行業(yè)分析-房地產(chǎn)-by李長(zhǎng)旭楊偉然-資料下載頁(yè)
2025-06-22 01:37本頁(yè)面
【正文】 出讓金等收費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為在房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。換句話說(shuō)也就是，把現(xiàn)在買(mǎi)房之前已經(jīng)交的稅，放到買(mǎi)房之后，按年繳交。二、物業(yè)稅正反兩方面影響的對(duì)比分析（1）開(kāi)征物業(yè)稅有利于房?jī)r(jià)的下調(diào)。據(jù)政府部門(mén)與房地產(chǎn)有關(guān)專(zhuān)家分析預(yù)測(cè)，物業(yè)稅的開(kāi)征將使房地產(chǎn)前期開(kāi)發(fā)成本大幅度下降，準(zhǔn)入門(mén)檻將大大降低。由于目前的批租制度使得地價(jià)較高，房地產(chǎn)價(jià)格也隨之偏高，因而居民置業(yè)的門(mén)檻也比較高。開(kāi)征物業(yè)稅后，房地產(chǎn)業(yè)的稅費(fèi)征收環(huán)節(jié)后移，地價(jià)和相關(guān)稅費(fèi)分70年交，那么也就意味著占住宅成本中一大半的地價(jià)和相關(guān)稅費(fèi)在銷(xiāo)售時(shí)只需先交納1/70。（2）物業(yè)稅開(kāi)征后，房?jī)r(jià)未必能像理論上估計(jì)的大幅下調(diào)。開(kāi)征物業(yè)稅實(shí)質(zhì)上是將土地增值收益由業(yè)主轉(zhuǎn)移到國(guó)家，將有助于減輕房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)初期的資金壓力。但是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的下降并不意味著購(gòu)房者總體購(gòu)房成本的下降。也就是說(shuō)，開(kāi)征物業(yè)稅后，開(kāi)發(fā)商因此在開(kāi)發(fā)成本上獲得的好處，不一定會(huì)在商品房的總價(jià)上優(yōu)惠給購(gòu)房者。（1）開(kāi)征物業(yè)稅有利于地方財(cái)政收入穩(wěn)步增收。一旦物業(yè)稅開(kāi)征，它不僅是把幾十年土地出讓費(fèi)用分年收取，而且物業(yè)保有者每年繳付的物業(yè)稅還會(huì)隨著物業(yè)價(jià)值的升值而提高，這樣一來(lái)，地方政府便可以參與物業(yè)的持續(xù)升值的再分配，有利于地方財(cái)政收入穩(wěn)步增收。（2）物業(yè)稅的開(kāi)征對(duì)地方政府的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有影響。目前國(guó)內(nèi)城市土地均采用批租形式，其好處是地方政府能在短時(shí)期內(nèi)“回收”巨額資金，用以增加城市基礎(chǔ)設(shè)施、改善城市交通及美化城市面貌等等。但在開(kāi)征物業(yè)稅以后，地方政府能夠在短時(shí)期內(nèi)“回收”的資金將會(huì)分散到50年甚至70年來(lái)收取，也就是說(shuō)，每年只能“回收”到原資金的1/70～1/50。（1）開(kāi)征物業(yè)稅有利于解決中低收入者的住房問(wèn)題。開(kāi)征物業(yè)稅把一次性繳納的大部分房地產(chǎn)稅費(fèi)轉(zhuǎn)化為在房產(chǎn)保有階段分年收取，住宅的大部分房地產(chǎn)稅費(fèi)可分70年繳納，即占住宅建設(shè)成本50％的房地產(chǎn)稅費(fèi)在購(gòu)買(mǎi)時(shí)只需繳納1/70，這樣將使住宅建設(shè)成本下降了近50％。即使考慮房地產(chǎn)商的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，房?jī)r(jià)仍會(huì)有30％以上的降幅，大大降低了商品房的購(gòu)房門(mén)檻，有利于中低收入者早日購(gòu)房。（2）物業(yè)稅的開(kāi)征可能導(dǎo)致“平買(mǎi)貴用”現(xiàn)象，致使消費(fèi)者的使用成本增加。從理論上講，開(kāi)征物業(yè)稅后，在購(gòu)買(mǎi)新房這一環(huán)節(jié)上，消費(fèi)者降低一定的購(gòu)房成本，但是，物業(yè)稅在降低了購(gòu)房者的準(zhǔn)入門(mén)檻的同時(shí)也提高了養(yǎng)房的門(mén)檻。另外，由于物業(yè)稅值是動(dòng)態(tài)的，它將隨房屋的市場(chǎng)價(jià)值的升高而提高。因此，征收物業(yè)稅需要有關(guān)部門(mén)定期對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，每年按照評(píng)估價(jià)值對(duì)房地產(chǎn)所有者征稅。（1）開(kāi)征物業(yè)稅有利于打擊不法房地產(chǎn)商“炒樓”、“圈地”等投機(jī)行為。開(kāi)征物業(yè)稅以后，一方面，房地產(chǎn)商投機(jī)買(mǎi)的房子如果不能及時(shí)出手的話，每年一大筆物業(yè)稅將形成巨大的房產(chǎn)持有成本，對(duì)炒樓者是一種壓力；另一方面，實(shí)行物業(yè)稅后樓價(jià)大幅度下降，炒樓利潤(rùn)空間減小，風(fēng)險(xiǎn)隨之增大。因此開(kāi)征物業(yè)稅對(duì)于投機(jī)炒樓行為會(huì)有一定的遏制作用。（2）物業(yè)稅的開(kāi)征有可能刺激房地產(chǎn)商的瘋狂圈地。按年征收物業(yè)稅，的確能降低消費(fèi)者的購(gòu)房門(mén)檻，但同時(shí)也降低了開(kāi)發(fā)商的準(zhǔn)入門(mén)檻，如果決定土地出讓金也作為物業(yè)稅的一部分的話，那么房地產(chǎn)商較現(xiàn)在而言幾乎沒(méi)有什么成本了。在這種前提下，購(gòu)房門(mén)檻的降低又極大地刺激了消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)需求，由此市場(chǎng)對(duì)土地的需求增加很難說(shuō)不會(huì)出現(xiàn)新的“圈地”運(yùn)動(dòng)。結(jié)束語(yǔ)在寫(xiě)本報(bào)告的過(guò)程中，十分明顯的體會(huì)到是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在過(guò)去十多年中，取得了輝煌的成果，無(wú)論是各項(xiàng)指標(biāo)的上漲，還是政策的完善，都能表明我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正逐步走向成熟。但隱藏在繁榮背后的一些問(wèn)題也決不能忽略，借鑒日本和香港房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷史，希望我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)能健康的發(fā)展。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是一個(gè)非常龐大的產(chǎn)業(yè)，影響著社會(huì)生活的方方面面，并與很多產(chǎn)業(yè)有著密切的聯(lián)系。本報(bào)告僅從房地產(chǎn)業(yè)的歷史、現(xiàn)狀、影響因素等方面做了一些調(diào)查和總結(jié)，總的來(lái)說(shuō)是從產(chǎn)業(yè)的角度宏觀的對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的情況進(jìn)行了描述。因?yàn)槲覀冋J(rèn)為抓住主要矛盾是最為重要的，即把握行業(yè)運(yùn)行和發(fā)展的趨勢(shì)，對(duì)于個(gè)別問(wèn)題涉及不多，也就是對(duì)于一些熱點(diǎn)問(wèn)題并沒(méi)有深入討論，如：房地產(chǎn)金融、房地產(chǎn)泡沫和開(kāi)發(fā)商的運(yùn)作模式等。相信這份報(bào)告對(duì)于認(rèn)識(shí)這個(gè)行業(yè)有一定的作用。由于水平有限，存在一些疏漏和錯(cuò)誤在所難免，敬請(qǐng)老師批評(píng)指正。參考文獻(xiàn)① 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒－2003》、《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒－2004》；② 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站，；③ 首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)出版社，劉洪玉著《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)》；④ 華中師范大學(xué)碩士畢業(yè)論文，吳老二著《中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策選擇》；⑤ 對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)碩士畢業(yè)論文，翟曉峰著《入世對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的影響及應(yīng)對(duì)策略》；⑥ 柴強(qiáng)主編，房地產(chǎn)估價(jià)師考試用書(shū)《房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與開(kāi)發(fā)》；⑦ 《稅務(wù)研究》2004年第9期，《公共政策與我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展》；⑧ 《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》電子版17 / 17
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