爛尾樓投資價值分析(參考版)
2025-01-17 03:25本頁面
【正文】 第 20 頁 共 22 頁。對非房地產企業(yè)而言也是一條介入房地產行業(yè)的捷徑。各“爛尾樓”債權人急于尋找投資者。通過“爛尾樓”投資進入房地產行業(yè)房地產業(yè)一直以豐厚的利潤吸引了眾多投資者，通過“爛尾樓”投資，我公司可以掌握和取得相關房地產投資的資源及資質，直接進入房地產行業(yè)，開辟企業(yè)發(fā)展的新領域和拓展獲取利潤的新空間。（四）參與“爛尾樓”投資的可能性及意義我公司已有產業(yè)與房地產投資密切相關我公司下屬企業(yè)投資公司長期專業(yè)投資，有豐富的基建投資經驗和一定的人才積累。如果原因是市場定位不準，價格過高，而現在這些條件已經發(fā)生了好轉，這樣的“爛尾樓”自然具有很好的投資價值；如果是樓盤本身的規(guī)劃和設計有問題，那么就要考慮改建以及成本，做到量力而行才能有利可圖；如果造成爛尾的原因涉及法律問題，那就要慎重對待，首先理清法律關系。一個正常樓盤從開發(fā)到上市起碼需要兩三年，但接手爛尾樓不需要進行報建、地基等前期工作，開發(fā)一般只需半年到一年的時間和數千萬元資金，而其回報率卻有可超過150％至200％。這對缺少土地儲備、希望進軍異地市場的開發(fā)企業(yè)可謂短平快的捷徑。（三）投資價值的判斷投資者首先要從市場角度看這個爛尾樓盤是否具有投資價值，也就是說這個項目經過重新包裝和運作后，能否符合市場需求從而成為可流動的商品。該資產包是目前國內集中出售的最大規(guī)模的房地產抵債資產包。多個行業(yè)資產包和區(qū)域資產包打包處置不良資產，如，2004年5月，建設銀行處置的40億元抵債房產資產包，該資產包97％是房地產（主要是“爛尾樓資產”）。同時，城市的不斷擴建，使得舊城區(qū)內有效土地供應漸趨為零，位于黃金地段的爛尾樓，便重新出現在開發(fā)商的視線里。五、“爛尾樓”的投資機會分析（一）宏觀政策背景2003年底以來，政府對土地供應控制越來越緊，國土資源部關于征地制度的改革方案已經研究了4年。2004年7月22日，樂山大廈拍賣成功，溫州人以5080萬元接手。樂山大廈評估價值為5451萬元，而新建同樣一幢大廈的直接成本不低于6500萬元。６、同意樂山大廈拍賣后新業(yè)主在原規(guī)劃的已批準面積范圍內，根據使用功能需要修建附屬用房，并免交相關報建費用。５、樂山大廈土地使用年限，新業(yè)主受讓后按用地性質給予最高使用年限。３、按已經完成的實際面積辦理產權證，對項目主體工程已完成部分，加高加寬等違反規(guī)劃部分，按照尊重歷史、正視現實的原則給予認可，不對新業(yè)主作任何處罰?！。ㄈ﹥?yōu)惠政策為了能促使樂山大廈工程盡快“復活”，成都市給予此次拍賣７條優(yōu)惠政策：１、受讓方將免交樂山大廈在建工程尚未繳納的建設項目報建費。而在省紀委的直接領導下，原樂山市政府駐成都辦事處負責人因涉嫌侵吞國有資產，貪污挪用公款、虛假出資、虛報注冊資本，于2004年被逮捕，現已偵查終結?！ ?（二）處置今年２月，在省委、省政府的高度關注下，成都和樂山兩市經過積極協調，通力合作開始了割“爛尾”行動?！ ? 1999年4月，樂山市政府駐成都辦事處原負責人，虛假注冊成立了“成都樂山大廈有限公司”，在未報經主管部門同意、審批的情況下，騙取相關部門的批文，并將樂山大廈的項目、在建工程、土地使用等權證轉移到了公司名下。該項目是1993年樂山市政府投入760萬元財政專項資金，打算在成都修建的新辦事處。實際上，“爛尾樓”工程只要有投資者的介入，在獲得銀行認可的情況下，仍可以通過按揭銷售解決部分資金問題。這座被有關部門標為30號的“爛尾樓”，設計有停車場、商場、餐飲、寫字樓，1997年因資金鏈條斷裂，引發(fā)“精圖風波”，大廈停建至今。 位于原成都劇場位置的這座龐然大物，從開工到現在已整整10年。但深入調查后發(fā)現，精圖大廈的資產遠大于負債，換一種思路就有可能將大廈盤活。該方案源于大廈的業(yè)主——精圖公司要求衡平信托提供3000萬元建設資金融資。2003年5月16日下午，在重慶市清理處置停工工程辦公室的主持下，一場以信托方式盤活“精圖大廈”等 “爛尾樓”工程的項目說明會在成都市衡平信托投資公司舉行。上海國際信托投資有限公司設計的信托產品解決方案是：通過拍賣該項目徹底理順了原先復雜的債權債務關系；然后，上海國際信托投資有限公司作為受托人，利用信托公司的融資功能，向市場發(fā)售信托計劃，籌集資金以貸款形式用于泓邦大廈的續(xù)建工程，并對信托財產的款項用途進行監(jiān)管；最后，上海國際信托投資有限公司將以售樓后的收入給付信托計劃持有者的本金和相應的收益，為了控制風險，該項目樓盤逐步銷售后，回籠的資金在專戶中由受托人監(jiān)管?，F在關于多渠道進行房地產融資的呼聲較高，信托就是其中較明確的方式之一。目前，“爛尾樓”收購和后續(xù)資金大部分由接手企業(yè)自己解決。此外，有關部門通過發(fā)布公告，要求五城區(qū)范圍內的各停工工程業(yè)主在一定期限內向停工辦申報，逾期未申報者將不能享受重慶市給予停工工程的優(yōu)惠政策，而不符合規(guī)劃的則將視為非法建筑予以拆除。重慶市處理停工工程辦公室負責人認為，“每一棟爛尾樓的癥結都不一樣，所以要一樓一策。據悉，為加強清理力度，近期，重慶市將正式公布并實施《重慶市防止和處置停工工程暫行規(guī)定》，為重慶市整治停工工程提供政策性依據。在運作“爛尾樓”項目時，一定要獲得當地政府的支持。解決產權問題是項目能否順利實施的關鍵。為此，要有一定的參加拍賣的經驗，并在拍賣前詳細了解市場，了解標的，了解拍賣程序，做到心里有數。糾紛制約，產權不明，債務糾紛不斷，這是不少“爛尾樓”存在的最
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