招商的11種模式介紹(編輯修改稿)
2025-07-20 20:04 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 鍵在于了解如何促成一樁交易及了 解如何執(zhí)行這一交易，創(chuàng)造力與資料可說(shuō)是租賃招商的門檻。下面的資料將幫助解釋許多有關(guān)招商作業(yè)的重點(diǎn)，在很多方面而言，租賃招商是自發(fā)性直覺的反映，且就像是軼聞趣事一般，其規(guī)則常常不是片斷而枯燥的，而且成功的捷徑常隨著不同的購(gòu)物中心而有所不同。當(dāng)你繼續(xù)往前閱讀本部份就會(huì)發(fā)現(xiàn)許多觀念和基本原則都將幫助你更進(jìn)一步了解租賃招商的真諦。招商租賃是任何購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)成功與否最重要的要件之—，如何將空間招商出租，如何將空間分割適當(dāng)以適用不同業(yè)種，而與各承租戶達(dá)成協(xié)議，也就是（1）將他們引入購(gòu)物中心（2）創(chuàng)造—零售商與業(yè)主雙贏的財(cái)務(wù)安排，但是所有以上成功的要點(diǎn)對(duì)于不同的購(gòu)物中心并非全然相同。一般而言，下列所述綜合在一起通?？梢哉f(shuō)明為什么租賃是如此的重要：沒有租賃購(gòu)物中心將沒有收入：假使零售商不愿簽訂租約承租購(gòu)物中心內(nèi)部營(yíng)業(yè)空間，則購(gòu)物中心將沒有收 入產(chǎn)生。租賃決定購(gòu)物中心市場(chǎng)價(jià)值：例如，假使你有一座一百萬(wàn)平方尺購(gòu)物中心，有400,000平方尺可出租空間(GLA)，而你能夠?qū)⒚恳蛔饧s每平方尺提高US$1租金，則表示每年將有$400,000額外年收入。沒有出租空間表示空間閑置，而高空置率通常轉(zhuǎn)變成購(gòu)物中心管理與市場(chǎng)行銷頭痛的課題：空置空間不僅僅不具生產(chǎn)力，它亦影響了其它進(jìn)駐店家的生產(chǎn)力，較少的商店表示較少的客源，也表示較少的營(yíng)業(yè)額，也就是每一個(gè)人的收入降低了。成功的租賃不僅表達(dá)購(gòu)物中心的現(xiàn)況且反映市場(chǎng)未來(lái)的驅(qū)勢(shì)：它可以預(yù)測(cè)市場(chǎng)改變并在空置發(fā)生前已有因應(yīng)對(duì)策。假如你的招商租賃非常的成功，你將可預(yù)測(cè)許多事情，包括：－商家是否需更多空間。－商家是否需減少空間。－商家是否即將面臨破產(chǎn)。－是否應(yīng)放棄某—商家并趨離之。－是否應(yīng)將某一商家引進(jìn)。 架構(gòu)有效的招商租賃招商租賃計(jì)劃需要完善的計(jì)劃與組織，仔細(xì)研究購(gòu)物中心所有的特色，及集中運(yùn)用所有的招商工具，如此才能夠迎接成功的挑戰(zhàn)，達(dá)成租賃的目的。招商租賃是一項(xiàng)引進(jìn)最強(qiáng)與最佳的承租戶進(jìn)駐購(gòu)物中心的過(guò)程，為達(dá)成這一目標(biāo)，必須對(duì)購(gòu)物中心本身及其既有的業(yè)種組成先進(jìn)行了解，在尋找合適的零售商進(jìn)駐閑置空間前，必須先了解你所經(jīng)營(yíng)購(gòu)物中心的類型為何以及其主要的客源為何。資料收集經(jīng)由自我專業(yè)的分析后，將可告訴你如下所述：哪里存在著業(yè)種業(yè)態(tài)組成的落差。誰(shuí)是最適合去彌補(bǔ)這一落差的業(yè)種。哪些零售商進(jìn)駐最能夠與目前的店家產(chǎn)生最佳的互補(bǔ)效應(yīng)。研究業(yè)種業(yè)態(tài)組成(Study Your Tenant Mix)仔細(xì)研究購(gòu)物中心目前的業(yè)種業(yè)態(tài)組成是否能正確反映市場(chǎng)定位：深入了解購(gòu)物中心業(yè)種業(yè)態(tài)組合和商品組成是否能夠反映所處市場(chǎng)環(huán)境及其定位。決定購(gòu)物中心定位是屬高檔次、中層次、工廠直營(yíng)或其它型式。決定前述組成的運(yùn)作是否能如預(yù)定目標(biāo)一般順暢。例如，在你所經(jīng)營(yíng)的購(gòu)物中心內(nèi)美食廣場(chǎng)的份量可能太過(guò)于強(qiáng)化，女裝(時(shí)裝部份)或許太過(guò)松散，業(yè)種的組成或許太過(guò)多樣化但是品牌份量不能夠滿足所針對(duì)的目標(biāo)客源所需，所針對(duì)的市場(chǎng)或許年齡層太高或太年輕了。了解你所經(jīng)營(yíng)購(gòu)物中心的實(shí)質(zhì)設(shè)施內(nèi)容(Study Your Centers Physical Traits),購(gòu)物中心應(yīng)被視為一實(shí)質(zhì)的工廠來(lái)研究,以便決定此購(gòu)物中心究竟是何物，看看其區(qū)域組合組成及哪些是可以出租的空間，了解每一項(xiàng)設(shè)施的特色及其如何影響招商租賃的策略，例如，你應(yīng)該了解下列所述各項(xiàng)：可出租樓地板面積。停車場(chǎng)出入口。停車場(chǎng)數(shù)量?；氐耐恋孛娣e?；馗浇目盏?非屬基地建筑物及停車場(chǎng)范圍)閑置待承租及其價(jià)格。有關(guān)本基地土地使用分區(qū)的問題。有關(guān)本資產(chǎn)的限制，包括招牌限制等。購(gòu)物中心區(qū)位—其所屬行政區(qū)—及地方官員可能具有的管轄權(quán)。購(gòu)物中心特殊的事項(xiàng)會(huì)促使招商租賃更加容易或困難者。配置及特別的地形條件。停車場(chǎng)的區(qū)位樓層及與購(gòu)物中心其它部份的關(guān)系及其出入口。購(gòu)物中心剪力墻所在位置。暖氣通風(fēng)及空調(diào)的使用年齡及狀況。樓層的高度。最接近的卸貨區(qū)域。食物零售商的油脂處理槽位置。供水及下水道管線位置?？罩每臻g的形狀。后場(chǎng)空間是與購(gòu)物中心結(jié)合或連接在一起。研究你的市場(chǎng)（Study Your Market)對(duì)于購(gòu)物中心的市場(chǎng)調(diào)查將可提供一系列資料，有關(guān)購(gòu)物中心興建之初至目前所產(chǎn)生的變化，這些變化可以歸案為購(gòu)物中心本身區(qū)位實(shí)質(zhì)設(shè)施面及市場(chǎng)人文背景資料的改變。購(gòu)物中心市場(chǎng)經(jīng)過(guò)多年的演變，對(duì)這些演變必須仔細(xì)了解以便使未來(lái)的招商租賃計(jì)劃能夠持續(xù)成功，例如，某一二十年前興建的購(gòu)物中心可能被許多新的住宅社區(qū)如年輕父母擁有小孩的家庭所包圍。經(jīng)過(guò)這么多年，市場(chǎng)可能已經(jīng)改變，因此，購(gòu)物中心內(nèi)部應(yīng)該有的商店類型可能也必須要改變，所以注意下列事
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