行業(yè)分析-房地產(chǎn)-by李長旭楊偉然-資料下載頁
2025-06-22 01:37本頁面
【正文】 出讓金等收費合并，轉(zhuǎn)化為在房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。換句話說也就是，把現(xiàn)在買房之前已經(jīng)交的稅，放到買房之后，按年繳交。二、物業(yè)稅正反兩方面影響的對比分析（1）開征物業(yè)稅有利于房價的下調(diào)。據(jù)政府部門與房地產(chǎn)有關(guān)專家分析預(yù)測，物業(yè)稅的開征將使房地產(chǎn)前期開發(fā)成本大幅度下降，準(zhǔn)入門檻將大大降低。由于目前的批租制度使得地價較高，房地產(chǎn)價格也隨之偏高，因而居民置業(yè)的門檻也比較高。開征物業(yè)稅后，房地產(chǎn)業(yè)的稅費征收環(huán)節(jié)后移，地價和相關(guān)稅費分70年交，那么也就意味著占住宅成本中一大半的地價和相關(guān)稅費在銷售時只需先交納1/70。（2）物業(yè)稅開征后，房價未必能像理論上估計的大幅下調(diào)。開征物業(yè)稅實質(zhì)上是將土地增值收益由業(yè)主轉(zhuǎn)移到國家，將有助于減輕房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)初期的資金壓力。但是，房地產(chǎn)開發(fā)成本的下降并不意味著購房者總體購房成本的下降。也就是說，開征物業(yè)稅后，開發(fā)商因此在開發(fā)成本上獲得的好處，不一定會在商品房的總價上優(yōu)惠給購房者。（1）開征物業(yè)稅有利于地方財政收入穩(wěn)步增收。一旦物業(yè)稅開征，它不僅是把幾十年土地出讓費用分年收取，而且物業(yè)保有者每年繳付的物業(yè)稅還會隨著物業(yè)價值的升值而提高，這樣一來，地方政府便可以參與物業(yè)的持續(xù)升值的再分配，有利于地方財政收入穩(wěn)步增收。（2）物業(yè)稅的開征對地方政府的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有影響。目前國內(nèi)城市土地均采用批租形式，其好處是地方政府能在短時期內(nèi)“回收”巨額資金，用以增加城市基礎(chǔ)設(shè)施、改善城市交通及美化城市面貌等等。但在開征物業(yè)稅以后，地方政府能夠在短時期內(nèi)“回收”的資金將會分散到50年甚至70年來收取，也就是說，每年只能“回收”到原資金的1/70～1/50。（1）開征物業(yè)稅有利于解決中低收入者的住房問題。開征物業(yè)稅把一次性繳納的大部分房地產(chǎn)稅費轉(zhuǎn)化為在房產(chǎn)保有階段分年收取，住宅的大部分房地產(chǎn)稅費可分70年繳納，即占住宅建設(shè)成本50％的房地產(chǎn)稅費在購買時只需繳納1/70，這樣將使住宅建設(shè)成本下降了近50％。即使考慮房地產(chǎn)商的開發(fā)利潤，房價仍會有30％以上的降幅，大大降低了商品房的購房門檻，有利于中低收入者早日購房。（2）物業(yè)稅的開征可能導(dǎo)致“平買貴用”現(xiàn)象，致使消費者的使用成本增加。從理論上講，開征物業(yè)稅后，在購買新房這一環(huán)節(jié)上，消費者降低一定的購房成本，但是，物業(yè)稅在降低了購房者的準(zhǔn)入門檻的同時也提高了養(yǎng)房的門檻。另外，由于物業(yè)稅值是動態(tài)的，它將隨房屋的市場價值的升高而提高。因此，征收物業(yè)稅需要有關(guān)部門定期對房地產(chǎn)市場價格進行評估，每年按照評估價值對房地產(chǎn)所有者征稅。（1）開征物業(yè)稅有利于打擊不法房地產(chǎn)商“炒樓”、“圈地”等投機行為。開征物業(yè)稅以后，一方面，房地產(chǎn)商投機買的房子如果不能及時出手的話，每年一大筆物業(yè)稅將形成巨大的房產(chǎn)持有成本，對炒樓者是一種壓力；另一方面，實行物業(yè)稅后樓價大幅度下降，炒樓利潤空間減小，風(fēng)險隨之增大。因此開征物業(yè)稅對于投機炒樓行為會有一定的遏制作用。（2）物業(yè)稅的開征有可能刺激房地產(chǎn)商的瘋狂圈地。按年征收物業(yè)稅，的確能降低消費者的購房門檻，但同時也降低了開發(fā)商的準(zhǔn)入門檻，如果決定土地出讓金也作為物業(yè)稅的一部分的話，那么房地產(chǎn)商較現(xiàn)在而言幾乎沒有什么成本了。在這種前提下，購房門檻的降低又極大地刺激了消費者的購買需求，由此市場對土地的需求增加很難說不會出現(xiàn)新的“圈地”運動。結(jié)束語在寫本報告的過程中，十分明顯的體會到是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在過去十多年中，取得了輝煌的成果，無論是各項指標(biāo)的上漲，還是政策的完善，都能表明我國房地產(chǎn)業(yè)正逐步走向成熟。但隱藏在繁榮背后的一些問題也決不能忽略，借鑒日本和香港房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷史，希望我國房地產(chǎn)業(yè)能健康的發(fā)展。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是一個非常龐大的產(chǎn)業(yè)，影響著社會生活的方方面面，并與很多產(chǎn)業(yè)有著密切的聯(lián)系。本報告僅從房地產(chǎn)業(yè)的歷史、現(xiàn)狀、影響因素等方面做了一些調(diào)查和總結(jié)，總的來說是從產(chǎn)業(yè)的角度宏觀的對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的情況進行了描述。因為我們認為抓住主要矛盾是最為重要的，即把握行業(yè)運行和發(fā)展的趨勢，對于個別問題涉及不多，也就是對于一些熱點問題并沒有深入討論，如：房地產(chǎn)金融、房地產(chǎn)泡沫和開發(fā)商的運作模式等。相信這份報告對于認識這個行業(yè)有一定的作用。由于水平有限，存在一些疏漏和錯誤在所難免，敬請老師批評指正。參考文獻① 國家統(tǒng)計局《中國統(tǒng)計年鑒－2003》、《中國統(tǒng)計年鑒－2004》；② 國家統(tǒng)計局網(wǎng)站，；③ 首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)出版社，劉洪玉著《房地產(chǎn)開發(fā)》；④ 華中師范大學(xué)碩士畢業(yè)論文，吳老二著《中國房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策選擇》；⑤ 對外經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)碩士畢業(yè)論文，翟曉峰著《入世對中國房地產(chǎn)業(yè)的影響及應(yīng)對策略》；⑥ 柴強主編，房地產(chǎn)估價師考試用書《房地產(chǎn)經(jīng)營與開發(fā)》；⑦ 《稅務(wù)研究》2004年第9期，《公共政策與我國房地產(chǎn)發(fā)展》；⑧ 《經(jīng)濟日報》電子版17 / 17
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