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正文內(nèi)容

建筑和房地產(chǎn)營改增資料(編輯修改稿)

2024-07-19 15:56 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 在境外使用的有形動產(chǎn),不屬于在境內(nèi)銷售服務(wù)或無形資產(chǎn)。向境外單位提供的完全在境外消費的研發(fā)服務(wù)等10項服務(wù),適用零稅率。向境外單位提供的完全在境外消費的電信服務(wù)等7項服務(wù)和無形資產(chǎn),免征增值稅。完全在境外消費,是指:(一)服務(wù)的實際接受方在境外,且與境內(nèi)的貨物和不動產(chǎn)無關(guān);(二)無形資產(chǎn)完全在境外使用,且與境內(nèi)的貨物和不動產(chǎn)無關(guān);(三)財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。九、銀行業(yè)表外利息征稅規(guī)定金融企業(yè)發(fā)放貸款后,自結(jié)息日起90天內(nèi)發(fā)生的應(yīng)收未收利息按現(xiàn)行規(guī)定繳納增值稅,自結(jié)息日起90天后發(fā)生的應(yīng)收未收利息暫不繳納增值稅,待實際收到利息時按規(guī)定繳納增值稅。十、十六項營改增差額征稅項目有哪些2016年5月開始的全行業(yè)營改增,對于銷售額,原則上是規(guī)定“以納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為取得的全部價款和價外費用為銷售額”,但又規(guī)定“財政部和國家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外”。那么,究竟有哪些銷售項目可以按差額計稅呢?允許扣除或減去的又是哪些項目的金額呢?1. 一般納稅人跨縣(市)提供建筑服務(wù),適用一般計稅方法計稅的,應(yīng)以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額,按照2%的預(yù)征率在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳稅款后,向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。2. 納稅人提供建筑服務(wù)適用簡易計稅方法的,以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為銷售額。(1)小規(guī)模納稅人跨縣(市)提供建筑服務(wù),應(yīng)以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為銷售額,按照3%的征收率計算應(yīng)納稅額。(2)一般納稅人為建筑工程老項目提供的建筑服務(wù),可以選擇適用簡易計稅方法計稅。建筑工程老項目,是指:①《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目;②未取得《建筑工程施工許可證》的,建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。一般納稅人跨縣(市)提供建筑服務(wù),選擇適用簡易計稅方法計稅的,應(yīng)以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為銷售額,按照3%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述(1)、(2)計稅方法在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳稅款后,向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。3. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目(選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外),以取得的全部價款和價外費用,扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。4. 一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)(不含自建),適用一般計稅方法計稅的,以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應(yīng)納稅額。上述納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額,按照5%的預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后,向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。5. 一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得(不含自建)的不動產(chǎn),可以選擇適應(yīng)簡易計稅方法,以全部收入減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額,按照5%的征收率在不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)預(yù)繳增值稅,向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)申報繳納增值稅。6. 一般納稅人銷售其2016年5月1日后取得(不含自建)的不動產(chǎn),應(yīng)適用一般計稅方法,以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額,按照5%的預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后,向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。7. 小規(guī)模納稅人銷售其取得(不含自建)的不動產(chǎn)(不含個體工商戶銷售購買的住房和其他個人銷售不動產(chǎn)),應(yīng)以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額,按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后,向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。8. 其他個人銷售其取得(不含自建)的不動產(chǎn)(不含其購買的住房),應(yīng)以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額。9. 北京市、上海市、廣州市和深圳市,個體工商戶和個人銷售購買的住房,將購買不足2年的住房對外銷售的,按照5%的征收率全額繳納增值稅;將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的,以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的,免征增值稅。10. 金融商品轉(zhuǎn)讓,按照賣出價扣除買入價后的余額為銷售額。11. 中國證券登記結(jié)算公司的銷售額不包括按規(guī)定提取的證券結(jié)算風(fēng)險基金等資金項目。12. 經(jīng)紀代理服務(wù),以取得的全部價款和價外費用,扣除向委托方收取并代為支付的政府性基金或者行政事業(yè)性收費后的余額為銷售額。13. 納稅人提供旅游服務(wù),以取得的全部價款和價外費用,扣除向旅游服務(wù)購買方收取并支付給其他單位或者個人的住宿費、餐飲費、交通費、簽證費、門票費和支付給其他接同旅游企業(yè)的旅游費用后的余額為銷售額。14. 融資租賃和融資性售后回租業(yè)務(wù)(1)經(jīng)批準經(jīng)人民銀行、銀監(jiān)會或者商務(wù)部從事融資租賃業(yè)務(wù)的試點納稅人,提供融資租賃服務(wù),以收取的全部價款和價外費用,扣除支付的借款利息、發(fā)行債券利息和車輛購置稅后的余額為銷售額。(2)經(jīng)批準經(jīng)人民銀行、銀監(jiān)會或者商務(wù)部從事融資租賃業(yè)務(wù)的試點納稅人,提供融資性售后回租服務(wù),以取得的全部價款和價外費用(不含本金),扣除對外支付的借款利息、發(fā)行債券利息后的余額作為銷售額。(3)試點納稅人根據(jù)2016年4月30日前簽訂的有形動產(chǎn)融資性售后回租合同,在合同到期前提供的有形動產(chǎn)融資性售后回租服務(wù),可繼續(xù)按照有形動產(chǎn)融資租賃服務(wù)繳納增值稅。繼續(xù)按照有形動產(chǎn)融資租賃服務(wù)繳納增值稅的試點納稅人,經(jīng)批準從事融資租賃業(yè)務(wù)的,根據(jù)2016年4月30日前簽訂的有形動產(chǎn)融資性售后回租合同,在合同到期前提供的有形動產(chǎn)融資性售后回租服務(wù),可以選擇以下方法之一計算銷售額:①以向承租方收取的全部價款和價外費用,扣除向承租方收取的價款本金,以及對外支付的借款利息(包括外匯借款和人民幣借款利息)、發(fā)行債券利息后的余額為銷售額。②以向承租方收取的全部價款和價外費用,扣除支付的借款利息(包括外匯借款和人民幣借款利息)、發(fā)行債券利息后的余額為銷售額。(4)經(jīng)商務(wù)部授權(quán)的省級商務(wù)主管部門和國家經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)批準的從事融資租賃業(yè)務(wù)的試點納稅人,從達到標準的當(dāng)月起按照上述第(1)、(2)、(3)點規(guī)定執(zhí)行;,在2016年7月31日前仍可按照上述第(1)、(2)、(3)點規(guī)定執(zhí)行,2016年8月1日后開展的融資租賃業(yè)務(wù)和融資性售后回租業(yè)務(wù)不得按照上述第(1)、(2)、(3)點規(guī)定執(zhí)行。15. 航空運輸企業(yè)的銷售額,不包括代收的機場建設(shè)費和代售其他航空運輸企業(yè)客票而代收轉(zhuǎn)付的價款。16. 一般納稅人提供客運場站服務(wù),以其取得的全部價款和價外費用,扣除支付給承運方運費后的余額為銷售額。十一、十三項可以選擇適用簡易計稅方法的營改增項目1. 公共交通運輸服務(wù)。2. 經(jīng)認定的動漫企業(yè)為開發(fā)動漫產(chǎn)品提供的動漫腳本編撰、形象設(shè)計、背景設(shè)計、動畫設(shè)計、分鏡、動畫制作、攝制、描線、上色、畫面合成、配音、配樂、音效合成、剪輯、字幕制作、壓縮轉(zhuǎn)碼(面向網(wǎng)絡(luò)動漫、手機動漫格式適配)服務(wù),以及在境內(nèi)轉(zhuǎn)讓動漫版權(quán)(包括動漫品牌、形象或者內(nèi)容的授權(quán)及再授權(quán))。3. 電影放映服務(wù)、倉儲服務(wù)、裝卸搬運服務(wù)和收派服務(wù)。4. 以納入營改增試點之日前取得的有形動產(chǎn)為標的物提供的經(jīng)營租賃服務(wù)。5. 在納入營改增試點之日前簽訂的尚未執(zhí)行完畢的有形動產(chǎn)租賃合同。6. 以清包工方式提供的建筑服務(wù)。7. 為甲供工程(全部或部分設(shè)備、材料、動力由發(fā)包方自行采購的建筑工程)提供的建筑服務(wù)。8. 為建筑工程老項目提供的建筑服務(wù)。9. 一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得(不含自建)的不動產(chǎn)。10. 一般納稅人銷售其2016年4月30日前自建的不動產(chǎn)。11. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人,銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目。12. 一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)。13. 公路經(jīng)營企業(yè)中的一般納稅人收取試點前開工的高速公路的車輛通行費。 第四問:進項稅額部分的重難點十二、下列進項稅額準予從銷項稅額中抵扣。依據(jù)財稅[2016]36號附件1《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》:第二十五條 下列進項稅額準予從銷項稅額中抵扣:(一)從銷售方取得的增值稅專用發(fā)票(含稅控機動車銷售統(tǒng)一發(fā)票,下同)上注明的增值稅額。(二)從海關(guān)取得的海關(guān)進口增值稅專用繳款書上注明的增值稅額。(三)購進農(nóng)產(chǎn)品,除取得增值稅專用發(fā)票或者海關(guān)進口增值稅專用繳款書外,按照農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票或者銷售發(fā)票上注明的農(nóng)產(chǎn)品買價和13%的扣除率計算的進項稅額。計算公式為:進項稅額=買價扣除率買價,是指納稅人購進農(nóng)產(chǎn)品在農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票或者銷售發(fā)票上注明的價款和按照規(guī)定繳納的煙葉稅。購進農(nóng)產(chǎn)品,按照《農(nóng)產(chǎn)品增值稅進項稅額核定扣除試點實施辦法》抵扣進項稅額的除外。(四)從境外單位或者個人購進服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn),自稅務(wù)機關(guān)或者扣繳義務(wù)人取得的解繳稅款的完稅憑證上注明的增值稅額。第二十六條 納稅人取得的增值稅扣稅憑證不符合法律、行政法規(guī)或者國家稅務(wù)總局有關(guān)規(guī)定的,其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。增值稅扣稅憑證,是指增值稅專用發(fā)票、海關(guān)進口增值稅專用繳款書、農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票、農(nóng)產(chǎn)品銷售發(fā)票和完稅憑證。納稅人憑完稅憑證抵扣進項稅額的,應(yīng)當(dāng)具備書面合同、付款證明和境外單位的對賬單或者發(fā)票。資料不全的,其進項稅額不得從銷項稅額中抵。十三、下列項目的進項稅不得從銷項稅額中抵扣。依據(jù)財稅[2016]36號附件1《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》:第二十七條 下列項目的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣:(一)用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)和不動產(chǎn)。其中涉及的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn),僅指專用于上述項目的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)(不包括其他權(quán)益性無形資產(chǎn))、不動產(chǎn)。納稅人的交際應(yīng)酬消費屬于個人消費。(二)非正常損失的購進貨物,以及相關(guān)的加工修理修配勞務(wù)和交通運輸服務(wù)。(三)非正常損失的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品所耗用的購進貨物(不包括固定資產(chǎn))、加工修理修配勞務(wù)和交通運輸服務(wù)。(四)非正常損失的不動產(chǎn),以及該不動產(chǎn)所耗用的購進貨物、設(shè)計服務(wù)和建筑服務(wù)。(五)非正常損失的不動產(chǎn)在建工程所耗用的購進貨物、設(shè)計服務(wù)和建筑服務(wù)。納稅人新建、改建、擴建、修繕、裝飾不動產(chǎn),均屬于不動產(chǎn)在建工程。(六)購進的旅客運輸服務(wù)、貸款服務(wù)、餐飲服務(wù)、居民日常服務(wù)和娛樂服務(wù)。(七)財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。本條第(四)項、第(五)項所稱貨物,是指構(gòu)成不動產(chǎn)實體的材料和設(shè)備,包括建筑裝飾材料和給排水、采暖、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調(diào)、電梯、電氣、智能化樓宇設(shè)備及配套設(shè)施。第二十八條 不動產(chǎn)、無形資產(chǎn)的具體范圍,按照本辦法所附的《銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)注釋》執(zhí)行。固定資產(chǎn),是指使用期限超過12個月的機器、機械、運輸工具以及其他與生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的設(shè)備、工具、器具等有形動產(chǎn)。非正常損失,是指因管理不善造成貨物被盜、丟失、霉?fàn)€變質(zhì),以及因違反法律法規(guī)造成貨物或者不動產(chǎn)被依法沒收、銷毀、拆除的情形。第二十九條 適用一般計稅方法的納稅人,兼營簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目而無法劃分不得抵扣的進項稅額,按照下列公式計算不得抵扣的進項稅額:不得抵扣的進項稅額=當(dāng)期無法劃分的全部進項稅額(當(dāng)期簡易計稅方法計稅項目銷售額+免征增值稅項目銷售額)247。當(dāng)期全部銷售額主管稅務(wù)機關(guān)可以按照上述公式依據(jù)年度數(shù)據(jù)對不得抵扣的進項稅額進行清算。第三十條 已抵扣進項稅額的購進貨物(不含固定資產(chǎn))、勞務(wù)、服務(wù),發(fā)生本辦法第二十七條規(guī)定情形(簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目除外)的,應(yīng)當(dāng)將該進項稅額從當(dāng)期進項稅額中扣減;無法確定該進項稅額的,按照當(dāng)期實際成本計算應(yīng)扣減的進項稅額。第三十一條 已抵扣進項稅額的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn),發(fā)生本辦法第二十七條規(guī)定情形的,按照下列公式計算不得抵扣的進項稅額:不得抵扣的進項稅額=固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)凈值適用稅率固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)凈值,是指納稅人根據(jù)財務(wù)會計制度計提折舊或攤銷后的余額。第三十二條 納稅人適用一般計稅方法計稅的,因銷售折讓、中止或者退回而退還給購買方的增值稅額,應(yīng)當(dāng)從當(dāng)期的銷項稅額中扣減;因銷售折讓、中止或者退回而收回的增值稅額,應(yīng)當(dāng)從當(dāng)期的進項稅額中扣減。第三十三條 有下列情形之一者,應(yīng)當(dāng)按照銷售額和增值稅稅率計算應(yīng)納稅額,不得抵扣進項稅額,也不得使用增值稅專用發(fā)票:(一)一般納稅人會計核算不健全,或者不能夠提供準確稅務(wù)資料的。(二)應(yīng)當(dāng)辦理一般納稅人資格登記而未辦理的。十四、貸款利息及費用不得扣除納稅人購進貸款服務(wù)(各種形式占用、拆借他人資金)支付的利息及利息性質(zhì)的支出,其進項稅額均不得從銷項稅額中抵扣。因接受貸款服務(wù)向貸款方支付的與該筆貸款直接相關(guān)的投融資顧問費、手續(xù)費、咨詢費等費用,其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。十五、房地產(chǎn)項目土地價款不作進項扣除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目(選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外),以取得的全部價款和價外費用,扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。十六、取得不動產(chǎn)進項稅額分期抵扣的具體規(guī)定國家稅務(wù)總局公告2016年第15號國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《不動產(chǎn)進項稅額分期抵扣暫行辦法》的公告不動產(chǎn)進項稅額分期抵扣暫行辦法第一條根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)及現(xiàn)行增值稅有關(guān)規(guī)定,制定本辦法。第二條增值稅一般納稅人(以下稱納稅人)2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn),以及2016年5月1日后發(fā)生的不動
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