行業(yè)分析-房地產-by李長旭楊偉然-資料下載頁
2025-06-22 01:37本頁面
【正文】 出讓金等收費合并，轉化為在房產保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。換句話說也就是，把現(xiàn)在買房之前已經交的稅，放到買房之后，按年繳交。二、物業(yè)稅正反兩方面影響的對比分析（1）開征物業(yè)稅有利于房價的下調。據(jù)政府部門與房地產有關專家分析預測，物業(yè)稅的開征將使房地產前期開發(fā)成本大幅度下降，準入門檻將大大降低。由于目前的批租制度使得地價較高，房地產價格也隨之偏高，因而居民置業(yè)的門檻也比較高。開征物業(yè)稅后，房地產業(yè)的稅費征收環(huán)節(jié)后移，地價和相關稅費分70年交，那么也就意味著占住宅成本中一大半的地價和相關稅費在銷售時只需先交納1/70。（2）物業(yè)稅開征后，房價未必能像理論上估計的大幅下調。開征物業(yè)稅實質上是將土地增值收益由業(yè)主轉移到國家，將有助于減輕房地產企業(yè)開發(fā)初期的資金壓力。但是，房地產開發(fā)成本的下降并不意味著購房者總體購房成本的下降。也就是說，開征物業(yè)稅后，開發(fā)商因此在開發(fā)成本上獲得的好處，不一定會在商品房的總價上優(yōu)惠給購房者。（1）開征物業(yè)稅有利于地方財政收入穩(wěn)步增收。一旦物業(yè)稅開征，它不僅是把幾十年土地出讓費用分年收取，而且物業(yè)保有者每年繳付的物業(yè)稅還會隨著物業(yè)價值的升值而提高，這樣一來，地方政府便可以參與物業(yè)的持續(xù)升值的再分配，有利于地方財政收入穩(wěn)步增收。（2）物業(yè)稅的開征對地方政府的城市基礎設施建設有影響。目前國內城市土地均采用批租形式，其好處是地方政府能在短時期內“回收”巨額資金，用以增加城市基礎設施、改善城市交通及美化城市面貌等等。但在開征物業(yè)稅以后，地方政府能夠在短時期內“回收”的資金將會分散到50年甚至70年來收取，也就是說，每年只能“回收”到原資金的1/70～1/50。（1）開征物業(yè)稅有利于解決中低收入者的住房問題。開征物業(yè)稅把一次性繳納的大部分房地產稅費轉化為在房產保有階段分年收取，住宅的大部分房地產稅費可分70年繳納，即占住宅建設成本50％的房地產稅費在購買時只需繳納1/70，這樣將使住宅建設成本下降了近50％。即使考慮房地產商的開發(fā)利潤，房價仍會有30％以上的降幅，大大降低了商品房的購房門檻，有利于中低收入者早日購房。（2）物業(yè)稅的開征可能導致“平買貴用”現(xiàn)象，致使消費者的使用成本增加。從理論上講，開征物業(yè)稅后，在購買新房這一環(huán)節(jié)上，消費者降低一定的購房成本，但是，物業(yè)稅在降低了購房者的準入門檻的同時也提高了養(yǎng)房的門檻。另外，由于物業(yè)稅值是動態(tài)的，它將隨房屋的市場價值的升高而提高。因此，征收物業(yè)稅需要有關部門定期對房地產市場價格進行評估，每年按照評估價值對房地產所有者征稅。（1）開征物業(yè)稅有利于打擊不法房地產商“炒樓”、“圈地”等投機行為。開征物業(yè)稅以后，一方面，房地產商投機買的房子如果不能及時出手的話，每年一大筆物業(yè)稅將形成巨大的房產持有成本，對炒樓者是一種壓力；另一方面，實行物業(yè)稅后樓價大幅度下降，炒樓利潤空間減小，風險隨之增大。因此開征物業(yè)稅對于投機炒樓行為會有一定的遏制作用。（2）物業(yè)稅的開征有可能刺激房地產商的瘋狂圈地。按年征收物業(yè)稅，的確能降低消費者的購房門檻，但同時也降低了開發(fā)商的準入門檻，如果決定土地出讓金也作為物業(yè)稅的一部分的話，那么房地產商較現(xiàn)在而言幾乎沒有什么成本了。在這種前提下，購房門檻的降低又極大地刺激了消費者的購買需求，由此市場對土地的需求增加很難說不會出現(xiàn)新的“圈地”運動。結束語在寫本報告的過程中，十分明顯的體會到是房地產業(yè)的發(fā)展在過去十多年中，取得了輝煌的成果，無論是各項指標的上漲，還是政策的完善，都能表明我國房地產業(yè)正逐步走向成熟。但隱藏在繁榮背后的一些問題也決不能忽略，借鑒日本和香港房地產業(yè)發(fā)展的歷史，希望我國房地產業(yè)能健康的發(fā)展。房地產產業(yè)是一個非常龐大的產業(yè)，影響著社會生活的方方面面，并與很多產業(yè)有著密切的聯(lián)系。本報告僅從房地產業(yè)的歷史、現(xiàn)狀、影響因素等方面做了一些調查和總結，總的來說是從產業(yè)的角度宏觀的對房地產業(yè)發(fā)展的情況進行了描述。因為我們認為抓住主要矛盾是最為重要的，即把握行業(yè)運行和發(fā)展的趨勢，對于個別問題涉及不多，也就是對于一些熱點問題并沒有深入討論，如：房地產金融、房地產泡沫和開發(fā)商的運作模式等。相信這份報告對于認識這個行業(yè)有一定的作用。由于水平有限，存在一些疏漏和錯誤在所難免，敬請老師批評指正。參考文獻① 國家統(tǒng)計局《中國統(tǒng)計年鑒－2003》、《中國統(tǒng)計年鑒－2004》；② 國家統(tǒng)計局網站，；③ 首都經濟貿易大學出版社，劉洪玉著《房地產開發(fā)》；④ 華中師范大學碩士畢業(yè)論文，吳老二著《中國房地產業(yè)宏觀調控政策選擇》；⑤ 對外經濟貿易大學碩士畢業(yè)論文，翟曉峰著《入世對中國房地產業(yè)的影響及應對策略》；⑥ 柴強主編，房地產估價師考試用書《房地產經營與開發(fā)》；⑦ 《稅務研究》2004年第9期，《公共政策與我國房地產發(fā)展》；⑧ 《經濟日報》電子版17 / 17
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