【文章內容簡介】 法用地的比例如此之高，證明中央政府對土地使用的控制已基本失效。這應該促使我們回過頭來反省一下：目前這種單一制的土地使用審批制度，是否符合經(jīng)濟建設形勢發(fā)展的需要？常言道：法不責眾。一部法律，一種規(guī)章，如果大多數(shù)人不遵守，恐怕需要檢討的就不是違法者，而是立法者了。下達查處土地違法案件的量化指標這種做法是可笑的，因為這只會更加損害法的尊嚴，掛一漏萬式的處罰從來不是真正的法治，反而只能給尋租提供更多的機會?！　≈袊卮笪锊?，全靠中央部門來管理土地，所謂天高皇帝遠，這種管理體制注定是低效的。美國有國土安全部，但卻沒有國土資源部，他們對土地資源又是怎么管理的呢？我們應該參考其他國家的經(jīng)驗?！　∠雭硐肴ィ瑥牡览砩险f，無非是這么兩條：首先，必須全面落實農民的土地所有權即財產權，對土地最堅決的保護，一定首先是土地的所有者，所謂風能進，雨能進，國王不能進，政府同樣不能侵犯農民的土地財產權而強行征用，有了這一條，就堵住了違法用地的大口子；第二，在落實第一條的基礎上，具體的用地規(guī)劃，其權力應該下放給地方政府。地方如何建設如何用地，其所掌握的信息會比中央政府所掌握的信息與實際需求更對稱(但地方政府也只能規(guī)劃，而不能強行征用農民的土地)?！　∮辛诉@兩條，國土資源部也就可以精兵簡政了。做不到這兩條，就算國土資源部兵再多將再廣，恐怕各地違法用地的比例，還將繼續(xù)居高不下。 【地方地產】中央全面發(fā)出調控信號 地方配套細則紛紛亮相　　【開利地產報道】建設部有望對中小套型房屋項目進行限價開發(fā)，以遏制房價過快上漲。日前，建設部政策研究中心房地產業(yè)處處長趙路興表示，這次宏觀調控不但要調整住房供給結構，同時還將對90平方米以下新開工項目，進行限價開發(fā)，有關實施細則也有望在近期出臺。趙路興說：“政府限定它的套型，比如90平方米以下，再限定它的房價。然后開發(fā)企業(yè)進行投標的時候，它投兩個標，競地價、競房價，在房價、地價上進行一個綜合選擇，從優(yōu)選擇一個相對來說平衡得比較好的一家企業(yè)中標，然后進行開發(fā)建設，保證中低價位，中小套型住房的供應。”　　國土資源部發(fā)布《關于當前進一步從嚴土地管理的緊急通知》，強調從嚴土地管理為遏制違法違規(guī)占用土地，充分發(fā)揮土地供應的調控作用，確保房地產調控的土地政策落到實處。《通知》強調，不得違反土地利用總體規(guī)劃和年度計劃用地。未經(jīng)批準進行試點擅自增加使用的建設用地，要追究責任，并扣減用地指標。要嚴格執(zhí)行農用地轉用、土地征收和供地備案制度，對不備案及弄虛作假的地區(qū)要暫緩農用地轉用、土地征收報批。新增建設用地不得用于土地收購儲備。　　國土部的《通知》還強調，要確保房地產調控的土地政策落到實處。房地產開發(fā)用地必須采用招標拍賣掛牌方式公開出讓，合理確定宗地面積?！「鞯匾幹颇甓韧恋毓媱潱茖W合理確定房地產開發(fā)用地供應規(guī)模和結構，優(yōu)先保證中低價位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供應，供地計劃要向社會公布。嚴格限制低密度、大套型住房的土地供應。堅決執(zhí)行停止別墅類房地產開發(fā)項目土地供應的規(guī)定，從即日起，一律停止其供地和辦理相關用地手續(xù)，進行全面清理?！　×碛邢⒈砻鳎瑖临Y源部將要出臺國家土地督察制度，將派駐土地督察專員到東北地區(qū)、華北沿海、華東沿海、華南沿海、黃河中游、長江中游、西南地區(qū)和西北地區(qū)八大地區(qū)進行督察?！　°y監(jiān)會的作用也不可忽視。銀監(jiān)會主席劉明康日前強調，當前各商行要有效管控房地產放貸增長。各商行要加強房地產貸款風險管理，嚴格區(qū)分房地產開發(fā)貸款和個人住宅消費貸款并進行貸后檢查。要大力發(fā)展實質性首套住房消費貸款，嚴格審批非自用型購房貸款，對多套房屋以及對高檔商品房、別墅、商業(yè)用房等投資和投機性需求要大幅度提高首付比例和嚴格控制授信。調整風險權重，強化資本約束，利用資本杠桿有效調控房地產信貸。劉明康指出，即使是資本充足率在8％以上、撥備覆蓋率達到監(jiān)管標準的商業(yè)銀行，也要注意選擇好貸款投向，合理控制貸款投放速度；資本充足率在8％以下、撥備覆蓋率低于70％的商業(yè)銀行，更要嚴格控制貸款投放速率。地方：陸續(xù)推出實施細則　　深圳率先出招調控樓價。6月20日，深圳國土房管局頒布了全國首個地方房地產調控落實細則，出臺了成立房地產調控領導小組等10項具體調控措施，并將十五項細則一一分解到具體的政府職能部門執(zhí)行?！　∩钲诜桨革@示，除了套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重必須達到開發(fā)建設總面積的70％以上、個人住房按揭貸款首付比例不得低于30％等條例外，還包括其它一些較具新意的措施。比如，今后3年至5年內，適度增加住宅用地供應規(guī)模，進一步調整住房供應結構，適當提高房地產開發(fā)強度；保證中低價位、中小套型普通商品住房（含經(jīng)濟適用房）和公共租賃住房（含廉租房）的用地供應不低于年度居住用地供應總量的70％；停止別墅類房地產開發(fā)項目供地和辦理相關用地手續(xù)。此外，市國土資源和房產管理局將制定相關規(guī)則，明確中低價位、中小套型普通商品住房項目以招標方式出讓；招標方案根據(jù)住宅套型、價格、工期、質量保證等因素綜合評定。加強公共租賃住房建設，促進住房保障由以售為主向以租為主轉化，充分發(fā)揮政策性住房在平抑房價、穩(wěn)定市場中的積極作用。同時，加快落實年度經(jīng)濟適用房建設方案，經(jīng)濟適用房自合同簽訂之日起5年內不得轉讓?！　碜员本┦薪ㄎ捅本┦幸?guī)委的信息表明，根據(jù)國六條的相關內容制定出的實施細則方案已報市政府。據(jù)了解，北京市實施細則目前已定下三個大方向：加大中小套型和中低價普通商品房的供應，加大經(jīng)濟適用住房的供應，加大廉租房的供應。具體到九部委文件中90平方米中小戶型和70％比例問題，北京市將本著認真貫徹，結合實際的原則，考慮各方面的綜合因素，在保證市場穩(wěn)定成熟的前提下，出臺相關細則。具體到廉租房的建設問題，北京有關方面對此表示：拿出一定比例土地出讓金建設廉租房是肯定的，但具體比例目前還沒有確定。市國土局方面明確表示：還將鼓勵831過關但已過了兩年合同期限仍未開工的項目建設中低價商品房?！　≡?月份前后不到20天的時間里，廣州市國土房管局四度出手：兩次發(fā)出通緝令，追繳34家單位的土地出讓金；發(fā)出閑置土地回收公示，宣布收回25宗面積總計約32公頃的閑置土地；發(fā)出通牒，要求未加入房屋管理系統(tǒng)的47個項目，必須在7月30日之前換證上網(wǎng)，確保市民陽光購房。　　蘭州市有關方面則表示，在今后年度土地供應中，蘭州市房地產項目用地指標的70％以上將用于建設中低價位的普通住房。據(jù)了解，今后蘭州市將科學確定房地產開發(fā)用地供應規(guī)模和結構，用供給來調節(jié)需求與房價，優(yōu)先保證中低價位、中小套型住房和廉租住房。在今后年度土地供應中，蘭州市房地產項目用地指標的70％以上將用在建設中低價位的普通住房上。同時，從7月1日起至今年底，全市將對已供住宅項目用地進行一次全面檢查，督促用地者及時開發(fā)利用土地，防止用地者、開發(fā)商長期囤積、閑置、浪費土地等。外資：也要戴緊箍咒？　　2005年海外機構在中國房地產領域投資34億美元，占去年房地產總投資額的15％，而實際數(shù)字可能更高，因為部分無法核實的交易未被統(tǒng)計在內。近日，有消息稱，國家外匯管理局即將出臺政策限制外資投資房地產。目前這一政策文件正處于幾個部委會簽階段，不久將正式推出?！　?jù)悉，即將出臺的政策主要包括四個方面：一是稅收措施，比如調整對進入房地產領域的外資一直享有的所得稅減免等優(yōu)惠；二是對房地產企業(yè)中的外資比重和房地產企業(yè)的外債規(guī)模作出限制；三是從資金流入和結匯方面出臺一些行政性的外匯管制措施；四是在外匯管制政策上，區(qū)別對待外國非居民個人和外國非居民法人。外資的自住性買房應該不在限制之列?！　τ谕夤芫旨磳⒊雠_的限制外資投資房地產的政策，國內普遍持歡迎態(tài)度。一位業(yè)內人士認為，大量外資流入是導致我國房價虛高的重要原因之一，限制外資投資房地產，是對宏觀調控的一個必要補充。他說，房地產宏觀調控大都是針對中國居民來說的，而對國外投資基金來說影響很小，加上對未來中國經(jīng)濟發(fā)展的信心、對人民幣升值的預期等因素的考慮，所以在沒有相關政策限制的約束下，估計在未來，海外資金大舉進入不可避免，一旦這些資金大規(guī)模撤離中國市場，對房地產市場的影響將是災難性的。所以，外匯管理局對房地產領域的外匯資金流動的關注是非常必要的?！　I(yè)內人士強調，稅收政策是抑制房地產投資最有效的政策。今年以來，套利資本尤其是海外資本，還是大量涌入國內。因此，對于外資投資房地產，不僅需要取消優(yōu)惠的稅收政策，還可以有針對性地對外資投資房地產征收特別稅收，因為稅收政策相比加息，可能更有效?！　〉粋€引人深思的跡象是，近期外資購樓的腳步似乎并沒有放緩。大摩7．58億吃進了上海長寧區(qū)華山夏都一幢高檔住宅樓，上海閘北大寧國際商業(yè)廣場的辦公樓部分被一家美國基金買下。其他一些外資機構也都加快了對中國房地產行業(yè)的進軍步伐。荷蘭ING銀行、新加坡凱德置地、美林國際等全球知名公司先后宣布于今年增加在中國等亞洲房地產市場的投資。據(jù)悉，麥格理銀行僅2005年在上海收購的商業(yè)地產項目就超過44億元人民幣，預計今年將再投6億美元。　　6月初，ING房地產投資管理公司（以下簡稱ING房地產），攜手融科智地，簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議。荷蘭ING房地產將投資1．8億元人民幣進入融科智地長沙公司的兩個住宅開發(fā)項目以及將獲得的新項目?！　?月6日，新加坡最大地產投資商嘉德置地宣布：設立并已完成募集兩只總額超過10億美元的新基金，專門用于中國境內的商用地產的投資、開發(fā)和市場培育，嘉德在這兩只基金中分別持有45％和30％股份?！　?月9日渣打直接投資有限公司宣布對即將赴港上市的世茂房地產控股公司已投資5000萬美元。共同參與本次投資的還有摩根士斯坦房地產投資基金。上海房地產投資“十五”以來首度下降0。2%　 【開利地產報道】受宏觀調控影響，上海今年前五月的房地產開發(fā)投資出現(xiàn)了自“十五”以來的首次下降。上海市統(tǒng)計局昨天發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，今年15月，上海完成房地產開發(fā)投資453。33億元人民幣，比去年同期下降了0。2 %；并且，房地產開發(fā)投資占全社會固定資產投資的比重也由去年同期的35。8%下降到32。9%。 　　今年以來，上海的全社會固定資產投資平穩(wěn)增長，增幅總體呈現(xiàn)逐步回落的態(tài)勢，但回落速度開始趨緩。今年15月，上海的全社會固定資產投資為1379。19億元，比去年同期增長8。6%，增幅比今年前四月小幅回落0。3個百分點。 　　而其中，除了房地產開發(fā)投資有所回落，城市基礎設施投資增幅高出了全社會固定資產投資的增長水平。今年15月，上海城市基礎設施投資完成351。31億元，比去年同期增長13。1%；尤其是城市公共交通投資81。96億元，比去年同期增長1。2倍。分析表明，軌道交通建設的全面開花是帶動上海城市基礎設施投資增長的主要原因，2號線、4號線、6號線、10號線等6條線路在今年15月的投資均超過5億元。 　　此外，上海的工業(yè)投資增長則趨于平穩(wěn)。今年15月，上海工業(yè)投資完成434。25億元，比去年同期增長11。1%。其中，精品鋼材制造業(yè)投資64。61億元，比去年同期增長33。6%，拉動工業(yè)投資增長4。2個百分點。廣東暫停新建開發(fā)區(qū) 非法批地將追究領導責任　　【開利地產報道】廣東省國土資源廳轉發(fā)了