爛尾樓投資價值分析(參考版)
2025-06-25 00:16本頁面
【正文】 。對非房地產(chǎn)企業(yè)而言也是一條介入房地產(chǎn)行業(yè)的捷徑。各“爛尾樓”債權(quán)人急于尋找投資者。通過“爛尾樓”投資進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)房地產(chǎn)業(yè)一直以豐厚的利潤吸引了眾多投資者，通過“爛尾樓”投資，我公司可以掌握和取得相關(guān)房地產(chǎn)投資的資源及資質(zhì)，直接進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，開辟企業(yè)發(fā)展的新領(lǐng)域和拓展獲取利潤的新空間。（四）參與“爛尾樓”投資的可能性及意義我公司已有產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)投資密切相關(guān)我公司下屬企業(yè)投資公司長期專業(yè)投資，有豐富的基建投資經(jīng)驗和一定的人才積累。如果原因是市場定位不準(zhǔn)，價格過高，而現(xiàn)在這些條件已經(jīng)發(fā)生了好轉(zhuǎn)，這樣的“爛尾樓”自然具有很好的投資價值；如果是樓盤本身的規(guī)劃和設(shè)計有問題，那么就要考慮改建以及成本，做到量力而行才能有利可圖；如果造成爛尾的原因涉及法律問題，那就要慎重對待，首先理清法律關(guān)系。一個正常樓盤從開發(fā)到上市起碼需要兩三年，但接手爛尾樓不需要進(jìn)行報建、地基等前期工作，開發(fā)一般只需半年到一年的時間和數(shù)千萬元資金，而其回報率卻有可超過150％至200％。這對缺少土地儲備、希望進(jìn)軍異地市場的開發(fā)企業(yè)可謂短平快的捷徑。（三）投資價值的判斷投資者首先要從市場角度看這個爛尾樓盤是否具有投資價值，也就是說這個項目經(jīng)過重新包裝和運作后，能否符合市場需求從而成為可流動的商品。該資產(chǎn)包是目前國內(nèi)集中出售的最大規(guī)模的房地產(chǎn)抵債資產(chǎn)包。多個行業(yè)資產(chǎn)包和區(qū)域資產(chǎn)包打包處置不良資產(chǎn)，如，2004年5月，建設(shè)銀行處置的40億元抵債房產(chǎn)資產(chǎn)包，該資產(chǎn)包97％是房地產(chǎn)（主要是“爛尾樓資產(chǎn)”）。同時，城市的不斷擴(kuò)建，使得舊城區(qū)內(nèi)有效土地供應(yīng)漸趨為零，位于黃金地段的爛尾樓，便重新出現(xiàn)在開發(fā)商的視線里。五、“爛尾樓”的投資機(jī)會分析（一）宏觀政策背景2003年底以來，政府對土地供應(yīng)控制越來越緊，國土資源部關(guān)于征地制度的改革方案已經(jīng)研究了4年。2004年7月22日，樂山大廈拍賣成功，溫州人以5080萬元接手。樂山大廈評估價值為5451萬元，而新建同樣一幢大廈的直接成本不低于6500萬元。６、同意樂山大廈拍賣后新業(yè)主在原規(guī)劃的已批準(zhǔn)面積范圍內(nèi)，根據(jù)使用功能需要修建附屬用房，并免交相關(guān)報建費用。５、樂山大廈土地使用年限，新業(yè)主受讓后按用地性質(zhì)給予最高使用年限。３、按已經(jīng)完成的實際面積辦理產(chǎn)權(quán)證，對項目主體工程已完成部分，加高加寬等違反規(guī)劃部分，按照尊重歷史、正視現(xiàn)實的原則給予認(rèn)可，不對新業(yè)主作任何處罰?！。ㄈ﹥?yōu)惠政策為了能促使樂山大廈工程盡快“復(fù)活”，成都市給予此次拍賣７條優(yōu)惠政策：１、受讓方將免交樂山大廈在建工程尚未繳納的建設(shè)項目報建費。而在省紀(jì)委的直接領(lǐng)導(dǎo)下，原樂山市政府駐成都辦事處負(fù)責(zé)人因涉嫌侵吞國有資產(chǎn)，貪污挪用公款、虛假出資、虛報注冊資本，于2004年被逮捕，現(xiàn)已偵查終結(jié)?！ ?（二）處置今年２月，在省委、省政府的高度關(guān)注下，成都和樂山兩市經(jīng)過積極協(xié)調(diào)，通力合作開始了割“爛尾”行動?！ ? 1999年4月，樂山市政府駐成都辦事處原負(fù)責(zé)人，虛假注冊成立了“成都樂山大廈有限公司”，在未報經(jīng)主管部門同意、審批的情況下，騙取相關(guān)部門的批文，并將樂山大廈的項目、在建工程、土地使用等權(quán)證轉(zhuǎn)移到了公司名下。該項目是1993年樂山市政府投入760萬元財政專項資金，打算在成都修建的新辦事處。實際上，“爛尾樓”工程只要有投資者的介入，在獲得銀行認(rèn)可的情況下，仍可以通過按揭銷售解決部分資金問題。這座被有關(guān)部門標(biāo)為30號的“爛尾樓”，設(shè)計有停車場、商場、餐飲、寫字樓，1997年因資金鏈條斷裂，引發(fā)“精圖風(fēng)波”，大廈停建至今。 位于原成都劇場位置的這座龐然大物，從開工到現(xiàn)在已整整10年。但深入調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，精圖大廈的資產(chǎn)遠(yuǎn)大于負(fù)債，換一種思路就有可能將大廈盤活。該方案源于大廈的業(yè)主——精圖公司要求衡平信托提供3000萬元建設(shè)資金融資。2003年5月16日下午，在重慶市清理處置停工工程辦公室的主持下，一場以信托方式盤活“精圖大廈”等 “爛尾樓”工程的項目說明會在成都市衡平信托投資公司舉行。上海國際信托投資有限公司設(shè)計的信托產(chǎn)品解決方案是：通過拍賣該項目徹底理順了原先復(fù)雜的債權(quán)債務(wù)關(guān)系；然后，上海國際信托投資有限公司作為受托人，利用信托公司的融資功能，向市場發(fā)售信托計劃，籌集資金以貸款形式用于泓邦大廈的續(xù)建工程，并對信托財產(chǎn)的款項用途進(jìn)行監(jiān)管；最后，上海國際信托投資有限公司將以售樓后的收入給付信托計劃持有者的本金和相應(yīng)的收益，為了控制風(fēng)險，該項目樓盤逐步銷售后，回籠的資金在專戶中由受托人監(jiān)管?，F(xiàn)在關(guān)于多渠道進(jìn)行房地產(chǎn)融資的呼聲較高，信托就是其中較明確的方式之一。目前，“爛尾樓”收購和后續(xù)資金大部分由接手企業(yè)自己解決。此外，有關(guān)部門通過發(fā)布公告，要求五城區(qū)范圍內(nèi)的各停工工程業(yè)主在一定期限內(nèi)向停工辦申報，逾期未申報者將不能享受重慶市給予停工工程的優(yōu)惠政策，而不符合規(guī)劃的則將視為非法建筑予以拆除。重慶市處理停工工程辦公室負(fù)責(zé)人認(rèn)為，“每一棟爛尾樓的癥結(jié)都不一樣，所以要一樓一策。據(jù)悉，為加強清理力度，近期，重慶市將正式公布并實施《重慶市防止和處置停工工程暫行規(guī)定》，為重慶市整治停工工程提供政策性依據(jù)。在運作“爛尾樓”項目時，一定要獲得當(dāng)?shù)卣闹С?。解決產(chǎn)權(quán)問題是項目能否順利實施的關(guān)鍵。為此，要有一定的參加拍賣的經(jīng)驗，并在拍賣前詳細(xì)了解市場，了解標(biāo)的，了解拍賣程序，做到心里有數(shù)。糾紛制約，產(chǎn)權(quán)不明，債務(wù)糾紛不斷，這是不少“爛尾樓”存在的最復(fù)
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