【正文】 國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)2013\14月市場(chǎng)動(dòng)態(tài)及發(fā)展一、概況從2012年及2013年1季度的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)行業(yè)最壞時(shí)期已過，處于恢復(fù)性發(fā)展中。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)向已變：中央已不提調(diào)控房?jī)r(jià)，樓市調(diào)控政策重估在即，行政手段或擇機(jī)退出。商業(yè)地產(chǎn)直接投資創(chuàng)新高JLL日前發(fā)布的《全球資本流動(dòng)》報(bào)告顯示，全球商業(yè)地產(chǎn)直接投資在2013年一季度創(chuàng)新高，實(shí)現(xiàn)了自2008年以來的最高全球交易額。由于投資商業(yè)房地產(chǎn)的資本已顯著增加，一季度的交易額達(dá)到1050億美元，全球三大地區(qū)同比均獲大幅增長(zhǎng)。一季度中國(guó)內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)取得了36億美元的投資交易量，環(huán)比上升62%，同比持平。香港一季度33億美元的交易額與2012年四季度持平，且同比增長(zhǎng)68%。 亞太地區(qū)在2013年一季度獲得270億美元直接投資，與2012年四季度基本持平，但同比增長(zhǎng)26%。一季度的增長(zhǎng)部分主要由200億美元的內(nèi)部交易產(chǎn)生，而70億美元的跨境投資額同比下降24%，環(huán)比也降低11%。亞太地區(qū)有四個(gè)國(guó)家和(品牌拓展)地區(qū)位列全球十大市場(chǎng)，包括日本、中國(guó)內(nèi)地、中國(guó)香港與澳大利亞。除了中國(guó)內(nèi)地，其他國(guó)家和地區(qū)的本土投資者占據(jù)絕大多數(shù)投資份額。這也反映了過去一季度中亞太地區(qū)的一個(gè)發(fā)展趨勢(shì)，即本土投資者正在不斷增多。一季度全國(guó)市場(chǎng)整體需求仍然疲弱商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)公司CBRE發(fā)布的《2013年第一季度中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望》認(rèn)為，受宏觀經(jīng)濟(jì)及供求關(guān)系影響，2013年第一季度全國(guó)優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)整體需求仍然疲弱，吸納量創(chuàng)2009年第一季度以來新低，租金基本持平。優(yōu)質(zhì)商鋪?zhàn)赓U活動(dòng)依然活躍，盡管多個(gè)城市均有新增物業(yè)，但市場(chǎng)空置率仍微幅下跌，租金微升。受新政頒布影響，普通住宅市場(chǎng)短期成交活躍，但高端住宅市場(chǎng)未受顯著影響，表現(xiàn)平穩(wěn)。工業(yè)市場(chǎng)繼續(xù)穩(wěn)中有升。 據(jù)預(yù)測(cè)，多個(gè)二線城市在近期將陸續(xù)迎來寫字樓竣工高峰，這將繼續(xù)推高優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)空置率，租金表現(xiàn)亦將受壓，部分寫字樓或?qū)⒀悠谌胧小２粩嘣黾拥牧闶坌略龉?yīng)除將提升市場(chǎng)平均物業(yè)品質(zhì)及拓展各地零售市場(chǎng)版圖外，亦為部分供應(yīng)高企的城市招商帶來較大壓力，開發(fā)商或?qū)⒉扇^(qū)別定位、市場(chǎng)細(xì)分及延遲開業(yè)等策略進(jìn)行應(yīng)對(duì)。住宅市場(chǎng)方面政策調(diào)控不斷趨緊，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)上漲將得到一定程度的抑制，成交量亦會(huì)因?yàn)槭袌?chǎng)觀望態(tài)度而有所回落。受優(yōu)質(zhì)工業(yè)物業(yè)供應(yīng)有限、土地價(jià)格影響及產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)推動(dòng)，預(yù)計(jì)工業(yè)將成為未來物業(yè)市場(chǎng)的熱點(diǎn)板塊之一。 “去行政化”將成為未來調(diào)控方向近日召開的房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部會(huì)議透出信息，針對(duì)現(xiàn)行的房地產(chǎn)調(diào)控政策效果，有關(guān)方面正在研究和觀察。近期決策層對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控表態(tài)甚少，意在淡化調(diào)控并觀察效果。若未來房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，市場(chǎng)指標(biāo)始終沒有起色，不排除最快在今年下半年對(duì)政策的個(gè)別條款進(jìn)行調(diào)整。在推進(jìn)城鎮(zhèn)化將繼續(xù)釋放大量住房需求的背景下，行政色彩濃厚的調(diào)控手段恐不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定，進(jìn)而影響城鎮(zhèn)化進(jìn)程和經(jīng)濟(jì)走勢(shì)。多家機(jī)構(gòu)認(rèn)為，“去行政化”將成為未來調(diào)控方向。中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展白皮書發(fā)布2013年5月26日上午，由清華大學(xué)中國(guó)發(fā)展規(guī)劃研究中心主辦的中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展白皮書在京發(fā)布，白皮書對(duì)中國(guó)35個(gè)大中城市商業(yè)地產(chǎn)投資潛力的綜合比較分析，得到了各個(gè)城市的商業(yè)地產(chǎn)投資潛力綜合指數(shù)以及排名，其中，排名前十位的城市依次是：北京、上海、廣州、天津、深圳、重慶、杭州、沈陽、南京、成都。（一）一季度市場(chǎng)情況優(yōu)質(zhì)寫字樓：整體需求疲弱本季度全國(guó)優(yōu)質(zhì)寫字樓吸納量?jī)H523,865平方米，%，%，創(chuàng)2009年第一季度以來新低。受第一季度入市寫字樓體量減少影響，%。一線城市空置率連續(xù)第二個(gè)季度走低，但二線城市優(yōu)質(zhì)寫字樓空置率自2011年第四季度以來一直呈上升趨勢(shì)。本季度全國(guó)租金走勢(shì)基本保持平穩(wěn)。 從各區(qū)域來看，華西及華中地區(qū)（成都、重慶、西安、武漢）第一季度需求放緩最為明顯，該區(qū)域?qū)懽謽莾粑{量同比下降超過60%。華東地區(qū)優(yōu)質(zhì)寫字樓需求有所恢復(fù)，第一季度區(qū)域凈吸納量環(huán)比上升11%，%。租金方面，一線城市中上海及深圳走跌，北京和廣州微升。二線城市中成都及大連跌幅領(lǐng)先，武漢及重慶錄得超過1%的漲幅，其他城市保持穩(wěn)定。 多個(gè)二線城市在未來幾個(gè)季度將迎來寫字樓竣工交付高峰，估計(jì)空置率將持續(xù)走高，并推升全國(guó)空置率。預(yù)計(jì)二線城市中的華西區(qū)域?qū)懽謽穷A(yù)租及租賃壓力將進(jìn)一步增大，租金表現(xiàn)受壓，部分寫字樓可能會(huì)延期入市。 優(yōu)質(zhì)商鋪：發(fā)展平穩(wěn)，或?qū)⒎啪彽谝患径热珖?guó)零售租賃活動(dòng)仍較為活躍。除華東地區(qū)以外，其他地區(qū)多個(gè)城市均有新物業(yè)入市，其開業(yè)率及商家簽約率均表現(xiàn)良好。國(guó)際一線奢侈品牌在國(guó)內(nèi)仍有擴(kuò)張，但步伐開始放緩。國(guó)際及國(guó)內(nèi)快時(shí)尚品牌及餐飲娛樂品牌則仍繼續(xù)積極進(jìn)軍多個(gè)二線城市。受強(qiáng)勁需求的推動(dòng)，%。，%。 從各區(qū)域表現(xiàn)來看，華北及華西區(qū)域的二線城市零售供應(yīng)仍然處于高位，來自于這兩個(gè)區(qū)域的新增零售面積占全國(guó)第一季度新增零售總面積的近8成。租金表現(xiàn)方面，杭州、北京、武漢漲幅居前，與去年同期相比升幅超過8%。盡管本季度并無新項(xiàng)目入市，但受此前存量影響及未來大量供應(yīng)的壓力，沈陽零售市場(chǎng)仍然表現(xiàn)慘淡，空置率繼續(xù)上升，租金維持跌勢(shì)。為應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的慘淡局面，多個(gè)項(xiàng)目選擇停業(yè)裝修或積極進(jìn)行租戶調(diào)整，亦有個(gè)別百貨物業(yè)出現(xiàn)品牌撤柜及停業(yè)整頓的現(xiàn)象。 隨著零售消費(fèi)增速放緩及競(jìng)爭(zhēng)激烈程度加劇，預(yù)計(jì)未來奢侈品零售商可能會(huì)放緩在中國(guó)的擴(kuò)張步伐，轉(zhuǎn)向關(guān)注現(xiàn)有店鋪，尤其是一線城市店鋪的品質(zhì)及形象提升，并提供更多個(gè)性化服務(wù)以區(qū)分市場(chǎng)定位。在零售物業(yè)的地域分布上，以寧波、成都及重慶為代表的多個(gè)二線城市已出現(xiàn)較為明顯的由中心區(qū)域核心商圈向城市次中心或非中心區(qū)域擴(kuò)張的態(tài)勢(shì)；預(yù)計(jì)隨著更多新增物業(yè)的入市，這一趨勢(shì)將越發(fā)明顯。由于供需關(guān)系相對(duì)平穩(wěn)，預(yù)計(jì)一線城市零售表現(xiàn)將繼續(xù)企穩(wěn)。隨著未來多個(gè)二線城市陸續(xù)迎來零售供應(yīng)的高峰，這些城市的零售空置率可能有所升高，租金增長(zhǎng)將明顯放緩。鑒于日益增加的招商壓力，預(yù)計(jì)未來將有更多二線城市的零售項(xiàng)目選擇延期入市。住宅市場(chǎng)：短期活躍，整體趨穩(wěn)國(guó)務(wù)院于3月1日頒布《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》，除重申穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制、加強(qiáng)普通商品住宅和保障性住宅建設(shè)、強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管等原有政策外，在限購、差別化信貸及稅收方面的導(dǎo)向上亦釋放出從嚴(yán)信號(hào)。除北京和上海地方細(xì)則明確將2013年房?jī)r(jià)控制目標(biāo)定為“基本穩(wěn)定”外，其他多數(shù)已出臺(tái)房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的地方細(xì)則均將房?jī)r(jià)控制目標(biāo)定為“不超過本年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實(shí)際增幅”。季內(nèi)新政頒布但細(xì)則尚未落地，刺激了普通住宅市場(chǎng)的短期成交活躍，但對(duì)高端住宅市場(chǎng)影響尚未明顯顯現(xiàn)。 預(yù)計(jì)此輪新政釋放出的調(diào)控收緊信號(hào)、有待落實(shí)的20%個(gè)人所得稅征收以及二套房貸進(jìn)一步收緊等措施，將有效抑制自2012年第二季度以來不斷抬頭的房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，并令未來一段時(shí)間房?jī)r(jià)增速趨緩。預(yù)計(jì)成交量亦將因交易環(huán)節(jié)成本上升以及部分買家回歸觀望態(tài)度等而有所回落。但考慮到2011年和2012年上半年發(fā)展商購地并不活躍，因此短期內(nèi)新房供應(yīng)仍將處于較低水平，由市場(chǎng)供過于求而導(dǎo)致房?jī)r(jià)顯著下降的風(fēng)險(xiǎn)不大。與此同時(shí)，若部分城市房?jī)r(jià)在未來一段時(shí)間仍出現(xiàn)持續(xù)上漲的態(tài)勢(shì)，則不排除地方政府細(xì)則加碼的可能性。 工業(yè)市場(chǎng)：活躍勢(shì)頭顯現(xiàn)第一季度全國(guó)工業(yè)市場(chǎng)整體穩(wěn)中有升。在優(yōu)質(zhì)物流市場(chǎng)方面，除上海、杭州及大連三地由于供需相對(duì)平衡租金持平外，其余各城市均錄得不同幅度的增長(zhǎng)。一線城市中，北京、廣州及深圳的需求依然強(qiáng)勁，且短期內(nèi)可租賃面積有限，預(yù)計(jì)未來租金仍將處于上升趨勢(shì)。二線城市中，除了成都未來將面臨較為密集的供應(yīng)、市場(chǎng)將一定程度受壓外，其余各城市物流市場(chǎng)均呈現(xiàn)活躍發(fā)展的勢(shì)頭。在商業(yè)園區(qū)方面，此前僅在北京及上海兩地較為明顯的辦公樓需求向商務(wù)園區(qū)轉(zhuǎn)移的溢出效應(yīng)開始在寫字樓租金上漲較快的二線城市顯現(xiàn)。 鑒于目前市場(chǎng)上優(yōu)質(zhì)物業(yè)供應(yīng)有限，工業(yè)土地價(jià)格亦相對(duì)較低，加之受逐漸回暖的制造產(chǎn)業(yè)、日益活躍的電子商務(wù)及物流等行業(yè)的帶動(dòng)，預(yù)計(jì)未來全國(guó)工業(yè)市場(chǎng)需求將持續(xù)活躍，各地工業(yè)設(shè)施規(guī)模，尤其是物流倉儲(chǔ)市場(chǎng)規(guī)模將繼續(xù)擴(kuò)大。今年以來，有不少涉房企業(yè)發(fā)布了再融資預(yù)案，但其融資投向均為非房產(chǎn)業(yè)。此外，這一定增方案，因萬方發(fā)展的涉房“身份”引起市場(chǎng)的關(guān)注，被認(rèn)為打開了地產(chǎn)再融資的想象空間。5月17日，在萬方發(fā)展的引領(lǐng)下，地產(chǎn)股整體大漲。其中，萬方發(fā)展?jié)q停開盤，中房股份、北辰實(shí)業(yè)、陽光城漲停，鐵嶺新城、香江控股、中糧地產(chǎn)等漲幅超過5%。（二）政策情況中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)向已變化：中央已不提調(diào)控房?jī)r(jià)，樓市調(diào)控政策重估在即，行政手段或擇機(jī)退出5月中旬召開的房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部會(huì)議透出信息，針對(duì)現(xiàn)行的房地產(chǎn)調(diào)控政策效果，有關(guān)方面正在研究和觀察。一段時(shí)間后，若調(diào)控效果無明顯起色，不排除調(diào)整政策的可能。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，近期決策層對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控表態(tài)甚少，意在淡化調(diào)控并觀察效果。若未來房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，市場(chǎng)指標(biāo)始終沒有起色，不排除最快在今年下半年對(duì)政策的個(gè)別條款進(jìn)行調(diào)整。在推進(jìn)城鎮(zhèn)化將繼續(xù)釋放大量住房需求的背景下，行政色彩濃厚的調(diào)控手段恐不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定，進(jìn)而影響城鎮(zhèn)化進(jìn)程和經(jīng)濟(jì)走勢(shì)。多家機(jī)構(gòu)認(rèn)為，“去行政化”將成為未來調(diào)控方向?！靶聡?guó)五條”出臺(tái)至今已近兩月，多地樓市成交量暴跌，但房?jī)r(jià)上漲壓力仍存。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，4月70個(gè)大中城市中67個(gè)城市新建商品住宅（不含保障房）價(jià)格環(huán)比上漲。分析人士認(rèn)為，政策出臺(tái)后，市場(chǎng)成交量出現(xiàn)大幅波動(dòng)，不少城市住房供應(yīng)量減少，房?jī)r(jià)上漲壓力猶存，恐使調(diào)控落入“越調(diào)越漲”的怪圈。房產(chǎn)稅可能是上述“長(zhǎng)期調(diào)控”手段之一。房產(chǎn)稅試點(diǎn)短期內(nèi)或小范圍擴(kuò)圍，且可能主要針對(duì)增量房屋征收。差別化信貸和稅收政策未來將成為常態(tài)。對(duì)于行政色彩濃厚的住房限購政策，可能伴隨土地、戶籍等制度的改革而逐步放開，但短期內(nèi)仍將存在。多數(shù)分析認(rèn)為，未來一段時(shí)間，房地產(chǎn)市場(chǎng)可能保持溫和復(fù)蘇走勢(shì)，但從成交量、景氣指數(shù)等指標(biāo)來看，市場(chǎng)仍會(huì)處于階段低位。地方政府對(duì)抗中央調(diào)控政策態(tài)度日益堅(jiān)決2013年以來，雖近期多個(gè)重點(diǎn)城市屢現(xiàn)樓市調(diào)控政策收緊跡象，但中國(guó)主要城市的房?jī)r(jià)依然保持強(qiáng)勁的上漲態(tài)勢(shì)。事實(shí)上，若以官方部署的落地執(zhí)行時(shí)間為開端(3月底)，5月21日，中國(guó)今年2月出臺(tái)的樓市新政“國(guó)五條”已在各地執(zhí)行50日。雖然政策出臺(tái)后即遭遇多地政府的“化骨綿掌”，交易個(gè)稅按差額的20%征收等關(guān)鍵政策并未在一二線城市廣泛推開，但期間不乏有包括北京、廣州等一線城市頻頻傳出通過“限價(jià)”、“強(qiáng)化預(yù)售監(jiān)管”等嚴(yán)厲管控手段調(diào)控房?jī)r(jià)的消息。城市2013年房?jī)r(jià)控制目標(biāo)北京全市新建商品住房?jī)r(jià)格與2012年相比保持穩(wěn)定上海按照保持房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定的要求，切實(shí)貫徹落實(shí)各項(xiàng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施廣州2013年新建商品住房?jī)r(jià)格漲幅要低于年度城市居民人均可支配收入實(shí)際增幅深圳2013年全市新建商品住房?jī)r(jià)格漲幅低于本市人均可支配收入的實(shí)際增長(zhǎng)速度天津新建商品住房?jī)r(jià)格漲幅低于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實(shí)際增長(zhǎng)幅度重慶主城區(qū)新建商品住房?jī)r(jià)格增幅低于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實(shí)際增幅廈門2013年新建商品住房?jī)r(jià)格指數(shù)同比漲幅低于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實(shí)際增長(zhǎng)幅度大連2013年新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)同比增幅控制在我市同期城鎮(zhèn)人均可支配收入實(shí)際增幅以下合肥新建商品住房?jī)r(jià)格增幅不高于本市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的實(shí)際增幅濟(jì)南濟(jì)南市2013年新建商品住房?jī)r(jià)格漲幅低于城市居民人均可支配收入實(shí)際增長(zhǎng)水平貴陽2013年新建商品住房?jī)r(jià)格增幅低于當(dāng)年貴陽市城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入實(shí)際增幅南寧新建商品住房（不含保障性住房）增幅低于當(dāng)年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實(shí)際增幅南京2013年度全市新建商品房?jī)r(jià)格漲幅低于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的實(shí)際增幅武漢新建商品住房（不含保障性住房）價(jià)格同比增幅低于人均可支配收入實(shí)際增幅昆明新建商品住房（不含保障性住房）價(jià)格增幅低于城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入實(shí)際增幅石家莊新建商品住房?jī)r(jià)格增幅低于本市城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入實(shí)際增幅青島確保本年度新建商品住房?jī)r(jià)格增幅明顯低于城市居民人均可支配收入實(shí)際增幅消息稱國(guó)家正制定養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中長(zhǎng)期規(guī)劃近日，在上海舉行的“2013年國(guó)際旅游財(cái)富峰會(huì)”上，國(guó)際旅游地產(chǎn)專評(píng)委副主任委員朱中一透露，國(guó)家正在制定養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)2013~2020年的規(guī)劃，目前正在政府部門內(nèi)部征求意見。朱中一同時(shí)透露，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)規(guī)劃覆蓋面將非常廣泛。一季度房地產(chǎn)政策重要事件統(tǒng)計(jì)表1：2013年1月房地產(chǎn)政策重要事件日期重要事件關(guān)鍵內(nèi)容12月31日中國(guó)財(cái)政部、發(fā)改委、央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合公布《關(guān)于制止地方政府違法違規(guī)融資行為的通知》地方政府必須嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定規(guī)范土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)管理和土地融資行為，不得授權(quán)融資平臺(tái)公司承擔(dān)土地儲(chǔ)備職能和進(jìn)行土地儲(chǔ)備融資，不得將土地儲(chǔ)備貸款用于城市建設(shè)以及其他與土地儲(chǔ)備業(yè)務(wù)無關(guān)的項(xiàng)目。1月7日國(guó)土資源部緊急部署核查非新增建設(shè)用地國(guó)土資源部辦公廳日前發(fā)出特急明電通知，要求各省級(jí)國(guó)土資源主管部門迅速對(duì)土地衛(wèi)片執(zhí)法檢查工作中上報(bào)的非新增建設(shè)用地逐宗進(jìn)行核查，于1月20日前將檢查核實(shí)情況的書面報(bào)告、地塊清單及相應(yīng)舉證材料一并上報(bào)，凡少報(bào)或漏報(bào)的“非新增建設(shè)用地”，將直接按違法用地計(jì)入比例。1月11日國(guó)土資源部部長(zhǎng)徐紹史談房地產(chǎn)國(guó)土資源部部長(zhǎng)徐紹史在全國(guó)國(guó)土資源工作會(huì)議上做報(bào)告：216。 2013年要要堅(jiān)持控總量、穩(wěn)增量、擠存量、放流量，進(jìn)一步拓展建設(shè)用地新空間，保障經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展合理用地需求，促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展。216。 2013年新增建設(shè)用地總量原則上不低于2012年，普通商品住房用地供應(yīng)確保不低于過去5年年均實(shí)際供應(yīng)，保持土地市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。1月1011日中國(guó)人民銀行工作會(huì)議會(huì)議布置2013年主要工作如下：216。 繼續(xù)實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策，發(fā)揮好宏觀審慎政策工具的逆周期調(diào)節(jié)作用，保持貨幣信貸總量和社會(huì)融資規(guī)模平穩(wěn)適度增長(zhǎng)。繼續(xù)完善民生金融。落實(shí)好差別化住房信貸政策。21