房地產(chǎn)發(fā)展與稅收情況比較研究(編輯修改稿)
2025-07-19 00:47 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 的小型樓盤仍處于放任自流的狀態(tài)，這給房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展產(chǎn)生了消極作用。稅收管理手段滯后，征管效果不明顯。當(dāng)前，地稅對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)主要采取“以票控稅”的辦法進(jìn)行征管，效果較好，但對(duì)土地增值稅、所得稅等管理還存在漏洞；國稅目前主要采取查帳和核率方式征收企業(yè)所得稅，但房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在帳證不全、結(jié)轉(zhuǎn)不及時(shí)及成本費(fèi)用不實(shí)等現(xiàn)象，查帳征收效果較差，而實(shí)行核率征收，稅負(fù)又太重，征收難度很大；財(cái)政主要是采取“以證控稅”辦法征收契稅，但對(duì)不辦證或假證無法控管，稅收流失較為嚴(yán)重。如景泰貴族城一期和二期開發(fā)項(xiàng)目的申報(bào)資料嚴(yán)重不實(shí)，拖欠稅收情況十分嚴(yán)重，給國稅部門據(jù)實(shí)征收增添了不少難度。部門協(xié)調(diào)機(jī)制不暢，造成征管上的漏洞。房地產(chǎn)稅收涉及國稅、地稅、財(cái)政、城建、規(guī)劃、國土、物價(jià)及房管等部門，目前，東鄉(xiāng)縣雖然建立了房地產(chǎn)一體化征管中心，但由于還沒有建立起科學(xué)完善的溝通協(xié)調(diào)機(jī)制，致使各部門之間所掌握的信息不能有效的共享，從而影響征管工作的開展。一是城建部門與中心之間雖然建立了項(xiàng)目資料傳遞機(jī)制，但計(jì)劃批建面積與實(shí)際在建面積之間差距甚大，開發(fā)商瞞報(bào)、超建面積現(xiàn)象十分嚴(yán)重，既導(dǎo)致了稅費(fèi)流失，又無法扼制擾亂城市建設(shè)的行為。二是地稅部門與中心之間雖然建立了局域網(wǎng)，但在稅源管理、納稅申報(bào)和及時(shí)征管方面無法有機(jī)銜接，且缺乏稅源計(jì)劃和工程進(jìn)度的雙向控制，不能真實(shí)反映房地產(chǎn)開發(fā)與交易的全貌，因而必然導(dǎo)致稅費(fèi)流失，也成為房地產(chǎn)稅費(fèi)一體化征管的“瓶頸”。部分房地產(chǎn)企業(yè)納稅意識(shí)較差，偷漏稅現(xiàn)象嚴(yán)重。當(dāng)前，有部分房地產(chǎn)企業(yè)為了達(dá)到少繳、遲繳稅的目的，采取隱瞞收入、虛列成本費(fèi)用、預(yù)收賬款不及時(shí)申報(bào)以及用房產(chǎn)抵工程款、銀行貸款或其他債務(wù)等辦法減少稅源。如東鄉(xiāng)縣房地產(chǎn)行業(yè)從各樓盤申報(bào)情況看，除東景花苑外，其余樓盤都不同程度存在虛假申報(bào)和隱瞞收入的情況。據(jù)了解，今年7月份即查補(bǔ)房地產(chǎn)稅收2645萬元，規(guī)費(fèi)1233萬元。優(yōu)惠政策較亂，不利于房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。政府為了吸引投資，出臺(tái)了一些稅收優(yōu)惠政策，由于執(zhí)行中的問題，造成稅負(fù)不公，影響了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。%、%、%，但東景花苑、宏鑫商貿(mào)城因享受政府稅收獎(jiǎng)勵(lì)政策，實(shí)際稅率只有5%、%，而景泰貴族城、浩源大廈同樣享有優(yōu)惠政策，實(shí)際稅率卻為15% 、10%。對(duì)此，房地產(chǎn)開發(fā)商頗有微詞。四、造成的后果很顯然，房地產(chǎn)業(yè)稅收中存在的問題較其他產(chǎn)業(yè)突出，尤其是稅費(fèi)混亂、費(fèi)大于稅的現(xiàn)象較為嚴(yán)重，這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展產(chǎn)生了不利后果：直接加重了消費(fèi)者負(fù)擔(dān)。從理論上講，收費(fèi)并不帶有籌措收入的性質(zhì)。因此，收費(fèi)規(guī)模和收費(fèi)“品種”要受到嚴(yán)格限制，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也不與市場(chǎng)交易規(guī)模浮動(dòng)性掛鉤。但我國的房地產(chǎn)業(yè)收費(fèi)卻非如此，收費(fèi)成為我國房地產(chǎn)最終銷售金額中的一個(gè)重要組成部分，對(duì)消費(fèi)者來講，這部分支出成為不可忽視的負(fù)擔(dān)。據(jù)初步測(cè)算，在東鄉(xiāng)縣房?jī)r(jià)構(gòu)成中，%，再加上開發(fā)商比較高的利潤(rùn)預(yù)期，這就造成了含稅費(fèi)價(jià)格遠(yuǎn)超出一般消費(fèi)者的負(fù)擔(dān)能力。費(fèi)大于稅限制了房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模的正常擴(kuò)張。目前東鄉(xiāng)縣一方面商品房仍有積壓，另一方面大部分人住房條件急需改善，造成這種現(xiàn)象的原因很多，“費(fèi)大于稅”是其中重要的一點(diǎn)。這主要體現(xiàn)在費(fèi)大于稅直接加大了房地產(chǎn)開發(fā)成本，同時(shí)，費(fèi)大于稅又使得房地產(chǎn)開發(fā)者和需求者都對(duì)政府行為的規(guī)范性和穩(wěn)定性產(chǎn)生極大懷疑，因而房地產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)張難以正常展開。費(fèi)大于稅直接限制了稅收對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的調(diào)節(jié)作用。從各國經(jīng)驗(yàn)看，稅收是各級(jí)政府調(diào)節(jié)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的重要工具，其能夠從財(cái)產(chǎn)存量和交易流量?jī)蓚€(gè)
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