【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ，全國(guó)建成住宅57億平方米，相當(dāng)于80年代前30年的近10倍，我國(guó)城市住房狀況有了很大改善。截至2000年底，我國(guó)城市居民人均住宅建筑面積已經(jīng)達(dá)到20平方米。然而進(jìn)入新世紀(jì)以后，住房建設(shè)至少面臨這樣一些新變化或新挑戰(zhàn)：住房正在從生存型向舒適型轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)方式，正在從速度、規(guī)模型向質(zhì)量效益型轉(zhuǎn)變。講品牌、重環(huán)境、重質(zhì)量，已經(jīng)成為住宅發(fā)展的關(guān)鍵。住房建設(shè)的動(dòng)力機(jī)制發(fā)生了變化。過去住房建設(shè)主要靠政府的政策支持，今后則主要靠個(gè)人購(gòu)房。人口增加、城市化進(jìn)程的加快和人們要求改善住房的愿望，是住房發(fā)展的巨大動(dòng)力。房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨規(guī)范，企業(yè)面臨優(yōu)勝劣汰的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。全國(guó)5萬(wàn)多家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，一、二級(jí)企業(yè)不到1/5，而且多半在進(jìn)行不規(guī)范運(yùn)營(yíng)。國(guó)家將強(qiáng)化市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，整頓規(guī)范建筑市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)，一些不規(guī)范的企業(yè)將受到整治。為防范金融風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)貸款的門檻正在提高。加入WTO帶來的挑戰(zhàn)。加入WTO以后，國(guó)外企業(yè)會(huì)大量介入金融、評(píng)估、代理、咨詢與房地產(chǎn)行業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)方面的法律法規(guī)，尤其是一些地方性法規(guī)，肯定要進(jìn)行相應(yīng)修改，使房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)作完全按照國(guó)際規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)來進(jìn)行。一旦國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)失去某些保護(hù)，其發(fā)展空間會(huì)不會(huì)受到影響呢?科技含量提高，產(chǎn)品更新加快。21世紀(jì)的住房，應(yīng)該是在高新技術(shù)支撐下具備4個(gè)基本特征，即節(jié)水、節(jié)能、環(huán)保和智能化。這些機(jī)遇均有利于房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。（二）居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)的調(diào)整帶動(dòng)住房消費(fèi)的升級(jí)換代1978~2000年，%，%。城鎮(zhèn)居民作為二元經(jīng)濟(jì)中的消費(fèi)主體，其收入的增長(zhǎng)無疑為消費(fèi)水平的提高和生活質(zhì)量的改善奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。20世紀(jì)80年代，城鎮(zhèn)居民消費(fèi)基本完成了從貧困型向溫飽型的轉(zhuǎn)變，20世紀(jì)90年代開始進(jìn)入溫飽型向消費(fèi)型轉(zhuǎn)變，帶動(dòng)了居住、交通、通信和文化、教育、娛樂消費(fèi)明顯增強(qiáng)，耐用消費(fèi)品不斷地更新?lián)Q代。反映在消費(fèi)結(jié)構(gòu)上，10002000年，城鎮(zhèn)居民吃、穿、%%。住、行、醫(yī)、%上升至30%。這不僅印證了國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)預(yù)示著我國(guó)居民在滿足“吃、穿、用”需求之后，對(duì)“住與行”的需求會(huì)明顯上升。根據(jù)第五次全國(guó)人口普查公報(bào)，我國(guó)現(xiàn)有城鎮(zhèn)人口45594萬(wàn)人，%，建筑面積為19平方米。按照國(guó)家住宅產(chǎn)業(yè)“十五”發(fā)展計(jì)劃綱要，到2005年城鎮(zhèn)人均建筑面積達(dá)到22平方米，僅城鎮(zhèn)就需建設(shè)住宅27億平方米，（農(nóng)村每年新建住宅6億平方米）。更為重要的是，黨的第十六次全國(guó)人民代表大會(huì)提出了全面建設(shè)小康社會(huì)的綱領(lǐng)，無疑會(huì)大大拉動(dòng)對(duì)住宅的需求，從而對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)產(chǎn)生不可低估的促進(jìn)作用。（三）城市化步伐的加快帶來巨大的住房需求根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)一國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入持續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng)的時(shí)期，城市化也將進(jìn)入一個(gè)快速發(fā)展的時(shí)期。世界銀行對(duì)全世界113個(gè)國(guó)家的統(tǒng)計(jì)資料進(jìn)一步表明，人均GDP低于300美元的低收入國(guó)家，城市化水平僅為20%；當(dāng)人均GDP從700美元提高到1000美元和1500美元，經(jīng)濟(jì)步入中等發(fā)展國(guó)家行列時(shí)，城市化進(jìn)程加快，城市人口占總?cè)丝诒戎貙⑦_(dá)到40%~60%；而當(dāng)經(jīng)濟(jì)高度發(fā)展，城市化水平達(dá)到70%以后，城市化發(fā)展的速度將趨緩。自20世紀(jì)80年代起，這種發(fā)展趨勢(shì)已在我國(guó)初現(xiàn)端倪。1980年，%,1995年上升至29%，%。在未來的十幾年中，我國(guó)的人均GDP將從1997年860美元，提高到2010年的1200美元甚至更高。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將加快城市化的進(jìn)程。如果在未來的十幾年中，%左右，城市化率以每年1%速度增長(zhǎng)，到2010年達(dá)到46%，，每年新增人口1852萬(wàn)。城市人口的迅速增長(zhǎng)無疑會(huì)對(duì)住房和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)帶來巨大的壓力和動(dòng)力。（四）我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)從國(guó)外先進(jìn)國(guó)家發(fā)展的一般規(guī)律來看，恩格爾系數(shù)達(dá)到40%、50%的情況下，是房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展時(shí)期，而目前我國(guó)城市恩格爾系數(shù)為42%左右，所以人們收入中的很大空間可以用于住宅消費(fèi)。我國(guó)處于城市化加速發(fā)展階段，城市化發(fā)展所帶來的人口增長(zhǎng)以及現(xiàn)有人口住宅數(shù)量和質(zhì)量的增加，使我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求巨大。這些決定了在將來的很長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)處于上升階段。加入WTO之后，中國(guó)作為國(guó)際經(jīng)濟(jì)家庭一員，既可享受成員的多種權(quán)利，也將履行逐步開放的眾多承諾。其開放的領(lǐng)域之廣，囊括了交通運(yùn)輸、金融服務(wù)、電信、法律服務(wù)、會(huì)計(jì)服務(wù)、信息服務(wù)、旅游、建筑業(yè)等多個(gè)行業(yè)，開放的速度之快也是前所未有的，如銀行業(yè)5年內(nèi)取消對(duì)外資的地域和客戶限制，建筑業(yè)合資、合作企業(yè)3年內(nèi)開始享受國(guó)民待遇，這些都將吸引大量的外資。外資無論是以合資或獨(dú)資企業(yè)的形式進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，都會(huì)增加對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品——住宅、寫字樓、中央商務(wù)區(qū)、中介服務(wù)、物業(yè)管理等多種需求。以北京為例，就有139個(gè)外國(guó)駐華使館和7000余家外國(guó)代表處的5萬(wàn)多常駐外國(guó)人口和30余萬(wàn)的流動(dòng)外國(guó)商客。這正是北京高檔住宅、商務(wù)樓投資規(guī)模大、租售兩旺的重要原因。加入WTO能增加對(duì)房地產(chǎn)的需求。首先，加入WTO以后，外資大量進(jìn)入，進(jìn)行投資和貿(mào)易，必然會(huì)大大增加對(duì)寫字樓、賓館、商場(chǎng)、廠房等非住宅類房屋的需求，也增加了對(duì)高檔公寓、別墅以及其他商品房的需求。其次，加入WTO以后，外資大量投入我國(guó)的金融、保險(xiǎn)業(yè)，廣大居民可以得到充分的住房抵押貸款和其他多種金融服務(wù)，這必然增加了廣大居民購(gòu)房的積極性，可以解決目前存在的對(duì)住房有效需求不足的狀況。再次，隨著中國(guó)的進(jìn)口關(guān)稅下降，進(jìn)口的建材、建筑設(shè)備的關(guān)稅將會(huì)從原來的30%降至15%左右，并逐漸取消數(shù)量限制、外匯管制等。這有利于房地產(chǎn)業(yè)降低成本和降低房?jī)r(jià)。同時(shí)，外商憑借其經(jīng)營(yíng)規(guī)模、管理、技術(shù)等實(shí)力也會(huì)導(dǎo)致住宅成本的下降，從而使居民能以低價(jià)購(gòu)買到質(zhì)量更好的住宅，促使居民對(duì)普通商品房的需求進(jìn)一步擴(kuò)大。加入WTO能增加對(duì)房地產(chǎn)的供給。我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)是對(duì)外開放最早的產(chǎn)業(yè)之一。加入WTO以后，外資會(huì)瞄準(zhǔn)房地產(chǎn)這個(gè)投資性強(qiáng)、回報(bào)率高的產(chǎn)業(yè)進(jìn)行大量投資。這樣，外商將建設(shè)更多的質(zhì)量好、價(jià)位低、配套齊全的商品房供應(yīng)市場(chǎng)，也為土地市場(chǎng)的發(fā)展提供了契機(jī)。供給的增加將會(huì)具體表現(xiàn)在三個(gè)方面：第一，外資大量進(jìn)入金融、保險(xiǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)商可以獲得充分的住房開發(fā)貸款及其他金融服務(wù)。這樣可以建設(shè)更多、更好的房子，增加市場(chǎng)供應(yīng)。第二，外資房地產(chǎn)開發(fā)商的介入將會(huì)令房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，利于提高市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力，促使我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)積極引進(jìn)國(guó)外的先進(jìn)技術(shù)、新材料、新設(shè)備以及先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，以提高房地產(chǎn)業(yè)的技術(shù)含量，降低成本，從而能以優(yōu)質(zhì)低價(jià)的產(chǎn)品供應(yīng)市場(chǎng)。第三，加入WTO有利于土地資源的優(yōu)化配置和集約化經(jīng)營(yíng)，促進(jìn)土地由粗放型經(jīng)營(yíng)向集約化經(jīng)營(yíng)的轉(zhuǎn)變。（五）未來一段時(shí)期內(nèi)制約房地產(chǎn)發(fā)展的主要因素值得關(guān)注的是，盡管未來5~10年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展總體看好，但是在現(xiàn)階段，潛在需求巨大與有效需求不足的矛盾并沒有得到解決，這在一定程度上抑制了我國(guó)住宅及房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。所謂有效需求，是指消費(fèi)者在一定時(shí)期內(nèi)，按一定的價(jià)格購(gòu)買的商品的數(shù)量。住宅的有效需求包含相互關(guān)聯(lián)的兩大要素：一是消費(fèi)者的購(gòu)買的愿望和動(dòng)機(jī)；二是支付能力并表現(xiàn)出實(shí)際購(gòu)買量。而現(xiàn)階段，至少有下列因素在不同程度上抑制了城鎮(zhèn)居民（二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中的消費(fèi)主導(dǎo)者）的有效需求：房?jī)r(jià)和有效需求之間仍有較大距離，中低收入者購(gòu)房困難。2001年上半年，全國(guó)商品房平均價(jià)格比去年同期增長(zhǎng)11%，其中山西、陜西、內(nèi)蒙古、云南、北京的增幅超過25%。按現(xiàn)在的全國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭收入水平，一個(gè)中低收入家庭（月收入1500~1999元）不吃不喝，買一套60平方米的住房（按照每平方米2410元計(jì)算）大概需要6年左右的時(shí)間。據(jù)調(diào)查，即使是經(jīng)濟(jì)適用房，部分也讓有錢人買去了，成了一種投資行為。1998年以來，約有16%的經(jīng)濟(jì)適用住房賣給了中高收入者。另一方面，經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格偏離、套型偏大，也使得中低收入居民很難啟動(dòng)住房消費(fèi)。商品房空置量居高不下，二級(jí)市場(chǎng)尚不夠活躍。1993年的房地產(chǎn)熱潮以來，商品房空置量一直居高不下。據(jù)《生活時(shí)報(bào)》的一則報(bào)道稱，到2002年7月止，其中空置1年以上的超過50%，占?jí)嘿Y金超過2500億元，居中國(guó)各行業(yè)不良資產(chǎn)之首。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)表明，2002年1至8月份，%。其中，空置1年以上的有4397萬(wàn)平方米，%。2002年4月份以來，“國(guó)房景氣指數(shù)”，這反映出“全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定發(fā)展的階段”。上述兩組數(shù)字雖有一定的差異，但商品房空置量居高不下卻是不爭(zhēng)的事實(shí)。近日，北京、廣州樓市又報(bào)出驚人數(shù)字：北京、廣州商品房空置率分別已達(dá)20%和40%，遠(yuǎn)高于國(guó)際公認(rèn)的3%~10%的合理水平。造成這一現(xiàn)象的原因是多方面的，城市居民的收入是主要原因之一。在非理性的市場(chǎng)中，跟風(fēng)開發(fā)的現(xiàn)象普遍。市場(chǎng)需求是不斷變化的，而房地產(chǎn)開發(fā)周期長(zhǎng)及規(guī)劃設(shè)計(jì)預(yù)計(jì)性不夠，也導(dǎo)致了結(jié)構(gòu)性過剩的發(fā)生。另一方面，二級(jí)市場(chǎng)尚不夠活躍，未能充分激活存量房地產(chǎn)交易，也是原因之一。住房消費(fèi)熱點(diǎn)形成的漸進(jìn)式和排浪式。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的沿海城市，人均收入水平高，住宅市場(chǎng)發(fā)達(dá)，商品房購(gòu)買力也大于經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的內(nèi)陸城市。例如，城鎮(zhèn)家庭人均可支配收入前10名省市的上海、北京、廣東、浙江、天津、福建、江蘇、山東、云南和重慶，其商品房的購(gòu)買力除天津和云南外，均名列前茅。收入水平與個(gè)人住宅購(gòu)買力的連動(dòng)關(guān)系，表明新一輪的住房消費(fèi)不再是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下平均分配、“大鍋飯”，而將以漸進(jìn)、排浪式出現(xiàn)，即住房消費(fèi)熱將首先出現(xiàn)在東部經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、收入高的城鎮(zhèn)，然后向內(nèi)陸省市擴(kuò)散。收入增長(zhǎng)緩慢加大了消費(fèi)支出的不確定性。收入增長(zhǎng)是擴(kuò)大住房消費(fèi)的前提和基礎(chǔ)，因此，啟動(dòng)住房消費(fèi)須以個(gè)人收入為杠桿。但是自東南亞經(jīng)濟(jì)危機(jī)以來，一方面，我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的年增長(zhǎng)速度趨緩，%、%、%%，%、%、%和8%；另一方面，政府裁員，大批國(guó)有企業(yè)職工失業(yè)、下崗及社會(huì)福利制度不健全，使城鎮(zhèn)貧困人口逐步上升，2000年城鎮(zhèn)享受最低生活保障的為402萬(wàn)人，比1999年增長(zhǎng)51%。而日前出臺(tái)的諸多改革措施，如養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、教育制度改革，在某些方面也增加了公民的支出。積極的財(cái)政政策應(yīng)是邊增加政府公共項(xiàng)目投資，邊減輕公民的稅賦負(fù)擔(dān)。改革中的利益調(diào)整所產(chǎn)生的收入及社會(huì)福利的諸多不確定性，都使居民不得不捂緊自己的錢袋子。這也是城鎮(zhèn)居民消費(fèi)水平增幅連續(xù)幾年在7%低水平徘徊的重要原因。收入差距的擴(kuò)大決定了住房消費(fèi)的多元化。在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期，制度安排、政策制定的失誤及多種利益的沖突與博弈，導(dǎo)致我國(guó)城鄉(xiāng)、地區(qū)間及城鎮(zhèn)居民的收入差距不斷擴(kuò)大，并有愈演愈烈的勢(shì)頭。根據(jù)世界銀行的報(bào)告，1978年，，且大大高于其他發(fā)達(dá)國(guó)家。收入差距的擴(kuò)大意味著財(cái)富向少數(shù)高收入者手中集中。根據(jù)世界銀行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，%，而20%%。收入差距的擴(kuò)大和向少數(shù)人集中的結(jié)果是住房消費(fèi)的分布不均或多元化，一方面中低收入者有需求但支付能力差；另一方面高收入者支付能力高，但邊際消費(fèi)傾向低，因此，很難使住房成為真正的消費(fèi)熱點(diǎn)。面對(duì)住房潛在需求與有效需求的尖銳矛盾，決策者們只有通過一系列切實(shí)可行的制度安排、相互協(xié)調(diào)的政策，如土地政策、稅收政策、投資政策、信貸政策、質(zhì)量監(jiān)理審查制度、抵押保險(xiǎn)制度、中介服務(wù)、物業(yè)管理等，真正將房?jī)r(jià)降下來，質(zhì)量搞上去，才能讓百姓潛在的住房需求釋放出來。（六）我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)要不斷提高和完善，走可持續(xù)發(fā)展之路加快與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有關(guān)的改革。首先，要加大住房貨幣化分配制度的落實(shí)力度，盡快落實(shí)到每一個(gè)單位和企業(yè)。其次，要完善土地制度的改革，要完善土地出讓制度，增大招標(biāo)、拍賣土地出讓的方式的覆蓋面。再次，房地產(chǎn)企業(yè)要建立現(xiàn)代企業(yè)制度，進(jìn)行所有制結(jié)構(gòu)調(diào)整，完善法人治理結(jié)構(gòu)，繼續(xù)進(jìn)行國(guó)有資產(chǎn)的戰(zhàn)略性改組。全方位開放和規(guī)范住房市場(chǎng)。當(dāng)務(wù)之急是開放和規(guī)范公有住房和經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)，并制定和落實(shí)配套政策和措施。同時(shí)還要完善租賃市場(chǎng)的各項(xiàng)政策，使之由隱形無序市場(chǎng)轉(zhuǎn)化為公開有序的市場(chǎng)，發(fā)展和組建實(shí)力雄厚的、現(xiàn)代化、規(guī)范化的中介服務(wù)公司。發(fā)展房地產(chǎn)金融，與國(guó)際房地產(chǎn)金融接軌。這就要：擴(kuò)大服務(wù)品種，提高服務(wù)水平，特別要擴(kuò)大個(gè)人住房抵押貸款的規(guī)模；改進(jìn)個(gè)人住房貸款擔(dān)保辦法；發(fā)展住房證券市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)住房抵押貸款的證券化以擴(kuò)大融資渠道。提高物業(yè)管理水平。建立高素質(zhì)的品牌物業(yè)管理公司，推進(jìn)現(xiàn)代化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理。物業(yè)管理公司要通過優(yōu)勝劣汰的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，向社會(huì)公開招標(biāo)，逐步由分散的物業(yè)管理向品牌物業(yè)管理發(fā)展。擴(kuò)大品牌物業(yè)管理公司的運(yùn)作規(guī)模和品牌效應(yīng)，以增加市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力。提高住宅質(zhì)量。面對(duì)國(guó)際市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)，必須生產(chǎn)出優(yōu)質(zhì)、價(jià)低的住宅產(chǎn)品，要從粗放型向集約型轉(zhuǎn)化：要加大科技含量，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。提高住宅的規(guī)劃設(shè)計(jì)水平。首先，要?jiǎng)?chuàng)造具有特色的、環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施齊備、功能多樣、適應(yīng)性強(qiáng)的住宅。通過設(shè)計(jì)的創(chuàng)新的標(biāo)準(zhǔn)化、降低成本、提高帶動(dòng)生產(chǎn)率，提高住宅的工程質(zhì)量和功能質(zhì)量。其次，要用現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)改造傳統(tǒng)住宅產(chǎn)業(yè)。再次，要重點(diǎn)組織住宅部件品的系列化開發(fā)與集約化生產(chǎn)，進(jìn)行配套化供應(yīng)。進(jìn)一步完善我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的法律法規(guī)和政策。加入WTO以后，我們的法律法規(guī)更要和世界接軌，一方面便于國(guó)外房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入我國(guó)市場(chǎng)，使它們有法可依，有據(jù)可循，有利于擴(kuò)大開放；另一方面也有利于對(duì)外資機(jī)構(gòu)和企業(yè)的管理，以減少對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的沖擊。第二節(jié) 消費(fèi)者的消費(fèi)心理在當(dāng)今以“市場(chǎng)需求”、“顧客就是上帝”為導(dǎo)向的整合營(yíng)銷時(shí)代，認(rèn)真研究目標(biāo)消費(fèi)者的消費(fèi)心理與行為習(xí)慣顯得尤為重要。在房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃中，涉及到消費(fèi)者消費(fèi)心理的主要有三個(gè)方面：一是市場(chǎng)調(diào)研。市場(chǎng)調(diào)研即找出目標(biāo)消費(fèi)群體。通過認(rèn)真的分析，弄清楚誰(shuí)才是策劃項(xiàng)目的真正買家。二是研究目標(biāo)消費(fèi)群體的購(gòu)買偏好、需求重點(diǎn)、購(gòu)買行為與習(xí)慣等，此所謂“知己知彼，百戰(zhàn)不殆”。三是“攻心為上”。根據(jù)目標(biāo)消費(fèi)群體的消費(fèi)心理及行為習(xí)慣，對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行全面的調(diào)整，對(duì)銷售渠道、定價(jià)及付款方式、宣傳策略及促銷手段進(jìn)行全面策劃，以迎合目標(biāo)消費(fèi)群的喜好。在本節(jié)中，我們將結(jié)合消費(fèi)者的消費(fèi)心理和行為習(xí)慣，作一些具體分析。一、房地產(chǎn)營(yíng)銷的地域界分及消費(fèi)者組成房地產(chǎn)營(yíng)銷的地域界分現(xiàn)象十分明顯。所謂“地域界分”，是指房地產(chǎn)的銷售受地理區(qū)域的限制，在一定區(qū)域內(nèi)“自產(chǎn)自銷”，很少出現(xiàn)跨地域銷售的情況。房地產(chǎn)營(yíng)銷不同于日