爛尾樓投資價(jià)值分析-資料下載頁(yè)
2025-01-17 03:25本頁(yè)面
【正文】 成都市給予此次拍賣７條優(yōu)惠政策：１、受讓方將免交樂山大廈在建工程尚未繳納的建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建費(fèi)。２、轉(zhuǎn)讓后涉及受讓方有關(guān)更名費(fèi)用全部免交，過戶涉及的３％的土地轉(zhuǎn)讓契稅緩至工程竣工后繳納。３、按已經(jīng)完成的實(shí)際面積辦理產(chǎn)權(quán)證，對(duì)項(xiàng)目主體工程已完成部分，加高加寬等違反規(guī)劃部分，按照尊重歷史、正視現(xiàn)實(shí)的原則給予認(rèn)可，不對(duì)新業(yè)主作任何處罰。４、已經(jīng)檢驗(yàn)合格的項(xiàng)目，不再進(jìn)行質(zhì)量檢驗(yàn)，原有質(zhì)量檢驗(yàn)報(bào)告繼續(xù)有效。５、樂山大廈土地使用年限，新業(yè)主受讓后按用地性質(zhì)給予最高使用年限。且過戶之日起，重新計(jì)算土地使用年限，免交過戶后因用地年限變動(dòng)而應(yīng)補(bǔ)交的土地出讓金。６、同意樂山大廈拍賣后新業(yè)主在原規(guī)劃的已批準(zhǔn)面積范圍內(nèi)，根據(jù)使用功能需要修建附屬用房，并免交相關(guān)報(bào)建費(fèi)用。７、同意新業(yè)主在樂山大廈靠永豐立交橋下適當(dāng)位置開設(shè)車輛進(jìn)出入通道。樂山大廈評(píng)估價(jià)值為5451萬(wàn)元，而新建同樣一幢大廈的直接成本不低于6500萬(wàn)元。據(jù)重慶市中級(jí)人民法院的一位負(fù)責(zé)人介紹，目前樂山大廈產(chǎn)權(quán)、債務(wù)等諸多問題均已妥善處理，新業(yè)主受讓的將是一個(gè)完整干凈的資產(chǎn)。2004年7月22日，樂山大廈拍賣成功，溫州人以5080萬(wàn)元接手。（四）項(xiàng)目初步分析中等規(guī)模，折價(jià)幅度不大，地理位置優(yōu)越，產(chǎn)權(quán)關(guān)系清晰，法律糾紛簡(jiǎn)單，臨近二環(huán)路并處于立交橋近側(cè)，增值空間完全取決于新的策劃。五、“爛尾樓”的投資機(jī)會(huì)分析（一）宏觀政策背景2003年底以來，政府對(duì)土地供應(yīng)控制越來越緊，國(guó)土資源部關(guān)于征地制度的改革方案已經(jīng)研究了4年?！锻恋毓芾矸ā芳磳⑦M(jìn)行修改，調(diào)整重點(diǎn)是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下如何合理利用，以及土地征用過程中如何保障被征用者的利益。同時(shí)，城市的不斷擴(kuò)建，使得舊城區(qū)內(nèi)有效土地供應(yīng)漸趨為零，位于黃金地段的爛尾樓，便重新出現(xiàn)在開發(fā)商的視線里。（二）銀行不良資產(chǎn)的主要內(nèi)容去年以來，面臨商業(yè)銀行上市的壓力及世貿(mào)組織要求中國(guó)必須在2006年底前開放銀行業(yè)的壓力，各銀行及四大資產(chǎn)管理公司在逐步嘗試新的不良資產(chǎn)清理方式。多個(gè)行業(yè)資產(chǎn)包和區(qū)域資產(chǎn)包打包處置不良資產(chǎn)，如，2004年5月，建設(shè)銀行處置的40億元抵債房產(chǎn)資產(chǎn)包，該資產(chǎn)包97％是房地產(chǎn)（主要是“爛尾樓資產(chǎn)”）。其中涉及200多項(xiàng)資產(chǎn)，包括土地、工廠、商場(chǎng)、住宅、辦公樓等，分布于全國(guó)18個(gè)省市。該資產(chǎn)包是目前國(guó)內(nèi)集中出售的最大規(guī)模的房地產(chǎn)抵債資產(chǎn)包。高盛、花旗、美林、摩根士丹利等國(guó)際投資者競(jìng)相參與我國(guó)的不良金融資產(chǎn)處置，通過所擁有的行業(yè)背景及投行資源優(yōu)勢(shì)獲取高額利潤(rùn)。（三）投資價(jià)值的判斷投資者首先要從市場(chǎng)角度看這個(gè)爛尾樓盤是否具有投資價(jià)值，也就是說這個(gè)項(xiàng)目經(jīng)過重新包裝和運(yùn)作后，能否符合市場(chǎng)需求從而成為可流動(dòng)的商品。目前的重慶市的爛尾項(xiàng)目主要通過拍賣方式取得，投資商往往可以用較低的資金拿下，而獲得后期較高的利潤(rùn)。這對(duì)缺少土地儲(chǔ)備、希望進(jìn)軍異地市場(chǎng)的開發(fā)企業(yè)可謂短平快的捷徑。而通過拍賣程序出讓爛尾樓時(shí)，由于銀行以及一些債權(quán)人急于收回資金，有的開發(fā)商僅用這些樓盤投資金額的二分之一甚至三分之一就可拍得，只要后期營(yíng)銷得當(dāng)，投資爛尾樓比投資新樓盤更有利可圖。一個(gè)正常樓盤從開發(fā)到上市起碼需要兩三年，但接手爛尾樓不需要進(jìn)行報(bào)建、地基等前期工作，開發(fā)一般只需半年到一年的時(shí)間和數(shù)千萬(wàn)元資金，而其回報(bào)率卻有可超過150％至200％。投資者要對(duì)“爛尾樓”進(jìn)行考察分析，了解項(xiàng)目的歷史和現(xiàn)狀，根據(jù)不同原因而區(qū)別對(duì)待。如果原因是市場(chǎng)定位不準(zhǔn)，價(jià)格過高，而現(xiàn)在這些條件已經(jīng)發(fā)生了好轉(zhuǎn)，這樣的“爛尾樓”自然具有很好的投資價(jià)值；如果是樓盤本身的規(guī)劃和設(shè)計(jì)有問題，那么就要考慮改建以及成本，做到量力而行才能有利可圖；如果造成爛尾的原因涉及法律問題，那就要慎重對(duì)待，首先理清法律關(guān)系。 投資者還要考慮能否理順與銀行等債權(quán)人的關(guān)系，同時(shí)要全面了解當(dāng)?shù)卣雠_(tái)的一系列相關(guān)政策，在符合政策的前提下得到當(dāng)?shù)卣闹С?，并設(shè)法拿到實(shí)際的優(yōu)惠條件。（四）參與“爛尾樓”投資的可能性及意義我公司已有產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)投資密切相關(guān)我公司下屬企業(yè)投資公司長(zhǎng)期專業(yè)投資，有豐富的基建投資經(jīng)驗(yàn)和一定的人才積累?？沙浞掷梦夜九c銀行金融機(jī)構(gòu)的良好關(guān)系“爛尾樓”反映在金融資源上就是銀行的不良金融資產(chǎn)，我公司可充分利用金融優(yōu)勢(shì)，通過參與銀行不良金融資產(chǎn)處置，遴選和購(gòu)買有投資價(jià)值的房地產(chǎn)資產(chǎn)，盤活“爛尾樓”。通過“爛尾樓”投資進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)房地產(chǎn)業(yè)一直以豐厚的利潤(rùn)吸引了眾多投資者，通過“爛尾樓”投資，我公司可以掌握和取得相關(guān)房地產(chǎn)投資的資源及資質(zhì)，直接進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，開辟企業(yè)發(fā)展的新領(lǐng)域和拓展獲取利潤(rùn)的新空間。六、結(jié)論“爛尾樓”是銀行不良金融資產(chǎn)的主要內(nèi)容之一，是近年來資產(chǎn)管理公司重點(diǎn)剝離對(duì)象；國(guó)家對(duì)土地資源的嚴(yán)格控制，使各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)“爛尾樓”投資更加關(guān)注和追捧；各級(jí)人民政府紛紛加大力度清理整頓“爛尾樓”，未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)復(fù)工或處置的“爛尾樓”將強(qiáng)制拆除、強(qiáng)制拍賣，閑置1年以上的土地將可能被政府收回。各“爛尾樓”債權(quán)人急于尋找投資者。投資“爛尾樓”只要規(guī)避了訴訟風(fēng)險(xiǎn)，市場(chǎng)定位準(zhǔn)確，投資的利潤(rùn)空間巨大。對(duì)非房地產(chǎn)企業(yè)而言也是一條介入房地產(chǎn)行業(yè)的捷徑。建議：關(guān)注重慶市有關(guān)“爛尾樓”項(xiàng)目，重點(diǎn)關(guān)注住宅型“爛尾樓”，通過對(duì)資產(chǎn)管理公司的銀行不良資產(chǎn)包的了解和甄別，選擇價(jià)值被嚴(yán)重低估，法律關(guān)系明晰的“爛尾樓”工程投資，降低成本，直接從債權(quán)人手中取得資產(chǎn)，開發(fā)價(jià)格適中的物業(yè)，穩(wěn)步獲取利潤(rùn)。第 20 頁(yè) 共 22 頁(yè)
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