，不會(huì)出現(xiàn)大幅反彈。2013年全國(guó)住房用地供應(yīng)計(jì)劃同比雖有所下調(diào)，但“國(guó)五條”要求2013年住房用地供應(yīng)總量原則上不低于過(guò)去五年平均實(shí)際供應(yīng)量。按此標(biāo)準(zhǔn)，中原監(jiān)測(cè)13個(gè)城市2013年住房用地供應(yīng)量原則上不得低于約7053公頃。由于2013年伊始，各地集中放量供應(yīng)，2013年上半年已完成供應(yīng)最低標(biāo)準(zhǔn)的約41%，下半年最低仍需供應(yīng)約4148公頃。預(yù)計(jì)2013年下半年，13個(gè)城市住房用地供應(yīng)量將平穩(wěn)增長(zhǎng)，推地速度或有小幅加快。表21 全國(guó)住房用地供應(yīng)計(jì)劃（2010年—2013年）類型2010年2011年2012年2013年同比全部住房用地5%商品住房用地2%保障房用地13%單位：萬(wàn)公頃；數(shù)據(jù)來(lái)源：中原土地監(jiān)測(cè)系統(tǒng)，中原集團(tuán)研究中心表22 2013年1~6月熱點(diǎn)居住用地明細(xì)（部分）地塊名稱土地面積（公頃）中標(biāo)單位成交金額（億元）配建條件樓面地價(jià) (元/平方米)扣除配建溢價(jià)率成交時(shí)間備注北京朝陽(yáng)區(qū)孫河鄉(xiāng)北甸西村W地塊福州泰禾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2946950%2013年1月高溢價(jià)率北京市通州區(qū)臺(tái)湖鎮(zhèn)410141014101410241037地塊福州泰禾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司無(wú)　11802112%2013年4月商業(yè)用地為主的居住地塊 高溢價(jià)率廣州白云區(qū)同寶路8號(hào)、10號(hào)地塊廣東佳兆業(yè)（上市公司）2447245%2013年5月2013年廣州居住成交最高總價(jià)、高溢價(jià)廣州白云區(qū)沙太路梅花園20號(hào)地塊廣東佳兆業(yè)（上市公司）2251045%2013年5月高溢價(jià)率廣州海珠區(qū)南洲路1026號(hào)地塊廣州城建開發(fā)南沙3549045%2013年5月高溢價(jià)率、刷新2013年廣州居住最高總價(jià)、廣州歷史單價(jià)最高上海嘉定區(qū)徐行鎮(zhèn)啟寧路以西、勝竹東路以北地塊上海新灣投資發(fā)展有限公司　無(wú)6037101%2013年6月高溢價(jià)率廣州白云區(qū)沙太南路623號(hào)之一白云配件廠地塊廣州市鑫誠(chéng)置業(yè)有限公司（恒大）2499745%2013年6月高溢價(jià)率廣州黃埔云埔工業(yè)區(qū)南崗片49號(hào)地段（南玻地塊）廣州裕瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1070145%2013年6月高溢價(jià)率數(shù)據(jù)來(lái)源：中原土地監(jiān)測(cè)系統(tǒng)，中原集團(tuán)研究中心表23 2013年1~6月熱點(diǎn)商辦用地明細(xì)（部分）地塊名稱土地面積（公頃）中標(biāo)單位成交金額（億元）樓面地價(jià) （元/平方米）溢價(jià)率成交時(shí)間備注上海閘北區(qū)405街坊31丘地塊上海新聚投資管理有限公司13987106%2013年2月高溢價(jià)率北京市石景山區(qū)魯谷路（原北京市彈簧廠）新能（北京）國(guó)際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司21312174%2013年4月高溢價(jià)率上海長(zhǎng)寧區(qū)虹橋路街道261街坊6丘A302地塊（古北52）悅洋有限公司,搜候（上海）投資有限公司3024448%2013年4月區(qū)域單價(jià)最高北京市門頭溝區(qū)新城MC09004地塊北京世紀(jì)今創(chuàng)11199104%2013年5月高溢價(jià)率北京市通州區(qū)臺(tái)湖鎮(zhèn)B23地塊北京世紀(jì)鴻和李金嶺聯(lián)合體13137230%2013年5月高溢價(jià)率北京市大興區(qū)魏善莊鎮(zhèn)北區(qū)、西區(qū)AA25地塊北京城建興華6052102%2013年5月高溢價(jià)率北京市門頭溝新MC09065066地塊北京慧友11099121%2013年5月高溢價(jià)率北京市通州區(qū)臺(tái)湖鎮(zhèn)B21地塊(部分)北京世紀(jì)鴻和李金嶺聯(lián)合體13601242%2013年5月高溢價(jià)率廣州番禺區(qū)南村鎮(zhèn)萬(wàn)博商業(yè)區(qū)地塊四中鐵建工集團(tuán)深圳投資14108137%2013年5月區(qū)域商辦用地總價(jià)最高上海長(zhǎng)寧區(qū)新華路街道71街坊1/2丘J1A016/2丘J1B01地塊北京福潤(rùn)天成2919057%2013年5月2013年上海經(jīng)營(yíng)性用地總價(jià)最高上海浦東新區(qū)上海世博會(huì)地區(qū)A09A02地塊Maxbase Holdings Limited3993247%2013年5月2013年上海經(jīng)營(yíng)性用地單價(jià)最高上海浦東新區(qū)上海世博會(huì)地區(qū)A09B02地塊遠(yuǎn)東新世紀(jì)4007948%2013年5月刷新上海2013年經(jīng)營(yíng)性用地最高單價(jià)上海閘北區(qū)103街坊27丘地塊福州泰禾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司30974106%2013年6月高溢價(jià)率上海青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)會(huì)展中心3地塊（0201）綠地地產(chǎn)集團(tuán)有限公司,福建泰坤貿(mào)易有限公司85397%2013年6月再度刷新上海2013年經(jīng)營(yíng)性用地總價(jià)最高數(shù)據(jù)來(lái)源：中原土地監(jiān)測(cè)系統(tǒng)，中原集團(tuán)研究中心 新房市場(chǎng)：一二線成交活躍 旅游地產(chǎn)謀破局上半年全國(guó)及主要城市的新建住宅市場(chǎng)總體上延續(xù)了2012下半年以來(lái)的活躍局面。一二線城市的表現(xiàn)整體優(yōu)于三四線城市，特別是一線城市，市場(chǎng)存量下降、房?jī)r(jià)回升，但地方政策也出現(xiàn)收緊跡象，三四線城市則整體表現(xiàn)平平。相對(duì)于銷售市場(chǎng)的活躍，全國(guó)施工建設(shè)未見起色，預(yù)期下半年市場(chǎng)整體仍將保持平穩(wěn)。（一）銷售整體活躍 三四線城市堪憂2013上半年，30個(gè)主要城市新房銷售量經(jīng)歷了一個(gè)先熱后穩(wěn)的過(guò)程。一季度，%，延續(xù)了去年年底活躍的市場(chǎng)走勢(shì)。轉(zhuǎn)折點(diǎn)則出現(xiàn)在3月初，“新國(guó)五條”的出臺(tái)未能改變市場(chǎng)預(yù)期，為趕上月底地方細(xì)則出臺(tái)前的“末班車”，3月一二手住宅成交量達(dá)到上半年的最高點(diǎn)。由于部分需求提前透支，4月成交量出現(xiàn)回落。同時(shí)，地方政府對(duì)市場(chǎng)加強(qiáng)調(diào)控和監(jiān)管，使成交量維持平穩(wěn)狀態(tài)。46月，30城市成交面積變異系數(shù) 變異系數(shù)：樣本內(nèi)各月成交面積的標(biāo)準(zhǔn)差與均值的比值，反映成交的離散程度，比較判斷成交是否平穩(wěn)%，%，離散程度相當(dāng)小。圖31 30主要城市新建住宅成交量（）數(shù)據(jù)來(lái)源：中原集團(tuán)研究中心今年上半年，無(wú)論是30個(gè)主要城市亦或全國(guó)范圍，新建住宅成交面積均屬2009年以來(lái)上半年度的高位。其中，一線、二線城市成交量均較去年月均水平上浮1成左右，而三、四線城市表現(xiàn)令人堪憂，不及去年月均水平，%。圖32 30主要城市及全國(guó)新建住宅成交面積對(duì)比（2009H12013H1）數(shù)據(jù)來(lái)源：中原集團(tuán)研究中心由于2012年新房市場(chǎng)走勢(shì)前低后高，因此，把2013上半年與去年下半年對(duì)比，更能準(zhǔn)確反映市場(chǎng)變化。同時(shí)，由于三四線城市作為整體，占全國(guó)市場(chǎng)7成左右，因此，我們擴(kuò)充三四線城市樣本范圍至25個(gè)城市。從圖中不難發(fā)現(xiàn)，各線城市均較去年下半年有所回落，但幅度不一。其中，一線、二線城市均在1成以內(nèi)，而三、四線城市下降最多，%。而從今年上半年的成交走勢(shì)來(lái)看，三四線城市月成交量維持下行趨勢(shì)。因此，雖然上半年主要城市總成交量處于歷史同期高位，但占據(jù)全國(guó)成交主力的三四線城市略顯頹勢(shì)，后期需要密切關(guān)注。在廣大三四線城之中，也并非全部表現(xiàn)低迷，城市間的差異較為明顯。如揚(yáng)州、瀘州、泉州等城市依然有平均40%的半年環(huán)比增長(zhǎng)；而徐州、包頭、哈爾濱等城市則下跌幅度將近50%。圖33 半年度新建住宅成交面積對(duì)比（2009H12013H1）萬(wàn)平方米 數(shù)據(jù)來(lái)源：中原集團(tuán)研究中心n 標(biāo)桿房企表現(xiàn)平穩(wěn) 行業(yè)集中度攀升在全國(guó)市場(chǎng)維持活躍的大環(huán)境下，標(biāo)桿房企上半年銷售同樣不俗，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升。今年16月，十家標(biāo)桿房企總銷售面積約3403萬(wàn)平方米，同比去年上半年增21%，與去年下半年持平，小幅微降4%。銷售金額方面，上半年十家標(biāo)桿房企總銷售額約3883億，同比去年上半年增27%，環(huán)比去年下半年增6%，其中萬(wàn)科以837億穩(wěn)居第一。圖34 標(biāo)桿房企銷售面積、金額及均價(jià)走勢(shì)（2009H12013H1） 數(shù)據(jù)來(lái)源：中原行業(yè)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)，中原集團(tuán)研究中心2013年上半年，%，增速較2012年繼續(xù)提高，標(biāo)桿房企搶占市場(chǎng)份額速度加快，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升。其中，%穩(wěn)居第一位，%的市場(chǎng)占有率同樣表現(xiàn)不俗。表31 標(biāo)桿房企市場(chǎng)占有率情況（2009年2013年上半年）標(biāo)桿房企市場(chǎng)占有率2009年2010年2011年2012年2013年上半年銷售面