【文章內(nèi)容簡介】 紫園的登場吸引了眾多眼球，確實此區(qū)域隨著滬青平高速的全線開通，無論地段、交通、環(huán)境等無不具備了頂級豪宅的因素，此點從上述樓盤的銷售形勢亦可看出。 典型樓盤解析 云頂別墅 1）基本資料 地理位置：泗涇，泗陳公路、方泗公路口 發(fā)展商：上海富淘房地產(chǎn)有限公司 代理商：上海盤古房產(chǎn)咨詢有限公司 建筑設計：同濟大學規(guī)劃建筑設計研究總院 景觀設計：美國 DND 設計與開發(fā)有限公司 占地面積： 430 畝 容積率： 綠化率：約 65% 建筑風格：“ 超現(xiàn)實主義建筑風格” 房策天下 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風暴會 奉賢海灣項目市場調(diào)研報告 26 住宅單位：一期計有獨立別墅 126 幢 工程進度：一期分兩個區(qū)域順序施工，目前第二部分 （即球場周圍區(qū)域）業(yè)已主體封頂。 物管單位、費用：丸紅； 2 元 / m2月 云頂別墅規(guī)劃示意圖 2）交通情況 10 分鐘車程至虹橋機場，經(jīng)滬青平公路、延安路高架中心 30 分鐘可達市中心人民廣場。 3）內(nèi)部規(guī)劃 整個小區(qū)規(guī)劃了 200 多幢獨立別墅，原生態(tài)的自然環(huán)境與超現(xiàn)實主義建筑的巧妙結(jié)合，景觀設計中強調(diào)推土造坡及引水饒屋，力圖展現(xiàn)法國南部“普羅旺 斯”的原生態(tài)生活氣息。 房型設計較之一般別墅加強了對地下建筑面積的利用，但整體過大的地下室面積加之缺乏新意，對目標客戶群吸引有限。 內(nèi)部比照五星級標準的雙會所設計及健身房、壁球室、餐廳、酒吧、燈光網(wǎng)球中心等配套設施亦彌補了周邊配套的不足。 4）面積跨度及主力戶型 房策天下 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風暴會 奉賢海灣項目市場調(diào)研報告 27 面積跨度 房型面積跨度為 358m2528m2 花園面積在 500900m2之間 主力戶型 主力戶型面積為 420 m2左右 5）銷售情況 銷售價格 總價： 200350 萬元 /幢 花園不再單獨計 ． ． ． ． ． ． ． 價 ． 銷售進度 樓盤目前銷售為一期單位，已售約 75%。 交付日期 房策天下 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風暴會 奉賢海灣項目市場調(diào)研報告 28 一期年底交付 云頂別墅 立面實景圖 佘山銀湖別墅 1）基本資料 地理位置：泗陳路 888 號（方松路口） 房策天下 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風暴會 奉賢海灣項目市場調(diào)研報告 29 規(guī)劃示意圖 發(fā)展商：廣東黃河實業(yè)集團上海房地產(chǎn)有限公司 代理商：旭陽傳播萬欣房產(chǎn) 建筑設計：同濟規(guī)劃建筑設計研究總院 占地面積：總占地 7000 畝，一期 420 畝 容積 率： 綠化率：近 80% 建筑風格：美式鄉(xiāng)村別墅 住宅單位：一期計有獨立別墅 130 幢 工程進度：今年 10 月一期整體交付 物管單位、費用：上海世邦魏理仕物業(yè)顧問有限公司 元 / m2月 房策天下 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風暴會 奉賢海灣項目市場調(diào)研報告 30 2）交通情況 經(jīng)方松公路可匝口可直接上滬青平高速（建設中）、延安路高架中心 20 分鐘可達市中心。 3）內(nèi)部規(guī)劃 7000 畝的完整規(guī)劃， 1000 畝一次定型，而一期 420 畝的占地僅規(guī)劃了 130 幢別墅， 80%的空間為景觀環(huán)境設計 用地，體現(xiàn)了開發(fā)商的大手筆。 30000 平方米的人工湖及小區(qū)內(nèi)錯綜復雜的河流使得一期真正實現(xiàn)戶戶臨水、家家枕河，而頗具特色的親水駁岸、人工造坡及眾多胸徑 30 公分的成年大樹的引進等使得銀湖別墅的景觀設計成為一大亮點。 房型設計中將前廊、前廳與門廳的概念進一步細分，另外家庭室的概念在此應用也較為合理。 英式休閑康體配套及近 7000 平方米的超大豪華會所無不彰顯目標客戶群的高貴身份。 4）面積跨度及主力戶型 面積跨度 房型面積跨度為 296m2485m2 房策天下 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風暴會 奉賢海灣項目市場調(diào)研報告 31 花園面積在 50020xxm2之間 主力戶型 主力戶型面積為 450m2左右 5）銷售情況 銷售價格 單價： 800010000 萬元 /m2 花園不再單獨計價 ． ． ． ． ． ． ． ． 銷售進度 樓盤目前銷售為一期單位，已售約 70%。 交付日期 一期今年 10 月交付 房策天下 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風暴會 奉賢海灣項目市場調(diào)研報告 32 立面實景圖 6）淺析 佘山銀湖作為一個面對高層次客戶的產(chǎn)品，自今年元月開盤以來，銷售相當順利，且一期銷售至今已形成良好的知名度及美譽度，對本項目有一定的借鑒意義，以下從定位、規(guī)劃、房型、營銷等幾方面具體 加以闡述： ◆ 定位 從案名就可發(fā)現(xiàn)，佘山銀湖的定位首先是以區(qū)域環(huán)境為基礎和依托，與市場對接時強調(diào)區(qū)域性環(huán)境特征，“山水首席，高峰領袖”，可說將地段的先天性優(yōu)勢充分發(fā)揮。 ◆ 規(guī)劃 對像佘山銀湖一樣總占地達 7000 畝的超大型項目而言，首期的銷售至關(guān)重要，因而發(fā)展商在規(guī)劃時強調(diào)了均好性，而戶戶臨水、人工造坡、大樹引栽等更是使其直接跳出區(qū)域市場的限制，并直接形成樓盤的附加值體現(xiàn)在項目銷售價格中。 另外佘山銀湖別墅 引進原汁原味的美式鄉(xiāng)村別墅，成為區(qū)域內(nèi)目前最令人矚目的高檔住宅區(qū)，說明了一種較純粹的建筑風格 對其建筑價值提升不可忽視的作用。 房策天下 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風暴會 奉賢海灣項目市場調(diào)研報告 33 ◆ 房型 房型設計中將前廊、前廳與門廳的概念進一步細分，而家庭室的概念在此應用也較為合理。 ◆ 營銷 佘山銀湖的售價達到了 800010000 萬元 /m2，但銷售情況依然火爆，可說其營銷策略起了積極的推動作用，開盤的成功造勢、案場的氛圍營造、樣板區(qū)的精心雕琢等均體現(xiàn)了發(fā)展商的實力與以人為本的開發(fā)理念，物業(yè)形象較為鮮明。 虹橋地區(qū) 這是上海高檔別墅的集中區(qū)域。近年來該區(qū)域相繼開發(fā)了如皇朝別墅、虹橋金斯、奧玎宮廷、虹橋中華園等高檔物業(yè)，價格不菲，“入 住虹橋”一度成為業(yè)主高貴身份的象征。 該區(qū)域的另一大特點是多以租賃為主，需求結(jié)構(gòu)主要為港澳臺人士和外商組成。 浦東 板塊區(qū)域 繼浦東西北沿江片形成高檔公寓住宅區(qū)后，浦東東片的內(nèi)外環(huán)線之間，又形成了以張江、金橋、華夏、康橋為區(qū)域核心的別墅住宅區(qū)。 位于康橋地區(qū)占地近３０００畝康橋半島，以“新獨院住宅”概念嘗試投資型別墅，將該區(qū)域推到別墅投資者視野前列，并使競爭區(qū)域擴大，市場反響強烈。 房策天下 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風暴會 奉賢海灣項目市場調(diào)研報告 34 市中心區(qū) 土地的珍貴稀有性使城區(qū)別墅較為鮮見。此類別墅物業(yè)管理、景觀和空氣質(zhì)量等要求極高，單棟價格基 本在２００萬元以上，個別精品別墅如靜安的南草坪花園，以其地處中心城區(qū)的天然優(yōu)勢及毗鄰蘇州河黃金水岸將單價一再提升。 其他區(qū)域 主要為嘉定及臨近上海的昆山地區(qū)，針對本項目的地塊特點，我們挑選具一定可比性的樓盤進行分析： 君安鄉(xiāng)村別墅 位于金澄湖休假開發(fā)區(qū)長虹南路 668 號，由蘇州澄湖君安房地產(chǎn)有限公司開發(fā)，整體產(chǎn)品設計缺乏新意，且對小區(qū)的整體面貌欠缺考慮，因而在如此得天獨厚的地段資源下售價僅為 27303280 元 /m2，且銷售前景不容樂觀。 從其已售單位的客源分析，經(jīng)歷過國外生活的客戶占了其 一半以上，這從另一方面表明了純休閑度假別墅在國內(nèi)仍處于起步階段，開發(fā)商在把握此類產(chǎn)品須謹慎。 嘉苑別墅（上海領地） 房策天下 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風暴會 奉賢海灣項目市場調(diào)研報告 35 1）基本資料 地理位置：嘉定區(qū)嘉戩公路 658 弄 開發(fā)商：上海虹業(yè)置業(yè)有限公司 營銷代理：上海華燕房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 建筑、環(huán)境設計：上海建筑設計研究院 占地面積： 11 萬平方米 綠化率： 85% 住宅單位：獨立別墅 85 幢 工程進度：一期已有 17 幢別墅完工，二期主體施工階段 小區(qū)配套：會所、網(wǎng)球場、健身房等 物管單位：自行管理 物管費用： 3 元 /月 m2 房策天下 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風暴會 奉賢海灣項目市場調(diào)研報告 36 嘉苑別墅規(guī)劃總平圖 2）內(nèi)部規(guī)劃 整個小區(qū)基本依穿越內(nèi)部的兩條河浜自然分割，形成 3 個組團，其大面積的私家花園替代了組團綠化。 3）面積跨度及主力戶型 面積跨度 300m2373m2 花園面積在 8001300m2 主力戶型 320m2 房策天下 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風暴會 奉賢海灣項目市場調(diào)研報告 37 4）銷售情況 嘉苑別墅現(xiàn)房實景 銷售價格 獨立別墅： 3860 元 /m24720 元 /m2 花園售價： 750 元 /平方米 每幢售價 220 萬元起 銷售進度 一期售罄，二期尚未推出 5）淺析 嘉苑別墅去年 6 月開盤，號稱“每幢別墅近 2 畝的私家花園”、“真別墅、大地位”，一定程度上抓住了那時別墅市場上的契機，但由于其規(guī)劃較平，建筑立面更是乏善可陳，加之該地塊受干擾因素較大 :其項目出入口位于當?shù)匾黄胀ǘ鄬幼≌螅貕K內(nèi)現(xiàn)仍有相當數(shù)量的當?shù)鼐用裎床疬w，使目標客戶群產(chǎn)生一定的排斥心理，因此銷售周期拉得相當長。 值得一提的是 開發(fā)商對花園的處理，并非簡單的鋪設草坪，而是采用植樹、造景等手段已替客戶基本布置，現(xiàn)場環(huán)境頗為吸引人。 房策天下 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風暴會 奉賢海灣項目市場調(diào)研報告 38 第三部分、區(qū)域市場分析 一、區(qū)域環(huán)境簡介 奉賢位于上海市南翼，杭州灣北岸，東鄰南匯縣，西靠金山區(qū)，總面積 687 平方公里，人口 52 萬人，下轄 22 個鎮(zhèn)，區(qū)政府所在南橋。境內(nèi)有 公里杭州灣海岸線， 公里黃浦江江岸線。轄區(qū)內(nèi)還有上海市工業(yè)綜合開發(fā)區(qū)和上海市化學工業(yè)區(qū)奉賢分區(qū)。 房策天下 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風暴會 奉賢海灣項目市場調(diào)研報告 39 本項目所處海灣旅游區(qū)，是近年來政府開發(fā)、規(guī)劃力度較大的地區(qū)之一。位于奉賢最南端，西毗中國化工城， 東近浦東星火開發(fā)區(qū)，總面積 平方公里， 公里長的海岸線橫亙東西。 海灣旅游區(qū)首期將開發(fā)海濱廣場、海濱浴場、垂釣中心、國防教育基地、海防俱樂部、有海鮮一條街等三十多項景點，目前已有部分完工。得天獨厚的海景資