市場研究產(chǎn)品定位分析依據(jù)(編輯修改稿)
2024-07-21 03:44 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 低密度住宅；本項目所在的大學(xué)城以西地區(qū)。大學(xué)城以北地區(qū)：大學(xué)城以北地區(qū)的地理位置較接近佘山地區(qū)，因此未來規(guī)劃為高檔別墅區(qū)；大學(xué)城以東地區(qū)：未來也將規(guī)劃建設(shè)為一個大規(guī)模的，以公寓住宅為主的居住區(qū)。松江新城發(fā)展規(guī)劃2005年總體目標(biāo)新城規(guī)劃面積其中：新城區(qū) 老城區(qū)36平方公里 新建住宅其中：新城區(qū) 老城區(qū)368萬平方米318萬平方米50萬平方米城市道路“五縱六橫”主干道交通軸線“一主四副”五軸線滬杭鐵路、滬杭高速主軸線外青松沈磚公路次軸線黃浦江、葉新公路次軸線滬松九新車亭公路次州縣同三公路次軸線軌道交通9號線依靠9號線松江到上海市中心只要30分鐘。2002年6月20日輕軌系統(tǒng)在松江破土動工，自上海的宜山路，經(jīng)七寶、九亭、泗涇到畬山、松江新城區(qū)，預(yù)定2005年底建成通車，投資人民幣35億元，屆時松江新城到上海市中心人民廣場只要40分鐘?？偨Y(jié)：n 松江新城建設(shè)將進(jìn)一步提升松江城區(qū)在上海城鎮(zhèn)體系中的地位，有力的改善了區(qū)位條件。新城規(guī)劃徹底地改變了原有城鎮(zhèn)格局，平地造城，成倍擴(kuò)大了城區(qū)規(guī)模，為房地產(chǎn)創(chuàng)造了巨大的市場。四、松江房地產(chǎn)市場綜述依據(jù)近幾年的房地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，松江地區(qū)房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出健康、有序、快速發(fā)展的運(yùn)行態(tài)勢，各項指標(biāo)在高位運(yùn)行中穩(wěn)定增長，投資與消費(fèi)同步發(fā)展，供應(yīng)與需求基本平衡。市場行情穩(wěn)步走高：區(qū)域平均價格從2001年的3015元/m2，增長到2003年19月份的3828元/m2，特別是經(jīng)歷了非典疫情，仍然顯示了較為強(qiáng)勁的增長態(tài)勢。從2000年以來基本保持了年均10%以上的增長速度，保持與全市大盤的同步上行態(tài)勢。各年松江區(qū)商品房平均價格表時間商品房平均價格（元/平方米）2001年30152002年3359同比增長（%）%2003年19月份3828同比增長（%）% 商品房投資快速增長，市場供給持續(xù)放大。松江區(qū)房地產(chǎn)相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)指標(biāo)名稱2001年2002年同比增長（%）2003年19月份同比增長（%）商品房投資額（億元）%%商品房施工面積（萬平方米）%商品房竣工面積（萬平方米）%n ，%，已經(jīng)超過去年全年投資額，攀升增長。n 商品房施工面積快速增長，%。商品房施工面積穩(wěn)步增長，預(yù)計全年將突破百萬平方米大關(guān)。n 數(shù)據(jù)顯示：商品房投資額比竣工面積增幅更大，說明房地產(chǎn)市場檔次在逐步上升；商品房投資額和竣工面積分別比施工面積增速更快，顯示了松江房地產(chǎn)投資在前幾年持續(xù)增長之后，市場供給仍將增速放大。綜上，在持續(xù)幾年的穩(wěn)步增長之后，未來松江區(qū)域房地產(chǎn)投入將在規(guī)模和產(chǎn)品檔次上更上一個臺階。市場需求旺盛，各種消費(fèi)力量活躍。松江區(qū)房地產(chǎn)相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)指標(biāo)名稱2001年2002年同比增長（%）2003年19月份同比增長（%）商品房銷售金額（億元）%%商品房銷售面積（萬平方米）%%n 商品房銷售面積穩(wěn)步上升，增幅略高于商品房竣工面積，顯示了較為強(qiáng)勁的消費(fèi)力量，新房市場呈現(xiàn)需略大于求的狀態(tài)。n 隨著松江房地產(chǎn)市場的發(fā)展，區(qū)位條件逐步改善，對外區(qū)域客源的吸引力增強(qiáng)，數(shù)據(jù)顯示，今年上半年非松江籍客源已成為區(qū)域市場的消費(fèi)主力。政府住宅發(fā)展計劃和政策導(dǎo)向根據(jù)《松江區(qū)住宅發(fā)展“十五”計劃》，房地產(chǎn)業(yè)是松江區(qū)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)；“十五”期間松江區(qū)將加快房地產(chǎn)二三級市場聯(lián)動，并帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。市場定位：集中在新城區(qū)發(fā)展中高檔住宅區(qū)（每平米3500元左右），吸引市區(qū)、本地及周邊地區(qū)高收入階層落戶松江；建造適量經(jīng)濟(jì)適用房，引導(dǎo)低收入人口消費(fèi)二手房，促進(jìn)房地產(chǎn)三級市場的發(fā)展。目標(biāo)和任務(wù)：在東北四鎮(zhèn)（九亭、泗涇、洞涇、新橋）發(fā)展供市區(qū)高收入階層置業(yè)、休閑、度假和投資的中高檔別墅；在松江新城重點建造中高檔住宅；老城區(qū)重在保護(hù)和改造，以改善環(huán)境為主；從以建設(shè)普通住宅為主轉(zhuǎn)向中高檔住宅建設(shè)為主，從以住宅建設(shè)為主為轉(zhuǎn)為以住宅建設(shè)和發(fā)展二三級交易市場并重?？偭靠刂坪徒Y(jié)構(gòu)規(guī)劃：2001—2005年住宅年供給量50—70萬㎡左右，2006—2015年控制在50—60萬㎡左右。結(jié)構(gòu)規(guī)劃是在新橋、九亭、泗涇、洞涇、佘山開發(fā)一定數(shù)量的花園住宅、別墅，吸引社會高收入階層（市區(qū)、外商、外省市）居民投資置業(yè)；在松江新城規(guī)劃出一定數(shù)量的地塊建造花園別墅以滿足本區(qū)高收入居民的需求，其比例可占年開發(fā)量的25%左右。綜合分析，松江住宅市場整體呈現(xiàn)供需兩旺的健康態(tài)勢，市場對投資者和消費(fèi)者的吸引力不斷增強(qiáng)，將有效支持市場的持續(xù)發(fā)展。五、松江新城房地產(chǎn)市場分析市場供需關(guān)系供應(yīng)量：2002002年新城內(nèi)住宅新開工面積為150萬㎡，老城區(qū)開工面積為50萬㎡，因而整個松江城區(qū)前2年開發(fā)約200萬㎡。松江新城西區(qū)02年9月出讓的土地總面積為9048畝(含道路、綠地、河流、公建用地等)，總建筑面積為300萬㎡左右，加上老城區(qū)約50萬㎡開發(fā)量（含動遷用房和城區(qū)新建商品房項目）和東片約88萬㎡的在開發(fā)量，因而2002—2005年4年新城內(nèi)共有438萬㎡的住宅開發(fā)。2003年至2005年開發(fā)量為360萬㎡，年均開發(fā)120萬㎡左右；但2003年是開發(fā)量最為集中的一年。需求量： 2001年新城開發(fā)上市交易的樓盤總計約66萬㎡，主要是綠洲華庭（13萬㎡）、東庭人家（4萬㎡）、鼎信花園（12萬㎡）、祥和花園1期（5萬㎡）、建設(shè)花園（12萬㎡）、東明花園（14萬㎡）、蘭橋1期（6萬㎡）；2002年上市交易的樓盤共計約85萬㎡，主要有蘭橋2期（10萬㎡）、放生池（約15萬㎡）、檀香花園（㎡）、開元新都（12萬㎡）、松江世紀(jì)新城（14萬㎡）和祥和花園二期（10萬㎡）和西區(qū)在開發(fā)地塊。n 供需關(guān)系： 從2002002年的市場狀況而言，供需基本持平，市場有序發(fā)展；但從深層次去看，由于松江城區(qū)房地產(chǎn)起步較晚，市場需求一直未得到正常施放；新城的開發(fā)建設(shè)導(dǎo)致了市場的“井噴”行情，再加上近期的價格上漲空間過大，今后的區(qū)
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