爛尾樓投資價值分析-資料下載頁
2025-01-17 03:25本頁面
【正文】 成都市給予此次拍賣７條優(yōu)惠政策：１、受讓方將免交樂山大廈在建工程尚未繳納的建設(shè)項目報建費(fèi)。２、轉(zhuǎn)讓后涉及受讓方有關(guān)更名費(fèi)用全部免交，過戶涉及的３％的土地轉(zhuǎn)讓契稅緩至工程竣工后繳納。３、按已經(jīng)完成的實(shí)際面積辦理產(chǎn)權(quán)證，對項目主體工程已完成部分，加高加寬等違反規(guī)劃部分，按照尊重歷史、正視現(xiàn)實(shí)的原則給予認(rèn)可，不對新業(yè)主作任何處罰。４、已經(jīng)檢驗合格的項目，不再進(jìn)行質(zhì)量檢驗，原有質(zhì)量檢驗報告繼續(xù)有效。５、樂山大廈土地使用年限，新業(yè)主受讓后按用地性質(zhì)給予最高使用年限。且過戶之日起，重新計算土地使用年限，免交過戶后因用地年限變動而應(yīng)補(bǔ)交的土地出讓金。６、同意樂山大廈拍賣后新業(yè)主在原規(guī)劃的已批準(zhǔn)面積范圍內(nèi)，根據(jù)使用功能需要修建附屬用房，并免交相關(guān)報建費(fèi)用。７、同意新業(yè)主在樂山大廈靠永豐立交橋下適當(dāng)位置開設(shè)車輛進(jìn)出入通道。樂山大廈評估價值為5451萬元，而新建同樣一幢大廈的直接成本不低于6500萬元。據(jù)重慶市中級人民法院的一位負(fù)責(zé)人介紹，目前樂山大廈產(chǎn)權(quán)、債務(wù)等諸多問題均已妥善處理，新業(yè)主受讓的將是一個完整干凈的資產(chǎn)。2004年7月22日，樂山大廈拍賣成功，溫州人以5080萬元接手。（四）項目初步分析中等規(guī)模，折價幅度不大，地理位置優(yōu)越，產(chǎn)權(quán)關(guān)系清晰，法律糾紛簡單，臨近二環(huán)路并處于立交橋近側(cè)，增值空間完全取決于新的策劃。五、“爛尾樓”的投資機(jī)會分析（一）宏觀政策背景2003年底以來，政府對土地供應(yīng)控制越來越緊，國土資源部關(guān)于征地制度的改革方案已經(jīng)研究了4年?！锻恋毓芾矸ā芳磳⑦M(jìn)行修改，調(diào)整重點(diǎn)是在市場經(jīng)濟(jì)條件下如何合理利用，以及土地征用過程中如何保障被征用者的利益。同時，城市的不斷擴(kuò)建，使得舊城區(qū)內(nèi)有效土地供應(yīng)漸趨為零，位于黃金地段的爛尾樓，便重新出現(xiàn)在開發(fā)商的視線里。（二）銀行不良資產(chǎn)的主要內(nèi)容去年以來，面臨商業(yè)銀行上市的壓力及世貿(mào)組織要求中國必須在2006年底前開放銀行業(yè)的壓力，各銀行及四大資產(chǎn)管理公司在逐步嘗試新的不良資產(chǎn)清理方式。多個行業(yè)資產(chǎn)包和區(qū)域資產(chǎn)包打包處置不良資產(chǎn)，如，2004年5月，建設(shè)銀行處置的40億元抵債房產(chǎn)資產(chǎn)包，該資產(chǎn)包97％是房地產(chǎn)（主要是“爛尾樓資產(chǎn)”）。其中涉及200多項資產(chǎn)，包括土地、工廠、商場、住宅、辦公樓等，分布于全國18個省市。該資產(chǎn)包是目前國內(nèi)集中出售的最大規(guī)模的房地產(chǎn)抵債資產(chǎn)包。高盛、花旗、美林、摩根士丹利等國際投資者競相參與我國的不良金融資產(chǎn)處置，通過所擁有的行業(yè)背景及投行資源優(yōu)勢獲取高額利潤。（三）投資價值的判斷投資者首先要從市場角度看這個爛尾樓盤是否具有投資價值，也就是說這個項目經(jīng)過重新包裝和運(yùn)作后，能否符合市場需求從而成為可流動的商品。目前的重慶市的爛尾項目主要通過拍賣方式取得，投資商往往可以用較低的資金拿下，而獲得后期較高的利潤。這對缺少土地儲備、希望進(jìn)軍異地市場的開發(fā)企業(yè)可謂短平快的捷徑。而通過拍賣程序出讓爛尾樓時，由于銀行以及一些債權(quán)人急于收回資金，有的開發(fā)商僅用這些樓盤投資金額的二分之一甚至三分之一就可拍得，只要后期營銷得當(dāng)，投資爛尾樓比投資新樓盤更有利可圖。一個正常樓盤從開發(fā)到上市起碼需要兩三年，但接手爛尾樓不需要進(jìn)行報建、地基等前期工作，開發(fā)一般只需半年到一年的時間和數(shù)千萬元資金，而其回報率卻有可超過150％至200％。投資者要對“爛尾樓”進(jìn)行考察分析，了解項目的歷史和現(xiàn)狀，根據(jù)不同原因而區(qū)別對待。如果原因是市場定位不準(zhǔn)，價格過高，而現(xiàn)在這些條件已經(jīng)發(fā)生了好轉(zhuǎn)，這樣的“爛尾樓”自然具有很好的投資價值；如果是樓盤本身的規(guī)劃和設(shè)計有問題，那么就要考慮改建以及成本，做到量力而行才能有利可圖；如果造成爛尾的原因涉及法律問題，那就要慎重對待，首先理清法律關(guān)系。 投資者還要考慮能否理順與銀行等債權(quán)人的關(guān)系，同時要全面了解當(dāng)?shù)卣雠_的一系列相關(guān)政策，在符合政策的前提下得到當(dāng)?shù)卣闹С郑⒃O(shè)法拿到實(shí)際的優(yōu)惠條件。（四）參與“爛尾樓”投資的可能性及意義我公司已有產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)投資密切相關(guān)我公司下屬企業(yè)投資公司長期專業(yè)投資，有豐富的基建投資經(jīng)驗和一定的人才積累?？沙浞掷梦夜九c銀行金融機(jī)構(gòu)的良好關(guān)系“爛尾樓”反映在金融資源上就是銀行的不良金融資產(chǎn)，我公司可充分利用金融優(yōu)勢，通過參與銀行不良金融資產(chǎn)處置，遴選和購買有投資價值的房地產(chǎn)資產(chǎn)，盤活“爛尾樓”。通過“爛尾樓”投資進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)房地產(chǎn)業(yè)一直以豐厚的利潤吸引了眾多投資者，通過“爛尾樓”投資，我公司可以掌握和取得相關(guān)房地產(chǎn)投資的資源及資質(zhì)，直接進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，開辟企業(yè)發(fā)展的新領(lǐng)域和拓展獲取利潤的新空間。六、結(jié)論“爛尾樓”是銀行不良金融資產(chǎn)的主要內(nèi)容之一，是近年來資產(chǎn)管理公司重點(diǎn)剝離對象；國家對土地資源的嚴(yán)格控制，使各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對“爛尾樓”投資更加關(guān)注和追捧；各級人民政府紛紛加大力度清理整頓“爛尾樓”，未在規(guī)定時間內(nèi)復(fù)工或處置的“爛尾樓”將強(qiáng)制拆除、強(qiáng)制拍賣，閑置1年以上的土地將可能被政府收回。各“爛尾樓”債權(quán)人急于尋找投資者。投資“爛尾樓”只要規(guī)避了訴訟風(fēng)險，市場定位準(zhǔn)確，投資的利潤空間巨大。對非房地產(chǎn)企業(yè)而言也是一條介入房地產(chǎn)行業(yè)的捷徑。建議：關(guān)注重慶市有關(guān)“爛尾樓”項目，重點(diǎn)關(guān)注住宅型“爛尾樓”，通過對資產(chǎn)管理公司的銀行不良資產(chǎn)包的了解和甄別，選擇價值被嚴(yán)重低估，法律關(guān)系明晰的“爛尾樓”工程投資，降低成本，直接從債權(quán)人手中取得資產(chǎn)，開發(fā)價格適中的物業(yè)，穩(wěn)步獲取利潤。第 20 頁 共 22 頁
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