爛尾樓投資價值分析(編輯修改稿)
2025-07-19 00:16 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 的信用體系，而且買賣雙方對這種產(chǎn)品的消費屬性看得不夠，把其投資屬性幾乎發(fā)揮到了極致，使投資變?yōu)榱送稒C，從而使這種產(chǎn)品的存在很脆弱。返租包租合同通常為5至10年，合同中的法律主體則非常重要，由于沒有相應(yīng)的規(guī)定，目前這類交易的合同中對后期經(jīng)營者的法律主體不夠明確，有的是開發(fā)商，有的是物業(yè)管理公司。項目入住后，一旦發(fā)生糾紛，包租協(xié)議會因物業(yè)管理不到位而終止，但現(xiàn)行的《物業(yè)管理辦法》很難保護(hù)這類產(chǎn)品投資者的利益。高售價的理由來自于長期的優(yōu)質(zhì)服務(wù)和高額回報。但反之，開發(fā)商也可以利用高回報，拿到高售價套現(xiàn)后退出。許多“爛尾樓”都是商務(wù)樓，房型設(shè)計、電梯通道、空調(diào)管道等已經(jīng)過時，改建空間很小，有的甚至明確規(guī)定不能改變用途。面對這一局面，再根據(jù)上海房產(chǎn)市場的需求趨向，產(chǎn)權(quán)式酒店公寓、小戶型辦公樓成為上?！盃€尾樓”改造的首選模式。現(xiàn)實中投資“爛尾樓”的，一般屬于收購性質(zhì)。分析把握市場需求和定位是首要問題。市場需求是動態(tài)的。商品房剛開始時流行大戶型，現(xiàn)在推宗小戶型。九十年代羨慕電梯公寓，現(xiàn)在追求環(huán)境好的洋房。以前購買為自己用，現(xiàn)在投資成了潮流。結(jié)合要投資“爛尾樓”的實際情況，進(jìn)行廣泛的市場調(diào)查和分析，確定后續(xù)投資的方案，制訂詳盡的營銷計劃十分重要。如果有明確的買家最好。同一地段，同樣的定位，銷售情況差異也很大，原因就在營銷的策劃上。如果不是專業(yè)的房地產(chǎn)公司，與專業(yè)的策劃公司及擁有強大營銷能力的公司合作就十分重要。目前，重慶市區(qū)的商務(wù)辦公和小戶型、酒店用房日益飽和，商務(wù)“爛尾樓”如何定位，尚無明確方向。產(chǎn)權(quán)式銷售經(jīng)過一段火爆之后，也逐漸冷落。項目經(jīng)過需求分析后形成完整的啟動方案，包括項目啟動后改造、銷售、租售、市場細(xì)分等。不同的項目啟動方案完全不同，要具體分析，本文只能做一般分析。好的商品就是賣得快的商品。一個正常樓盤從開發(fā)到上市起碼需要兩三年，“爛尾樓”處置時間應(yīng)不超過8個月，完成銷售目標(biāo)應(yīng)不超過三個月。需求分析應(yīng)得出項目銷售的樂觀、悲觀和最可能的銷售額。（二）投入成本投入成本由收購成本、后期續(xù)建改建成本、資金成本、復(fù)工成本、管理成本和營銷成本組成。收購成本房地產(chǎn)是很容易有人接手的產(chǎn)品。只要有需求，只要房子質(zhì)量好，就會有人購買。只要肯降價，就可以賣出。真正的“爛尾樓”就像路邊一直沒有人吃的蘋果，這樣的蘋果肯定有問題。找準(zhǔn)問題，對癥下藥，就可能以低價進(jìn)行收購?！盃€尾樓”作為不良資產(chǎn)銀行要剝離。進(jìn)入不良資產(chǎn)的大多不是“休克魚”，而是“死魚”。 “死魚”自然可以低價收購。通常投資者可以原投資的50%—70%購得，甚至低至原投入的1/3—1/4也可能擁有?！ ±m(xù)建改建成本有些“爛尾樓”總體設(shè)計比較老舊，配套設(shè)施不齊全，在房型、室內(nèi)采光、內(nèi)部設(shè)備、選用電梯等方面都明顯落后，如不改建很難符合當(dāng)前的市場需要。但是有的項目改建的空間并不是很大，有的規(guī)劃中已經(jīng)有明確的規(guī)定，無法更改其性質(zhì)用途。如果把原有建筑推翻重建的話，就大大增加了開發(fā)成本。所以，對“爛尾樓”歷史和原設(shè)計要進(jìn)行詳細(xì)的了解。投資者要對這些“爛尾樓”進(jìn)行考察分析，根據(jù)“爛尾樓”的不同原因區(qū)別對待。如果原因是市場定位不準(zhǔn)，價格過高，而現(xiàn)在這些條件已經(jīng)發(fā)生了好轉(zhuǎn)，這樣的“爛尾樓”自然具有很好的投資價值。如果是樓盤本身的規(guī)劃和設(shè)計有問題，那么就要考慮改建成本，做到量力而行才能有利可圖。有的“爛尾樓”設(shè)計尚可，不須動大手術(shù)就可竣工；有的項目則需要對設(shè)計和配套作大“手術(shù)”，前者好辦，后者風(fēng)險不小，弄不好花錢成了“無底洞”，或者費力不討好，淘神不見效。 根據(jù)市場定位進(jìn)行續(xù)建改建成本核算，就可以大體知道投資成本，結(jié)合銷售價格，初步推算出項目有無投資價值。資金成本資金成本一般按銀行同期貸款利息計算?？紤]到資金籌集成本和機會成本，公司可根據(jù)自己的實際情況確定一個內(nèi)部核算利率。復(fù)工成本涉及土地、規(guī)劃、建設(shè)、房管等部門對建設(shè)項目的管理，需要辦理各種行政審批手續(xù)、施工圖審查、質(zhì)量、安全監(jiān)督?！盃€尾樓”的建設(shè)手續(xù)大都完備，土建接近尾聲或已基本完工，只待穿衣戴帽，無疑建設(shè)周期大大縮短。通常政府對“爛尾樓”復(fù)工提供優(yōu)惠政策，因此，復(fù)工成本較低。 管理和營銷成本與一般房地產(chǎn)項目大體相同，占投資總額的3%5%左右。適宜作為投資少、見效快的“短、平、快”項目。 通過投資成本分析，應(yīng)算出項目的基本利潤。一般情況年回報率不低于30%，在半年到一年的時間內(nèi)動用數(shù)千萬元資金。最好情況下其回報率有可能高達(dá)150％至200％。（三）產(chǎn)權(quán)問題如果造成“爛尾樓”的原因涉及法律問題，那就要慎重對待。多數(shù)工程訴訟累累，債權(quán)債務(wù)關(guān)系復(fù)雜，給復(fù)工帶來極大障礙。糾紛制約，產(chǎn)權(quán)不明，債務(wù)糾紛不斷，這是不少“爛尾樓”存在的最復(fù)雜的問題，處理不好，就可能掉進(jìn)了泥潭。通過法院拍賣獲得的產(chǎn)權(quán)通常比較明晰，但也有可能出現(xiàn)無法執(zhí)行的情況。為此，要有一定
環(huán)評公示相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1