爛尾樓投資價(jià)值分析-文庫吧資料
2025-06-28 00:16本頁面
【正文】 雜的問題，處理不好，就可能掉進(jìn)了泥潭。（三）產(chǎn)權(quán)問題如果造成“爛尾樓”的原因涉及法律問題，那就要慎重對待。一般情況年回報(bào)率不低于30%，在半年到一年的時(shí)間內(nèi)動用數(shù)千萬元資金。適宜作為投資少、見效快的“短、平、快”項(xiàng)目。通常政府對“爛尾樓”復(fù)工提供優(yōu)惠政策，因此，復(fù)工成本較低。復(fù)工成本涉及土地、規(guī)劃、建設(shè)、房管等部門對建設(shè)項(xiàng)目的管理，需要辦理各種行政審批手續(xù)、施工圖審查、質(zhì)量、安全監(jiān)督。資金成本資金成本一般按銀行同期貸款利息計(jì)算。有的“爛尾樓”設(shè)計(jì)尚可，不須動大手術(shù)就可竣工；有的項(xiàng)目則需要對設(shè)計(jì)和配套作大“手術(shù)”，前者好辦，后者風(fēng)險(xiǎn)不小，弄不好花錢成了“無底洞”，或者費(fèi)力不討好，淘神不見效。如果原因是市場定位不準(zhǔn)，價(jià)格過高，而現(xiàn)在這些條件已經(jīng)發(fā)生了好轉(zhuǎn)，這樣的“爛尾樓”自然具有很好的投資價(jià)值。所以，對“爛尾樓”歷史和原設(shè)計(jì)要進(jìn)行詳細(xì)的了解。但是有的項(xiàng)目改建的空間并不是很大，有的規(guī)劃中已經(jīng)有明確的規(guī)定，無法更改其性質(zhì)用途。通常投資者可以原投資的50%—70%購得，甚至低至原投入的1/3—1/4也可能擁有。進(jìn)入不良資產(chǎn)的大多不是“休克魚”，而是“死魚”。找準(zhǔn)問題，對癥下藥，就可能以低價(jià)進(jìn)行收購。只要肯降價(jià)，就可以賣出。收購成本房地產(chǎn)是很容易有人接手的產(chǎn)品。需求分析應(yīng)得出項(xiàng)目銷售的樂觀、悲觀和最可能的銷售額。好的商品就是賣得快的商品。項(xiàng)目經(jīng)過需求分析后形成完整的啟動方案，包括項(xiàng)目啟動后改造、銷售、租售、市場細(xì)分等。目前，重慶市區(qū)的商務(wù)辦公和小戶型、酒店用房日益飽和，商務(wù)“爛尾樓”如何定位，尚無明確方向。同一地段，同樣的定位，銷售情況差異也很大，原因就在營銷的策劃上。結(jié)合要投資“爛尾樓”的實(shí)際情況，進(jìn)行廣泛的市場調(diào)查和分析，確定后續(xù)投資的方案，制訂詳盡的營銷計(jì)劃十分重要。九十年代羨慕電梯公寓，現(xiàn)在追求環(huán)境好的洋房。市場需求是動態(tài)的。現(xiàn)實(shí)中投資“爛尾樓”的，一般屬于收購性質(zhì)。許多“爛尾樓”都是商務(wù)樓，房型設(shè)計(jì)、電梯通道、空調(diào)管道等已經(jīng)過時(shí)，改建空間很小，有的甚至明確規(guī)定不能改變用途。高售價(jià)的理由來自于長期的優(yōu)質(zhì)服務(wù)和高額回報(bào)。返租包租合同通常為5至10年，合同中的法律主體則非常重要，由于沒有相應(yīng)的規(guī)定，目前這類交易的合同中對后期經(jīng)營者的法律主體不夠明確，有的是開發(fā)商，有的是物業(yè)管理公司。由于產(chǎn)權(quán)分割得比較小，單價(jià)雖然很高，但總價(jià)比較低，這種打中市場空檔的產(chǎn)品銷售得很好，而且價(jià)格還在不斷飆升。海南及上海等一些城市的“爛尾樓”經(jīng)新的投資方接手后，大多定位為星級產(chǎn)權(quán)式度假酒店或產(chǎn)權(quán)式酒店公寓，并且絕大多數(shù)項(xiàng)目都采取了售后包租，返租返利的模式。（一）市場需求海南華亭公司的高秀明在處置“爛尾樓”時(shí)盯住了工薪階層大市場，上海則挖掘出酒店式公寓和小戶型產(chǎn)權(quán)式辦公樓，成都的“威斯頓聯(lián)邦大廈”以成都頂級寫字樓的新身份面世。此外，清晰的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，政府的優(yōu)惠和配套政策，接手的價(jià)格，再投入的成本，管理的難度等也是考核的指標(biāo)。也就是說這個(gè)項(xiàng)目經(jīng)過重新包裝和運(yùn)作后，能否符合市場需求從而成為可流通的商品。對接手“爛尾樓”的公司而言，資金問題是次要的，關(guān)鍵要看它是否具有投資價(jià)值?！巴诡D聯(lián)邦大廈” 在成都，以“威斯頓聯(lián)邦大廈”這個(gè)成都頂級寫字樓的新身份面世，推向市場半年時(shí)間就取得七八成銷售業(yè)績。目前正在進(jìn)行招商的中華BOSS的開發(fā)商提出的口號是小而精貴，杜絕面積的浪費(fèi)，提升商務(wù)環(huán)境的質(zhì)量。方興未艾的另一種改造模式是將“爛尾樓”變?yōu)樾粜娃k公樓。這座原定建設(shè)為5A級寫字樓的高樓被開發(fā)商改造為單位面積在50平方米左右的酒店式公寓，并在2003年5月推出，雖然每平方米單價(jià)高達(dá)近2萬元，而且樓盤推出時(shí)間正值SARS肆虐期間，但全部的幾百套樓盤仍在一天之內(nèi)銷售一空。重慶市政府前不久意欲邀請華亭公司前往參與重慶市“爛尾樓”的盤活建設(shè)。尤其近年海南島良好的人居環(huán)境及較低位的房產(chǎn)價(jià)格，使島外消費(fèi)者聞風(fēng)而至，占?？谏唐贩肯M(fèi)市場的一半。華亭公司的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)獲得?？谑姓昂Ｄ鲜√幹梅e壓房地產(chǎn)部門的重視，多次被邀請對擬出臺的政府規(guī)章和人大法規(guī)建言獻(xiàn)策。憑借法律知識和經(jīng)濟(jì)手段，六家關(guān)聯(lián)企業(yè)錯(cuò)綜復(fù)雜關(guān)系漸被理順，最終他說服債權(quán)人盤活資產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓大廈產(chǎn)權(quán)。二是開發(fā)低價(jià)房，盯住工薪階層大市場。一是親力親為找目標(biāo)，不從中介拍賣機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)購。至今，該公司已收購續(xù)建七幢“爛尾樓”，建筑面積近二十萬平方米，約占?？谀壳俺晒μ幹冒肜庸こ痰亩?。（三）“爛尾樓”處置成功案例“椰島大廈”華亭公司是第一個(gè)在海南投資“爛尾樓”的企業(yè)。成都公布近期“爛尾樓”手術(shù)時(shí)間表 決意在五年內(nèi)讓爛尾樓變“黃金樓”。成都萬福橋頭的攀枝花大廈、永豐立交橋側(cè)的樂山大廈等停工多年的爛尾樓也已復(fù)工。北海幾年來已有19個(gè)“爛尾樓”陸續(xù)盤活。而徐匯區(qū)也正在籌集20億元資金用于盤活位于徐家匯等繁華地帶的“爛尾樓”項(xiàng)目。據(jù)悉，瑞士的一家投資銀行已瞄準(zhǔn)了上海的4處“爛尾樓”。從2001年1月至2002年5月，僅上海國拍一家拍賣行就拍賣成交了再建工程11個(gè)。被稱為“城市瘡疤”的爛尾樓正在上海迅速消失。 海南處置“爛尾樓”等停緩建工程有了突破性進(jìn)展?！盃€尾樓”突然變成“香餑餑”，成功案例不斷涌現(xiàn)。有30個(gè)“爛尾樓”正式對外公布并接受舉報(bào)，包括愛舍爾花園、恒利大廈、四川省圖書館、明日大廈、西南高分子綜合樓、四川省蔬菜副食品批發(fā)市場、金舟大廈、同源大廈、成都鍛造廠科技大樓、江波華城、御峰苑、王府井大廈、京都大廈、九醫(yī)院綜合樓、創(chuàng)傷康
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