【正文】 國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)2013\14月市場動態(tài)及發(fā)展一、概況從2012年及2013年1季度的財務(wù)數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)行業(yè)最壞時期已過，處于恢復(fù)性發(fā)展中。中國房地產(chǎn)市場風(fēng)向已變：中央已不提調(diào)控房價，樓市調(diào)控政策重估在即，行政手段或擇機(jī)退出。商業(yè)地產(chǎn)直接投資創(chuàng)新高JLL日前發(fā)布的《全球資本流動》報告顯示，全球商業(yè)地產(chǎn)直接投資在2013年一季度創(chuàng)新高，實(shí)現(xiàn)了自2008年以來的最高全球交易額。由于投資商業(yè)房地產(chǎn)的資本已顯著增加，一季度的交易額達(dá)到1050億美元，全球三大地區(qū)同比均獲大幅增長。一季度中國內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)取得了36億美元的投資交易量，環(huán)比上升62%，同比持平。香港一季度33億美元的交易額與2012年四季度持平，且同比增長68%。 亞太地區(qū)在2013年一季度獲得270億美元直接投資，與2012年四季度基本持平，但同比增長26%。一季度的增長部分主要由200億美元的內(nèi)部交易產(chǎn)生，而70億美元的跨境投資額同比下降24%，環(huán)比也降低11%。亞太地區(qū)有四個國家和(品牌拓展)地區(qū)位列全球十大市場，包括日本、中國內(nèi)地、中國香港與澳大利亞。除了中國內(nèi)地，其他國家和地區(qū)的本土投資者占據(jù)絕大多數(shù)投資份額。這也反映了過去一季度中亞太地區(qū)的一個發(fā)展趨勢，即本土投資者正在不斷增多。一季度全國市場整體需求仍然疲弱商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)公司CBRE發(fā)布的《2013年第一季度中國房地產(chǎn)市場回顧與展望》認(rèn)為，受宏觀經(jīng)濟(jì)及供求關(guān)系影響，2013年第一季度全國優(yōu)質(zhì)寫字樓市場整體需求仍然疲弱，吸納量創(chuàng)2009年第一季度以來新低，租金基本持平。優(yōu)質(zhì)商鋪?zhàn)赓U活動依然活躍，盡管多個城市均有新增物業(yè)，但市場空置率仍微幅下跌，租金微升。受新政頒布影響，普通住宅市場短期成交活躍，但高端住宅市場未受顯著影響，表現(xiàn)平穩(wěn)。工業(yè)市場繼續(xù)穩(wěn)中有升。 據(jù)預(yù)測，多個二線城市在近期將陸續(xù)迎來寫字樓竣工高峰，這將繼續(xù)推高優(yōu)質(zhì)寫字樓市場空置率，租金表現(xiàn)亦將受壓，部分寫字樓或?qū)⒀悠谌胧?。不斷增加的零售新增供?yīng)除將提升市場平均物業(yè)品質(zhì)及拓展各地零售市場版圖外，亦為部分供應(yīng)高企的城市招商帶來較大壓力，開發(fā)商或?qū)⒉扇^(qū)別定位、市場細(xì)分及延遲開業(yè)等策略進(jìn)行應(yīng)對。住宅市場方面政策調(diào)控不斷趨緊，預(yù)計(jì)房價上漲將得到一定程度的抑制，成交量亦會因?yàn)槭袌鲇^望態(tài)度而有所回落。受優(yōu)質(zhì)工業(yè)物業(yè)供應(yīng)有限、土地價格影響及產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢推動，預(yù)計(jì)工業(yè)將成為未來物業(yè)市場的熱點(diǎn)板塊之一。 “去行政化”將成為未來調(diào)控方向近日召開的房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部會議透出信息，針對現(xiàn)行的房地產(chǎn)調(diào)控政策效果，有關(guān)方面正在研究和觀察。近期決策層對房地產(chǎn)調(diào)控表態(tài)甚少，意在淡化調(diào)控并觀察效果。若未來房價繼續(xù)上漲，市場指標(biāo)始終沒有起色，不排除最快在今年下半年對政策的個別條款進(jìn)行調(diào)整。在推進(jìn)城鎮(zhèn)化將繼續(xù)釋放大量住房需求的背景下，行政色彩濃厚的調(diào)控手段恐不利于房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，進(jìn)而影響城鎮(zhèn)化進(jìn)程和經(jīng)濟(jì)走勢。多家機(jī)構(gòu)認(rèn)為，“去行政化”將成為未來調(diào)控方向。中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展白皮書發(fā)布2013年5月26日上午，由清華大學(xué)中國發(fā)展規(guī)劃研究中心主辦的中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展白皮書在京發(fā)布，白皮書對中國35個大中城市商業(yè)地產(chǎn)投資潛力的綜合比較分析，得到了各個城市的商業(yè)地產(chǎn)投資潛力綜合指數(shù)以及排名，其中，排名前十位的城市依次是：北京、上海、廣州、天津、深圳、重慶、杭州、沈陽、南京、成都。（一）一季度市場情況優(yōu)質(zhì)寫字樓：整體需求疲弱本季度全國優(yōu)質(zhì)寫字樓吸納量僅523,865平方米，%，%，創(chuàng)2009年第一季度以來新低。受第一季度入市寫字樓體量減少影響，%。一線城市空置率連續(xù)第二個季度走低，但二線城市優(yōu)質(zhì)寫字樓空置率自2011年第四季度以來一直呈上升趨勢。本季度全國租金走勢基本保持平穩(wěn)。 從各區(qū)域來看，華西及華中地區(qū)（成都、重慶、西安、武漢）第一季度需求放緩最為明顯，該區(qū)域?qū)懽謽莾粑{量同比下降超過60%。華東地區(qū)優(yōu)質(zhì)寫字樓需求有所恢復(fù)，第一季度區(qū)域凈吸納量環(huán)比上升11%，%。租金方面，一線城市中上海及深圳走跌，北京和廣州微升。二線城市中成都及大連跌幅領(lǐng)先，武漢及重慶錄得超過1%的漲幅，其他城市保持穩(wěn)定。 多個二線城市在未來幾個季度將迎來寫字樓竣工交付高峰，估計(jì)空置率將持續(xù)走高，并推升全國空置率。預(yù)計(jì)二線城市中的華西區(qū)域?qū)懽謽穷A(yù)租及租賃壓力將進(jìn)一步增大，租金表現(xiàn)受壓，部分寫字樓可能會延期入市。 優(yōu)質(zhì)商鋪：發(fā)展平穩(wěn)，或?qū)⒎啪彽谝患径热珖闶圩赓U活動仍較為活躍。除華東地區(qū)以外，其他地區(qū)多個城市均有新物業(yè)入市，其開業(yè)率及商家簽約率均表現(xiàn)良好。國際一線奢侈品牌在國內(nèi)仍有擴(kuò)張，但步伐開始放緩。國際及國內(nèi)快時尚品牌及餐飲娛樂品牌則仍繼續(xù)積極進(jìn)軍多個二線城市。受強(qiáng)勁需求的推動，%。，%。 從各區(qū)域表現(xiàn)來看，華北及華西區(qū)域的二線城市零售供應(yīng)仍然處于高位，來自于這兩個區(qū)域的新增零售面積占全國第一季度新增零售總面積的近8成。租金表現(xiàn)方面，杭州、北京、武漢漲幅居前，與去年同期相比升幅超過8%。盡管本季度并無新項(xiàng)目入市，但受此前存量影響及未來大量供應(yīng)的壓力，沈陽零售市場仍然表現(xiàn)慘淡，空置率繼續(xù)上升，租金維持跌勢。為應(yīng)對市場的慘淡局面，多個項(xiàng)目選擇停業(yè)裝修或積極進(jìn)行租戶調(diào)整，亦有個別百貨物業(yè)出現(xiàn)品牌撤柜及停業(yè)整頓的現(xiàn)象。 隨著零售消費(fèi)增速放緩及競爭激烈程度加劇，預(yù)計(jì)未來奢侈品零售商可能會放緩在中國的擴(kuò)張步伐，轉(zhuǎn)向關(guān)注現(xiàn)有店鋪，尤其是一線城市店鋪的品質(zhì)及形象提升，并提供更多個性化服務(wù)以區(qū)分市場定位。在零售物業(yè)的地域分布上，以寧波、成都及重慶為代表的多個二線城市已出現(xiàn)較為明顯的由中心區(qū)域核心商圈向城市次中心或非中心區(qū)域擴(kuò)張的態(tài)勢；預(yù)計(jì)隨著更多新增物業(yè)的入市，這一趨勢將越發(fā)明顯。由于供需關(guān)系相對平穩(wěn)，預(yù)計(jì)一線城市零售表現(xiàn)將繼續(xù)企穩(wěn)。隨著未來多個二線城市陸續(xù)迎來零售供應(yīng)的高峰，這些城市的零售空置率可能有所升高，租金增長將明顯放緩。鑒于日益增加的招商壓力，預(yù)計(jì)未來將有更多二線城市的零售項(xiàng)目選擇延期入市。住宅市場：短期活躍，整體趨穩(wěn)國務(wù)院于3月1日頒布《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》，除重申穩(wěn)定房價工作責(zé)任制、加強(qiáng)普通商品住宅和保障性住宅建設(shè)、強(qiáng)化市場監(jiān)管等原有政策外，在限購、差別化信貸及稅收方面的導(dǎo)向上亦釋放出從嚴(yán)信號。除北京和上海地方細(xì)則明確將2013年房價控制目標(biāo)定為“基本穩(wěn)定”外，其他多數(shù)已出臺房價控制目標(biāo)的地方細(xì)則均將房價控制目標(biāo)定為“不超過本年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實(shí)際增幅”。季內(nèi)新政頒布但細(xì)則尚未落地，刺激了普通住宅市場的短期成交活躍，但對高端住宅市場影響尚未明顯顯現(xiàn)。 預(yù)計(jì)此輪新政釋放出的調(diào)控收緊信號、有待落實(shí)的20%個人所得稅征收以及二套房貸進(jìn)一步收緊等措施，將有效抑制自2012年第二季度以來不斷抬頭的房價上漲預(yù)期，并令未來一段時間房價增速趨緩。預(yù)計(jì)成交量亦將因交易環(huán)節(jié)成本上升以及部分買家回歸觀望態(tài)度等而有所回落。但考慮到2011年和2012年上半年發(fā)展商購地并不活躍，因此短期內(nèi)新房供應(yīng)仍將處于較低水平，由市場供過于求而導(dǎo)致房價顯著下降的風(fēng)險不大。與此同時，若部分城市房價在未來一段時間仍出現(xiàn)持續(xù)上漲的態(tài)勢，則不排除地方政府細(xì)則加碼的可能性。 工業(yè)市場：活躍勢頭顯現(xiàn)第一季度全國工業(yè)市場整體穩(wěn)中有升。在優(yōu)質(zhì)物流市場方面，除上海、杭州及大連三地由于供需相對平衡租金持平外，其余各城市均錄得不同幅度的增長。一線城市中，北京、廣州及深圳的需求依然強(qiáng)勁，且短期內(nèi)可租賃面積有限，預(yù)計(jì)未來租金仍將處于上升趨勢。二線城市中，除了成都未來將面臨較為密集的供應(yīng)、市場將一定程度受壓外，其余各城市物流市場均呈現(xiàn)活躍發(fā)展的勢頭。在商業(yè)園區(qū)方面，此前僅在北京及上海兩地較為明顯的辦公樓需求向商務(wù)園區(qū)轉(zhuǎn)移的溢出效應(yīng)開始在寫字樓租金上漲較快的二線城市顯現(xiàn)。 鑒于目前市場上優(yōu)質(zhì)物業(yè)供應(yīng)有限，工業(yè)土地價格亦相對較低，加之受逐漸回暖的制造產(chǎn)業(yè)、日益活躍的電子商務(wù)及物流等行業(yè)的帶動，預(yù)計(jì)未來全國工業(yè)市場需求將持續(xù)活躍，各地工業(yè)設(shè)施規(guī)模，尤其是物流倉儲市場規(guī)模將繼續(xù)擴(kuò)大。今年以來，有不少涉房企業(yè)發(fā)布了再融資預(yù)案，但其融資投向均為非房產(chǎn)業(yè)。此外，這一定增方案，因萬方發(fā)展的涉房“身份”引起市場的關(guān)注，被認(rèn)為打開了地產(chǎn)再融資的想象空間。5月17日，在萬方發(fā)展的引領(lǐng)下，地產(chǎn)股整體大漲。其中，萬方發(fā)展?jié)q停開盤，中房股份、北辰實(shí)業(yè)、陽光城漲停，鐵嶺新城、香江控股、中糧地產(chǎn)等漲幅超過5%。（二）政策情況中國房地產(chǎn)市場風(fēng)向已變化：中央已不提調(diào)控房價，樓市調(diào)控政策重估在即，行政手段或擇機(jī)退出5月中旬召開的房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部會議透出信息，針對現(xiàn)行的房地產(chǎn)調(diào)控政策效果，有關(guān)方面正在研究和觀察。一段時間后，若調(diào)控效果無明顯起色，不排除調(diào)整政策的可能。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，近期決策層對房地產(chǎn)調(diào)控表態(tài)甚少，意在淡化調(diào)控并觀察效果。若未來房價繼續(xù)上漲，市場指標(biāo)始終沒有起色，不排除最快在今年下半年對政策的個別條款進(jìn)行調(diào)整。在推進(jìn)城鎮(zhèn)化將繼續(xù)釋放大量住房需求的背景下，行政色彩濃厚的調(diào)控手段恐不利于房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，進(jìn)而影響城鎮(zhèn)化進(jìn)程和經(jīng)濟(jì)走勢。多家機(jī)構(gòu)認(rèn)為，“去行政化”將成為未來調(diào)控方向?！靶聡鍡l”出臺至今已近兩月，多地樓市成交量暴跌，但房價上漲壓力仍存。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，4月70個大中城市中67個城市新建商品住宅（不含保障房）價格環(huán)比上漲。分析人士認(rèn)為，政策出臺后，市場成交量出現(xiàn)大幅波動，不少城市住房供應(yīng)量減少，房價上漲壓力猶存，恐使調(diào)控落入“越調(diào)越漲”的怪圈。房產(chǎn)稅可能是上述“長期調(diào)控”手段之一。房產(chǎn)稅試點(diǎn)短期內(nèi)或小范圍擴(kuò)圍，且可能主要針對增量房屋征收。差別化信貸和稅收政策未來將成為常態(tài)。對于行政色彩濃厚的住房限購政策，可能伴隨土地、戶籍等制度的改革而逐步放開，但短期內(nèi)仍將存在。多數(shù)分析認(rèn)為，未來一段時間，房地產(chǎn)市場可能保持溫和復(fù)蘇走勢，但從成交量、景氣指數(shù)等指標(biāo)來看，市場仍會處于階段低位。地方政府對抗中央調(diào)控政策態(tài)度日益堅(jiān)決2013年以來，雖近期多個重點(diǎn)城市屢現(xiàn)樓市調(diào)控政策收緊跡象，但中國主要城市的房價依然保持強(qiáng)勁的上漲態(tài)勢。事實(shí)上，若以官方部署的落地執(zhí)行時間為開端(3月底)，5月21日，中國今年2月出臺的樓市新政“國五條”已在各地執(zhí)行50日。雖然政策出臺后即遭遇多地政府的“化骨綿掌”，交易個稅按差額的20%征收等關(guān)鍵政策并未在一二線城市廣泛推開，但期間不乏有包括北京、廣州等一線城市頻頻傳出通過“限價”、“強(qiáng)化預(yù)售監(jiān)管”等嚴(yán)厲管控手段調(diào)控房價的消息。城市2013年房價控制目標(biāo)北京全市新建商品住房價格與2012年相比保持穩(wěn)定上海按照保持房價基本穩(wěn)定的要求，切實(shí)貫徹落實(shí)各項(xiàng)房地產(chǎn)市場調(diào)控措施廣州2013年新建商品住房價格漲幅要低于年度城市居民人均可支配收入實(shí)際增幅深圳2013年全市新建商品住房價格漲幅低于本市人均可支配收入的實(shí)際增長速度天津新建商品住房價格漲幅低于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實(shí)際增長幅度重慶主城區(qū)新建商品住房價格增幅低于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實(shí)際增幅廈門2013年新建商品住房價格指數(shù)同比漲幅低于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實(shí)際增長幅度大連2013年新建商品住宅銷售價格指數(shù)同比增幅控制在我市同期城鎮(zhèn)人均可支配收入實(shí)際增幅以下合肥新建商品住房價格增幅不高于本市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的實(shí)際增幅濟(jì)南濟(jì)南市2013年新建商品住房價格漲幅低于城市居民人均可支配收入實(shí)際增長水平貴陽2013年新建商品住房價格增幅低于當(dāng)年貴陽市城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入實(shí)際增幅南寧新建商品住房（不含保障性住房）增幅低于當(dāng)年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實(shí)際增幅南京2013年度全市新建商品房價格漲幅低于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的實(shí)際增幅武漢新建商品住房（不含保障性住房）價格同比增幅低于人均可支配收入實(shí)際增幅昆明新建商品住房（不含保障性住房）價格增幅低于城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入實(shí)際增幅石家莊新建商品住房價格增幅低于本市城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入實(shí)際增幅青島確保本年度新建商品住房價格增幅明顯低于城市居民人均可支配收入實(shí)際增幅消息稱國家正制定養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中長期規(guī)劃近日，在上海舉行的“2013年國際旅游財富峰會”上，國際旅游地產(chǎn)專評委副主任委員朱中一透露，國家正在制定養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)2013~2020年的規(guī)劃，目前正在政府部門內(nèi)部征求意見。朱中一同時透露，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)規(guī)劃覆蓋面將非常廣泛。一季度房地產(chǎn)政策重要事件統(tǒng)計(jì)表1：2013年1月房地產(chǎn)政策重要事件日期重要事件關(guān)鍵內(nèi)容12月31日中國財政部、發(fā)改委、央行、銀監(jiān)會聯(lián)合公布《關(guān)于制止地方政府違法違規(guī)融資行為的通知》地方政府必須嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定規(guī)范土地儲備機(jī)構(gòu)管理和土地融資行為，不得授權(quán)融資平臺公司承擔(dān)土地儲備職能和進(jìn)行土地儲備融資，不得將土地儲備貸款用于城市建設(shè)以及其他與土地儲備業(yè)務(wù)無關(guān)的項(xiàng)目。1月7日國土資源部緊急部署核查非新增建設(shè)用地國土資源部辦公廳日前發(fā)出特急明電通知，要求各省級國土資源主管部門迅速對土地衛(wèi)片執(zhí)法檢查工作中上報的非新增建設(shè)用地逐宗進(jìn)行核查，于1月20日前將檢查核實(shí)情況的書面報告、地塊清單及相應(yīng)舉證材料一并上報，凡少報或漏報的“非新增建設(shè)用地”，將直接按違法用地計(jì)入比例。1月11日國土資源部部長徐紹史談房地產(chǎn)國土資源部部長徐紹史在全國國土資源工作會議上做報告：216。 2013年要要堅(jiān)持控總量、穩(wěn)增量、擠存量、放流量，進(jìn)一步拓展建設(shè)用地新空間，保障經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展合理用地需求，促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展。216。 2013年新增建設(shè)用地總量原則上不低于2012年，普通商品住房用地供應(yīng)確保不低于過去5年年均實(shí)際供應(yīng)，保持土地市場平穩(wěn)運(yùn)行。1月1011日中國人民銀行工作會議會議布置2013年主要工作如下：216。 繼續(xù)實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策，發(fā)揮好宏觀審慎政策工具的逆周期調(diào)節(jié)作用，保持貨幣信貸總量和社會融資規(guī)模平穩(wěn)適度增長。繼續(xù)完善民生金融。落實(shí)好差別化住房信貸政策。21