爛尾樓投資價值分析(已修改)
2025-07-04 00:16 本頁面
【正文】 “爛尾樓”投資價值分析 項目部二零零四年七月廿三日19 / 21目 錄一、“爛尾樓”的形成和特點 1（一）概念 1（二）成因 1（三）分類 1（四）特點 2（五）處置方法 2二、“爛尾樓”現(xiàn)狀及處理案例 3（一）“爛尾樓”市場總體情況 3（二）“爛尾樓”現(xiàn)狀 3（三）“爛尾樓”處置成功案例 5三、“爛尾樓”投資價值分析 6（一）市場需求 7（二）投入成本 9（三）產(chǎn)權(quán)問題 11（四）政府優(yōu)惠和配套政策 11（五）融資問題 12四、重慶市爛尾樓典型案例 14（一）項目概況 14（二）處置 14（三）優(yōu)惠政策 15（四）項目初步分析 16五、“爛尾樓”的投資機會分析 16（一）宏觀政策背景 16（二）銀行不良資產(chǎn)的主要內(nèi)容 16（三）投資價值的判斷 17（四）參與“爛尾樓”投資的可能性及意義 18六、結(jié)論 18 “爛尾樓”投資價值分析一、“爛尾樓”的形成和特點（一）概念“爛尾樓”是指已辦理用地、規(guī)劃手續(xù)，項目開工建設(shè)后投資額已超過25%或已完成2/3工程量，因開發(fā)商無力繼續(xù)投資建設(shè)或陷入債務(wù)糾紛，停工一年以上的房地產(chǎn)項目，包括已經(jīng)建成，但水、電、交通等配套設(shè)施不齊全的房地產(chǎn)項目。“爛尾樓”的主體部分是樓、堂、館、所，純住宅“爛尾樓”項目較少，僅占10%左右。（二）成因國內(nèi)現(xiàn)有的“爛尾樓”大多數(shù)是上世紀90年代盲目投資房地產(chǎn)，因投資方資金鏈斷裂，后續(xù)資金無法到位造成；其二是市場定位問題，如許多開發(fā)商在1997至1998年間盲目投資寫字樓；其三是債務(wù)問題，如拆遷糾紛、融資糾紛、債務(wù)糾紛等。也有些“爛尾樓”是因為1997年的亞洲金融危機造成的。“爛尾樓”一般地處城市要道或商業(yè)中心。嚴重影響市容市貌；投資巨大，一般上千萬甚至幾億資金，除嚴重影響開發(fā)商、建筑商和消費者外，銀行也深受其害，“爛尾樓”是銀行剝離的不良資產(chǎn)的主要內(nèi)容之一。（三）分類“爛尾樓”按形成原因主要分為三類：一是后期資金不到位，二是市場定位失誤，三是陷入各種糾紛，如拆遷糾紛、聯(lián)建糾紛、融資糾紛、債務(wù)糾紛等。其中多半是因為資金鏈條斷裂，工程未完，開發(fā)商已拿不出錢來，銀行也不愿繼續(xù)貸款，而項目又無法轉(zhuǎn)讓給其他投資人。（四）特點投資規(guī)模大、擱置時間長；債務(wù)關(guān)系錯綜復雜；地理位置優(yōu)越；政府有一定優(yōu)惠政策、復工手續(xù)簡單；需調(diào)整營運方案，投入后續(xù)資金； 折價出讓；（五）處置方法每個“爛尾樓”項目都有其具體的不同特點，要針對特點采取不同的清理辦法?！盃€尾樓”處置的主要方式：自行復工。開發(fā)商資金實力較雄厚，項目無訴訟糾紛的停工工程，督促開發(fā)商定期自行復工。協(xié)助業(yè)主進行轉(zhuǎn)讓。業(yè)主已不打算自行建設(shè)的項目，可由業(yè)主自行轉(zhuǎn)讓。但要規(guī)定轉(zhuǎn)讓期限，不能無限期拖延。托管。對存在訴訟和糾紛，但訴訟標的低于項目本身價值，且市場潛質(zhì)較大，而現(xiàn)開發(fā)商又無力繼續(xù)操作，則可以由政府指定中介機構(gòu)進行處置。強制拍賣。對項目執(zhí)行標的大于項目價值，又涉及到存在相關(guān)訴訟的項目，則限定拍賣條件，進行強制拍賣，讓新投資方注資激活問題樓盤。債權(quán)人通過法院拍賣收回資金。強制拆除。對于那些無力盤活，又無繼續(xù)開發(fā)價值且嚴重影響城市景觀的爛尾樓堅決予以拆除。二、“爛尾樓”現(xiàn)狀及處理案例（一）“爛尾樓”市場總體情況全國情況國內(nèi)“爛尾樓”主要分布在海南、上海、北海、北京等地，其中北京最少，僅十幾處。據(jù)1998年的統(tǒng)計，海南停緩建工程總報建面積為1600萬平方米，閑置土地近18618公頃。上海，截至2002年12月，停建緩建樓盤項目累計達624個，涉及總金額近1000億元。北海有108個，直接沉淀資金200億元。其他各大型城市，一般都在幾十個左右。其中，住宅和商務(wù)樓的比例大概在1：9左右。重慶市情況據(jù)“搜房網(wǎng)”提供的數(shù)據(jù)，截至2003年底，重慶市五城區(qū)和高新區(qū)范圍內(nèi)的停建工程總面積達100萬平方米，有68處之多。主要分布在機場高速、人民南路、人民北路。其中90%以上“爛尾樓”定位為酒店、寫字樓。有30個“爛尾樓”正式對外公布并接受舉報，包括愛舍爾花園、恒利大廈、四川省圖書館、明日大廈、西南高分子綜合樓、四川省蔬菜副食品批發(fā)市場、金舟大廈、同源大廈、成都鍛造廠科技大樓、江波華城、御峰苑、王府井大廈、京都大廈、九醫(yī)院綜合樓、創(chuàng)傷康復中心、廣東商城、富臨住宅、天一教育大廈、樂山大廈、國龍湖大廈、攀枝花大廈、錦源商住樓、白屋商住樓、匯通大廈、龍舟大廈、李家沱綜合樓、青羊綜合樓、雙林綜合樓、華昌酒店、國貿(mào)中心。（二）“爛尾樓”現(xiàn)狀2002年開始，民間資本逐漸瞄準了“爛尾樓”，到“爛尾樓”淘金的企業(yè)驟然增多?！盃€尾樓”突然變成“香餑餑”，成功案例不斷涌現(xiàn)。進入2004年，全國各大城市的“爛尾樓”市場均呈現(xiàn)升溫趨勢，更有2004年以“爛尾樓盤活年”載入中國房地產(chǎn)史的說法。 海南處置“爛尾樓”等停緩建工程有了突破性進展。據(jù)統(tǒng)計，目前海南省共有四百四十四宗停緩建工程申報了處置方案，占總量的百分之八十三；已有二百一十四宗開始續(xù)建，占停緩建工程總量的百分之三十六點八，其中八十一點零四萬平方米已竣工；批準現(xiàn)狀竣工一百零五宗；批準改臨時建筑十一宗；批準改為臨時綠地十七宗；拆除十二宗。被稱為“城市瘡疤
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