【文章內容簡介】 產品形式：6層帶閣樓 主要劣勢：老工業(yè)區(qū)，重工業(yè)集中，環(huán)境較差，居民素質不高，造成房價偏低。但自2001年，也出現(xiàn)了一些中高端項目，如陽光100（均價3000），拉動了該區(qū)域價格開始提升。未來走勢：西部是政府新的城市規(guī)劃未來要發(fā)展的地區(qū)，但城市基礎較差，難度比較大。2500——3500元/平米集中區(qū)域：城市東部，如歷下區(qū)、市中區(qū)。產品形式：多層，有一部分高層項目主要優(yōu)勢：眾多政府機關和高校所在地，人文環(huán)境較好，經濟比較發(fā)達，集中了一些高技術產業(yè)園區(qū)，居民整體收入和消費能力較好，也是房地產開發(fā)較早的區(qū)域，成為房地產消費的熱點區(qū)域。未來走勢：良好的經濟、人文基礎使東部區(qū)域在今后的發(fā)展中仍具有后續(xù)發(fā)展空間。3500——5000元/平米以上集中區(qū)域：南部、城市中心區(qū)，如歷下區(qū)。產品形式：以小高層、高層為主，小部分為多層帶電梯，也有一部分聯(lián)排別墅主要優(yōu)勢：南部為山區(qū)，風景優(yōu)美，空氣清新，集中了一部分高檔住宅。城市中心區(qū)高昂的土地成本、成熟的配套和地段優(yōu)勢，使其成為高價住宅的集中地。 未來走勢：南部區(qū)域由于近幾年的集中開發(fā)，造成底下水系破壞，政府開始限制開發(fā)用地。城市中心區(qū)基本無空置土地，且舊城改造的難度較大,土地價格高，住宅產品發(fā)展空間不大。（2）濟南房地產市場區(qū)域差異將被逐漸弱化市政發(fā)展將會縮小東西部的差距，但存在一定的難度均衡發(fā)展為主旨的城市規(guī)劃正在實施。根據(jù)新的城市規(guī)劃，未來幾年，濟南市將著重發(fā)展西部，加大市政配套建設力度。這無疑會弱化區(qū)域之間的差異，帶動這些地區(qū)房地產市場的發(fā)展。 高素質樓盤帶動落后地區(qū)的發(fā)展近年在西部地區(qū)、北部地區(qū)出現(xiàn)一些高素質樓盤，其中非常有代表性的是陽光100、世紀泉城等項目，這些樓盤自身綜合素質較高，帶動了項目周邊配套與環(huán)境的改善。隨著今后開發(fā)量的不斷增加，西、北部區(qū)域必將會有相當大的改觀。濟南房地產企業(yè)分析截止2001年，濟南市有房地產開發(fā)企業(yè)177家，其中一級資質5家，二級資質27家，三級資質133家，四級資質8家（新注冊未有資質的4家）。（1）濟南房地產開發(fā)企業(yè)基本分類A、政府背景的房地產企業(yè)，或是政府職能部門轉型為房地產企業(yè)。這部分房地產企業(yè)出現(xiàn)得較早，對于初期的房地產發(fā)展起到重要的作用。如中房集團、濟南房地產開發(fā)總公司等。B、大集團背景房地產開發(fā)企業(yè)這部分房地產企業(yè)往往是其它產業(yè)大集團向房地產業(yè)發(fā)展的渠道。他們的優(yōu)勢在于大集團雄厚資金和豐富資源的支持；劣勢在于缺乏專業(yè)知識和實際操作經驗。如果能將集團內部資源進行有效整合，這類開發(fā)商可以在市場中穩(wěn)占一席之地。它們的典型代表是魯能集團和三聯(lián)集團。C、本地民營房地產開發(fā)企業(yè)這部分房地產開發(fā)企業(yè)在濟南已經有多年的房地產開發(fā)經驗，依靠項目贏得市民的認同。濟南市民比較認同企業(yè)專業(yè)經驗、產品信譽度、樓盤知名度。它們的典型代表企業(yè)是三慶集團和普利集團。D、外來房地產開發(fā)企業(yè)相對于以上三種開發(fā)企業(yè)，外來房地產開發(fā)企業(yè)更多的是引入現(xiàn)進的產品、全新的營銷理念，對市場起到推動作用。如香港新世界、大連萬達、陽光100等，下面我們將對異地開發(fā)商著重分析。（2）外來房地產開發(fā)企業(yè)研究隨著濟南市房地產市場的發(fā)展，其巨大的市場空間吸引了一批外地開發(fā)商登陸濟南，其中一些的知名的項目如：陽光100國際新城、新世界陽光花園、偉東新都、外海西子城市花園、富翔天地、黃金時代等。這些項目在運作方式、營銷策劃手段等方面存在一定的共性，主要體現(xiàn)在以下幾個方面：開發(fā)的項目多為規(guī)模較大的住宅區(qū)，體現(xiàn)出了開發(fā)商雄厚的實力。大多數(shù)項目選址于不被濟南本土開發(fā)商所看好的西部、北部地區(qū)。開發(fā)商通過優(yōu)質的產品、完善的配套、良好的服務逐漸打破了濟南消費者購房時的區(qū)域情結。強強聯(lián)手的開發(fā)方式。在營銷策劃、建筑設計、園林規(guī)劃、物業(yè)管理等方面引入知名企業(yè)，提高了產品的綜合素質。注重產品附加值。增加了物業(yè)管理的服務內容，提高了項目智能化的標準，豐富 了會所的功能，在產品研發(fā)上均領先于由濟南本土開發(fā)商。注重營銷推廣手段的運用。在項目包裝、廣告投放、媒體選擇上起到引領市場的 作用。 項目運作過程中注重銷售這一環(huán)節(jié)，對銷售排期、銷售現(xiàn)場的控制以及對銷售 人員的管理都具有一定的先進性。濟南房地產市場產品供給特點分析此次調查，我們走訪了濟南市的15個項目，在項目分布區(qū)域、價格檔次上進行了選擇，力求保證樣本的全面性和準確性。將產品特點基本歸結如下：（1）項目規(guī)模濟南市場仍處在無序競爭狀態(tài)，市場上既有占地上千畝的超大樓盤，也有總建筑面積幾萬平米的小型樓盤。項目規(guī)模的參差不齊，反映出市場的不成熟。隨著市場的發(fā)展，未來的項目將向規(guī)模化發(fā)展。（2）建筑形式在市場供給方面，市場上的樓盤大多為多層、小高層、高層混合開發(fā)。高層住宅在整個社區(qū)所占比重不大，純高層住宅社區(qū)只有陽光100、魯能康橋等為數(shù)不多的幾個樓盤，在東部區(qū)域市場內更是比較少見。各種建筑形式基本都帶有地下室，多層頂層一般為閣樓。在消費者認同方面，仍然是多層比較受歡迎，但小高層、高層住宅只要價格合理，產品滿足需求，也逐漸被認可和接受。 （3）面積區(qū)間分布基本為二室、三室設計，其中兩室最集中的分布在100——110平米，其次為120——130平米。100——120平米是目前集中的供應區(qū)間。三室集中在130——160平米。（4）戶型分析平面間隔以平層設計為主，錯層、躍式設計作為補充。但市場上錯層及躍式的設計，普遍存在空間處理欠佳的問題。市場上樓盤多采用一梯二戶、一梯四戶設計，有較好的舒適性。對朝向有較嚴格的要求，基本要求南北向，少數(shù)項目設計有東西向住宅，如陽光100，銷售非常困難，室內的主要功能空間，如臥室、客廳均利用南面空間布置，雙（三）陽面臥室設計普遍存在。（5）裝修標準交工標準基本為廚衛(wèi)裝修，配備有墻、地磚，潔具等，這應該是一種過渡性產品。少數(shù)較高檔項目采用了精裝修，如舜風世紀花園、數(shù)碼港等，但市場反應效果并不很理想。（6）園林規(guī)劃市場上樓盤的園林設計水平普遍不高，大部分樓盤只有簡單的綠化景觀。部分山景樓盤（如陽光舜城）在園林設計方面，主要依靠樓盤周邊自然環(huán)境作為小區(qū)的園景，區(qū)內只有簡單的綠化覆蓋。市場上樓盤的園林設計多采用水景主題，但造園手法簡單，難免給人牽強附會之感。（7）配套設施社區(qū)配套包括娛樂設施、便民生活配套等。它一般與項目的規(guī)模有關，大型項目的配套設施比較全面，而中小規(guī)模的項目往往更多依靠項目周邊配套。對于娛樂設施，會所的普及率最高，中高檔樓盤的普及率達到60%左右。對于便民生活設施，如24小時便利店、社區(qū)教育設施（幼兒園）、小型診所等也都有所涉及，但根據(jù)項目自身情況而不同。（8）物業(yè)管理物業(yè)管理普遍不被重視，提供的服務也僅僅是簡單的保安、保潔等。少數(shù)項目也以較高水平的物業(yè)管理服務作為賣點之一，如新世界花園的“英式管家服務”等。2002年，一些知名的物業(yè)管理公司也開始進入濟南，如第一太平戴維斯；香港屋宇物業(yè)等。濟南房地產市場客戶需求特點分析由于時間的限制，我們此次沒有進行專門的消費者需求調查，但結合開發(fā)商、政府相關部門的走訪和項目調查，對客戶需求也進行了一定的分析。據(jù)建設銀行對2001年對購房需求的統(tǒng)計，%，%，這兩部分人構成了購房主體；從置業(yè)者看，%，%，%，%；從年收入情況看，%，%；在購房面積上，今年選購6080平方米的占18%，%，%，120140平方米的占10%，由此可見80120平方米普遍受廣大購房者的青睞；戶型上，選擇兩房兩廳為33%，%；%，%，%；購房單價在10002000元/%，20003000元/%，30004000元/%。市場需求量短期內不會出現(xiàn)明顯激增，但中低檔房仍是消費主體。總價在20萬以內的精品經濟房占據(jù)約60%的市場需求。房地產市場發(fā)展趨勢預測（1）市場需求量基本穩(wěn)定，在近一兩年內不會有明顯的增長到目前，濟南房地產市場沒有出現(xiàn)明顯的刺激市場的重大政策，同時，市場中品質較好的精品住宅明顯缺乏，市場進一步放量的可能性不大，市場需求基本穩(wěn)定在120萬平米。（2）整體價格水平穩(wěn)中略降，增長空間有限2003年，將進一步調整市場結構。按照政府預定計劃，2003年將正式開始經濟適用房的開發(fā)建設，其每年投放市場的面積預計為20——30萬平米，將占全市每年交付使用的新建住宅總量的10——15%，以后也將逐年按照這個比例向市場投放經濟適用房，通過市場結構的調整，對目前過高的商品房價格進行平抑。（3）東部、南部還將是房地產開發(fā)、消費的熱點地區(qū)，西部區(qū)域隨政府政策引導而發(fā)展東、南部地區(qū)，作為眾多開發(fā)商成熟經營的大本營，依賴其濃厚的文化底蘊和良好的自