【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ) 物業(yè)類(lèi)型及其配比 （別墅、雙拼、聯(lián)排、疊拼、花園洋房、小高層、高層等） (3) 戶(hù)型定位及其配比 ZBTZZ02 項(xiàng)目投資決策評(píng)審報(bào)告成果標(biāo)準(zhǔn) 版本： 1 第 12 頁(yè)，共 22 頁(yè) 12 產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)定位 應(yīng)該包括對(duì)本項(xiàng)目所有影響項(xiàng) 目?jī)r(jià)值的主要賣(mài)點(diǎn)的設(shè)想、這些賣(mài)點(diǎn)在概念規(guī)劃設(shè)計(jì)中的落實(shí)、及造就這些賣(mài)點(diǎn)所需要投入的成本的考慮。 項(xiàng)目商業(yè)定位 (根據(jù)項(xiàng)目情況，本部分可以作為獨(dú)立報(bào)告 ) 地塊商業(yè)指標(biāo)概況 及區(qū)位圖示 片區(qū)商業(yè)市場(chǎng) 分析 ? 需包含信息： 片區(qū)商業(yè)分布（圖示） 商業(yè)業(yè)態(tài)分析 商業(yè)檔次分析 未來(lái)片區(qū)商業(yè)發(fā)展趨勢(shì) 本項(xiàng)目商業(yè) SWOT 分析 分析結(jié)論要求： 結(jié)合上述對(duì)項(xiàng)目自身，發(fā)展趨勢(shì)，競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，消費(fèi)者需求特征及趨勢(shì)，以及案例借鑒的基礎(chǔ)上，判斷項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)，存在的機(jī)會(huì)，威脅，提出項(xiàng)目發(fā)展方向 商業(yè)定位 ? 需包含信息： ? 物業(yè)形態(tài)定位 (大型超市、大型百 貨、專(zhuān)業(yè)主題店、小型超市、街鋪等等 ) ? 商業(yè)業(yè)態(tài)定位 ? 商業(yè)規(guī)劃建議 配套定位 會(huì)所、幼兒園、學(xué)校及其它配套等功能定位、面積 ZBTZZ02 項(xiàng)目投資決策評(píng)審報(bào)告成果標(biāo)準(zhǔn) 版本： 1 第 13 頁(yè)，共 22 頁(yè) 13 附件五、 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度計(jì)劃表 編號(hào) 工作內(nèi)容 20xx 年 20xx 年 20xx 年 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 1 項(xiàng)目總體市場(chǎng)定位 2 項(xiàng)目總體概念設(shè)計(jì) 3 項(xiàng)目總體方案設(shè)計(jì) 4 項(xiàng)目總體方案報(bào)批 5 擴(kuò)初設(shè)計(jì) 6 擴(kuò)初報(bào)批 7 工程詳勘 8 樁基圖設(shè)計(jì) 9 施工圖設(shè)計(jì) 10 施工圖報(bào)批 11 施工 12 樁基工程招標(biāo) 13 樁基施工 14 樁基檢 測(cè) 15 上部結(jié)構(gòu)總包招標(biāo) 16 總包進(jìn)場(chǎng)準(zhǔn)備 17 基礎(chǔ)施工 18 一期主體結(jié)構(gòu)施工封頂 19 一期內(nèi)外裝修 20 一期配套工程施工 21 一期道路、綠化景觀 22 一期竣工驗(yàn)收及備案 23 二期主體結(jié)構(gòu)施工封頂 24 二期內(nèi)外裝修 25 二期配套工程施工 26 二期道路、綠化景觀 27 二期竣工驗(yàn)收及備案 28 一期樣板環(huán)境施工 29 一期銷(xiāo)售 30 二期銷(xiāo)售 ?? 注： 每一階段跨越的時(shí)間段用橫道圖標(biāo)識(shí)出來(lái)即可 附件六、項(xiàng)目銷(xiāo)售進(jìn)度計(jì)劃 銷(xiāo)售進(jìn)度 計(jì)劃 表 ZBTZZ02 項(xiàng)目投資決策評(píng)審報(bào)告成果標(biāo)準(zhǔn) 版本： 1 第 14 頁(yè)，共 22 頁(yè) 14 年份 /季度 年 ?? 年 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 一期 銷(xiāo)售率 RH ％ ％ ％ ％ ％ TH 小高層 ％ ％ 別墅 商業(yè) 車(chē)位銷(xiāo)售 二期銷(xiāo)售率 RH TH 小高層 別墅 商業(yè) 車(chē)位銷(xiāo)售 ?? 附件七、 項(xiàng)目分期售價(jià)的確定 由于從項(xiàng)目的論證到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成要經(jīng)歷一個(gè)較長(zhǎng)的時(shí)間段，因此 本 報(bào)告中產(chǎn)品的分期售價(jià)的確定分為兩個(gè)步驟：第一，確定當(dāng)前時(shí)點(diǎn)的銷(xiāo)售均價(jià)。也就是說(shuō)，假定項(xiàng)目在當(dāng)前時(shí)點(diǎn)（ 本報(bào)告 時(shí)點(diǎn)）銷(xiāo)售，通過(guò)市場(chǎng)比較法確定其可能的銷(xiāo)售價(jià)格；第二，確定項(xiàng)目的分期價(jià)格。綜合考慮該城市整體市場(chǎng)、片區(qū)市場(chǎng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)以及項(xiàng)目本身的進(jìn)展?fàn)顩r，確定從當(dāng)前時(shí)點(diǎn)到項(xiàng)目各期開(kāi)盤(pán)時(shí)點(diǎn)，項(xiàng)目?jī)r(jià)格的合理的增長(zhǎng)幅度，用當(dāng)前時(shí)點(diǎn)價(jià)格乘以 增長(zhǎng)幅度，確定分期價(jià)格。 比較法確定當(dāng)前時(shí)點(diǎn)的銷(xiāo)售均價(jià) 本部分先分別利用“區(qū)位打分表”和“產(chǎn)品打分表”兩個(gè)表格，單純從區(qū)位或者產(chǎn)品的角度來(lái)分析其可能導(dǎo)致的價(jià)格差異。然后再綜合權(quán)衡區(qū)位和產(chǎn)品，確定待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中各產(chǎn)品在當(dāng)前時(shí)點(diǎn)銷(xiāo)售時(shí)可能的銷(xiāo)售均價(jià)。 區(qū)位打分法 該方法是在假定產(chǎn)品相同的前提下，分析由于區(qū)位不同帶來(lái)的價(jià)格差異。具體做法是，選取該城市內(nèi)與我們提供的產(chǎn)品檔次相當(dāng)（包括物業(yè)形態(tài)、產(chǎn)品質(zhì)量、開(kāi)發(fā)商水平、品牌知名度等相同或相近）的項(xiàng)目，比較項(xiàng)目地塊與當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)上其他項(xiàng)目在區(qū)位上的差異，分析由此帶來(lái) 的價(jià)格差異，從而確定項(xiàng)目規(guī)劃中各產(chǎn)品的可能的銷(xiāo)售均價(jià)。 (1) 區(qū)位打分表 參照項(xiàng)目 參照項(xiàng)目 1 參照項(xiàng)目 2 參照項(xiàng)目 3 參照項(xiàng)目 ?? 評(píng)分指標(biāo) 權(quán)重 評(píng)分 加權(quán)分 評(píng)分 加權(quán)分 評(píng)分 加權(quán)分 評(píng)分 加權(quán)分 區(qū)位 片區(qū)形象 15% ZBTZZ02 項(xiàng)目投資決策評(píng)審報(bào)告成果標(biāo)準(zhǔn) 版本： 1