【文章內(nèi)容簡介】 的壓力。從結(jié)果看，目前只有北京市一個城市在執(zhí)行20%的交易稅規(guī)定，其他城市都以各種方式進行了規(guī)避。第二，從長期因素來看，決定房價因素主要還是供求問題。他認(rèn)為，中國基本實現(xiàn)了一個家庭有一套住宅居住的狀態(tài)，但房產(chǎn)持有不均衡，經(jīng)常是有房子的人持有兩套到三套以上，沒房子的人、剛需一族仍然是規(guī)模巨大，而且城鎮(zhèn)化的趨勢讓剛需一族保持了比較堅定的市場基礎(chǔ)，在相當(dāng)長的一個時間段內(nèi)，因為人口向城市集中，尤其是向大中城市集中，還是讓剛性需求有較大的市場，另外，改善性的需求也有較大的市場。第三，中國房價還受國際因素的影響。房價受中國貨幣發(fā)行量的影響，中國的貨幣發(fā)行量又受制于西方主要貨幣發(fā)行量的影響，在西方量化寬松貨幣政策的情況下，人民幣要保持資金不外流，也被迫采取相應(yīng)的量化寬松的政策，這樣會導(dǎo)致大量的人民幣釋放出來，進入貨幣市場，引起資產(chǎn)價格上漲。房產(chǎn)作為中國人持有的財富里面最主要的價值形式，在貨幣超發(fā)的情況下，價格當(dāng)然不會下降，而且還會上漲。從現(xiàn)在情況看，房價還會漲，新的國五條如果能強硬實施堅持好長一段時間的落實，還要有各地政府堅定的落實，肯定能起到抑制房價的作用，關(guān)鍵是，地方政府的態(tài)度。從總體來看，調(diào)控是沒有打在房地產(chǎn)的“七寸”上，只靠行政上的對策與方法，肯定會造成“屢調(diào)屢高、屢高屢調(diào)”的現(xiàn)狀。剛剛過去的4月，十大重點城市中，除了杭州和武漢的成交面積環(huán)比出現(xiàn)10%以內(nèi)的小幅增長，其余8個城市環(huán)比全線下跌，平均跌幅達(dá)3成以上。其中下跌幅度最高的四位為廣州、成都、北京和上海，%、%、%%?？梢姡诮?jīng)歷了3月趕末班車式的集中釋放后，十大重點城市的交易量在4月出現(xiàn)了一波明顯的集體回落。CRIC認(rèn)為，這種回落是市場在3月爆發(fā)式的增長以后一個正常的回調(diào)，而不是像外界想象中新政見效的產(chǎn)物。數(shù)據(jù)顯示，十大重點城市中除了北京、廣州和成都3個城市外，其余7個城市4月的交易量均高于該城市2012年的年均水平。CRIC研究中心認(rèn)為，本輪以“國五條”為標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)控正面臨失效的尷尬。中央與地方博弈，房地產(chǎn)企業(yè)夾縫求生從近日公布的2012年報表看，(+29%)，(+19%)，行業(yè)。(+40%)，(+44%)，%(+%)。中投證券李少明認(rèn)為，從2012年及2013年1季度的財務(wù)數(shù)據(jù)來看，行業(yè)最壞時期已過，處于恢復(fù)性發(fā)展中。由于近期房價持續(xù)上漲，政策壓力大，地方政府依賴預(yù)售證價格監(jiān)管控制房價，受此影響開發(fā)商延遲推盤，成交短期內(nèi)或?qū)⑿》禄?。但中長期來看，全國性及開發(fā)普通住房優(yōu)質(zhì)開發(fā)商受調(diào)控影響小，行業(yè)集中度顯著提升。因為地方財政支出的壓力，使得地方政府設(shè)法出讓更多的土地，從土地出讓金中獲得財政來源，如果房價下跌，出讓土地就不會太順利，會造成地價下跌。所以地方政府在打壓房價方面是沒有積極性的，最多就是讓價格保持合理范疇，不要暴漲，也不要暴跌。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為由于央地博弈的原因，市場化相對成熟的房地產(chǎn)行業(yè)正可以在夾縫中求生存。目前這些計劃性措施，實際上反而起到了讓房地產(chǎn)開發(fā)商賣出更高價格的作用。正是十年調(diào)控的結(jié)果，而這種方式明顯違背市場規(guī)則，為開發(fā)商們提供出供求失衡的漲價理由?，F(xiàn)在看來，政府控制的目標(biāo)，只是希望房價不要過快地上漲，只能做到這一點。如果讓房價下跌，對于中國經(jīng)濟來講，將是災(zāi)難性的，這是政府不愿意看到的，也是各方都不愿意看到的。從目前各大地產(chǎn)商入市拿地的態(tài)勢看，現(xiàn)在又恢復(fù)了相對的活躍，說明市場目前已經(jīng)把‘國五條’的利空已經(jīng)消化了。目前拿地一線城市仍是房企爭奪焦點，而二三線城市則更多面臨去庫存壓力。地產(chǎn)商拿地總體觀望的狀態(tài)，個別城市熱情高，總體上二三線城市庫存量還沒有消化完。他認(rèn)為，二三線雖然有小城鎮(zhèn)政策的刺激，都在做小城鎮(zhèn)建設(shè)的模式探索，但其實因為土地財政問題，地方政府早已經(jīng)開始了小城鎮(zhèn)建設(shè)試點，已經(jīng)有了一定的經(jīng)驗，房地產(chǎn)企業(yè)之所以在這些地區(qū)沒有瘋狂拿地，是已經(jīng)拿了很多地，大量土地在消化過程中。房地產(chǎn)市場不斷細(xì)分房地產(chǎn)企業(yè)一直在試水多元化發(fā)展方向，越來越多的房企紛紛高舉產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)大旗，轉(zhuǎn)戰(zhàn)經(jīng)濟潛力較好的二三線城市。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，最近一個月內(nèi)，包括永泰、首創(chuàng)、華遠(yuǎn)、萬科等在內(nèi)的十多家公司紛紛宣布進軍商業(yè)地產(chǎn)。旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、休閑地產(chǎn)……地產(chǎn)不得不與產(chǎn)業(yè)結(jié)合了！業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)市場不斷細(xì)分是這個市場逐漸走向成熟的一種標(biāo)志，產(chǎn)業(yè)的細(xì)分化是必然趨勢。（二）通脹影響房地產(chǎn)央行發(fā)布2013年第一季度中國貨幣政策執(zhí)行報告報告顯示。2013 年第一季度，中國實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 萬億元，同比增長 %；居民消費價格同比上漲 %。對抗通脹房地產(chǎn)信托吸引力超過黃金根據(jù)中國信托業(yè)協(xié)會公布的數(shù)據(jù)，今年第一季度，，%。自從近期黃金遭遇罕見七連跌以來，尋求穩(wěn)定回報的大額資金客戶開始將目光轉(zhuǎn)向了信托產(chǎn)品，而其中房地產(chǎn)信托由于抵押物充足、預(yù)期年化收益率高于同類品種而受到國內(nèi)外市場投資者的追捧。近日，有外媒報道稱，今年迄今為止，除日本外的亞太地區(qū)房地產(chǎn)信托基金(REIT)發(fā)行規(guī)模較去年同期增長逾3倍，在國外市場REIT漸成為引人注目的資產(chǎn)類別。這種情況在中國也不例外，主要體現(xiàn)為房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的熱銷以及收益率在固定收益投資領(lǐng)域所表現(xiàn)出的優(yōu)勢。 據(jù)機構(gòu)測算，兌付壓力較大。 但是，很多客戶都“點名要房地產(chǎn)信托，因為覺得這種產(chǎn)品最安全”。政府融資平臺或股權(quán)類的信托產(chǎn)品都出現(xiàn)過兌付問題，但房地產(chǎn)信托雖然出現(xiàn)過融資方無法償還本息的風(fēng)險事件，但“沒有出現(xiàn)過很嚴(yán)重的問題”。 雖然自去年以來，不少房地產(chǎn)信托項目出現(xiàn)過風(fēng)險，比如中融的青島凱悅項目、安信信托“泰宇花苑”項目和“昆山純高”項目、中信“舒斯貝爾”項目等，都因融資方出事兒不得不走向訴訟拍賣流程。 但是對于購買固定收益率的投資者來說，并未遭受實質(zhì)性損失。分析人士指出，這是因為房地產(chǎn)項目大多都有不動產(chǎn)作為抵押，而且質(zhì)押率低，隨著土地的不斷升值，因此投資者的本金一般都較有保障。 （三）相關(guān)政策動向房產(chǎn)稅2月20日國務(wù)院：擴大個人住房房產(chǎn)稅改革試點范圍3月30日房產(chǎn)稅可望明年出臺 受不動產(chǎn)登記助推5月10日山東暫無房產(chǎn)稅試點計劃 是否收取聽中央安排 5月20日房產(chǎn)稅試點擴容已提上日程 今年有望新增數(shù)個城市 預(yù)計主要針對增量征收5月21日房產(chǎn)稅全面開征尚在調(diào)研 試點擴容以地方自愿為主第二批房產(chǎn)稅試點擴容基本上是以地方政府自愿為主。對于傳聞中的房產(chǎn)稅試點征收方案主要效仿上海模式，王朝才認(rèn)為，這有其可能性。以增量房為主要征收對象在交易環(huán)節(jié)就可以實現(xiàn)，比較容易控制，而對存量房征收還要進一步評估。前者對地方政府而言，難度也較小。實際上，目前地方政府均不愿意推房產(chǎn)稅。5月21日消息稱房產(chǎn)稅二輪試點放棄存量征稅方向一位參與湖南房產(chǎn)稅試點籌備工作的知情人士透露，湖南已經(jīng)停止房產(chǎn)稅籌備工作，房產(chǎn)稅存量房方向“夭折”。不動產(chǎn)登記我國明年6月底前實施不動產(chǎn)登記和網(wǎng)絡(luò)實名制 或為開征房產(chǎn)稅做鋪墊近日，國務(wù)院辦公廳就實施《國務(wù)院機構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案》任務(wù)分工進行通知，要求2014年6月底前出臺并實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。對此業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，不僅可以保障不動產(chǎn)交易安全，也為開征房產(chǎn)稅提供了保障。我國將通過加快實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，更好地落實物權(quán)法，保障不動產(chǎn)交易安全，保護不動產(chǎn)權(quán)利人合法財產(chǎn)權(quán)。城鎮(zhèn)化由發(fā)改委主導(dǎo)的《促進城鎮(zhèn)化健康發(fā)展規(guī)劃20112020年》初稿編制完成，規(guī)劃中提及這一輪城鎮(zhèn)化將拉動40萬億投資，涉及20多個城市群，180多個地級市，1萬多個城鎮(zhèn)，以及4億新增城鎮(zhèn)人口。但上一輪4萬億救市計劃造成了三、四線城市土地出讓過剩的后遺癥，鬼城危機正在三四線城市蔓延內(nèi)蒙古鄂爾多斯及二連浩特、江蘇常州、湖北十堰、遼寧營口等均在名單之列。而40萬億城鎮(zhèn)化投資將助推新一輪巨量土地供應(yīng)狂潮。在經(jīng)歷了2012年土地市場的持續(xù)低迷后，新一輪城鎮(zhèn)化適時地為市場注射了一劑強心針，但同時也帶來躁動和巨量土地供應(yīng)，很可能落在一座座已被透支的空城上。而開發(fā)商們也摩拳擦掌，希望好好利用最后一輪機會。以城鎮(zhèn)化的名義實施區(qū)域布局，是房企轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)的流行風(fēng)潮。然而，與一線城市供不應(yīng)求不同，不過二三四線城市商業(yè)面臨供大于求的情況，同質(zhì)化競爭也較普遍，如果盲目加大投資，很可能引發(fā)區(qū)域風(fēng)險。全國城鎮(zhèn)化會議一再推遲或因高層對規(guī)劃草案不滿時至5月，被喻為“最高規(guī)格”會議的全國城鎮(zhèn)化會議召開時間一再推遲。會議一再推遲的原因可能是高層對已具雛形的城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)劃不滿意，草案可修改空間還很大。媒體報道稱，城鎮(zhèn)化總體發(fā)展規(guī)劃有望7月會審。記者從發(fā)改委人士處獲悉，年內(nèi)將出臺一批城鎮(zhèn)化的相關(guān)政策。其中，年中前后將出臺總體規(guī)劃，各相關(guān)部門在年末會推行一批配套政策。 高層強調(diào)“人的城鎮(zhèn)化” 新型城鎮(zhèn)化的核心是“人的城鎮(zhèn)化”，對這一觀點，各界幾乎沒有異議。%，%，這一數(shù)據(jù)更說明了人口城鎮(zhèn)化的迫切程度。5月6日，國務(wù)院常務(wù)會議再次要求，要圍繞提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量、推進人的城鎮(zhèn)化，研究新型城鎮(zhèn)化中長期發(fā)展規(guī)劃。 此前，多家媒體披露了規(guī)劃的部分內(nèi)容，規(guī)劃提出在2020年內(nèi)優(yōu)化提升京津冀、長三角和珠三角城市群，逐步打造更具國際競爭力的城市群；在中西部資源環(huán)境承載能力較強的地區(qū)，培育壯大若干城市群。 城鎮(zhèn)化規(guī)劃重啟修改抑地方誤讀盲目上項目沖動目前城鎮(zhèn)化中長期發(fā)展規(guī)劃核心起草小組正就規(guī)劃所涉及的難點問題深入探討，并聽取有關(guān)部門、地方政府、機構(gòu)和專家的意見。據(jù)悉，修改中的規(guī)劃強調(diào)重在改革。而改革的關(guān)鍵則是通過完善體制，推動戶籍與人口管理、土地管理、行政管理和財稅金融等領(lǐng)域的改革。 三、市場動向（一）地產(chǎn)商態(tài)度及動作前20房企均涉商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)萬科商業(yè)項目規(guī)模達(dá)600萬㎡ 越來越多的房企紛紛高舉商業(yè)地產(chǎn)大旗，轉(zhuǎn)戰(zhàn)經(jīng)濟潛力較好的二三線城市，包括永泰、首創(chuàng)、華遠(yuǎn)、萬科等在內(nèi)的十多家公司紛紛宣布進軍商業(yè)地產(chǎn)。公開資料顯示，目前排名前20名的開發(fā)商均已進入商業(yè)地產(chǎn)，整個板塊處于“大發(fā)展和大躍進”的時代。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前萬科已擁有18個購物中心，商業(yè)項目規(guī)模達(dá)到600萬平方米。 這些年，商業(yè)地產(chǎn)已基本形成了“第一集團軍”，像萬達(dá)、凱德、華潤、中糧等處于這一行列?！暗诙瘓F軍”也即將形成，整個行業(yè)的發(fā)展開始有了層次。而一些較早起步的公司正在慢慢消失，如銅鑼灣、寶龍等，一些起步較晚的公司如萬象、大悅城等卻很快追至一線，隊伍結(jié)構(gòu)也有了調(diào)整。在“新國五條”的出臺以及“限購”與“限貸”的樓市調(diào)控大潮中，商業(yè)地產(chǎn)因不受上述政策影響而備受投資者和開發(fā)商的青睞。去年的最后一天，華遠(yuǎn)地產(chǎn)斬獲北京通州梨園地塊，以選擇商業(yè)地產(chǎn)的方式重回北京房地產(chǎn)市場。2012年年報顯示，龍湖地產(chǎn)擬在今年實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的快速擴張，并在15年內(nèi)將商業(yè)利潤占比提升至30%。更值得注意的是，去年底今年初，萬達(dá)、soho等均調(diào)整了商業(yè)地產(chǎn)策略，開始把持有和運營作為戰(zhàn)略重點。 進軍零售業(yè)（1）華發(fā)股份進軍零售業(yè) 擬斥資千萬成立百貨公司珠海地產(chǎn)上市公司龍頭企業(yè)華發(fā)股份，日前宣布擬成立珠海華發(fā)百貨有限公司。公司有關(guān)人士昨日表示，成立百貨公司是公司在商業(yè)地產(chǎn)方面的部署之一，主要用于收取所開發(fā)商鋪的租金，兼小規(guī)模經(jīng)營日用品。開發(fā)商涉足零售百貨業(yè)早已有之，如萬達(dá)集團旗下同時擁有萬達(dá)地產(chǎn)和萬達(dá)百貨，兩者互榮共生，地產(chǎn)為百貨提供經(jīng)營場地，百貨豐富了項目的功能；又如深圳茂業(yè)系也實行“地產(chǎn)+商品零售”模式，“地產(chǎn)鋪路、商業(yè)后續(xù)、資金互補”，即地產(chǎn)項目為商業(yè)物業(yè)提供基礎(chǔ)，商業(yè)物業(yè)成為后續(xù)經(jīng)營的落腳點，也是地產(chǎn)項目的托底，而資金方面相互支持、循環(huán)利用。（2）萬達(dá)從地產(chǎn)挺進消費市場萬達(dá)百貨挖銀座股份原副總經(jīng)理孫靖寰接掌帥印。持續(xù)了半年之久的萬達(dá)百貨“一把手”之爭終于塵埃落定。萬達(dá)最終選擇“重金”挖角，主要看重銀座在高速擴張中，有效實現(xiàn)了單店利潤率提升。萬達(dá)轉(zhuǎn)型旅游和文化產(chǎn)業(yè)。轉(zhuǎn)型電影院線市場的最大手筆，是去年拿下的AMC。全力在消費市場即百貨零售、旅游、文化上做足文章，爭取在2020年躋身Top100成為大型國際公司。目前，萬達(dá)投資在價值100億元以上的項目有6個，包括并購AMC，4個巨型旅游地產(chǎn)和項目達(dá)500億的武漢楚河漢街大型文化綜合體。萬達(dá)目前已經(jīng)擁有730塊銀幕、86座影城、40家百貨公司，1200萬平米的物業(yè)。 4月中旬，有業(yè)內(nèi)人士透露，萬達(dá)欲82億收購銀泰百貨，所涉項目包含銀泰百貨全國31家門店以及12個正在籌備的項目，銀泰只保留北京銀泰中心、合肥等項目。并宣稱若收購成功，銀泰王將助推萬達(dá)電商，并提升萬達(dá)百貨的業(yè)績。而在萬達(dá)百貨元老丁遙離職后，新任總經(jīng)理已塵埃落定，出乎意料的并不是去年從廣百挖角的亢小燕，而是山東銀座系孫靖寰。此外，在去年收購北美院線AMC后，萬達(dá)又將觸角伸向了歐洲，正洽購多家歐洲院線。盡管收購銀泰百貨的傳聞在雙方都否定之后不了了之，但傳聞的發(fā)生以及引發(fā)業(yè)界熱烈的引論，也從側(cè)面反映了萬達(dá)百貨亟需解決提高單店盈利能力的難題，以及國內(nèi)百貨業(yè)分散的現(xiàn)象。而萬達(dá)百貨聘任山東銀座孫靖寰擔(dān)任總經(jīng)理，正是看中了其靈活的業(yè)態(tài)組合、精準(zhǔn)的門店定位、單店業(yè)績優(yōu)秀以及高速擴張的成功經(jīng)歷，以彌補萬達(dá)百貨在高速擴張后毛利率極低的缺陷。事實上，除了百貨，萬達(dá)還在謀求補齊電影方面的短板，謀劃收購歐洲院線以及成立電影制作公司，正是要實現(xiàn)其文化帝國的野心。進入資本市場。 萬科借殼南聯(lián)地產(chǎn)仍難解融資困局 或“B轉(zhuǎn)H”再上市收購香港南聯(lián)地產(chǎn)短期內(nèi)仍面臨諸多融資限制，中國證監(jiān)會近期對內(nèi)地企業(yè)進行H股上市的約束松動，萬科在H股上市恰逢其時。2012年12月26日，萬科A股、B股因“正在籌劃重大事項”同時停牌。業(yè)界紛紛猜測，萬科此前設(shè)想的B轉(zhuǎn)H股計劃有望拉開序幕。萬達(dá)借殼香港恒力終圓上市夢 或注入67億地產(chǎn)項目4月10日在香港聯(lián)交所上市的恒力商業(yè)地產(chǎn)發(fā)布公告稱，以取得公司65%的股權(quán)。收購?fù)瓿珊螅f達(dá)將成為公司控股股東，%。3月20日，恒力商業(yè)地產(chǎn)控股股東的股權(quán)便已經(jīng)出現(xiàn)變