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正文內(nèi)容

國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)xxxx-1-4月市場動態(tài)及發(fā)展(編輯修改稿)

2024-07-18 16:28 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 的壓力。從結(jié)果看,目前只有北京市一個城市在執(zhí)行20%的交易稅規(guī)定,其他城市都以各種方式進(jìn)行了規(guī)避。第二,從長期因素來看,決定房價因素主要還是供求問題。他認(rèn)為,中國基本實(shí)現(xiàn)了一個家庭有一套住宅居住的狀態(tài),但房產(chǎn)持有不均衡,經(jīng)常是有房子的人持有兩套到三套以上,沒房子的人、剛需一族仍然是規(guī)模巨大,而且城鎮(zhèn)化的趨勢讓剛需一族保持了比較堅(jiān)定的市場基礎(chǔ),在相當(dāng)長的一個時間段內(nèi),因?yàn)槿丝谙虺鞘屑?,尤其是向大中城市集中,還是讓剛性需求有較大的市場,另外,改善性的需求也有較大的市場。第三,中國房價還受國際因素的影響。房價受中國貨幣發(fā)行量的影響,中國的貨幣發(fā)行量又受制于西方主要貨幣發(fā)行量的影響,在西方量化寬松貨幣政策的情況下,人民幣要保持資金不外流,也被迫采取相應(yīng)的量化寬松的政策,這樣會導(dǎo)致大量的人民幣釋放出來,進(jìn)入貨幣市場,引起資產(chǎn)價格上漲。房產(chǎn)作為中國人持有的財富里面最主要的價值形式,在貨幣超發(fā)的情況下,價格當(dāng)然不會下降,而且還會上漲。從現(xiàn)在情況看,房價還會漲,新的國五條如果能強(qiáng)硬實(shí)施堅(jiān)持好長一段時間的落實(shí),還要有各地政府堅(jiān)定的落實(shí),肯定能起到抑制房價的作用,關(guān)鍵是,地方政府的態(tài)度。從總體來看,調(diào)控是沒有打在房地產(chǎn)的“七寸”上,只靠行政上的對策與方法,肯定會造成“屢調(diào)屢高、屢高屢調(diào)”的現(xiàn)狀。剛剛過去的4月,十大重點(diǎn)城市中,除了杭州和武漢的成交面積環(huán)比出現(xiàn)10%以內(nèi)的小幅增長,其余8個城市環(huán)比全線下跌,平均跌幅達(dá)3成以上。其中下跌幅度最高的四位為廣州、成都、北京和上海,%、%、%%??梢?,在經(jīng)歷了3月趕末班車式的集中釋放后,十大重點(diǎn)城市的交易量在4月出現(xiàn)了一波明顯的集體回落。CRIC認(rèn)為,這種回落是市場在3月爆發(fā)式的增長以后一個正常的回調(diào),而不是像外界想象中新政見效的產(chǎn)物。數(shù)據(jù)顯示,十大重點(diǎn)城市中除了北京、廣州和成都3個城市外,其余7個城市4月的交易量均高于該城市2012年的年均水平。CRIC研究中心認(rèn)為,本輪以“國五條”為標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)控正面臨失效的尷尬。中央與地方博弈,房地產(chǎn)企業(yè)夾縫求生從近日公布的2012年報表看,(+29%),(+19%),行業(yè)。(+40%),(+44%),%(+%)。中投證券李少明認(rèn)為,從2012年及2013年1季度的財務(wù)數(shù)據(jù)來看,行業(yè)最壞時期已過,處于恢復(fù)性發(fā)展中。由于近期房價持續(xù)上漲,政策壓力大,地方政府依賴預(yù)售證價格監(jiān)管控制房價,受此影響開發(fā)商延遲推盤,成交短期內(nèi)或?qū)⑿》禄?。但中長期來看,全國性及開發(fā)普通住房優(yōu)質(zhì)開發(fā)商受調(diào)控影響小,行業(yè)集中度顯著提升。因?yàn)榈胤截斦С龅膲毫?,使得地方政府設(shè)法出讓更多的土地,從土地出讓金中獲得財政來源,如果房價下跌,出讓土地就不會太順利,會造成地價下跌。所以地方政府在打壓房價方面是沒有積極性的,最多就是讓價格保持合理范疇,不要暴漲,也不要暴跌。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為由于央地博弈的原因,市場化相對成熟的房地產(chǎn)行業(yè)正可以在夾縫中求生存。目前這些計劃性措施,實(shí)際上反而起到了讓房地產(chǎn)開發(fā)商賣出更高價格的作用。正是十年調(diào)控的結(jié)果,而這種方式明顯違背市場規(guī)則,為開發(fā)商們提供出供求失衡的漲價理由?,F(xiàn)在看來,政府控制的目標(biāo),只是希望房價不要過快地上漲,只能做到這一點(diǎn)。如果讓房價下跌,對于中國經(jīng)濟(jì)來講,將是災(zāi)難性的,這是政府不愿意看到的,也是各方都不愿意看到的。從目前各大地產(chǎn)商入市拿地的態(tài)勢看,現(xiàn)在又恢復(fù)了相對的活躍,說明市場目前已經(jīng)把‘國五條’的利空已經(jīng)消化了。目前拿地一線城市仍是房企爭奪焦點(diǎn),而二三線城市則更多面臨去庫存壓力。地產(chǎn)商拿地總體觀望的狀態(tài),個別城市熱情高,總體上二三線城市庫存量還沒有消化完。他認(rèn)為,二三線雖然有小城鎮(zhèn)政策的刺激,都在做小城鎮(zhèn)建設(shè)的模式探索,但其實(shí)因?yàn)橥恋刎斦栴},地方政府早已經(jīng)開始了小城鎮(zhèn)建設(shè)試點(diǎn),已經(jīng)有了一定的經(jīng)驗(yàn),房地產(chǎn)企業(yè)之所以在這些地區(qū)沒有瘋狂拿地,是已經(jīng)拿了很多地,大量土地在消化過程中。房地產(chǎn)市場不斷細(xì)分房地產(chǎn)企業(yè)一直在試水多元化發(fā)展方向,越來越多的房企紛紛高舉產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)大旗,轉(zhuǎn)戰(zhàn)經(jīng)濟(jì)潛力較好的二三線城市。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,最近一個月內(nèi),包括永泰、首創(chuàng)、華遠(yuǎn)、萬科等在內(nèi)的十多家公司紛紛宣布進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)。旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、休閑地產(chǎn)……地產(chǎn)不得不與產(chǎn)業(yè)結(jié)合了!業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,房地產(chǎn)市場不斷細(xì)分是這個市場逐漸走向成熟的一種標(biāo)志,產(chǎn)業(yè)的細(xì)分化是必然趨勢。(二)通脹影響房地產(chǎn)央行發(fā)布2013年第一季度中國貨幣政策執(zhí)行報告報告顯示。2013 年第一季度,中國實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 萬億元,同比增長 %;居民消費(fèi)價格同比上漲 %。對抗通脹房地產(chǎn)信托吸引力超過黃金根據(jù)中國信托業(yè)協(xié)會公布的數(shù)據(jù),今年第一季度,,%。自從近期黃金遭遇罕見七連跌以來,尋求穩(wěn)定回報的大額資金客戶開始將目光轉(zhuǎn)向了信托產(chǎn)品,而其中房地產(chǎn)信托由于抵押物充足、預(yù)期年化收益率高于同類品種而受到國內(nèi)外市場投資者的追捧。近日,有外媒報道稱,今年迄今為止,除日本外的亞太地區(qū)房地產(chǎn)信托基金(REIT)發(fā)行規(guī)模較去年同期增長逾3倍,在國外市場REIT漸成為引人注目的資產(chǎn)類別。這種情況在中國也不例外,主要體現(xiàn)為房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的熱銷以及收益率在固定收益投資領(lǐng)域所表現(xiàn)出的優(yōu)勢。 據(jù)機(jī)構(gòu)測算,兌付壓力較大。 但是,很多客戶都“點(diǎn)名要房地產(chǎn)信托,因?yàn)橛X得這種產(chǎn)品最安全”。政府融資平臺或股權(quán)類的信托產(chǎn)品都出現(xiàn)過兌付問題,但房地產(chǎn)信托雖然出現(xiàn)過融資方無法償還本息的風(fēng)險事件,但“沒有出現(xiàn)過很嚴(yán)重的問題”。 雖然自去年以來,不少房地產(chǎn)信托項(xiàng)目出現(xiàn)過風(fēng)險,比如中融的青島凱悅項(xiàng)目、安信信托“泰宇花苑”項(xiàng)目和“昆山純高”項(xiàng)目、中信“舒斯貝爾”項(xiàng)目等,都因融資方出事兒不得不走向訴訟拍賣流程。 但是對于購買固定收益率的投資者來說,并未遭受實(shí)質(zhì)性損失。分析人士指出,這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目大多都有不動產(chǎn)作為抵押,而且質(zhì)押率低,隨著土地的不斷升值,因此投資者的本金一般都較有保障。 (三)相關(guān)政策動向房產(chǎn)稅2月20日國務(wù)院:擴(kuò)大個人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍3月30日房產(chǎn)稅可望明年出臺 受不動產(chǎn)登記助推5月10日山東暫無房產(chǎn)稅試點(diǎn)計劃 是否收取聽中央安排 5月20日房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)容已提上日程 今年有望新增數(shù)個城市 預(yù)計主要針對增量征收5月21日房產(chǎn)稅全面開征尚在調(diào)研 試點(diǎn)擴(kuò)容以地方自愿為主第二批房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)容基本上是以地方政府自愿為主。對于傳聞中的房產(chǎn)稅試點(diǎn)征收方案主要效仿上海模式,王朝才認(rèn)為,這有其可能性。以增量房為主要征收對象在交易環(huán)節(jié)就可以實(shí)現(xiàn),比較容易控制,而對存量房征收還要進(jìn)一步評估。前者對地方政府而言,難度也較小。實(shí)際上,目前地方政府均不愿意推房產(chǎn)稅。5月21日消息稱房產(chǎn)稅二輪試點(diǎn)放棄存量征稅方向一位參與湖南房產(chǎn)稅試點(diǎn)籌備工作的知情人士透露,湖南已經(jīng)停止房產(chǎn)稅籌備工作,房產(chǎn)稅存量房方向“夭折”。不動產(chǎn)登記我國明年6月底前實(shí)施不動產(chǎn)登記和網(wǎng)絡(luò)實(shí)名制 或?yàn)殚_征房產(chǎn)稅做鋪墊近日,國務(wù)院辦公廳就實(shí)施《國務(wù)院機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案》任務(wù)分工進(jìn)行通知,要求2014年6月底前出臺并實(shí)施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。對此業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度,不僅可以保障不動產(chǎn)交易安全,也為開征房產(chǎn)稅提供了保障。我國將通過加快實(shí)施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度,更好地落實(shí)物權(quán)法,保障不動產(chǎn)交易安全,保護(hù)不動產(chǎn)權(quán)利人合法財產(chǎn)權(quán)。城鎮(zhèn)化由發(fā)改委主導(dǎo)的《促進(jìn)城鎮(zhèn)化健康發(fā)展規(guī)劃20112020年》初稿編制完成,規(guī)劃中提及這一輪城鎮(zhèn)化將拉動40萬億投資,涉及20多個城市群,180多個地級市,1萬多個城鎮(zhèn),以及4億新增城鎮(zhèn)人口。但上一輪4萬億救市計劃造成了三、四線城市土地出讓過剩的后遺癥,鬼城危機(jī)正在三四線城市蔓延內(nèi)蒙古鄂爾多斯及二連浩特、江蘇常州、湖北十堰、遼寧營口等均在名單之列。而40萬億城鎮(zhèn)化投資將助推新一輪巨量土地供應(yīng)狂潮。在經(jīng)歷了2012年土地市場的持續(xù)低迷后,新一輪城鎮(zhèn)化適時地為市場注射了一劑強(qiáng)心針,但同時也帶來躁動和巨量土地供應(yīng),很可能落在一座座已被透支的空城上。而開發(fā)商們也摩拳擦掌,希望好好利用最后一輪機(jī)會。以城鎮(zhèn)化的名義實(shí)施區(qū)域布局,是房企轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)的流行風(fēng)潮。然而,與一線城市供不應(yīng)求不同,不過二三四線城市商業(yè)面臨供大于求的情況,同質(zhì)化競爭也較普遍,如果盲目加大投資,很可能引發(fā)區(qū)域風(fēng)險。全國城鎮(zhèn)化會議一再推遲或因高層對規(guī)劃草案不滿時至5月,被喻為“最高規(guī)格”會議的全國城鎮(zhèn)化會議召開時間一再推遲。會議一再推遲的原因可能是高層對已具雛形的城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)劃不滿意,草案可修改空間還很大。媒體報道稱,城鎮(zhèn)化總體發(fā)展規(guī)劃有望7月會審。記者從發(fā)改委人士處獲悉,年內(nèi)將出臺一批城鎮(zhèn)化的相關(guān)政策。其中,年中前后將出臺總體規(guī)劃,各相關(guān)部門在年末會推行一批配套政策。 高層強(qiáng)調(diào)“人的城鎮(zhèn)化” 新型城鎮(zhèn)化的核心是“人的城鎮(zhèn)化”,對這一觀點(diǎn),各界幾乎沒有異議。%,%,這一數(shù)據(jù)更說明了人口城鎮(zhèn)化的迫切程度。5月6日,國務(wù)院常務(wù)會議再次要求,要圍繞提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量、推進(jìn)人的城鎮(zhèn)化,研究新型城鎮(zhèn)化中長期發(fā)展規(guī)劃。 此前,多家媒體披露了規(guī)劃的部分內(nèi)容,規(guī)劃提出在2020年內(nèi)優(yōu)化提升京津冀、長三角和珠三角城市群,逐步打造更具國際競爭力的城市群;在中西部資源環(huán)境承載能力較強(qiáng)的地區(qū),培育壯大若干城市群。 城鎮(zhèn)化規(guī)劃重啟修改抑地方誤讀盲目上項(xiàng)目沖動目前城鎮(zhèn)化中長期發(fā)展規(guī)劃核心起草小組正就規(guī)劃所涉及的難點(diǎn)問題深入探討,并聽取有關(guān)部門、地方政府、機(jī)構(gòu)和專家的意見。據(jù)悉,修改中的規(guī)劃強(qiáng)調(diào)重在改革。而改革的關(guān)鍵則是通過完善體制,推動戶籍與人口管理、土地管理、行政管理和財稅金融等領(lǐng)域的改革。 三、市場動向(一)地產(chǎn)商態(tài)度及動作前20房企均涉商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)萬科商業(yè)項(xiàng)目規(guī)模達(dá)600萬㎡ 越來越多的房企紛紛高舉商業(yè)地產(chǎn)大旗,轉(zhuǎn)戰(zhàn)經(jīng)濟(jì)潛力較好的二三線城市,包括永泰、首創(chuàng)、華遠(yuǎn)、萬科等在內(nèi)的十多家公司紛紛宣布進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)。公開資料顯示,目前排名前20名的開發(fā)商均已進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn),整個板塊處于“大發(fā)展和大躍進(jìn)”的時代。據(jù)不完全統(tǒng)計,目前萬科已擁有18個購物中心,商業(yè)項(xiàng)目規(guī)模達(dá)到600萬平方米。 這些年,商業(yè)地產(chǎn)已基本形成了“第一集團(tuán)軍”,像萬達(dá)、凱德、華潤、中糧等處于這一行列?!暗诙瘓F(tuán)軍”也即將形成,整個行業(yè)的發(fā)展開始有了層次。而一些較早起步的公司正在慢慢消失,如銅鑼灣、寶龍等,一些起步較晚的公司如萬象、大悅城等卻很快追至一線,隊(duì)伍結(jié)構(gòu)也有了調(diào)整。在“新國五條”的出臺以及“限購”與“限貸”的樓市調(diào)控大潮中,商業(yè)地產(chǎn)因不受上述政策影響而備受投資者和開發(fā)商的青睞。去年的最后一天,華遠(yuǎn)地產(chǎn)斬獲北京通州梨園地塊,以選擇商業(yè)地產(chǎn)的方式重回北京房地產(chǎn)市場。2012年年報顯示,龍湖地產(chǎn)擬在今年實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的快速擴(kuò)張,并在15年內(nèi)將商業(yè)利潤占比提升至30%。更值得注意的是,去年底今年初,萬達(dá)、soho等均調(diào)整了商業(yè)地產(chǎn)策略,開始把持有和運(yùn)營作為戰(zhàn)略重點(diǎn)。 進(jìn)軍零售業(yè)(1)華發(fā)股份進(jìn)軍零售業(yè) 擬斥資千萬成立百貨公司珠海地產(chǎn)上市公司龍頭企業(yè)華發(fā)股份,日前宣布擬成立珠海華發(fā)百貨有限公司。公司有關(guān)人士昨日表示,成立百貨公司是公司在商業(yè)地產(chǎn)方面的部署之一,主要用于收取所開發(fā)商鋪的租金,兼小規(guī)模經(jīng)營日用品。開發(fā)商涉足零售百貨業(yè)早已有之,如萬達(dá)集團(tuán)旗下同時擁有萬達(dá)地產(chǎn)和萬達(dá)百貨,兩者互榮共生,地產(chǎn)為百貨提供經(jīng)營場地,百貨豐富了項(xiàng)目的功能;又如深圳茂業(yè)系也實(shí)行“地產(chǎn)+商品零售”模式,“地產(chǎn)鋪路、商業(yè)后續(xù)、資金互補(bǔ)”,即地產(chǎn)項(xiàng)目為商業(yè)物業(yè)提供基礎(chǔ),商業(yè)物業(yè)成為后續(xù)經(jīng)營的落腳點(diǎn),也是地產(chǎn)項(xiàng)目的托底,而資金方面相互支持、循環(huán)利用。(2)萬達(dá)從地產(chǎn)挺進(jìn)消費(fèi)市場萬達(dá)百貨挖銀座股份原副總經(jīng)理孫靖寰接掌帥印。持續(xù)了半年之久的萬達(dá)百貨“一把手”之爭終于塵埃落定。萬達(dá)最終選擇“重金”挖角,主要看重銀座在高速擴(kuò)張中,有效實(shí)現(xiàn)了單店利潤率提升。萬達(dá)轉(zhuǎn)型旅游和文化產(chǎn)業(yè)。轉(zhuǎn)型電影院線市場的最大手筆,是去年拿下的AMC。全力在消費(fèi)市場即百貨零售、旅游、文化上做足文章,爭取在2020年躋身Top100成為大型國際公司。目前,萬達(dá)投資在價值100億元以上的項(xiàng)目有6個,包括并購AMC,4個巨型旅游地產(chǎn)和項(xiàng)目達(dá)500億的武漢楚河漢街大型文化綜合體。萬達(dá)目前已經(jīng)擁有730塊銀幕、86座影城、40家百貨公司,1200萬平米的物業(yè)。 4月中旬,有業(yè)內(nèi)人士透露,萬達(dá)欲82億收購銀泰百貨,所涉項(xiàng)目包含銀泰百貨全國31家門店以及12個正在籌備的項(xiàng)目,銀泰只保留北京銀泰中心、合肥等項(xiàng)目。并宣稱若收購成功,銀泰王將助推萬達(dá)電商,并提升萬達(dá)百貨的業(yè)績。而在萬達(dá)百貨元老丁遙離職后,新任總經(jīng)理已塵埃落定,出乎意料的并不是去年從廣百挖角的亢小燕,而是山東銀座系孫靖寰。此外,在去年收購北美院線AMC后,萬達(dá)又將觸角伸向了歐洲,正洽購多家歐洲院線。盡管收購銀泰百貨的傳聞在雙方都否定之后不了了之,但傳聞的發(fā)生以及引發(fā)業(yè)界熱烈的引論,也從側(cè)面反映了萬達(dá)百貨亟需解決提高單店盈利能力的難題,以及國內(nèi)百貨業(yè)分散的現(xiàn)象。而萬達(dá)百貨聘任山東銀座孫靖寰擔(dān)任總經(jīng)理,正是看中了其靈活的業(yè)態(tài)組合、精準(zhǔn)的門店定位、單店業(yè)績優(yōu)秀以及高速擴(kuò)張的成功經(jīng)歷,以彌補(bǔ)萬達(dá)百貨在高速擴(kuò)張后毛利率極低的缺陷。事實(shí)上,除了百貨,萬達(dá)還在謀求補(bǔ)齊電影方面的短板,謀劃收購歐洲院線以及成立電影制作公司,正是要實(shí)現(xiàn)其文化帝國的野心。進(jìn)入資本市場。 萬科借殼南聯(lián)地產(chǎn)仍難解融資困局 或“B轉(zhuǎn)H”再上市收購香港南聯(lián)地產(chǎn)短期內(nèi)仍面臨諸多融資限制,中國證監(jiān)會近期對內(nèi)地企業(yè)進(jìn)行H股上市的約束松動,萬科在H股上市恰逢其時。2012年12月26日,萬科A股、B股因“正在籌劃重大事項(xiàng)”同時停牌。業(yè)界紛紛猜測,萬科此前設(shè)想的B轉(zhuǎn)H股計劃有望拉開序幕。萬達(dá)借殼香港恒力終圓上市夢 或注入67億地產(chǎn)項(xiàng)目4月10日在香港聯(lián)交所上市的恒力商業(yè)地產(chǎn)發(fā)布公告稱,以取得公司65%的股權(quán)。收購?fù)瓿珊?,萬達(dá)將成為公司控股股東,%。3月20日,恒力商業(yè)地產(chǎn)控股股東的股權(quán)便已經(jīng)出現(xiàn)變
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