【文章內(nèi)容簡介】 失等原因不在是業(yè)主的；（2）無故缺席業(yè)主委員會會議連續(xù)三次以上的；（3）因疾病等原因喪失履行職責能力的；（4）有犯罪行為的；（5）以書面形式向業(yè)主大會提出辭呈的；（6）拒不履行業(yè)主義務的；（7）其他原因不宜擔任業(yè)主委員會委員的。業(yè)主大會、業(yè)主委員會是否可以作出于物業(yè)管理無關的決定？答：業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出于物業(yè)管理無關的決定，不得從事與物業(yè)管理無關的活動。什么是業(yè)主公約？答：業(yè)主公約由全體業(yè)主共同制定，經(jīng)業(yè)主大會會議通過后，對全體業(yè)主具有約束力。主要內(nèi)容是對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項。什么是業(yè)主大會議事規(guī)則？答：業(yè)主大會議事規(guī)則由業(yè)主大會制定和修改，由全體業(yè)主共同遵守。業(yè)主大會議事規(guī)則主要就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權確定方法、業(yè)主委員會的組成和委員任期等事項作出約定。業(yè)主大會、業(yè)主委員會與社區(qū)建設是怎樣的關系？答：居住區(qū)物業(yè)管理納入社區(qū)建設，是城市管理的重要基礎工作之一、目的是為了保障物業(yè)管理秩序，維護業(yè)主和居民物業(yè)管理合法權益，促進社區(qū)建設全面發(fā)展。按照有關規(guī)定，社區(qū)居委會指導、監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作，并參與成立業(yè)主大會籌備組。業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當配合公安機關、與社區(qū)居委會相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域的社會治安的相關工作。住宅小區(qū)業(yè)主大會會議，應當告知相關的社區(qū)居委會；業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應當聽取社區(qū)居委會的建議；積極配合社區(qū)居委會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監(jiān)督。問4物業(yè)服務一般包含哪些內(nèi)容？答：物業(yè)服務的內(nèi)容按照物業(yè)服務合同的約定實行。物業(yè)服務指的是對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序活動；一般包括綜合管理、房屋及共用設施設備的維護管理、公共秩序維護、保潔服務、綠化管理、裝飾裝修管理服務、停車管理服務等。什么是公共性物業(yè)管理服務、特約性物業(yè)管理服務？答：公共性物業(yè)管理服務指物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供的共用部位共用設施設備維修、養(yǎng)護、環(huán)境保潔和公共秩序等多種內(nèi)容的綜合服務。一般提到的物業(yè)管理服務主要為公共性物業(yè)管理服務。特約性服務指受個別業(yè)主的單獨委托提供的服務。比如戶內(nèi)自用部位和設備的維修、室內(nèi)保潔、代訂機票、報紙等。物業(yè)管理企業(yè)是否可以將物業(yè)管理的專項服務委托專業(yè)公司？答：可以，一個物業(yè)管理區(qū)域應由一家物業(yè)管理企業(yè)實施統(tǒng)一管理。物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務業(yè)務（比如保潔、綠化、電梯維護等）委托給保潔公司、綠化公司、電梯公司等專業(yè)性服務企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務以并委托給他人。物業(yè)管理企業(yè)在履行合同義務時，是否有權對違反業(yè)主（臨時）公約和物業(yè)管理規(guī)章制度的行為進行制止？答：是。物業(yè)管理企業(yè)按照業(yè)主（臨時）公（規(guī)）約的規(guī)定以及物業(yè)服務合同的授權，有權要求業(yè)主配合物業(yè)管理企業(yè)的管理服務，對業(yè)主違反業(yè)主（臨時）公（規(guī)）約和物業(yè)管理規(guī)章制度的行為進行勸阻、制止或按業(yè)主大會、業(yè)主委員會的授權采取其他處理措施。車輛停放時停車人享有什么權利？應遵守什么規(guī)定？答：車輛停放時停車人有權按照停車管理協(xié)議的約定向收停車管理服務。同時停車人應遵守停車管理制度，交納停車管理服務費用，在指定的區(qū)域停放車輛，停放車輛不能占用、堵塞消防通道和消防設施等。出租房屋時，物業(yè)服務費用由誰來交納？答：出租房屋時，物業(yè)服務費用的交費義務為業(yè)主，如果業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。開發(fā)企業(yè)已竣工但未出售的物業(yè)是否應交納物業(yè)服務費用？答：開發(fā)企業(yè)已竣工但尚未出售的物業(yè)應全額交納物業(yè)服務費用。電梯費用如何交納？首層要交電梯費嗎？答：電梯費用由樓內(nèi)全體產(chǎn)權人按建筑面積比例分攤，首層住戶也要交納電梯費用，《物權法》第七十二條　業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。業(yè)主大會另有決議以及業(yè)主大會與物業(yè)管理企業(yè)另有約定的，從其約定。物業(yè)管理企業(yè)收取停車管理費的，在停車管理中應承擔何種責任？答：物業(yè)管理企業(yè)應負責車輛的看管和停車秩序的維護，具體包括：有機動車、非機動車管理制度和管理方案；對進入小區(qū)的機動車輛進行登記發(fā)放憑證，出門憑證放行；保證停車有序，24小事設專人看管；長期存放的，應簽訂存車協(xié)議，明確雙方的權利義務。裝修時也主是否要交納裝修押金和裝修服務費？答：裝修時，業(yè)主應當按照裝修服務協(xié)議繳納裝修管理服務費依照《南京市物業(yè)管理收費實施辦法》（建筑面積）不得收取任何形式的押金。物業(yè)管理公司收取裝修服務費的，應承擔以下義務：有健全的裝修管理服務制度；查驗業(yè)主裝修方案，與業(yè)主、施工單位簽訂裝修管理協(xié)議，告知業(yè)主裝修注意事項；裝修期間，對裝修現(xiàn)場進行巡視與檢查，嚴格治安、消防和房屋安全管理；對進出小區(qū)的裝修車輛、裝修人員實行出入證管理，調節(jié)因裝修引發(fā)的鄰里糾紛；業(yè)主裝修結束后，應進行檢查。對違反裝修協(xié)議的要進行處理，問題嚴重的包行政管理部門；及時清運裝修垃圾，集中堆放時間不得超過三天。因開發(fā)遺留問題可以拒交物業(yè)服務費嗎？答：不可以。開發(fā)遺留問題是業(yè)主和建設單位之間的法律問題，而物業(yè)管理費用是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的法律問題，二者不能混淆。業(yè)主拒絕交納物業(yè)服務費用是違反物業(yè)服務合同的行為，要承擔違約責任。對于開發(fā)遺留問題，業(yè)主應當與建設單位通過協(xié)商或訴訟解決糾紛。業(yè)主或業(yè)主大會是否可以聘請專業(yè)機構對物業(yè)費用進行審計？答：物業(yè)服務費用實行包干制的，業(yè)主大會主要對物業(yè)管理企業(yè)的服務質量進行考核，不對物業(yè)服務費用進行審計。物業(yè)服務費用實行酬金制的，業(yè)主大會與物業(yè)管理企業(yè)可以在合同中約定對物業(yè)服務支出或成本進行審計。審計機構由雙方共同委托，審計費用由全體業(yè)主承擔，審計結果對雙方都有約束力。業(yè)主買房時是歸集起來的維修資金由誰代為管理？答：商品住宅專項維修資金是屬于業(yè)主所有的，由市房地產(chǎn)主管負責代管，并存入市財政部門指定的維修資金專用銀行賬戶，保證專戶存儲、?？顚Ｓ谩Ｎ飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共建筑和共用設施能否改變用途？確需改變用途的，如何辦理？答：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施，是滿足業(yè)主正常的生活、工作需求所必須的，不得擅自改變用途。如擅自將小區(qū)內(nèi)的學校改為娛樂場所、綠地改成商業(yè)設施等做法都是不被允許的。業(yè)主確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當依法辦理相關手續(xù)，并告知物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理相關手續(xù)。因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主、物業(yè)公司或其他單位需臨時占用、挖掘道路和場地怎么辦？答：因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主或其他單位確需臨時占用、挖掘道路和場地的，應征得業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的同意；物業(yè)管理企業(yè)確需臨時占用、挖掘道路和場地的，應征得業(yè)主委員會同意，或者按照事先制定的預案進行處理。業(yè)主、物業(yè)公司能否擅自占用物業(yè)共用部位、公用設施設備？答：物業(yè)共用部位、共用設施設備是全體業(yè)主共有，業(yè)主和物業(yè)公司都不能擅自占用。如需占用物業(yè)共用部位、共用設施設備，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理公司同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。能否在房屋樓頂架設廣告牌?答：一幢樓內(nèi)有多個產(chǎn)權人的，如無特殊約定，樓頂是共用部位，屬于全體業(yè)主共有。如需在小區(qū)樓頂上架設廣告牌，應征得業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)同意后，依法辦理有關手續(xù)。所得收益主要用于補充住宅專用維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。業(yè)主能否不按規(guī)定或約定封閉陽臺、安裝防護欄或搭建陽光棚？答：封閉陽臺、安裝防護欄或搭建陽光棚等行為看似是業(yè)主自家的事，但是會影響小區(qū)的環(huán)境和整體外觀。一個環(huán)境整潔優(yōu)美的小區(qū)不僅使居住其中的業(yè)主感到舒適，而且能起到提升物業(yè)品質、使其保值增值的作用。為了維護公共安全和公眾利益，業(yè)主封閉陽臺、安裝防護欄或搭建陽光棚時，都應遵守《業(yè)主（臨時）公（規(guī)）約》和小區(qū)有關規(guī)章制度的規(guī)定。鄰居占用了公共樓道怎么辦？答：公共樓道屬于共用部位，鄰居占用了公共樓道就是侵犯了相鄰業(yè)主的權益，業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)可以要求其停止占用；造成共用部位損壞的，還可以要求其承擔賠償責任。物業(yè)區(qū)域內(nèi)的供氣、供熱、通訊、有線電視管線和設施設備由誰負責維護？答：物業(yè)區(qū)域內(nèi)的供氣、供熱、通訊、有線電視管線和設施設備屬供氣、供熱、通訊、有線電視等專業(yè)服務單位所有，由供氣、供熱、通訊、有線電視等專業(yè)服務單位委托物業(yè)管理企業(yè)負責維修養(yǎng)護。物業(yè)管理公司需要入戶維修，業(yè)主是否應該配合？答：小區(qū)內(nèi)房屋結構相連，供水、供電、供氣、供熱等基礎設施物業(yè)具有系統(tǒng)性等特點，致使物業(yè)局部安全隱患不僅會業(yè)主、使用人，還會影響到相鄰的業(yè)主，甚至整個物業(yè)管理區(qū)域的安全和正常使用。即物業(yè)安全隱患往往會影響到公共利益和他人合法權益。因此，物業(yè)管理企業(yè)需要進行入戶維修時，業(yè)主應當配合。業(yè)主不履行維修責任，造成損失的，是否需要賠償？答：由于業(yè)主不履行維修責任，致使房屋及附屬設施已經(jīng)或者可能危害毗連設施安全及公共安全的，業(yè)主大會、業(yè)主委員會可授權物業(yè)管理公司進行修繕，其費用由業(yè)主承擔。造成損失的，業(yè)主應當賠償。小區(qū)內(nèi)的共用設施損壞，維修費用該由誰承擔？答：如果是人為造成小區(qū)公