【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 日支付其應(yīng)付的款項(xiàng)，則管理者有權(quán)采取下列措施收取相應(yīng)費(fèi)用：1） 收取未繳付的款項(xiàng)和自應(yīng)繳付之日起至支付日的每日千分之一的滯納金。2） 管理者有權(quán)對(duì)欠款業(yè)主提出訴訟或作出其他追討行動(dòng)，如限制欠款或違約的業(yè)主、用戶、租客使用“****新城”的公共設(shè)施，或于“****新城”告示欄張貼欠款業(yè)主單元及詳情，直至該欠款業(yè)主清償全部欠款、利息及手續(xù)費(fèi)為止。而重新接駁供應(yīng)設(shè)施的費(fèi)用或?yàn)樽酚懬房?、利息和手續(xù)費(fèi)所支出的費(fèi)用概由該業(yè)主、租戶、用戶負(fù)責(zé)。3） 業(yè)主欠款管理費(fèi)和其他費(fèi)用超過(guò)三個(gè)月時(shí)，調(diào)釋無(wú)效的情況下，管理者有權(quán)向人民法院提請(qǐng)?jiān)V訟，依法追繳所欠管理費(fèi)和因追繳行為所引起的費(fèi)用、欠款、滯納金及手續(xù)費(fèi)。4） 所有付給管理者的因遲交管理費(fèi)而產(chǎn)生的利息及手續(xù)的款項(xiàng)應(yīng)存入管理費(fèi)戶口。5） 各業(yè)主必須按公約和其它規(guī)章制度，繳付有關(guān)款項(xiàng)連同前條所述的利息及手續(xù)費(fèi)，以及其他所有因收取前述費(fèi)用而產(chǎn)生的或與之相聯(lián)系的費(fèi)用，否則管理者可通過(guò)民事訴訟予以收取。在該訴訟中管理者可要求被訴訟方業(yè)主（若其敗訴）支付律師費(fèi)用及管理者作為一方當(dāng)事人的費(fèi)用。在該訴訟中，管理者將被委托代表小區(qū)全體業(yè)主的代理人采取追繳欠款的行動(dòng)（但在管理者與業(yè)主間有利益沖突的情況下除外）。6） 上述訴訟中索回的款項(xiàng)應(yīng)存入管理者費(fèi)用帳戶，管理者可按財(cái)務(wù)管理原則運(yùn)用該款項(xiàng)。管理費(fèi)按金1） “****新城”全體業(yè)主應(yīng)在收到單元交付使用通知書后，在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)繳交三個(gè)月的管理費(fèi)作為管理費(fèi)押金。2） 如“****新城”管理帳戶出現(xiàn)赤字，管理者有權(quán)在征得發(fā)展商和業(yè)主委員會(huì)書面同意后從管理費(fèi)押金中提出適當(dāng)金額以墊支不足的帳目數(shù)，并可在征得發(fā)展商和業(yè)主委員會(huì)以及政府有關(guān)部門同意后，增加管理費(fèi)以償還上述所墊支的款項(xiàng)。3） 業(yè)主入住時(shí)所繳交的管理費(fèi)押金概不退回，但可以在出售、轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與、遺贈(zèng)其名下單元時(shí)轉(zhuǎn)至受讓人名下，然后，由該物業(yè)的受讓人償還給原業(yè)主。轉(zhuǎn)讓人在辦妥政府的有關(guān)手續(xù)后十五天日內(nèi)到管理處辦理有關(guān)手續(xù)。維修基金1） 維修基金只能用于“****新城”的保養(yǎng)及維修?；鹗褂煤笕缑繎舫霈F(xiàn)不足原數(shù)額，將出通告，由業(yè)主補(bǔ)足原數(shù)額。2） 維修基金在物業(yè)轉(zhuǎn)讓時(shí)不予退回，將自動(dòng)轉(zhuǎn)入物業(yè)受讓人的名下，物業(yè)轉(zhuǎn)讓人可在轉(zhuǎn)讓時(shí)向受讓人協(xié)議收回。帳目審核及保存1） 管理者應(yīng)聘請(qǐng)中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)事務(wù)所至少一年審核一次“****新城”的管理帳目，并將審核報(bào)告張貼在“****新城”告示欄。2） 管理者須妥當(dāng)?shù)乇４婀芾硎罩つ俊?） 發(fā)展商和業(yè)主委員會(huì)可聘請(qǐng)中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)事務(wù)所審核“****新城”管理帳目。4） 管理者被辭退或職務(wù)被終止時(shí)，須在被辭退或終止后的三個(gè)月內(nèi)移交所有有關(guān)“****新城”的文件、記錄、圖則、審核管理帳目給發(fā)展商和業(yè)主委員會(huì)。管理者根據(jù)本公約作出的決定及任何合理行為對(duì)所有業(yè)主均有法律約束力。管理者及其雇員在下列情況下無(wú)須對(duì)業(yè)主或用戶負(fù)責(zé)：1） 為履行本公約所進(jìn)行的一切管理工作，但涉及故意或嚴(yán)重過(guò)失而造成的損失不包括在內(nèi)。2） 因下列原因造成的服務(wù)中斷：A、任何設(shè)施、裝置進(jìn)行必要的保養(yǎng)和更換導(dǎo)致中斷服務(wù)。B、火災(zāi)、水災(zāi)等不可抗力導(dǎo)致中斷服務(wù)；C、無(wú)法避免的燃料、材料、供水、供氣、電訊、電力短缺；D、管理者無(wú)法控制的其他一切原因。3） 非因管理者及其雇員的過(guò)失而引發(fā)的任何偷竊、劫案或暴亂等。4） 業(yè)主或用戶不遵守和不執(zhí)行公約、管理規(guī)則條款的。四、 管理者酬金1． 管理者酬金是管理者履行公約的職責(zé)后，由“****新城”全體業(yè)主支付給管理者的報(bào)酬。該酬金數(shù)額按每月“****新城”管理費(fèi)的百份之十計(jì)算支付給管理者。2． 管理者無(wú)須從管理者酬金中支付因聘用作為“****新城”的管理、運(yùn)作、會(huì)計(jì)、審核等方面人員的一切開(kāi)支費(fèi)用。3． 管理者酬金由管理者在每月的第一個(gè)工作日從“****新城”管理費(fèi)帳戶中自動(dòng)扣取。第五章 會(huì)所及其設(shè)施一、 所的性質(zhì)及目標(biāo)本會(huì)所專為“****新城”住戶設(shè)置，為會(huì)員提供：1） 運(yùn)動(dòng)及康樂(lè)活動(dòng)的場(chǎng)所。2） 相互社交的場(chǎng)所。3） 與上述兩項(xiàng)有關(guān)聯(lián)或因而進(jìn)行的活動(dòng)場(chǎng)所。二、 會(huì)所的設(shè)施 會(huì)所可就其附屬園地、設(shè)施（包括游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、咖啡廳和游樂(lè)場(chǎng)所等）向會(huì)員提供各種收費(fèi)的康樂(lè)服務(wù)。三、 會(huì)員資格、使用規(guī)章及規(guī)則 1. 業(yè)主及“****新城”住戶均可申請(qǐng)成為會(huì)員，但十二歲以下兒童不予辦理登記入會(huì)。2. 發(fā)展商和會(huì)所管理機(jī)構(gòu)擁有全權(quán)制訂會(huì)所的入會(huì)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，審核申請(qǐng)者資格，接受或否決該申請(qǐng)；制定及修改會(huì)所使用規(guī)則。3. 公約的規(guī)定同樣適用于會(huì)所的管理。4. 會(huì)所及相關(guān)設(shè)施的具體運(yùn)作由會(huì)所規(guī)則制定。第六章 業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)一、 業(yè)主大會(huì)發(fā)展商須于管理公約簽署后，根據(jù)政府部門有關(guān)法規(guī)規(guī)定協(xié)助有關(guān)業(yè)主，組織及召開(kāi)“****新城”的業(yè)主大會(huì)會(huì)議，選出主席和業(yè)主委員，決定業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)、人數(shù)、各成員任期及其它事項(xiàng)。業(yè)主委員會(huì)一經(jīng)產(chǎn)生便須每隔不少于十二個(gè)月召開(kāi)一次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。管理者、業(yè)主委員會(huì)和不少于“****新城”當(dāng)時(shí)已合格竣工單元（以下簡(jiǎn)稱[當(dāng)時(shí)已竣工單元]）的百分之二十的業(yè)主均有資格召開(kāi)特別業(yè)主大會(huì)會(huì)議，以便討論或決定關(guān)于“****新城”已交付使用部分的事項(xiàng)，或?yàn)楫?dāng)時(shí)全體業(yè)主的利益就“****新城”已交付使用部分的保養(yǎng)管理向管理者提供意見(jiàn)。下列規(guī)定適用于業(yè)主大會(huì)會(huì)議：1. 物業(yè)已交付使用的建筑面積達(dá)到百分之五十以上，或者已交付使用的建筑面積達(dá)到百分之三十以上不足百分之五十，且使用已超過(guò)一年的，應(yīng)當(dāng)依照本條例規(guī)定召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。2. 召開(kāi)業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)有過(guò)半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主出席，業(yè)主大會(huì)的決定，應(yīng)當(dāng)有過(guò)半數(shù)以上投票的業(yè)主同意才能通過(guò)，決定通過(guò)后應(yīng)當(dāng)予以公布。1. 業(yè)主可以書面委托代理人出席業(yè)主大會(huì)。3. 業(yè)主的投票權(quán)，住宅按每戶計(jì)算表決權(quán)；工業(yè)廠房、商業(yè)用房按物業(yè)建筑面積計(jì)算表決權(quán)：每100平方米按一票計(jì)算，超出部分按四舍五入處理。4. 每次召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議須不少于十五個(gè)工作日前以書面形式通知各業(yè)主，列明開(kāi)會(huì)時(shí)間、地點(diǎn)及討論事項(xiàng)，并將通知張貼于****新城告示欄內(nèi)。5. 業(yè)主大會(huì)會(huì)議成員可為超過(guò)“****新城”當(dāng)時(shí)已竣工單元百分之五十的單元業(yè)主親自或書面委派代表出席，出席者達(dá)法定人數(shù)，會(huì)議方可進(jìn)行。6. 業(yè)主委員會(huì)須確保將出席者及業(yè)主大會(huì)會(huì)議程序記錄存檔。7. 每單元擁有一票表決權(quán)。表決時(shí)如有過(guò)半數(shù)的出席單元及投票贊同某提議，則該提議即成為決定（本章第（一）節(jié)第8條所述事項(xiàng)除外）；如贊同票數(shù)和反對(duì)票數(shù)相等，主席可投第二票即決定性的一票，決定提議是否成為決議。8. 業(yè)主大會(huì)會(huì)議在決定下列事項(xiàng)時(shí)，必須取得百分之五十或以上的單元投票贊同方可視為正式和有效的決議，并將決定通過(guò)予以公布：1） 變更或終止管理者；2） 發(fā)展商或管理者按實(shí)際需要作出的管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整的要求。1. 業(yè)主可親自或書面委派任何人士代表投票，如委派代表出席，其委派代表的文件須于開(kāi)會(huì)三天前交予管理者。2. 在正式召開(kāi)的會(huì)議上，由業(yè)主親自或書面委派代表出席投票通過(guò)的任何有關(guān)“****新城”事項(xiàng)的決議案對(duì)全體業(yè)主均有約束力，但須注意做到如下幾點(diǎn)：1） 開(kāi)會(huì)通知須事先公布會(huì)議議程。2） 除非“****新城”當(dāng)時(shí)全體業(yè)主均親自或委派代表出席會(huì)議，否則會(huì)上就上述（1）項(xiàng)以外的其他事項(xiàng)所通過(guò)的任何決議案均屬無(wú)效。有關(guān)修改公約的任何決議案均須經(jīng)“****新城”當(dāng)時(shí)百分之七十五的單元通過(guò)方為有效，否則，任何抵觸公約或土地出讓合同的決議案均屬無(wú)效。3） 任何修改均依據(jù)公約，不得影響發(fā)展商所具有的權(quán)利。3. 偶然漏發(fā)上述開(kāi)會(huì)通知給個(gè)別業(yè)主的，不足以令任何會(huì)議的議程或會(huì)上通過(guò)的任何決議案無(wú)效。“****新城”住宅小區(qū)在入住率達(dá)50%時(shí)，須由住宅小區(qū)物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。二、業(yè)主委員會(huì) 業(yè)主委員會(huì)經(jīng)由各業(yè)主依據(jù)中華人民共和國(guó)有關(guān)法規(guī)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，并于第一次業(yè)主大會(huì)會(huì)議舉行時(shí)決定人數(shù)、任期、職位等。 任何業(yè)主均有資格參與業(yè)主委員會(huì)的委員選舉，但各業(yè)主只能在其單元所在的“****新城”獨(dú)立樓宇交付使用后方可參與選舉，選舉投票時(shí)每單元一票。 業(yè)主委員會(huì)表決議案時(shí)，每位委員一票，如有過(guò)半數(shù)的出席業(yè)主委員會(huì)投票贊同的提議即成為決議，如贊同票數(shù)和反對(duì)票數(shù)相等，主席可投第二票即決定性的一票，決定提議是否成為決議。 業(yè)主委員會(huì)有權(quán)監(jiān)督管理者履行公約規(guī)定的職責(zé)及業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過(guò)的決議。 業(yè)主委員會(huì)有權(quán)按本公約規(guī)定，監(jiān)督發(fā)展商和管理者在行使其權(quán)力時(shí)不得超出本公約規(guī)定。本業(yè)主所擁有的物業(yè)（1） 住 宅： 號(hào) 單位（2） 商業(yè)用房： 號(hào)（3） 車 位： 號(hào) 服務(wù)處所： 住宅電話： 聯(lián)絡(luò)電話： 業(yè)主身份證號(hào)碼： 業(yè)主（簽章）： 二OO二年 月 日第二節(jié) 《住戶手冊(cè)》第一章 前 言僑鑫集團(tuán)和廣州********物業(yè)管理有限公司同仁歡迎各業(yè)主及家人入住****新城，并祝各位安居樂(lè)業(yè)、萬(wàn)事勝意！為了便于各業(yè)主及住戶能進(jìn)一步了解****新城的物業(yè)管理運(yùn)作情況，管理公司特編寫此住戶手冊(cè)，以供參考之用。****新城的管理規(guī)則及各單位使用規(guī)定，旨在保障****新城全體業(yè)主/住戶的利益。專業(yè)的管理能保證業(yè)主有效地使用其購(gòu)置之物業(yè)，從而保值并升值。希望各業(yè)主/住戶攜手合作，共創(chuàng)美好家園，管理公司將竭誠(chéng)為各業(yè)主/住戶提供盡善盡美的管理服務(wù)。第二章 廣州****新城簡(jiǎn)介****新城位于廣州市天河?xùn)|部的文教區(qū)，整個(gè)小區(qū)占地面積逾80萬(wàn)平方米，規(guī)劃總建筑面積達(dá)124萬(wàn)平方米，為廣州市區(qū)超大型國(guó)際豪宅社區(qū)。****新城區(qū)內(nèi)林木環(huán)抱、綠草如茵、環(huán)境優(yōu)美、交通便利，、省級(jí)重點(diǎn)中小學(xué)、國(guó)際幼兒園、“3S”尊貴住戶專用會(huì)所、休閑商業(yè)步行街、綜合醫(yī)院、超級(jí)市場(chǎng)、肉菜市場(chǎng)、書店、藥店、銀行、郵局、社區(qū)文化活動(dòng)中心、車庫(kù)等設(shè)施，生活配套齊全，令****新城居民的日常生活十分便利。各業(yè)戶之郵寄地址，舉例如下：聯(lián)系地址：中國(guó)廣東省廣州市天河區(qū)五山****新城號(hào)室郵政編碼：510641第三章 管理公司的服務(wù)一、 管理公司的服務(wù)范圍廣州********物業(yè)管理有限公司被委托為“****新城”的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，以資深及專業(yè)的物業(yè)管理人員全日24小時(shí)全面提供優(yōu)質(zhì)管理服務(wù)予各業(yè)主。管理公司的主要服務(wù)范圍如下：1. 保持****新城服務(wù)系統(tǒng)正常及有效地運(yùn)作；2. 保持****新城所有公共地方，包括停車場(chǎng)及公共設(shè)施、樓梯、外墻等地方的清潔；3. 保持小區(qū)內(nèi)所有公共地方之綠化、景觀、設(shè)施良好狀況；4. 確保****新城的保安及公共秩序；5. 管理公司配備技術(shù)力量雄厚的維修隊(duì)伍，為小區(qū)提供全天候的維修公共設(shè)備服務(wù)；6. 保持及不斷改善小區(qū)環(huán)境，包括小區(qū)的節(jié)日裝飾等；7. 聯(lián)絡(luò)市政府有關(guān)部門及協(xié)調(diào)工作；8. 解答業(yè)主/住戶有關(guān)小區(qū)管理的投訴及查詢；9. 管理公司在小區(qū)內(nèi)適當(dāng)?shù)胤剑O(shè)立公布欄，公布管理公司的通告或有關(guān)管理的其他事項(xiàng)。10. 管理和維護(hù)小區(qū)智能化系統(tǒng)，為業(yè)主/住戶提供各項(xiàng)信息服務(wù)。二、 管理公司的權(quán)限1. 管理公司全權(quán)負(fù)責(zé)小區(qū)的管理運(yùn)作，對(duì)違反《業(yè)主公約》《住戶手冊(cè)》和《裝修手冊(cè)》的行為，有權(quán)糾正及按章處理，以保障全體業(yè)主/住戶的利益；2. 管理公司有權(quán)按章收取管理費(fèi)及其他分?jǐn)傎M(fèi)用；對(duì)違反規(guī)定拖欠費(fèi)用的住戶有權(quán)根據(jù)本手冊(cè)規(guī)定處理；3. 對(duì)于發(fā)生違反國(guó)家法律的行為，管理公司有權(quán)配合公安機(jī)關(guān)執(zhí)行維護(hù)治安的任務(wù)；4. 管理公司有權(quán)拒絕業(yè)主/住戶提出與小區(qū)管理無(wú)關(guān)的私人服務(wù)要求，但可通過(guò)有償服務(wù)的途徑協(xié)商解決；5. 對(duì)于管理公司員工過(guò)失造成業(yè)主/住戶不便或損失，應(yīng)由管理公司對(duì)其員工進(jìn)行處理，而業(yè)主/住戶無(wú)權(quán)擅自處罰管理公司員工；6. 管理公司對(duì)本手冊(cè)有解釋權(quán)，對(duì)住戶提出的疑問(wèn)及投訴作出解答。三、 業(yè)主/住戶的投訴程序和處理1. 業(yè)主/住戶對(duì)管理工作的建議、查詢或投訴，可以電話、投函或親自到管理公司垂詢。2. 管理公司接獲投訴信息后，將認(rèn)真慎重調(diào)查，盡快給投訴者滿意答復(fù)；3. 對(duì)于業(yè)主/住戶提出的合理化建議，管理公司將認(rèn)真研究，在必要時(shí)公布采納情況。4. 小區(qū)物業(yè)管理人員均由小區(qū)物業(yè)管理公司聘用，并發(fā)給員工證，目的在于為小區(qū)全體業(yè)主/住戶提供優(yōu)質(zhì)管理服務(wù)。各業(yè)主/住戶如對(duì)管理員工身份有所懷疑，可要求該員工出示有效員工證。5. 個(gè)別業(yè)主/住戶無(wú)權(quán)要求小區(qū)管理員工為其提供與小區(qū)管理無(wú)關(guān)的服務(wù)。6. 各業(yè)主/住戶無(wú)權(quán)直接懲戒小區(qū)管理員工，如對(duì)該員工不滿，應(yīng)向管理公司提出，由小區(qū)管理公司采取適當(dāng)?shù)拇胧?. 各業(yè)主/住戶無(wú)須提供額外服務(wù)小費(fèi)予小區(qū)管理員工，如小區(qū)管理員工提供服務(wù)后索取小費(fèi)，敬請(qǐng)立即通知小區(qū)管理公司，以便對(duì)該管理員工采取適當(dāng)措施。四、 管理公司的辦公時(shí)間及聯(lián)系方式1． 管理公司的日常辦公時(shí)間為：星期一至星期五：上午九時(shí)至中午十二時(shí)，下午一時(shí)半至五時(shí)三十分（星期六、日及法定節(jié)假日休息）除上述時(shí)間外，管理公司仍有值班人員每天24小時(shí)為業(yè)主/住戶效勞。如果遇到緊急事故，亦可向就近保安員求助。2． 管理公司的地址：中國(guó)廣東省廣州市天河區(qū)五山****新城會(huì)所三樓3． 物業(yè)管理中心電話：88888888（24小時(shí)）傳真：13149394第四章 遷入/出手續(xù)及程序一、 遷入手續(xù)及程序1． 業(yè)主/住戶請(qǐng)帶齊有關(guān)遷入通知往物業(yè)管理公司辦理遷入手續(xù)及繳交應(yīng)付小區(qū)物業(yè)管理公司的費(fèi)用