爛尾樓投資價(jià)值分析-wenkub.com
2025-06-19 00:16 本頁面
【正文】 建議：關(guān)注重慶市有關(guān)“爛尾樓”項(xiàng)目，重點(diǎn)關(guān)注住宅型“爛尾樓”，通過對資產(chǎn)管理公司的銀行不良資產(chǎn)包的了解和甄別，選擇價(jià)值被嚴(yán)重低估，法律關(guān)系明晰的“爛尾樓”工程投資，降低成本，直接從債權(quán)人手中取得資產(chǎn)，開發(fā)價(jià)格適中的物業(yè)，穩(wěn)步獲取利潤。六、結(jié)論“爛尾樓”是銀行不良金融資產(chǎn)的主要內(nèi)容之一，是近年來資產(chǎn)管理公司重點(diǎn)剝離對象；國家對土地資源的嚴(yán)格控制，使各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對“爛尾樓”投資更加關(guān)注和追捧；各級人民政府紛紛加大力度清理整頓“爛尾樓”，未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)復(fù)工或處置的“爛尾樓”將強(qiáng)制拆除、強(qiáng)制拍賣，閑置1年以上的土地將可能被政府收回。 投資者還要考慮能否理順與銀行等債權(quán)人的關(guān)系，同時(shí)要全面了解當(dāng)?shù)卣雠_的一系列相關(guān)政策，在符合政策的前提下得到當(dāng)?shù)卣闹С郑⒃O(shè)法拿到實(shí)際的優(yōu)惠條件。而通過拍賣程序出讓爛尾樓時(shí)，由于銀行以及一些債權(quán)人急于收回資金，有的開發(fā)商僅用這些樓盤投資金額的二分之一甚至三分之一就可拍得，只要后期營銷得當(dāng)，投資爛尾樓比投資新樓盤更有利可圖。高盛、花旗、美林、摩根士丹利等國際投資者競相參與我國的不良金融資產(chǎn)處置，通過所擁有的行業(yè)背景及投行資源優(yōu)勢獲取高額利潤。（二）銀行不良資產(chǎn)的主要內(nèi)容去年以來，面臨商業(yè)銀行上市的壓力及世貿(mào)組織要求中國必須在2006年底前開放銀行業(yè)的壓力，各銀行及四大資產(chǎn)管理公司在逐步嘗試新的不良資產(chǎn)清理方式。（四）項(xiàng)目初步分析中等規(guī)模，折價(jià)幅度不大，地理位置優(yōu)越，產(chǎn)權(quán)關(guān)系清晰，法律糾紛簡單，臨近二環(huán)路并處于立交橋近側(cè)，增值空間完全取決于新的策劃。７、同意新業(yè)主在樂山大廈靠永豐立交橋下適當(dāng)位置開設(shè)車輛進(jìn)出入通道。４、已經(jīng)檢驗(yàn)合格的項(xiàng)目，不再進(jìn)行質(zhì)量檢驗(yàn)，原有質(zhì)量檢驗(yàn)報(bào)告繼續(xù)有效。至此，樂山市政府擁有了對樂山大廈的完全處置權(quán)。由于該公司一無資金，二無組織管理能力，從而造成了樂山大廈工程的建設(shè)一直沒有了“動靜”。四、成都市爛尾樓典型案例（一）項(xiàng)目概況位于成都市二環(huán)路永豐立交橋東北角的樂山大廈，占地14畝，被稱為城南第一“爛尾樓”工程。大廈高30層，主體已完工，外裝修大部分結(jié)束。衡平信托的調(diào)研人員發(fā)現(xiàn)，精圖大廈所有的資產(chǎn)（樓層）均被抵押或法院查封，整個(gè)大廈沒有可以再抵押融資的資產(chǎn)。 ，信托期限兩年零五個(gè)月，信托計(jì)劃的受益人將貸款所得利息扣除受托人的信托報(bào)酬和其他費(fèi)用后即為投資者的信托收益，％。“爛尾樓”項(xiàng)目通過銀行貸款的難度較大。”重慶市將進(jìn)一步控制土地增量，促使開發(fā)商沒有足夠的新土地搞新樓盤開發(fā)，必然將目光投向“爛尾樓”。同時(shí)，在此基礎(chǔ)上，投資者還要考慮能理順與銀行等債權(quán)人的關(guān)系，并要全面了解當(dāng)?shù)卣雠_的一系列相關(guān)政策，在符合政策的前提下得到當(dāng)?shù)卣闹С?，設(shè)法拿到實(shí)際的優(yōu)惠條件。（四）政府優(yōu)惠和配套政策為處置“爛尾樓”，政府出臺了一系列優(yōu)惠政策，包括稅收、各種費(fèi)用及“快速通道”等相關(guān)措施，這可以大大降低投資成本，十分有利于“爛尾樓”的盡快增值，投資“爛尾樓”可謂省時(shí)省事。通過法院拍賣獲得的產(chǎn)權(quán)通常比較明晰，但也有可能出現(xiàn)無法執(zhí)行的情況。最好情況下其回報(bào)率有可能高達(dá)150％至200％。 管理和營銷成本與一般房地產(chǎn)項(xiàng)目大體相同，占投資總額的3%5%左右?？紤]到資金籌集成本和機(jī)會成本，公司可根據(jù)自己的實(shí)際情況確定一個(gè)內(nèi)部核算利率。如果是樓盤本身的規(guī)劃和設(shè)計(jì)有問題，那么就要考慮改建成本，做到量力而行才能有利可圖。如果把原有建筑推翻重建的話，就大大增加了開發(fā)成本。 “死魚”自然可以低價(jià)收購。真正的“爛尾樓”就像路邊一直沒有人吃的蘋果，這樣的蘋果肯定有問題。（二）投入成本投入成本由收購成本、后期續(xù)建改建成本、資金成本、復(fù)工成本、管理成本和營銷成本組成。不同的項(xiàng)目啟動方案完全不同，要具體分析，本文只能做一般分析。如果不是專業(yè)的房地產(chǎn)公司，與專業(yè)的策劃公司及擁有強(qiáng)大營銷能力的公司合作就十分重要。以前購買為自己用，現(xiàn)在投資成了潮流。分析把握市場需求和定位是首要問題。但反之，開發(fā)商也可以利用高回報(bào)，拿到高售價(jià)套現(xiàn)后退出。產(chǎn)權(quán)式酒店公寓在國外流行，但它是在比較完備的信用體系和成熟的市場環(huán)境下運(yùn)行的，而國內(nèi)尚未建立起相應(yīng)的信用體系，而且買賣雙方對這種產(chǎn)品的消費(fèi)屬性看得不夠，把其投資屬性幾乎發(fā)揮到了極致，使投資變?yōu)榱送稒C(jī)，從而使這種產(chǎn)品的存在很脆弱?！盃€尾樓”處置成功的背后都有準(zhǔn)確的市場定位和良好的策劃。市場匹配性主要看戶型、規(guī)劃、商業(yè)模式有沒有問題，關(guān)鍵是市場需求。三、“爛尾樓”投資價(jià)值分析投資“爛尾樓”利潤很大，但風(fēng)險(xiǎn)也很大，在國外有專門的投資機(jī)構(gòu)從事。已經(jīng)成功的例子有中山西路的虹橋銀城、淮海路的中華大廈等。上海. 駿豪國際變身公寓在上海，位于黃金地段的駿豪國際是“爛尾樓”改造的典范。華亭公司的賺錢效應(yīng)帶動更多房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入“爛尾樓”開發(fā)市場，有了規(guī)模效應(yīng)，市場需求被充分激發(fā)。位
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