【正文】 奉賢 m2 淺水灣花園規(guī)劃示意圖 2）交通情況 20 分鐘至徐家匯。海灣項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 16 ◆需求結(jié)構(gòu)決定了區(qū)域內(nèi)面積控制較好 的獨(dú)立別墅在將在競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)先機(jī)。 1998 年以后中低檔內(nèi)銷(xiāo)別墅開(kāi)發(fā)呈 現(xiàn)出供過(guò)于求的趨勢(shì)，隨即中高檔產(chǎn)品需求轉(zhuǎn)旺，該地區(qū)出現(xiàn)新一輪精品別墅銷(xiāo)售高峰，其中有桃花源田莊、淺水灣、綠洲比華利、同潤(rùn)別莊等。 代表樓盤(pán)：新上海里弄人家 /悅景園 房策天下 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會(huì) 奉賢 市場(chǎng)偏好：具有上海海派文化特色。海灣項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 11 雙車(chē)位（主人車(chē)位 +訪客車(chē)位） 二套全進(jìn)口中央空調(diào)（水冷型） 智能型熱水供應(yīng)器 老年居室和太太書(shū)房 地下家庭影視娛樂(lè)廳 SPA —— 建材 門(mén)窗采用環(huán)保型隔熱橋氟碳烤漆工藝 室內(nèi)管道全部銅管鋪設(shè)。 —— 房型 目前上海新開(kāi)別墅的戶型結(jié)構(gòu)都比較科學(xué)，款式多樣，結(jié)構(gòu)都較為簡(jiǎn)易，主力面積控制在 250 平方米。 而 隨著上海人均 GDP 的逐步增長(zhǎng)（到 20xx 年已突破４５００美元）， 及 加入 WTO 后汽車(chē)價(jià)格的下降 、 市政交通建設(shè)的不斷完善，隨著第二套住宅時(shí)代的到來(lái)，時(shí)間、空間和距離有了新的概念，人們的居住理念發(fā)生了重大的變化，別墅生活將越來(lái)越為更多的購(gòu)房者所接受 ，市場(chǎng)前景看好。 對(duì)本項(xiàng)目而言，前期的市場(chǎng)定位變得尤為重要，如何在現(xiàn)今紛亂的競(jìng)爭(zhēng)局面中實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化并奠定初步的品牌基礎(chǔ)，市場(chǎng)定位的正確與否為根本之因素。 但另一方面， 目前上海市住宅市場(chǎng) 一年 近兩千萬(wàn)平方米的銷(xiāo)售量也只能保持三年左右，按中房指數(shù)辦公室去年底的調(diào)查數(shù)據(jù)分析，在購(gòu)房者中只有 5%的家庭會(huì)選擇別墅物業(yè)，那么上海去年的別墅年需求量就只有 7600套左右，合建筑面積兩百多萬(wàn)平方米，與大量的市場(chǎng)供應(yīng)量還有一定差距 （結(jié)合上述， 上海房地產(chǎn)市場(chǎng) 2~3 年內(nèi)要消化近一千萬(wàn)平方米的新建別墅， 則 平均每年必需賣(mài)掉三百多萬(wàn)平米，即一 萬(wàn)套以上 ） 。海灣項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 7 價(jià)格分布圖2 0 0 3 0 0 萬(wàn)27%100 萬(wàn)以下15%300 萬(wàn)以上12%1 0 0 2 0 0 萬(wàn)46%房策天下 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會(huì) 奉賢如下所示： 房策天下 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會(huì) 奉賢以綜合容積率 計(jì)算， 則 近2~3 年內(nèi)上海別墅市場(chǎng)的供應(yīng)量 將 達(dá)到 940 萬(wàn)平方米，這還沒(méi)有計(jì)算近兩年內(nèi)新批土地的 潛在供應(yīng)量。排屋概念的出現(xiàn)，雙復(fù)式公寓（疊加式別墅）的形成以及近年所出現(xiàn)的 “ 里弄式住宅 ” 和 “ 新獨(dú)院住宅 ” ，均可看作是別墅的衍生產(chǎn)物，表明市場(chǎng)開(kāi)始真正走向成熟。海灣項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 4 第第 二二 部部 分分 、 市市 場(chǎng)場(chǎng) 概概 況況 了了 解解 一、整體情況分析 上海別墅市場(chǎng)趨向成熟 上海別墅市場(chǎng)起步于 80 年代后期，發(fā)展一直較為緩慢，進(jìn)入 90 年代后期，隨著上海對(duì)外開(kāi)放程度的進(jìn)一步提高和房產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，在上海出現(xiàn)了大批 外銷(xiāo)花園別墅群，形成上海別墅市場(chǎng)的第一次浪潮，但此時(shí)別墅的類(lèi)型、功能及其針對(duì)的潛在客戶群均較為單一，市場(chǎng)化程度較低，因而在隨后的幾年中再次跌入了谷底。海灣項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 3 第第 一一 部部 分分 、 項(xiàng)項(xiàng) 目目 研研 究究 背背 景景 為準(zhǔn)確市場(chǎng)定位，我們對(duì)海灣項(xiàng)目進(jìn)行了前期的市場(chǎng)調(diào)研。房策天下 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會(huì) 奉賢根據(jù)該項(xiàng)調(diào)研性質(zhì)，我們采用實(shí)地考察與相關(guān)人員訪談相結(jié)合的方式，依托上海商品住宅市場(chǎng)（主要為別墅市場(chǎng)）相關(guān)的背景信息實(shí)施整個(gè)調(diào)查過(guò)程并形成結(jié)論，以期達(dá)到如下目標(biāo)： 了解上海市別墅市場(chǎng)的整體狀況及變動(dòng)趨勢(shì)； 了解上海市別墅市場(chǎng)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的發(fā)展趨勢(shì)； 了解各個(gè)區(qū)域市場(chǎng)的分布現(xiàn)狀及客戶群體構(gòu)成情況； 掌握海灣項(xiàng)目所處地塊的基本特征； 掌握海灣項(xiàng)目周邊房產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)及主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的基本特征 ； 明確海灣項(xiàng)目與周邊主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)以及其余區(qū)塊的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)所在； 掌握各類(lèi)目標(biāo)消費(fèi)群體及業(yè)內(nèi)專(zhuān)業(yè)人士對(duì)項(xiàng)目的初步認(rèn)知； 明確海灣項(xiàng)目構(gòu)建優(yōu)勢(shì)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)及企業(yè)機(jī)會(huì)； 提出海灣項(xiàng)目的市場(chǎng)定位（包括項(xiàng)目定位、目標(biāo)客戶定位、戶型定位等）的若干思路； 出海灣項(xiàng)目在后期產(chǎn)品設(shè)計(jì)中的若干思路和建議。 直至 1998 年下半年，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、高速發(fā)展，作為國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)中心的上海的住宅市場(chǎng)得到了迅猛發(fā)展，同時(shí)也帶動(dòng)了別墅市場(chǎng)的復(fù)蘇。 近年來(lái)，上海別墅住宅建筑面積與銷(xiāo)售量以持續(xù)１５％的幅度遞增，去年別墅的總體價(jià)格水平比前年上漲了 10％，而伴隨著入世及第八次降息等利好消息的刺激，可以預(yù)見(jiàn)，別墅類(lèi)物業(yè)的需求仍將呈放大趨勢(shì)，別墅市場(chǎng)前景看好。 另外，從20xx年土地出讓面積的容積率來(lái)看，呈現(xiàn)出大幅度下降趨勢(shì)，去年１－９月平均容積率為１．３２，第三季度則為１．１６；而前年同期分別為１．８７和１．８３。海灣項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 6 —— 價(jià)格結(jié)構(gòu)合理 通過(guò)對(duì)在售別墅的總價(jià)進(jìn)行分 析發(fā)現(xiàn)，目前上海別墅供應(yīng)量集中在 100 萬(wàn)至 200 萬(wàn)價(jià)格段，占到了供應(yīng)量的 46%；其次是總價(jià)在 200 至 300 萬(wàn)的中高檔別墅，占總供應(yīng)量的 17%；而總價(jià)在 100 萬(wàn)以下的經(jīng)濟(jì)型別墅和總價(jià)在 300 萬(wàn)以上的豪華型別墅分別為 15%和 12%。海灣項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 8 市市 場(chǎng)場(chǎng) 需需 求求 狀狀 況況 分分 析析 —— 短期內(nèi)需求增長(zhǎng)有限 目前上海約 1700 萬(wàn)人口，以 5 口之家計(jì)算，約有 340 萬(wàn)個(gè)家庭單位。 因此 ，長(zhǎng)期看好的別墅市場(chǎng)在短期內(nèi) 顯然 是供過(guò)于求。 房策天下 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會(huì) 奉賢 房策天下 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會(huì) 奉賢 主流結(jié)構(gòu)為一樓為公共空間，二樓為私人生活空間。 紅外線防盜和瓦斯報(bào) 警、緊急呼叫系統(tǒng) 房策天下 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會(huì) 奉賢 代表樓盤(pán)：佘山銀湖別墅 /云頂別墅 /虹橋高爾夫 / —— 聯(lián)體別墅 主要分布區(qū)域：莘莊周邊 主力總價(jià)范圍： 70— 80 萬(wàn)元 房策天下 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會(huì) 奉賢海灣項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 14 三三 、 區(qū)區(qū) 位位 差差 異異 分分 析析 說(shuō)說(shuō) 明明 ：： 鑒于別墅類(lèi)物業(yè)的特殊性，不同的區(qū)位會(huì)存在相當(dāng)大的差異性，我們對(duì)各區(qū)塊的別墅市場(chǎng)作比較分析。 目前區(qū)域內(nèi)聯(lián)體別墅均價(jià) 3500— 4000 元 /m2，雙聯(lián)別墅 4000— 5000 元 /m2，獨(dú)立別墅均價(jià) 5500— 8000 元 /m2。 典型樓盤(pán)解析 淺水灣花園 1）基本資料 地理位置：莘松路 999 弄，西臨場(chǎng)東路 發(fā)展商：上海新世界正潤(rùn)置業(yè)有限公司 代理商：上海信證置業(yè)投資咨詢(xún)有限公司 建筑設(shè)計(jì)：華東建筑設(shè)計(jì)研究院 景觀設(shè)計(jì)：美國(guó) JY 建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)事務(wù)所 占地面積： 300 畝 容積率： 綠化率： 65% 建筑風(fēng)格： 新古典建筑風(fēng)格 住宅單位：一期為獨(dú)立別墅，計(jì) 104 幢； 二期為聯(lián)體別墅，計(jì) 29 幢 108 戶。 3）內(nèi)部規(guī)劃 全小區(qū)規(guī)劃均以獨(dú)立別墅為主， 共 135 幢 。海灣項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 18 主力戶型 獨(dú)立： 310m2 聯(lián)體： 230m2 5）銷(xiāo)售情況 銷(xiāo)售價(jià)格 獨(dú)立別墅： 6500 元 /m27500 元 /m2 聯(lián)體別墅： 4500 元 /m25500 元 /m2 私家花園面積 ． ． ． ． ． ． 400． ． ． — ． 500． ． ． 平方米不等，銷(xiāo)售方式較為獨(dú)特，送與所買(mǎi)別墅建面相等的花園，剩余部分以 ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． 860． ． ． 元 ． /． 平方米計(jì) ． ． ． ．收 ． ；聯(lián)體別墅花園不再單獨(dú)計(jì)價(jià)。 ◆ 規(guī)劃考慮了價(jià)值對(duì)等原則，聯(lián)體別墅布置在相對(duì)地塊基本價(jià)值較低的臨場(chǎng)東路一側(cè)。 ◆ 發(fā)展商上海新世界正潤(rùn)置業(yè)有限公司的品牌效應(yīng)對(duì)其銷(xiāo)售也起了一定的積極作用，淺水灣花園的銷(xiāo)售是在 3 萬(wàn)平方米建筑完全封頂之后再行開(kāi)始的，顯示了其不同凡響的開(kāi)發(fā)實(shí)力。 20xx 年之后，特別是 20xx 年，九亭地區(qū)在半島花園、新上海弄里人家取得一定成功的基礎(chǔ)上，其別墅市場(chǎng)連續(xù)出現(xiàn)了像三盛頤景園、江南文化園、新上海花園洋房等非常有著自身特色的大體量別墅物業(yè)項(xiàng)目，強(qiáng)烈的產(chǎn)品吸引力和集中廣告效應(yīng) 引起了市場(chǎng)的強(qiáng)烈反響，需求大幅拉動(dòng)。新上海里弄人家一、二期目前推出的三期別墅，在房型、面積等方面有所調(diào)整，雖然總價(jià)適當(dāng)放大，但銷(xiāo)售依舊紅火。 典型樓盤(pán)解析 新上海花園洋房 /三盛頤景園 房策天下 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會(huì) 奉賢 未來(lái)莘閔快速干道的建成將使得區(qū)域內(nèi)別墅樓盤(pán)進(jìn)一步升溫。需求結(jié)構(gòu)相當(dāng)廣泛，公司中高級(jí)管理階房策天下 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會(huì) 奉賢 簡(jiǎn)析 318 國(guó)道的便捷優(yōu)勢(shì)加之環(huán)境和價(jià)格優(yōu)勢(shì)，該區(qū)域在與虹橋別墅區(qū)爭(zhēng)奪客戶上具有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力，而且取得較好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。 典型樓盤(pán)解析 西郊景園 /國(guó)際華城 佘山地區(qū) 基本情況 別墅市場(chǎng)在近兩年內(nèi)的“火爆”使得松江毗鄰閔行區(qū)的住宅用地也迅速升溫，地塊選擇不斷西移，向佘山中心挺進(jìn)。該區(qū)域有望成申城新的別墅居住區(qū)域。海灣項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 26 住宅單位：一期計(jì)有獨(dú)立別墅 126 幢 工程進(jìn)度：一期分兩個(gè)區(qū)域順序施工，目前第二部分 （即球場(chǎng)周?chē)鷧^(qū)域）業(yè)已主體封頂。 房型設(shè)計(jì)較之一般別墅加強(qiáng)了對(duì)地下建筑面積的利用，但整體過(guò)大的地下室面積加之缺乏新意，對(duì)目標(biāo)客戶群吸引有限。 交付日期 房策天下 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會(huì) 奉賢月 房策天下 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會(huì) 奉賢 房型設(shè)計(jì)中將前廊、前廳與門(mén)廳的概念進(jìn)一步細(xì)分，另外家庭室的概念在此應(yīng)用也較為合理。 交付日期 一期今年 10 月交付 房策天下 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會(huì) 奉賢 房策天下 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會(huì) 奉賢近年來(lái)該區(qū)域相繼開(kāi)發(fā)了如皇朝別墅、虹橋金斯、奧玎宮廷、虹橋中華園等高檔物業(yè)，價(jià)格不菲，“入 住虹橋”一度成為業(yè)主高貴身份的象征。 房策天下 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會(huì) 奉賢 從其已售單位的客源分析，經(jīng)歷過(guò)國(guó)外生活的客戶占了其 一半以上，這從另一方面表明了純休閑度假別墅在國(guó)內(nèi)仍處于起步階段，開(kāi)發(fā)商在把握此類(lèi)產(chǎn)品須謹(jǐn)慎。海灣項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 36 嘉苑別墅規(guī)劃總平圖 2）內(nèi)部規(guī)劃 整個(gè)小區(qū)基本依穿越內(nèi)部的兩條河浜自然分割，形成 3 個(gè)組團(tuán)，其大面積的私家花園替代了組團(tuán)綠化。 房策天下 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會(huì) 奉賢 房策天下 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會(huì) 奉賢得天獨(dú)厚的海景資源、綜合的休閑度假區(qū)加之便捷的交通優(yōu)勢(shì)使得該區(qū)域成