行業(yè)分析-房地產(chǎn)-by李長旭楊偉然(編輯修改稿)
2025-07-19 01:37 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 發(fā)區(qū)等，都體現(xiàn)出國家對土地市場進行治理整頓的政策舉措。 《國務院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》提出要加強對土地市場的宏觀調(diào)控，各地要健全房地產(chǎn)開發(fā)用地計劃供應制度，房地產(chǎn)開發(fā)用地必須符合土地利用總體規(guī)劃和年度計劃，嚴格控制占用耕地，不得下放土地規(guī)劃和審批權(quán)限。由此可見，在國家大政方針中已明確提出要加強對土地市場進行宏觀調(diào)控的指導思想。2005年將實行對土地有償使用費將實行先繳后分。根據(jù)財政部、國土資源部、中國人民銀行共同下發(fā)的《進一步加強新增建設用地土地有償使用費征收使用管理的通知》，１月１日起，中國對土地有償使用費將實先繳后分。申請用地的市、縣人民政府應繳的新增建設用地土地有償使用費，由市縣人民政府財政部門負責繳納。各級國庫收到庫款時，按規(guī)定的分成比例，將庫款的30％逐級上劃中央總金庫；將庫款的70％部分，按各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的省、市、縣具體分成比例進行劃撥。今后，凡不按國家規(guī)定的標準足額繳交土地有償使用費的，一律不得下發(fā)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收批準文件。否則，以違法批地進行處理。
房地產(chǎn)金融方面最近最有影響力的政策要數(shù)中國人民銀行的“121號”文件《關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務的通知》。它的基本精神就是要促進房地產(chǎn)信貸健康發(fā)展。近幾年，部分地區(qū)出現(xiàn)房地產(chǎn)投資增幅過高、商品房空置面積增加、房價上漲過快及低價位住房供不應求、高檔住宅空置較多等結(jié)構(gòu)性問題。部分地區(qū)的商業(yè)銀行違反有關(guān)規(guī)定，放松信貸條件，在一定程度上助長了部分地區(qū)房地產(chǎn)投資的過熱傾向。第一，放貸條件更為嚴格。為規(guī)避“四證”管理要求，少數(shù)商業(yè)銀行迎合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不合理要求，通過發(fā)放流動資金貸款滿足房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金需要，增加了商業(yè)銀行信貸風險。因此，文件規(guī)定商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請的貸款，只能通過房地產(chǎn)開發(fā)貸款科目發(fā)放，嚴禁以房地產(chǎn)開發(fā)流動資金貸款及其他形式貸款科目發(fā)放；商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)貸款，只能用于當?shù)氐姆康禺a(chǎn)項目，嚴禁跨地區(qū)使用。第二，規(guī)范個人住房貸款。隨著住房制度改革的深化，幫助廣大中低收入家庭改善居住環(huán)境的任務相當艱巨。信貸政策需要引導商業(yè)銀行擴大個人住房貸款覆蓋面，支持中低收入家庭購買住房。為減少業(yè)主與開發(fā)商之間因房屋結(jié)構(gòu)和質(zhì)量而產(chǎn)生矛盾，減輕借款人不必要的利息負擔，文件規(guī)定，商業(yè)銀行只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂?shù)木用癜l(fā)放個人住房貸款。為防止個人超量貸款而增加信貸風險和體現(xiàn)貸款人與借款人之間公平交易的市場原則，文件規(guī)定，購買第一套自住房，個人住房貸款仍執(zhí)行現(xiàn)行的優(yōu)惠住房貸款利率和首付款比例不低于20%的規(guī)定；購買高檔商品房、別墅或第二套以上（含第二套）商品房，商業(yè)銀行可適當提高個人住房貸款首付款比例，并執(zhí)行人民銀行公布的同期同檔次貸款利率，不再執(zhí)行優(yōu)惠住房利率規(guī)定。第三、當限制土地儲備貸款。2001年以來，各地陸續(xù)成立了土地儲備機構(gòu)，商業(yè)銀行對土地儲備機構(gòu)收購、儲備土地所需資金給予了必要的信貸支持。但是，部分地區(qū)在運作中出現(xiàn)了土地價格上漲過快及部分商業(yè)銀行過度授信等問題。因此，文件規(guī)定商業(yè)銀行對土地儲備機構(gòu)發(fā)放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過所收購土地評估價值的70%，貸款期限最長不得超過兩年。并且規(guī)定，商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款。第四、施工企業(yè)流動資金貸款。建筑施工企業(yè)是勞動密集型企業(yè)，在目前勞動力市場供大于求的形勢下，建筑施工企業(yè)墊資房地產(chǎn)開發(fā)項目的現(xiàn)象十分普遍，墊資所使用的資金大部分是銀行對建筑施工企業(yè)發(fā)放的流動資金貸款。這種情況加重了施工企業(yè)負擔，也是施工企業(yè)拖欠民工工資的重要原因。施工企業(yè)流動資金貸款直接用于房地產(chǎn)開發(fā)項目，改變了資金用途，加大了商業(yè)銀行信貸管理的難度。因此，文件規(guī)定建筑施工企業(yè)流動資金貸款只能用于購買施工所需設備；商業(yè)銀行不再對違反規(guī)定的建筑施工企業(yè)提供相應的信貸支持綜上所述，“121號”文件對房地產(chǎn)開發(fā)的四個主要環(huán)節(jié)均進行了嚴格的限制：是對房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)方面的限制，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金不得低于項目總投資的30%、需要“四證齊全”才能獲得開發(fā)貸款、嚴禁房地產(chǎn)開發(fā)流動資金貸款；是對作為房地產(chǎn)開發(fā)基本元素的土地供應加以嚴格的限制，嚴格控制土地儲備貸款的發(fā)放和嚴禁向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于交納土地出讓金的貸款；對建筑施工單位的建筑生產(chǎn)過程加以限制，嚴格控制建筑施工企業(yè)流動資金貸款用途和嚴禁建筑施工單位使用銀行貸款墊資房地產(chǎn)項目；對房地產(chǎn)市場中的需求消費加以嚴格的限制，商品房主體結(jié)構(gòu)封頂才能發(fā)放個人住房貸款、提高第二套住房和商業(yè)用房的首付比例，提高別墅、高檔商品房、商業(yè)用房和第二套住房貸款利率。貸款買房的貸款利率上調(diào)，中國人民銀行從2004年10月29日起上調(diào)金融機構(gòu)存貸款基準利率，并放寬人民幣貸款利率浮動區(qū)間和允許人民幣存款利率下浮。其他各檔次存、貸款利率也相應調(diào)整，中長期上調(diào)幅度大于短期。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，提高貸款利率將增加投資和建設成本，從而壓縮行業(yè)利潤，對實力不強的地
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