【文章內(nèi)容簡介】 掌握土地市場交易資料的基礎(chǔ)上，根據(jù)土地的經(jīng)濟和自然屬性，按地產(chǎn)的質(zhì)量、等級及其在現(xiàn)實經(jīng)濟活動中的一般收益狀況，充分考慮社會經(jīng)濟發(fā)展、土地利用方式，土地預(yù)期收益和土地利用政策等因素對土地收益的影響。綜合評定出某塊土地或多塊土地在某一權(quán)利狀態(tài)下某一時點的價格的過程。概念要點： 　　。 　　。 　　。 　　。 。根據(jù)項目用地適用條件，本報告使用假設(shè)開發(fā)法與基準(zhǔn)地價修正法進行項目用地的土地價值評估。 假設(shè)開發(fā)法適用的估價對象不僅是房地產(chǎn)開發(fā)用地，凡是具有開發(fā)或再開發(fā)潛力并且其開發(fā)完成 后的價值可以采用市場法、收益法等方法求取的房地產(chǎn)，都適用于假設(shè)開發(fā)法估價。其中，可供開發(fā)建設(shè)的土地包括生地、毛地、熟地等，土地的價格等于預(yù)測的開發(fā)完成后的價值，減去預(yù)測的必須支付的各項成本、費用、稅金以及應(yīng)當(dāng)獲得的開發(fā)利潤后的余額。 基準(zhǔn)地價修正法也稱為基準(zhǔn)地基系數(shù)修正法，是在政府確定并公布了基準(zhǔn)地價的地區(qū)，利用有關(guān)調(diào)整系數(shù)將估價對象宗地所處土地級別或地價區(qū)段的基準(zhǔn)地價調(diào)整為估價對象宗地價格的方法。根據(jù)市場調(diào)查和土地的規(guī)劃要求,項目規(guī)劃用地性質(zhì)為居住用地、商業(yè)金融業(yè)用地；規(guī)劃凈用地面積為18583平方米（以實測為準(zhǔn)）；；可建總建筑面積按凈用地面積與容積率的乘積計算,（商業(yè)與居住的比例為4：6）；建筑密度控制在30%以內(nèi)；建筑高度結(jié)合具體方案確定；綠地率按照《武漢市城市綠化條例》執(zhí)行；建筑設(shè)計遵照《武漢市城市建筑規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》和《湖北省無障礙設(shè)施建設(shè)和管理規(guī)定》執(zhí)行。根據(jù)《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》（[2006]037號）執(zhí)行,該用地位于三級控制區(qū)，其中套型建筑面積90平方米以下商品房建筑規(guī)模不少于住宅總建筑規(guī)模的66%；用地范圍內(nèi)臨雄楚大道控制24米寬綠化帶；該項目用地范圍內(nèi)需控制約100平方米的公共通道用地，并在項目實施過程中妥善解決地塊南側(cè)居民交通出行問題。居住用地的建筑為高層建筑。根據(jù)市場調(diào)查和土地的規(guī)劃要求，該土地的最佳開發(fā)方式為居住和商業(yè)混合，容積率取到最大值。建設(shè)密度控制在30%以內(nèi)。商業(yè)和住宅3：7，另外套型建筑面積90平方米以下商品房建筑規(guī)模不少于住宅總建筑規(guī)模的66%，可做如下設(shè)計。建設(shè)8棟30層的，占地面積為1440㎡，建筑面積為43200㎡和2棟30層套型建筑面積120平方米住宅，占地面積480㎡，建筑面積為14400㎡，和一棟8大型的購物商場，占地3000平方米，建筑面積24000平方米?？偨ㄖ娣e＝43200+14400+24000＝81600（平方米）（1）預(yù)計開發(fā)完成后不動產(chǎn)總價比較案例A：保利華都東湖高新東湖高新區(qū)虎泉街。住宅樓，高層。占地面積200100平方米，建筑面積為560000平方米，綠化率35%，車位2000個。2013年2月售價8700元/平方米。比較案例B：保利拉菲位于洪山雄楚大街。住宅，高層。占地面積為93200平方米，建筑面積為294510平方米，％，車位1700個。2013年3月售價為8600元/平方米。比較案例C：金地中心城位于東湖高新東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)雄楚大街。住宅，超高層。占地面積為77283平方米，建筑面積為317966平方米，%，車位1093個。2013年2月售價8400元/平方米。①景觀品位與檔次：景觀品位與檔次主要從小區(qū)景觀設(shè)計理念（理念超前、理念陳舊、無理念），景觀美化程度，景觀風(fēng)格（歐式、中式、無風(fēng)格），有無動態(tài)的水景、有無珍稀植被、景觀和小品建設(shè)檔次等方面，評價為差、一般、較好、好四個等級，以待估房地指數(shù)為100，比較實例與其相比，每上升或下降一個等級，指數(shù)增加或減少3。②小區(qū)綠化率為差、一般、較好、好四個等級，以待估宗地指數(shù)為100，比較案例與其相比，每上升或下降一個等級，指數(shù)增加或減少2。③噪聲污染：噪聲污染主要從小區(qū)是否臨近鐵路、交通型主干道、生產(chǎn)加工型企業(yè)等方面，將污染分為差、一般、好三個等級。以待估房地指數(shù)為100，比較實例與其相比，每上升或下降一個等級。④大氣污染：大氣污染主要考慮小區(qū)是否臨近大氣污染型生產(chǎn)加工企業(yè)，所在區(qū)域武漢市大氣污染等級的情況等方面，將污染分為差、一般、好三個等級。以待估房地指數(shù)為100，比較實例與其相比，每上升或下降一個等級。⑤房型及建筑質(zhì)量：房型及建筑質(zhì)量主要從小區(qū)建筑設(shè)計、建筑施工質(zhì)量、戶型設(shè)計等方面，評價房屋在市場上的受歡迎程度及口碑，分為差、一般、較好、好四個等級，以待估房地指數(shù)為100，比較實例與其相比，每上升或下降一個等級，指數(shù)增加或減少2。⑥小區(qū)配套服務(wù)設(shè)施：根據(jù)小區(qū)生活、娛樂、休閑相關(guān)的服務(wù)設(shè)施（如有無小區(qū)會所、有無中心超市、有無教育配套設(shè)施等），分為差、一般、較好、好四個等級，以待估房地指數(shù)為100，比較實例與其相比，每上升或下降一個等級。⑦小區(qū)車位數(shù)（個/百人）為差、一般、較好、好四個等級，以待估宗地指數(shù)為100，比較案例與其相比，每上升或下降一個等級。⑧容積率：以待估宗地容積率指數(shù)為100，按多層、小高層、高層，比較實例與其相比，每上升或下降一個等級，指數(shù)減少或增加2。⑨交易日期：A、B、C案例均為估價人員現(xiàn)場調(diào)查案例。而待估宗地評估基準(zhǔn)日為2013年3月2日，該區(qū)域房地產(chǎn)漲幅不大。故交易期日不作修正。待估宗地與比較案例的因素指數(shù)說明表如下：表1 比較案例因素指數(shù)說明表比較房地產(chǎn)情況指數(shù)待估房地比較實例A比較實例B比較實例C景觀品位與檔次100103103100小區(qū)綠化率100102102102噪聲污染100100大氣污染100100100100房型及建筑質(zhì)量100100100100小區(qū)配套服務(wù)設(shè)施100100100100小區(qū)車位數(shù)（個/百人）100100100容積率100100100100交易日期111使用年期修正100100100100綜合修正系數(shù)1售價（元/平方米）8115816179488235依據(jù)待估宗地上與以上所選三宗樓盤進行比較，調(diào)查待估不動產(chǎn)同類地區(qū)類似不動產(chǎn)的售價水平，確定取三種比較結(jié)果的算術(shù)平均值為該宗地開發(fā)完成后均價為8115元/平方米。商業(yè)不動產(chǎn)預(yù)測均價為15000元/平方米。預(yù)計該項目的開發(fā)期為兩年，且預(yù)計在開發(fā)完成后居住部分可售出30%，半年后再可售出40%，一年后全部售出。 建筑安裝工程費預(yù)計為1400元/㎡，勘察設(shè)計和前期工程費及管理費等預(yù)計為500元/㎡，估計在未來三年內(nèi)的投資情況為：第一年投入50%，第二年投入50%。售費用和銷售稅費預(yù)計為售價的8%，折現(xiàn)率選取為8%，同時據(jù)了解，在得到該土地時，還需要繳納取得價款的3%的有關(guān)稅費。公式：土地價值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值開發(fā)成本管理費用投資利息銷售費用銷售稅費開發(fā)利潤購得土地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費 采用假設(shè)開發(fā)法的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法進行測算。估價時點為取得該宗土地之日，假設(shè)為現(xiàn)在。土地價值=開發(fā)后的房地產(chǎn)價值開發(fā)成本管理費用投資利息銷售費用銷售稅費開發(fā)利潤購得土地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費 則有：建成后的總價值= 1500024000（1+8%）2+811557600［30%（1+8%）2+40%（1+8%）+30%（1+8%）3］=開發(fā)建設(shè)費用總額=（1400+600）81600［50%1+8%+50%（1+8%）=利潤取30%，利潤=地價*銷售費用及銷售稅費=建成后總價值*8%=*8%= 購地稅費=總地價*3%=* 總地價 開發(fā)利潤=1億元= 地價= 基準(zhǔn)地價修正法基本原理基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法是以基準(zhǔn)地價評估成果為依據(jù)，通過對待估宗地地價影響因素的分析，利用宗地地價影響系數(shù)，對各城鎮(zhèn)已公布的同類用途同級或同一區(qū)域土地基準(zhǔn)地價進行修正，估算待估宗地客觀價格的方法。其計算公式如下：　 V＝Vlb（1177?！疲薸）Kj式中：V 土地價格； Vlb 某一用途土地在某一土地級上的基準(zhǔn)地價； ∑Ｋi 宗地地價修正系數(shù)； Kj 估價基準(zhǔn)日、容積率、土地使用年期等其他修正系數(shù)；基準(zhǔn)地價內(nèi)涵基準(zhǔn)地價是某一時點上，在城鎮(zhèn)各土地級別或均質(zhì)區(qū)域內(nèi)，在平均容積率水平下和一定開發(fā)程度下的同一用途（商業(yè)、住宅、工業(yè)等）的法定最高出讓年限的完整的土地使用權(quán)的平均價格。具有全域性、平均性、時效性、分用途和有限期的特點。武漢市基準(zhǔn)地價評估的技術(shù)思路是采取“以土地定級為基礎(chǔ)，用市場交易價格等資料分析商業(yè)、住宅和工業(yè)用地評估基準(zhǔn)地價，以級控價，以價驗級” 的技術(shù)路線，利用“樣點地價與樣點所在的網(wǎng)格單元定級因素總分值建立數(shù)學(xué)模型”和“交易樣點地價評估路線價”相結(jié)合來評估市區(qū)土地的基準(zhǔn)地價，并采用“用級別內(nèi)的樣點均價評估基準(zhǔn)地價”和“建立樣點地價和土地級別的數(shù)字模型評估級別基準(zhǔn)地價”的兩種方法來檢驗基準(zhǔn)地價。在城市土地市場中，基準(zhǔn)地價是開發(fā)為熟地后的完整意義上的地價，即“熟地”地價，包含了成本地價、土地增值、土地出讓金3個部分。成本地價是土地使用者取得劃撥土地使用權(quán)應(yīng)支付的客觀成本；土地增值是由于政府對城市基礎(chǔ)設(shè)施的投入和運用城市規(guī)劃管理手段依法對土地用途及其它土地使用條件行使最大處置權(quán)以及土地使用者開發(fā)土地后產(chǎn)生的；土地出讓金為政府收取的土地純收益。其中居住用地基準(zhǔn)地價是指設(shè)定2010年6月30日為估價基準(zhǔn)日，開發(fā)程度為 “六通一平”（宗地紅線外通路、供電、通訊、通上水、通下水、通氣和宗地紅線內(nèi)場地平整），出讓年限為70年條件下單位面積土地使用權(quán)的平均價格。 搜集得到的武漢市有關(guān)基準(zhǔn)地價的最新資料是2012 年發(fā)布的，本處采用武漢市市區(qū)2011年住宅用地級別與基準(zhǔn)地價圖。如下圖31 所示，表32 所示為武漢市市區(qū)2011年商業(yè)、住宅、工業(yè)用地基準(zhǔn)地價表 圖表可知，住宅基本地價為5411元/m2，商業(yè)為10142元/m2圖31表1 武漢市區(qū)2011年商業(yè)、住宅、商務(wù)辦公、工業(yè)用地基準(zhǔn)地價表單位：元/平方米（萬元/元畝）表1 單位：元/平方米級別 用地類型Ⅰ級Ⅱ級Ⅲ級Ⅳ級Ⅴ級Ⅵ級Ⅶ級Ⅷ級Ⅸ級商業(yè)用地226021545610142723255684353336325621929住宅用地11635787154113882273119671634商務(wù)辦公用地15880101177378491330892022工業(yè)用地164012649377215684.（1）住宅用地區(qū)域因素修正根據(jù)估價對象的實際情況，將影響估價對象宗地地價的各因素條件與《Ⅲ級住宅用地宗地地價區(qū)域因素修正系數(shù)表》和《Ⅲ級住宅用地宗地地價區(qū)域因素修正系數(shù)表》進行對照比較，得出估價對象地價影響因素條件說明及修正系數(shù)表，詳見表2，則由此測算出估價對象地價影響因素總修正系數(shù)∑Ｋi＝。表2 估價對象地價修正因素說明及修正系數(shù)表因素名稱因素名稱情況說明優(yōu)劣程度修正系數(shù)繁華程度距商服中心距離(米)2000一般0商服網(wǎng)點密度狀況(個/公頃)10較劣交通條件臨街道路類型交通型主干道一般0臨公交站點狀況8較劣距火車站距離(米)15000劣距長途汽車站距離(米)15000劣基本設(shè)施狀況供電狀況(%)≥90較優(yōu)供水狀況(%)≥91較優(yōu)排水狀況(%)≥92較優(yōu)供氣狀況(%)≥93較優(yōu)距中學(xué)距離(米)500優(yōu)距小學(xué)距離(米)800較劣距幼兒園距離(米)500一般0距醫(yī)院距離(米)500較劣距公園距離(米)1500劣距郵局距離(米)900劣距農(nóng)貿(mào)市場距離(米)800劣距大學(xué)距離(米)500優(yōu)距金融網(wǎng)點距離(米)800一般0距超級市場距離(米)700一般0環(huán)境狀況大氣環(huán)境污染較重一般0水環(huán)境Ⅲ類水域一般0聲環(huán)境(分貝)30較優(yōu)人文環(huán)境好好綠地覆蓋度(%)35較優(yōu)人口狀況客流人口密度(人/天)10000較劣居住人口密度(人/k㎡)8000一般0合計　　?。?）確定估價對象宗地個別因素修正系數(shù)的乘積Kj 商業(yè)用地宗地個別因素修正包括容積率修正、使用年期修正、交易期日修正、宗地面積狀況修正、宗地形狀修正、臨街修正、建筑物朝向修正、以及宗地開發(fā)程度修正，根據(jù)估價對象的實際情況分別進行上述個別因素的修正，從而確定出估價對象的個別因素修正系數(shù)，確定過程如下：a、確定容積率修正系數(shù)K1根據(jù)《武漢市市區(qū)土地定級與基準(zhǔn)地價評估——商業(yè)用地容積率修正系數(shù)表》，Ⅲ, ,。b、確定使用年期修正系數(shù)K2根據(jù)《武漢市市區(qū)土地定級與基準(zhǔn)地價評估——居住用地使用年期修正系數(shù)表》, 。c、確定交易期日修正系數(shù)K3《武漢市市區(qū)土地定級與基準(zhǔn)地價評估》公布實施日為2011年8月1日，估價對象的估價基準(zhǔn)日為2013年3月2日。價格變動指數(shù)見住宅用地交易期日修正系數(shù)表故確定期日修正系數(shù)K3＝＝。住宅用地交易期日修正系數(shù)表2011年2012