【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ，只有解決財(cái)政分權(quán)體制下的地方政府的收支矛盾，才能真正觸及房?jī)r(jià)問(wèn)題的根本?！瘎㈧陷x如是說(shuō)。他為此開(kāi)出的‘藥方’是：效仿發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，允許地方政府發(fā)行‘市政債券’和‘產(chǎn)業(yè)投資基金’，通過(guò)推進(jìn)金融體制改革，建立規(guī)范化的地方政府融資渠道。這種‘堵不如疏’的建議，亦得到摩根士丹利亞太區(qū)首席經(jīng)濟(jì)師謝國(guó)忠的擁護(hù)。謝多次指出，中國(guó)房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升的一大原因是國(guó)內(nèi)資金過(guò)剩，中央又不許地方政府借錢(qián)，地方政府于是利用手中的土地控制權(quán)來(lái)將市面上的過(guò)剩資金轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)建設(shè)。長(zhǎng)此下來(lái)，地方政府和房地產(chǎn)業(yè)已形成密不可分的關(guān)系。因此，中央需要調(diào)整地方靠賣(mài)地集資的動(dòng)機(jī)，允許地方政府發(fā)行市政債券。頓 調(diào)控不分內(nèi)外鉗制外資炒家 在對(duì)待外資進(jìn)入內(nèi)地樓市的問(wèn)題上，內(nèi)地大多數(shù)市場(chǎng)人士和學(xué)者的意見(jiàn)較為相似。目前，一種主流的觀點(diǎn)是，外資大量進(jìn)內(nèi)地樓市，不僅推高房?jī)r(jià)，也推高了外界對(duì)于人民幣升值的預(yù)期，擾亂了內(nèi)地貨幣政策的執(zhí)行力度。而‘國(guó)六條’未將外資納入調(diào)控范圍，實(shí)在是一大遺憾。中國(guó)社科院的房地產(chǎn)專(zhuān)家易憲容多次通過(guò)本報(bào)呼吁：‘對(duì)外資的炒樓行為，應(yīng)該來(lái)一個(gè)打一個(gè)！’他告訴記者，考慮到土地資源的稀缺性、公共利益和軍事安全，目前全球大多數(shù)國(guó)家對(duì)非居民在其境內(nèi)的炒樓行為都加以限制。例如，在俄羅斯，跨境不動(dòng)產(chǎn)交易一般都需要得到央行的事先批準(zhǔn)；在澳大利亞，非居民取得房產(chǎn)和宅地需要報(bào)批、投資或開(kāi)發(fā)非自用房地產(chǎn)5000萬(wàn)澳元以上需報(bào)批；在韓國(guó)和泰國(guó)，非居民投資房地產(chǎn)均需向中央銀行報(bào)備……但是，在中國(guó)，央行對(duì)境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人在房地產(chǎn)行業(yè)的投資開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售環(huán)節(jié)都沒(méi)有重大限制。為此，他不無(wú)焦慮地呼吁，對(duì)那些不正常的外資房地產(chǎn)投資，例如將經(jīng)常項(xiàng)目下的資金轉(zhuǎn)到資本項(xiàng)目下的，要加以嚴(yán)查。國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長(zhǎng)巴曙松也認(rèn)為，對(duì)外資進(jìn)入樓市應(yīng)該進(jìn)行適當(dāng)?shù)南拗?，比如參照?duì)股票市場(chǎng)的限制，因?yàn)槎叨际巧殿A(yù)期下的資產(chǎn)市場(chǎng)。中國(guó)國(guó)際金融有限公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家哈繼銘則建議，對(duì)外資采取匯率調(diào)節(jié)稅，即外籍人士出售房地產(chǎn)時(shí)因人民幣升值所套獲利潤(rùn)應(yīng)全數(shù)繳稅，除非另行購(gòu)買(mǎi)價(jià)格更高的房地產(chǎn)；升值套獲利潤(rùn)按購(gòu)房和售房日期人民幣兌美元的匯率升值幅度計(jì)算；如果期間人民幣貶值則免征此稅，但貶值的匯率損失不得從利得稅中抵扣。挫 釜底抽薪合理分流社會(huì)資本 近兩年內(nèi)地樓市過(guò)熱的原因一般可以總結(jié)為如下幾個(gè)理由：民眾對(duì)住房的剛性需求、地方政府不作為、開(kāi)發(fā)商謀求暴利、投機(jī)炒作催生泡沫……而一個(gè)常被忽略的重要原因卻是，近年來(lái)，銀行存款利率較低、股市低迷、債市盤(pán)子小，鋼鐵、水泥、電解鋁等熱點(diǎn)行業(yè)也開(kāi)始降溫，社會(huì)資金缺乏其他投資渠道。在這種情況下，大量的社會(huì)資本必然會(huì)流向房地產(chǎn)領(lǐng)域。因此，開(kāi)拓新的投資渠道，合理引導(dǎo)社會(huì)資金投向股市、債市和其它直接投資領(lǐng)域，亦是控制房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度需求的一個(gè)治本之策。巴曙松指出，對(duì)照國(guó)外房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展規(guī)律，開(kāi)發(fā)市場(chǎng)發(fā)展到一定階段必將啟動(dòng)投資市場(chǎng)和證券市場(chǎng)。因此，內(nèi)地應(yīng)該鼓勵(lì)建設(shè)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的基金和信托投資產(chǎn)品。這樣一來(lái)，投資者不用購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)實(shí)體，就可以達(dá)到投資房產(chǎn)的目的，而利用基金建立起的普通住宅，又能解決大量消費(fèi)者的住房需求，可謂一舉兩得。另外，醞釀多時(shí)的渤海產(chǎn)業(yè)投資基金也讓市場(chǎng)人士望眼欲穿。這支號(hào)稱(chēng)‘第一只在境內(nèi)發(fā)行以人民幣募集設(shè)立的產(chǎn)業(yè)投資基金’，其規(guī)模其實(shí)只有200億元，與當(dāng)前內(nèi)地高達(dá)10萬(wàn)億元的儲(chǔ)蓄額相比，僅算得上是‘浩瀚汪洋中的一滴水’。但它至少傳遞出一種樂(lè)觀的信息，即更多的有效的投資渠道正在被開(kāi)拓出來(lái)。落實(shí)政策：信息交流應(yīng)順暢 為落實(shí)‘國(guó)六條’的宏觀調(diào)控，一些接受本報(bào)采訪的學(xué)者建議，除了要加強(qiáng)金融信貸的監(jiān)管、地方政府的配合等宏觀舉措外，還應(yīng)注重一些配套制度的‘修補(bǔ)’。長(zhǎng)期專(zhuān)注于房地產(chǎn)研究的經(jīng)濟(jì)學(xué)者曹紅輝即針對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)與房產(chǎn)交易沒(méi)有直接的數(shù)據(jù)交流、房地產(chǎn)調(diào)控中征收營(yíng)業(yè)稅的政策難以落實(shí)的情況，提出了一些‘修補(bǔ)’建議。他表示，各城市應(yīng)建立住房產(chǎn)權(quán)登記與信息聯(lián)網(wǎng)制度，實(shí)現(xiàn)與銀行的個(gè)人誠(chéng)信管理系統(tǒng)和個(gè)人稅收管理系統(tǒng)的聯(lián)網(wǎng)，逐步實(shí)現(xiàn)全國(guó)多種網(wǎng)絡(luò)的連接。對(duì)于土地供應(yīng)信息不透明、地方政府無(wú)意落實(shí)廉租房建設(shè)的問(wèn)題，曹紅輝認(rèn)為，可以通過(guò)建立土地開(kāi)發(fā)使用的及時(shí)跟蹤制度、建立土地轉(zhuǎn)讓金專(zhuān)門(mén)賬戶來(lái)進(jìn)行監(jiān)控。其中，各地方政府的土地轉(zhuǎn)讓金專(zhuān)門(mén)賬戶應(yīng)當(dāng)由同級(jí)人大和上級(jí)政府部門(mén)實(shí)施審計(jì)、監(jiān)督，將一次性支付的土地轉(zhuǎn)讓金逐步改為一年一付，并主要用于拆遷地的農(nóng)民和城市居民的補(bǔ)償。 外資“黑手”攪動(dòng)中國(guó)房地產(chǎn)泡沫？　 【開(kāi)利地產(chǎn)報(bào)道】中國(guó)政府上個(gè)月兩度宣布新措施，拉開(kāi)對(duì)房地產(chǎn)新一輪的宏觀調(diào)控。中國(guó)媒體認(rèn)為，無(wú)論“國(guó)六條”或“國(guó)十五條”只針對(duì)中國(guó)開(kāi)發(fā)商、銀行和地方政府，對(duì)外資炒樓缺乏防范，客觀上外資已經(jīng)促成中國(guó)房地產(chǎn)泡沫的形成?！　≈袊?guó)外匯管理局統(tǒng)計(jì)顯示，去年外商在中國(guó)直接投資凈流入791億美元，其中境外機(jī)構(gòu)購(gòu)買(mǎi)建筑物34億美元。　　據(jù)新華社報(bào)道，今年以來(lái)中國(guó)境外資金從收購(gòu)上海、北京、廣州等地的辦公樓、商鋪，進(jìn)一步擴(kuò)張至高檔住宅，“對(duì)樓價(jià)攀升一定程度上產(chǎn)生了推波助瀾的作用”?！　　渡虾鞘芯惩馊耸繉?zhuān)刊》發(fā)行人蔡為民指出，境外資金進(jìn)入中國(guó)，一是看中2008年北京奧運(yùn)會(huì)、2010年上海世博會(huì)舉行之前，中國(guó)政府希望樓市穩(wěn)定成長(zhǎng)，不會(huì)讓房?jī)r(jià)受到重挫；二是看好人民幣及中國(guó)樓市升值可能性大。　　銀河證券公司首席經(jīng)濟(jì)師左小蕾認(rèn)為，外資拉動(dòng)高級(jí)住宅價(jià)格，會(huì)導(dǎo)致其他房?jī)r(jià)隨之上漲，最終平均房?jī)r(jià)升高，使大眾需求受到傷害。一旦外資認(rèn)為人民幣升值空間見(jiàn)頂，集體撤離，會(huì)使中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨艱難的調(diào)整?！　≌J(rèn)為外資是中國(guó)房地產(chǎn)泡沫形成的黑手的中國(guó)學(xué)者建議，應(yīng)對(duì)外資進(jìn)入中國(guó)樓市有所管制，可開(kāi)征房地產(chǎn)匯率調(diào)節(jié)稅，即外籍人士出售房地產(chǎn)時(shí)，因人民幣升值所獲利潤(rùn)應(yīng)全數(shù)繳稅，除非另行購(gòu)買(mǎi)價(jià)格更高的房地產(chǎn)，以制止外資炒作行為?！　≈袊?guó)外匯管理局資本項(xiàng)目司副司長(zhǎng)孫魯軍日前也表示，外管局高度關(guān)注并加強(qiáng)監(jiān)測(cè)外資在房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資情況，很快將推出限制外資炒房的規(guī)則。但由于涉及外資管理及入世承諾，中國(guó)政府的相關(guān)政策將會(huì)謹(jǐn)慎。　　正當(dāng)中國(guó)輿論界以放大鏡審查外資房地產(chǎn)商之際，本月6日成立兩只針對(duì)中國(guó)市場(chǎng)的基金（分別為6億和4億2500萬(wàn)美元）的新加坡嘉德置地，無(wú)可避免的，引起了中國(guó)媒體的注意。林明彥：投資收益繼續(xù)投資中國(guó)市場(chǎng)　　對(duì)于中國(guó)境內(nèi)對(duì)外資炒作房地產(chǎn)的批評(píng)，凱德置地中國(guó)控股集團(tuán)總裁（嘉德置地在華全資子公司）林明彥首先強(qiáng)調(diào)，嘉德在中國(guó)的基金有別于那些預(yù)期中國(guó)人民幣升值，而進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的對(duì)沖基金?！　∷f(shuō)，嘉德的這兩只基金都是作為長(zhǎng)期開(kāi)發(fā)投資用途，而非短期對(duì)沖基金。　　他還強(qiáng)調(diào)，凱德置地早在十多年前就投資中國(guó)，長(zhǎng)期看好中國(guó)市場(chǎng)，不斷投資開(kāi)發(fā)和持有物業(yè)；而一些其他海外基金則是盯著人民幣匯率變動(dòng)而進(jìn)行短期投資“我們?cè)谥袊?guó)投資獲得的收益，還會(huì)投資在中國(guó)市場(chǎng)，并不是賺了快錢(qián)就走?！薄　×硗?，分析員目前也擔(dān)心，中國(guó)政府近期針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)展開(kāi)的宏觀調(diào)控措施，也將打擊中國(guó)的樓市。著名的量子基金發(fā)起人羅杰斯最近在中國(guó)發(fā)表演講時(shí)，就表明看淡中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)?！　〔贿^(guò)，林明彥表示，中國(guó)政府為了打擊炒房穩(wěn)定樓市而展開(kāi)宏觀調(diào)控，符合凱德置地對(duì)中國(guó)市場(chǎng)的期望，因?yàn)槭袌?chǎng)穩(wěn)定對(duì)該集團(tuán)有利。他重申對(duì)中國(guó)市場(chǎng)很有信心，調(diào)控不會(huì)改變凱德置地的發(fā)展大方向。銀行信貸收緊閘門(mén) 信托資金乘“虛”進(jìn)入房地產(chǎn)　　【開(kāi)利地產(chǎn)報(bào)道】根據(jù)用益信托工作室數(shù)據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，6月份房地產(chǎn)信托乘虛而入，一改5月份的低迷狀態(tài)，其中商業(yè)地產(chǎn)引人注目?！　?月份信托資金投向來(lái)看，盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)的緊縮消息近期連續(xù)出臺(tái)，%。比5月份房地產(chǎn)投資增加了4億多，其中以商業(yè)地產(chǎn)為主，如北京沿海賽洛城、上海假日百貨商廈。　　在銀行信貸收緊閘門(mén)之時(shí)，信托公司似乎乘虛而入。中國(guó)企業(yè)海外發(fā)展中心孫飛博士對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》表示，政府擔(dān)心房地產(chǎn)業(yè)存在投資過(guò)熱，但國(guó)六條新政主要是針對(duì)商業(yè)銀行，對(duì)信托公司沒(méi)有影響?！　∮靡嫘磐泄ぷ魇依顣D表示，國(guó)六條主要是針對(duì)住宅類(lèi)房地產(chǎn)，不是商業(yè)地產(chǎn)。新政之后，可能一部分房地產(chǎn)融資需求從商業(yè)銀行轉(zhuǎn)到信托公司。他指出，房地產(chǎn)信托作為地產(chǎn)融資方式已經(jīng)逐漸得到業(yè)內(nèi)人士的認(rèn)可，在信托的月度數(shù)據(jù)中一直處于第一位或第二位。 【地方地產(chǎn)】地方政府難當(dāng)穩(wěn)定樓價(jià)重任　 【開(kāi)利地產(chǎn)報(bào)道】盡管民間針對(duì)地方政府不作為的憤懣日漸激烈,‘國(guó)六條’也是劍指地方政府﹐但接受本報(bào)采訪的一些專(zhuān)家和業(yè)內(nèi)人士卻認(rèn)為,指望地方政府主動(dòng)打壓房?jī)r(jià)并不現(xiàn)實(shí),也不完全公平。中國(guó)社科院金融所中國(guó)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中心主任劉煜輝告訴記者,在中國(guó),一個(gè)省級(jí)政府幾乎管理著一個(gè)世界上中等規(guī)模國(guó)家的廣闊領(lǐng)域,而且,在所謂GDP導(dǎo)向下,地方政府往往扮演著地方經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)者的角色,也是重要的投資主體?？墒?在現(xiàn)行稅制下,中央把持了大量的財(cái)政稅收,那些收入來(lái)源穩(wěn)定、稅源集中、增收潛力較大的稅種，都被列為中央固定收入或中央與地方共享收入﹙例如，地方工業(yè)增值稅的75%上交中央政府，只剩25%留給地方；此外，鐵路、銀行、保險(xiǎn)公司的營(yíng)業(yè)稅也歸中央﹚，而留給地方的幾乎都是收入來(lái)源不穩(wěn)定、稅源分散、征管難度大、征收成本高的中小稅種。這樣一來(lái)，承擔(dān)了大量事權(quán)、卻無(wú)錢(qián)可花的地方政府惟有當(dāng)‘地主’，因?yàn)槌鲎屚恋啬茉诙唐趦?nèi)籌集大量資金，它們自然是樂(lè)此不疲。以北京為例，2005年北京市政府投入的固定資產(chǎn)投資資金中，土地批租收益占比7成。2005年，房地產(chǎn)稅收收入占北京市財(cái)政收入的一半以上。在此情形下，如果這一筆收益銳減，可以想象，地方政府財(cái)政將會(huì)出現(xiàn)缺口，整個(gè)城市的發(fā)展也可能會(huì)遇到一些想象不到的問(wèn)題。這其實(shí)是地方政府所不能自行化解的難題。另一方面，中央一直在喊建立廉租房制度保證低收入人群的住房需求，但地方政府在這方面根本沒(méi)有積極性，核心依然是財(cái)政的壓力。而在此次調(diào)控中，九部委還要求，已經(jīng)審批過(guò)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，凡是不符合90平方米占7成以上的新規(guī)，都需要開(kāi)發(fā)商重新規(guī)劃，這極可能引發(fā)大量的地方政府違約的問(wèn)題。規(guī)劃審批可以視為地方政府和開(kāi)發(fā)商的一紙契約，現(xiàn)在要求地方政府單方面毀約，如果開(kāi)發(fā)商集體鬧騰起來(lái)，那么，是地方政府還是九部委承擔(dān)行政訴訟的責(zé)任呢？劉煜輝認(rèn)為，對(duì)待地方政府若是只有約束而不給出路，‘國(guó)六條’調(diào)控很可能會(huì)演變?yōu)橐粓?chǎng)中央與地方的‘貓捉老鼠’游戲，即中央高度重視這個(gè)問(wèn)題時(shí)，地方政府會(huì)嘗試遵從中央的精神和指示，而一旦中央的注意力稍有松懈，地方政府又會(huì)想方設(shè)法圖利。這種局面，在以往的宏觀調(diào)控中屢見(jiàn)不鮮，即使祭出問(wèn)責(zé)制，也未必奏效。北京否認(rèn)開(kāi)征二手房個(gè)稅傳言 【開(kāi)利地產(chǎn)報(bào)道】針對(duì)近日有媒體報(bào)道“北京將于7月份征收二手房個(gè)稅”的傳言，北京市地稅局工作人員否認(rèn)了這一說(shuō)法?！拔覀兌紱](méi)有聽(tīng)到過(guò)這個(gè)說(shuō)法。”北京市地稅局辦公室工作人員表示，到昨天為止沒(méi)有接到任何通知強(qiáng)制征收二手房個(gè)稅。市地稅局負(fù)責(zé)個(gè)稅的相關(guān)工作人員表示，目前北京沒(méi)有(征收二手房個(gè)稅)這個(gè)打算，要等國(guó)稅總局的精神。國(guó)稅總局工作人員則稱(chēng)：征收個(gè)稅是法律規(guī)定的，應(yīng)該按2003年下發(fā)的文件執(zhí)行。當(dāng)記者提及下發(fā)文件以來(lái)并未得到真正貫徹實(shí)施時(shí)，這位工作人員表示，政策隨后都要落實(shí)。但并未明確表示將要強(qiáng)制執(zhí)行的說(shuō)法。 “北京將于7月份征收 二手房個(gè)稅”的傳言起于某媒體報(bào)道“亦莊開(kāi)征20%二手房個(gè)稅”，記者以賣(mài)房人身份向亦莊開(kāi)發(fā)區(qū)分局咨詢時(shí)，工作人員明確表示要先稅后證。而當(dāng)記者表明身份再次詢問(wèn)時(shí)，工作人員表示按2003年文件執(zhí)行。 據(jù)了解，其他各區(qū)分局目前均未實(shí)行“先稅后證”。而針對(duì)亦莊征收的說(shuō)法，海淀區(qū)分局工作人員予以駁斥。他認(rèn)為，某個(gè)區(qū)不可能單獨(dú)行動(dòng)。任何一個(gè)區(qū)單獨(dú)行動(dòng)對(duì)賣(mài)房人來(lái)說(shuō)都是不公平的，其間的矛盾無(wú)法平衡。據(jù)其介紹，在看到報(bào)道當(dāng)天他曾致電亦莊相關(guān)人員，但對(duì)方否認(rèn)。這位工作人員還表示，近一階段沒(méi)有接到要求強(qiáng)制執(zhí)行的文件。國(guó)稅總局關(guān)于二手房個(gè)稅的執(zhí)行力一直地位尷尬，自文件下發(fā)后一直執(zhí)行不到位。此前杭州、南京等地的試點(diǎn)均以失敗告終。以最早實(shí)行的杭州來(lái)說(shuō)，從2004年1月1日實(shí)行這項(xiàng)政策，結(jié)果是連續(xù)8個(gè)月二手房交易量平均降幅每月在10%以上，稅務(wù)部門(mén)僅收到了3000多宗個(gè)稅。南京市2005年6月1日出臺(tái)的“先稅后證”制度，僅半個(gè)月就草草收?qǐng)?。業(yè)內(nèi)人士分析，國(guó)稅總局肯定會(huì)想辦法把政策貫徹實(shí)施，只是時(shí)間問(wèn)題。而關(guān)鍵問(wèn)題在于，如何征收個(gè)稅的細(xì)則遲遲沒(méi)有出臺(tái)，政策無(wú)法落到實(shí)處。海淀分局工作人員表示，僅“唯一住房如何界定”就是難題，稅務(wù)部門(mén)根本沒(méi)有辦法界定。沒(méi)有執(zhí)行細(xì)則，地方很難做事。 京城房展會(huì)“房控”后冷遇 【開(kāi)利地產(chǎn)報(bào)道】“國(guó)六條”及九部委細(xì)則相繼出臺(tái)，京城樓市重現(xiàn)觀望氛圍，多數(shù)購(gòu)房人希望房?jī)r(jià)能夠盡快回落，但記者昨天在國(guó)貿(mào)舉行的夏季房展會(huì)看到，居高不下的房?jī)r(jià)依舊讓人搖頭，而“打折促銷(xiāo)”的樓盤(pán)幾乎在展會(huì)絕跡了。