【文章內(nèi)容簡介】 ，只有解決財政分權(quán)體制下的地方政府的收支矛盾，才能真正觸及房價問題的根本。’劉煜輝如是說。他為此開出的‘藥方’是：效仿發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗，允許地方政府發(fā)行‘市政債券’和‘產(chǎn)業(yè)投資基金’，通過推進(jìn)金融體制改革，建立規(guī)范化的地方政府融資渠道。這種‘堵不如疏’的建議，亦得到摩根士丹利亞太區(qū)首席經(jīng)濟(jì)師謝國忠的擁護(hù)。謝多次指出，中國房價節(jié)節(jié)攀升的一大原因是國內(nèi)資金過剩，中央又不許地方政府借錢，地方政府于是利用手中的土地控制權(quán)來將市面上的過剩資金轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)建設(shè)。長此下來，地方政府和房地產(chǎn)業(yè)已形成密不可分的關(guān)系。因此，中央需要調(diào)整地方靠賣地集資的動機，允許地方政府發(fā)行市政債券。頓 調(diào)控不分內(nèi)外鉗制外資炒家 在對待外資進(jìn)入內(nèi)地樓市的問題上，內(nèi)地大多數(shù)市場人士和學(xué)者的意見較為相似。目前，一種主流的觀點是，外資大量進(jìn)內(nèi)地樓市，不僅推高房價，也推高了外界對于人民幣升值的預(yù)期，擾亂了內(nèi)地貨幣政策的執(zhí)行力度。而‘國六條’未將外資納入調(diào)控范圍，實在是一大遺憾。中國社科院的房地產(chǎn)專家易憲容多次通過本報呼吁：‘對外資的炒樓行為，應(yīng)該來一個打一個！’他告訴記者，考慮到土地資源的稀缺性、公共利益和軍事安全，目前全球大多數(shù)國家對非居民在其境內(nèi)的炒樓行為都加以限制。例如，在俄羅斯，跨境不動產(chǎn)交易一般都需要得到央行的事先批準(zhǔn)；在澳大利亞，非居民取得房產(chǎn)和宅地需要報批、投資或開發(fā)非自用房地產(chǎn)5000萬澳元以上需報批；在韓國和泰國，非居民投資房地產(chǎn)均需向中央銀行報備……但是，在中國，央行對境外機構(gòu)和個人在房地產(chǎn)行業(yè)的投資開發(fā)和銷售環(huán)節(jié)都沒有重大限制。為此，他不無焦慮地呼吁，對那些不正常的外資房地產(chǎn)投資，例如將經(jīng)常項目下的資金轉(zhuǎn)到資本項目下的，要加以嚴(yán)查。國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松也認(rèn)為，對外資進(jìn)入樓市應(yīng)該進(jìn)行適當(dāng)?shù)南拗?，比如參照對股票市場的限制，因為二者都是升值預(yù)期下的資產(chǎn)市場。中國國際金融有限公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家哈繼銘則建議，對外資采取匯率調(diào)節(jié)稅，即外籍人士出售房地產(chǎn)時因人民幣升值所套獲利潤應(yīng)全數(shù)繳稅，除非另行購買價格更高的房地產(chǎn)；升值套獲利潤按購房和售房日期人民幣兌美元的匯率升值幅度計算；如果期間人民幣貶值則免征此稅，但貶值的匯率損失不得從利得稅中抵扣。挫 釜底抽薪合理分流社會資本 近兩年內(nèi)地樓市過熱的原因一般可以總結(jié)為如下幾個理由：民眾對住房的剛性需求、地方政府不作為、開發(fā)商謀求暴利、投機炒作催生泡沫……而一個常被忽略的重要原因卻是，近年來，銀行存款利率較低、股市低迷、債市盤子小，鋼鐵、水泥、電解鋁等熱點行業(yè)也開始降溫，社會資金缺乏其他投資渠道。在這種情況下，大量的社會資本必然會流向房地產(chǎn)領(lǐng)域。因此，開拓新的投資渠道，合理引導(dǎo)社會資金投向股市、債市和其它直接投資領(lǐng)域，亦是控制房地產(chǎn)市場過度需求的一個治本之策。巴曙松指出，對照國外房地產(chǎn)市場的發(fā)展規(guī)律，開發(fā)市場發(fā)展到一定階段必將啟動投資市場和證券市場。因此，內(nèi)地應(yīng)該鼓勵建設(shè)房地產(chǎn)投資市場，開發(fā)房地產(chǎn)的基金和信托投資產(chǎn)品。這樣一來，投資者不用購買房產(chǎn)實體，就可以達(dá)到投資房產(chǎn)的目的，而利用基金建立起的普通住宅，又能解決大量消費者的住房需求，可謂一舉兩得。另外，醞釀多時的渤海產(chǎn)業(yè)投資基金也讓市場人士望眼欲穿。這支號稱‘第一只在境內(nèi)發(fā)行以人民幣募集設(shè)立的產(chǎn)業(yè)投資基金’，其規(guī)模其實只有200億元，與當(dāng)前內(nèi)地高達(dá)10萬億元的儲蓄額相比，僅算得上是‘浩瀚汪洋中的一滴水’。但它至少傳遞出一種樂觀的信息，即更多的有效的投資渠道正在被開拓出來。落實政策：信息交流應(yīng)順暢 為落實‘國六條’的宏觀調(diào)控，一些接受本報采訪的學(xué)者建議，除了要加強金融信貸的監(jiān)管、地方政府的配合等宏觀舉措外，還應(yīng)注重一些配套制度的‘修補’。長期專注于房地產(chǎn)研究的經(jīng)濟(jì)學(xué)者曹紅輝即針對稅務(wù)機關(guān)與房產(chǎn)交易沒有直接的數(shù)據(jù)交流、房地產(chǎn)調(diào)控中征收營業(yè)稅的政策難以落實的情況，提出了一些‘修補’建議。他表示，各城市應(yīng)建立住房產(chǎn)權(quán)登記與信息聯(lián)網(wǎng)制度，實現(xiàn)與銀行的個人誠信管理系統(tǒng)和個人稅收管理系統(tǒng)的聯(lián)網(wǎng)，逐步實現(xiàn)全國多種網(wǎng)絡(luò)的連接。對于土地供應(yīng)信息不透明、地方政府無意落實廉租房建設(shè)的問題，曹紅輝認(rèn)為，可以通過建立土地開發(fā)使用的及時跟蹤制度、建立土地轉(zhuǎn)讓金專門賬戶來進(jìn)行監(jiān)控。其中，各地方政府的土地轉(zhuǎn)讓金專門賬戶應(yīng)當(dāng)由同級人大和上級政府部門實施審計、監(jiān)督，將一次性支付的土地轉(zhuǎn)讓金逐步改為一年一付，并主要用于拆遷地的農(nóng)民和城市居民的補償。 外資“黑手”攪動中國房地產(chǎn)泡沫？　 【開利地產(chǎn)報道】中國政府上個月兩度宣布新措施，拉開對房地產(chǎn)新一輪的宏觀調(diào)控。中國媒體認(rèn)為，無論“國六條”或“國十五條”只針對中國開發(fā)商、銀行和地方政府，對外資炒樓缺乏防范，客觀上外資已經(jīng)促成中國房地產(chǎn)泡沫的形成?！　≈袊鈪R管理局統(tǒng)計顯示，去年外商在中國直接投資凈流入791億美元，其中境外機構(gòu)購買建筑物34億美元?！　?jù)新華社報道，今年以來中國境外資金從收購上海、北京、廣州等地的辦公樓、商鋪，進(jìn)一步擴(kuò)張至高檔住宅，“對樓價攀升一定程度上產(chǎn)生了推波助瀾的作用”?！　　渡虾鞘芯惩馊耸繉？钒l(fā)行人蔡為民指出，境外資金進(jìn)入中國，一是看中2008年北京奧運會、2010年上海世博會舉行之前，中國政府希望樓市穩(wěn)定成長，不會讓房價受到重挫；二是看好人民幣及中國樓市升值可能性大?！　°y河證券公司首席經(jīng)濟(jì)師左小蕾認(rèn)為，外資拉動高級住宅價格，會導(dǎo)致其他房價隨之上漲，最終平均房價升高，使大眾需求受到傷害。一旦外資認(rèn)為人民幣升值空間見頂，集體撤離，會使中國經(jīng)濟(jì)面臨艱難的調(diào)整?！　≌J(rèn)為外資是中國房地產(chǎn)泡沫形成的黑手的中國學(xué)者建議，應(yīng)對外資進(jìn)入中國樓市有所管制，可開征房地產(chǎn)匯率調(diào)節(jié)稅，即外籍人士出售房地產(chǎn)時，因人民幣升值所獲利潤應(yīng)全數(shù)繳稅，除非另行購買價格更高的房地產(chǎn)，以制止外資炒作行為。　　中國外匯管理局資本項目司副司長孫魯軍日前也表示，外管局高度關(guān)注并加強監(jiān)測外資在房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資情況，很快將推出限制外資炒房的規(guī)則。但由于涉及外資管理及入世承諾，中國政府的相關(guān)政策將會謹(jǐn)慎?！　≌?dāng)中國輿論界以放大鏡審查外資房地產(chǎn)商之際，本月6日成立兩只針對中國市場的基金（分別為6億和4億2500萬美元）的新加坡嘉德置地，無可避免的，引起了中國媒體的注意。林明彥：投資收益繼續(xù)投資中國市場　　對于中國境內(nèi)對外資炒作房地產(chǎn)的批評，凱德置地中國控股集團(tuán)總裁（嘉德置地在華全資子公司）林明彥首先強調(diào)，嘉德在中國的基金有別于那些預(yù)期中國人民幣升值，而進(jìn)入房地產(chǎn)市場的對沖基金?！　∷f，嘉德的這兩只基金都是作為長期開發(fā)投資用途，而非短期對沖基金?！　∷€強調(diào)，凱德置地早在十多年前就投資中國，長期看好中國市場，不斷投資開發(fā)和持有物業(yè)；而一些其他海外基金則是盯著人民幣匯率變動而進(jìn)行短期投資“我們在中國投資獲得的收益，還會投資在中國市場，并不是賺了快錢就走?！薄　×硗?，分析員目前也擔(dān)心，中國政府近期針對房地產(chǎn)市場展開的宏觀調(diào)控措施，也將打擊中國的樓市。著名的量子基金發(fā)起人羅杰斯最近在中國發(fā)表演講時，就表明看淡中國房地產(chǎn)市場?！　〔贿^，林明彥表示，中國政府為了打擊炒房穩(wěn)定樓市而展開宏觀調(diào)控，符合凱德置地對中國市場的期望，因為市場穩(wěn)定對該集團(tuán)有利。他重申對中國市場很有信心，調(diào)控不會改變凱德置地的發(fā)展大方向。銀行信貸收緊閘門 信托資金乘“虛”進(jìn)入房地產(chǎn)　　【開利地產(chǎn)報道】根據(jù)用益信托工作室數(shù)據(jù)不完全統(tǒng)計，6月份房地產(chǎn)信托乘虛而入，一改5月份的低迷狀態(tài)，其中商業(yè)地產(chǎn)引人注目。　　從6月份信托資金投向來看，盡管房地產(chǎn)市場的緊縮消息近期連續(xù)出臺，%。比5月份房地產(chǎn)投資增加了4億多，其中以商業(yè)地產(chǎn)為主，如北京沿海賽洛城、上海假日百貨商廈?！　≡阢y行信貸收緊閘門之時，信托公司似乎乘虛而入。中國企業(yè)海外發(fā)展中心孫飛博士對《第一財經(jīng)日報》表示，政府擔(dān)心房地產(chǎn)業(yè)存在投資過熱，但國六條新政主要是針對商業(yè)銀行，對信托公司沒有影響?！　∮靡嫘磐泄ぷ魇依顣D表示，國六條主要是針對住宅類房地產(chǎn)，不是商業(yè)地產(chǎn)。新政之后，可能一部分房地產(chǎn)融資需求從商業(yè)銀行轉(zhuǎn)到信托公司。他指出，房地產(chǎn)信托作為地產(chǎn)融資方式已經(jīng)逐漸得到業(yè)內(nèi)人士的認(rèn)可，在信托的月度數(shù)據(jù)中一直處于第一位或第二位。 【地方地產(chǎn)】地方政府難當(dāng)穩(wěn)定樓價重任　 【開利地產(chǎn)報道】盡管民間針對地方政府不作為的憤懣日漸激烈,‘國六條’也是劍指地方政府﹐但接受本報采訪的一些專家和業(yè)內(nèi)人士卻認(rèn)為,指望地方政府主動打壓房價并不現(xiàn)實,也不完全公平。中國社科院金融所中國經(jīng)濟(jì)評價中心主任劉煜輝告訴記者,在中國,一個省級政府幾乎管理著一個世界上中等規(guī)模國家的廣闊領(lǐng)域,而且,在所謂GDP導(dǎo)向下,地方政府往往扮演著地方經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)者的角色,也是重要的投資主體?？墒?在現(xiàn)行稅制下,中央把持了大量的財政稅收,那些收入來源穩(wěn)定、稅源集中、增收潛力較大的稅種，都被列為中央固定收入或中央與地方共享收入﹙例如，地方工業(yè)增值稅的75%上交中央政府，只剩25%留給地方；此外，鐵路、銀行、保險公司的營業(yè)稅也歸中央﹚，而留給地方的幾乎都是收入來源不穩(wěn)定、稅源分散、征管難度大、征收成本高的中小稅種。這樣一來，承擔(dān)了大量事權(quán)、卻無錢可花的地方政府惟有當(dāng)‘地主’，因為出讓土地能在短期內(nèi)籌集大量資金，它們自然是樂此不疲。以北京為例，2005年北京市政府投入的固定資產(chǎn)投資資金中，土地批租收益占比7成。2005年，房地產(chǎn)稅收收入占北京市財政收入的一半以上。在此情形下，如果這一筆收益銳減，可以想象，地方政府財政將會出現(xiàn)缺口，整個城市的發(fā)展也可能會遇到一些想象不到的問題。這其實是地方政府所不能自行化解的難題。另一方面，中央一直在喊建立廉租房制度保證低收入人群的住房需求，但地方政府在這方面根本沒有積極性，核心依然是財政的壓力。而在此次調(diào)控中，九部委還要求，已經(jīng)審批過的開發(fā)項目，凡是不符合90平方米占7成以上的新規(guī)，都需要開發(fā)商重新規(guī)劃，這極可能引發(fā)大量的地方政府違約的問題。規(guī)劃審批可以視為地方政府和開發(fā)商的一紙契約，現(xiàn)在要求地方政府單方面毀約，如果開發(fā)商集體鬧騰起來，那么，是地方政府還是九部委承擔(dān)行政訴訟的責(zé)任呢？劉煜輝認(rèn)為，對待地方政府若是只有約束而不給出路，‘國六條’調(diào)控很可能會演變?yōu)橐粓鲋醒肱c地方的‘貓捉老鼠’游戲，即中央高度重視這個問題時，地方政府會嘗試遵從中央的精神和指示，而一旦中央的注意力稍有松懈，地方政府又會想方設(shè)法圖利。這種局面，在以往的宏觀調(diào)控中屢見不鮮，即使祭出問責(zé)制，也未必奏效。北京否認(rèn)開征二手房個稅傳言 【開利地產(chǎn)報道】針對近日有媒體報道“北京將于7月份征收二手房個稅”的傳言，北京市地稅局工作人員否認(rèn)了這一說法。“我們都沒有聽到過這個說法?！北本┦械囟惥洲k公室工作人員表示，到昨天為止沒有接到任何通知強制征收二手房個稅。市地稅局負(fù)責(zé)個稅的相關(guān)工作人員表示，目前北京沒有(征收二手房個稅)這個打算，要等國稅總局的精神。國稅總局工作人員則稱：征收個稅是法律規(guī)定的，應(yīng)該按2003年下發(fā)的文件執(zhí)行。當(dāng)記者提及下發(fā)文件以來并未得到真正貫徹實施時，這位工作人員表示，政策隨后都要落實。但并未明確表示將要強制執(zhí)行的說法。 “北京將于7月份征收 二手房個稅”的傳言起于某媒體報道“亦莊開征20%二手房個稅”，記者以賣房人身份向亦莊開發(fā)區(qū)分局咨詢時，工作人員明確表示要先稅后證。而當(dāng)記者表明身份再次詢問時，工作人員表示按2003年文件執(zhí)行。 據(jù)了解，其他各區(qū)分局目前均未實行“先稅后證”。而針對亦莊征收的說法，海淀區(qū)分局工作人員予以駁斥。他認(rèn)為，某個區(qū)不可能單獨行動。任何一個區(qū)單獨行動對賣房人來說都是不公平的，其間的矛盾無法平衡。據(jù)其介紹，在看到報道當(dāng)天他曾致電亦莊相關(guān)人員，但對方否認(rèn)。這位工作人員還表示，近一階段沒有接到要求強制執(zhí)行的文件。國稅總局關(guān)于二手房個稅的執(zhí)行力一直地位尷尬，自文件下發(fā)后一直執(zhí)行不到位。此前杭州、南京等地的試點均以失敗告終。以最早實行的杭州來說，從2004年1月1日實行這項政策，結(jié)果是連續(xù)8個月二手房交易量平均降幅每月在10%以上，稅務(wù)部門僅收到了3000多宗個稅。南京市2005年6月1日出臺的“先稅后證”制度，僅半個月就草草收場。業(yè)內(nèi)人士分析，國稅總局肯定會想辦法把政策貫徹實施，只是時間問題。而關(guān)鍵問題在于，如何征收個稅的細(xì)則遲遲沒有出臺，政策無法落到實處。海淀分局工作人員表示，僅“唯一住房如何界定”就是難題，稅務(wù)部門根本沒有辦法界定。沒有執(zhí)行細(xì)則，地方很難做事。 京城房展會“房控”后冷遇 【開利地產(chǎn)報道】“國六條”及九部委細(xì)則相繼出臺，京城樓市重現(xiàn)觀望氛圍，多數(shù)購房人希望房價能夠盡快回落，但記者昨天在國貿(mào)舉行的夏季房展會看到，居高不下的房價依舊讓人搖頭，而“打折促銷”的樓盤幾乎在展會絕跡了。