【正文】 資困局 或“B轉(zhuǎn)H”再上市收購香港南聯(lián)地產(chǎn)短期內(nèi)仍面臨諸多融資限制，中國證監(jiān)會近期對內(nèi)地企業(yè)進(jìn)行H股上市的約束松動(dòng)，萬科在H股上市恰逢其時(shí)。事實(shí)上，除了百貨，萬達(dá)還在謀求補(bǔ)齊電影方面的短板，謀劃收購歐洲院線以及成立電影制作公司，正是要實(shí)現(xiàn)其文化帝國的野心。盡管收購銀泰百貨的傳聞在雙方都否定之后不了了之，但傳聞的發(fā)生以及引發(fā)業(yè)界熱烈的引論，也從側(cè)面反映了萬達(dá)百貨亟需解決提高單店盈利能力的難題，以及國內(nèi)百貨業(yè)分散的現(xiàn)象。而在萬達(dá)百貨元老丁遙離職后，新任總經(jīng)理已塵埃落定，出乎意料的并不是去年從廣百挖角的亢小燕，而是山東銀座系孫靖寰。 4月中旬，有業(yè)內(nèi)人士透露，萬達(dá)欲82億收購銀泰百貨，所涉項(xiàng)目包含銀泰百貨全國31家門店以及12個(gè)正在籌備的項(xiàng)目，銀泰只保留北京銀泰中心、合肥等項(xiàng)目。目前，萬達(dá)投資在價(jià)值100億元以上的項(xiàng)目有6個(gè)，包括并購AMC，4個(gè)巨型旅游地產(chǎn)和項(xiàng)目達(dá)500億的武漢楚河漢街大型文化綜合體。轉(zhuǎn)型電影院線市場的最大手筆，是去年拿下的AMC。萬達(dá)最終選擇“重金”挖角，主要看重銀座在高速擴(kuò)張中，有效實(shí)現(xiàn)了單店利潤率提升。（2）萬達(dá)從地產(chǎn)挺進(jìn)消費(fèi)市場萬達(dá)百貨挖銀座股份原副總經(jīng)理孫靖寰接掌帥印。公司有關(guān)人士昨日表示，成立百貨公司是公司在商業(yè)地產(chǎn)方面的部署之一，主要用于收取所開發(fā)商鋪的租金，兼小規(guī)模經(jīng)營日用品。更值得注意的是，去年底今年初，萬達(dá)、soho等均調(diào)整了商業(yè)地產(chǎn)策略，開始把持有和運(yùn)營作為戰(zhàn)略重點(diǎn)。去年的最后一天，華遠(yuǎn)地產(chǎn)斬獲北京通州梨園地塊，以選擇商業(yè)地產(chǎn)的方式重回北京房地產(chǎn)市場。而一些較早起步的公司正在慢慢消失，如銅鑼灣、寶龍等，一些起步較晚的公司如萬象、大悅城等卻很快追至一線，隊(duì)伍結(jié)構(gòu)也有了調(diào)整。 這些年，商業(yè)地產(chǎn)已基本形成了“第一集團(tuán)軍”，像萬達(dá)、凱德、華潤、中糧等處于這一行列。公開資料顯示，目前排名前20名的開發(fā)商均已進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，整個(gè)板塊處于“大發(fā)展和大躍進(jìn)”的時(shí)代。而改革的關(guān)鍵則是通過完善體制，推動(dòng)戶籍與人口管理、土地管理、行政管理和財(cái)稅金融等領(lǐng)域的改革。 城鎮(zhèn)化規(guī)劃重啟修改抑地方誤讀盲目上項(xiàng)目沖動(dòng)目前城鎮(zhèn)化中長期發(fā)展規(guī)劃核心起草小組正就規(guī)劃所涉及的難點(diǎn)問題深入探討，并聽取有關(guān)部門、地方政府、機(jī)構(gòu)和專家的意見。5月6日，國務(wù)院常務(wù)會議再次要求，要圍繞提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量、推進(jìn)人的城鎮(zhèn)化，研究新型城鎮(zhèn)化中長期發(fā)展規(guī)劃。 高層強(qiáng)調(diào)“人的城鎮(zhèn)化” 新型城鎮(zhèn)化的核心是“人的城鎮(zhèn)化”，對這一觀點(diǎn)，各界幾乎沒有異議。記者從發(fā)改委人士處獲悉，年內(nèi)將出臺一批城鎮(zhèn)化的相關(guān)政策。會議一再推遲的原因可能是高層對已具雛形的城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)劃不滿意，草案可修改空間還很大。然而，與一線城市供不應(yīng)求不同，不過二三四線城市商業(yè)面臨供大于求的情況，同質(zhì)化競爭也較普遍，如果盲目加大投資，很可能引發(fā)區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)。而開發(fā)商們也摩拳擦掌，希望好好利用最后一輪機(jī)會。而40萬億城鎮(zhèn)化投資將助推新一輪巨量土地供應(yīng)狂潮。城鎮(zhèn)化由發(fā)改委主導(dǎo)的《促進(jìn)城鎮(zhèn)化健康發(fā)展規(guī)劃20112020年》初稿編制完成，規(guī)劃中提及這一輪城鎮(zhèn)化將拉動(dòng)40萬億投資，涉及20多個(gè)城市群，180多個(gè)地級市，1萬多個(gè)城鎮(zhèn)，以及4億新增城鎮(zhèn)人口。對此業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，不僅可以保障不動(dòng)產(chǎn)交易安全，也為開征房產(chǎn)稅提供了保障。5月21日消息稱房產(chǎn)稅二輪試點(diǎn)放棄存量征稅方向一位參與湖南房產(chǎn)稅試點(diǎn)籌備工作的知情人士透露，湖南已經(jīng)停止房產(chǎn)稅籌備工作，房產(chǎn)稅存量房方向“夭折”。前者對地方政府而言，難度也較小。對于傳聞中的房產(chǎn)稅試點(diǎn)征收方案主要效仿上海模式，王朝才認(rèn)為，這有其可能性。分析人士指出，這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目大多都有不動(dòng)產(chǎn)作為抵押，而且質(zhì)押率低，隨著土地的不斷升值，因此投資者的本金一般都較有保障。 雖然自去年以來，不少房地產(chǎn)信托項(xiàng)目出現(xiàn)過風(fēng)險(xiǎn)，比如中融的青島凱悅項(xiàng)目、安信信托“泰宇花苑”項(xiàng)目和“昆山純高”項(xiàng)目、中信“舒斯貝爾”項(xiàng)目等，都因融資方出事兒不得不走向訴訟拍賣流程。 但是，很多客戶都“點(diǎn)名要房地產(chǎn)信托，因?yàn)橛X得這種產(chǎn)品最安全”。這種情況在中國也不例外，主要體現(xiàn)為房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的熱銷以及收益率在固定收益投資領(lǐng)域所表現(xiàn)出的優(yōu)勢。自從近期黃金遭遇罕見七連跌以來，尋求穩(wěn)定回報(bào)的大額資金客戶開始將目光轉(zhuǎn)向了信托產(chǎn)品，而其中房地產(chǎn)信托由于抵押物充足、預(yù)期年化收益率高于同類品種而受到國內(nèi)外市場投資者的追捧。2013 年第一季度，中國實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 萬億元，同比增長 %；居民消費(fèi)價(jià)格同比上漲 %。旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、休閑地產(chǎn)……地產(chǎn)不得不與產(chǎn)業(yè)結(jié)合了！業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)市場不斷細(xì)分是這個(gè)市場逐漸走向成熟的一種標(biāo)志，產(chǎn)業(yè)的細(xì)分化是必然趨勢。房地產(chǎn)市場不斷細(xì)分房地產(chǎn)企業(yè)一直在試水多元化發(fā)展方向，越來越多的房企紛紛高舉產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)大旗，轉(zhuǎn)戰(zhàn)經(jīng)濟(jì)潛力較好的二三線城市。地產(chǎn)商拿地總體觀望的狀態(tài)，個(gè)別城市熱情高，總體上二三線城市庫存量還沒有消化完。從目前各大地產(chǎn)商入市拿地的態(tài)勢看，現(xiàn)在又恢復(fù)了相對的活躍，說明市場目前已經(jīng)把‘國五條’的利空已經(jīng)消化了?，F(xiàn)在看來，政府控制的目標(biāo)，只是希望房價(jià)不要過快地上漲，只能做到這一點(diǎn)。目前這些計(jì)劃性措施，實(shí)際上反而起到了讓房地產(chǎn)開發(fā)商賣出更高價(jià)格的作用。所以地方政府在打壓房價(jià)方面是沒有積極性的，最多就是讓價(jià)格保持合理范疇，不要暴漲，也不要暴跌。但中長期來看，全國性及開發(fā)普通住房優(yōu)質(zhì)開發(fā)商受調(diào)控影響小，行業(yè)集中度顯著提升。中投證券李少明認(rèn)為，從2012年及2013年1季度的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來看，行業(yè)最壞時(shí)期已過，處于恢復(fù)性發(fā)展中。中央與地方博弈，房地產(chǎn)企業(yè)夾縫求生從近日公布的2012年報(bào)表看，(+29%)，(+19%)，行業(yè)。數(shù)據(jù)顯示，十大重點(diǎn)城市中除了北京、廣州和成都3個(gè)城市外，其余7個(gè)城市4月的交易量均高于該城市2012年的年均水平?？梢?，在經(jīng)歷了3月趕末班車式的集中釋放后，十大重點(diǎn)城市的交易量在4月出現(xiàn)了一波明顯的集體回落。剛剛過去的4月，十大重點(diǎn)城市中，除了杭州和武漢的成交面積環(huán)比出現(xiàn)10%以內(nèi)的小幅增長，其余8個(gè)城市環(huán)比全線下跌，平均跌幅達(dá)3成以上。從現(xiàn)在情況看，房價(jià)還會漲，新的國五條如果能強(qiáng)硬實(shí)施堅(jiān)持好長一段時(shí)間的落實(shí)，還要有各地政府堅(jiān)定的落實(shí)，肯定能起到抑制房價(jià)的作用，關(guān)鍵是，地方政府的態(tài)度。房價(jià)受中國貨幣發(fā)行量的影響，中國的貨幣發(fā)行量又受制于西方主要貨幣發(fā)行量的影響，在西方量化寬松貨幣政策的情況下，人民幣要保持資金不外流，也被迫采取相應(yīng)的量化寬松的政策，這樣會導(dǎo)致大量的人民幣釋放出來，進(jìn)入貨幣市場，引起資產(chǎn)價(jià)格上漲。他認(rèn)為，中國基本實(shí)現(xiàn)了一個(gè)家庭有一套住宅居住的狀態(tài)，但房產(chǎn)持有不均衡，經(jīng)常是有房子的人持有兩套到三套以上，沒房子的人、剛需一族仍然是規(guī)模巨大，而且城鎮(zhèn)化的趨勢讓剛需一族保持了比較堅(jiān)定的市場基礎(chǔ)，在相當(dāng)長的一個(gè)時(shí)間段內(nèi)，因?yàn)槿丝谙虺鞘屑校绕涫窍虼笾谐鞘屑校€是讓剛性需求有較大的市場，另外，改善性的需求也有較大的市場。從結(jié)果看，目前只有北京市一個(gè)城市在執(zhí)行20%的交易稅規(guī)定，其他城市都以各種方式進(jìn)行了規(guī)避。政府用錯(cuò)誤的計(jì)劃性調(diào)控手段對待相對市場化的房地產(chǎn)商品住宅交易市場，但在關(guān)鍵的土地供應(yīng)市場上沒有限價(jià)，土地供應(yīng)規(guī)模也沒有放開，生產(chǎn)成本不斷上升，再加上銷售價(jià)格人為限底，銀根又持續(xù)緊縮，反而加劇了供應(yīng)短缺，限價(jià)變成了剛性漲價(jià)。房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，在目前的商品房市場調(diào)控政策方面犯了方向性的錯(cuò)誤，用錯(cuò)誤的計(jì)劃性調(diào)控手段對待相對市場化的房地產(chǎn)商品住宅交易市場，只能造成失調(diào)，根本不可能實(shí)現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)。報(bào)告警告稱，住房供求已經(jīng)失衡，房價(jià)面臨全面失控，如果不及時(shí)推進(jìn)改革，那么市場還將出現(xiàn)大起大落?！敝醒胪七M(jìn)房地產(chǎn)調(diào)控手段乏力，多項(xiàng)重大政策態(tài)度傾向不明朗?！拔覀兾磥磉€需要將近七八十億平方米的城市住房，這個(gè)需求還是非常大的，從這個(gè)上講，我認(rèn)為房地產(chǎn)這個(gè)產(chǎn)業(yè)大的發(fā)展不可改變，城鎮(zhèn)化這個(gè)大趨勢不可改變，我們按照這樣市場規(guī)律來預(yù)測，按照價(jià)格來打壓，這絕對不是長效機(jī)制，它是短期的。行政手段介入以后會暫時(shí)起到一些成效，房價(jià)、過度的投資和投機(jī)都有所抑制，“但是反過來，由于不是按照市場規(guī)律來進(jìn)行調(diào)控的，主要靠行政手段，比如限貸、限購、限價(jià)等，所以只能產(chǎn)生短期效應(yīng)，很難持久。他說，隨著城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，未來房地產(chǎn)發(fā)展的大趨勢不可動(dòng)搖，不會因?yàn)樾姓侄握{(diào)控房價(jià)就停止上漲。二、宏觀環(huán)境（一）調(diào)控與反調(diào)控專家學(xué)者及地方媒體開始密集批評調(diào)控政策（1）專家稱房地產(chǎn)長期趨勢難改打壓價(jià)格不是長效機(jī)制以限購、限貸為標(biāo)志的新一輪調(diào)控始于2011年年初，由于限購政策帶有強(qiáng)烈的行政干預(yù)色彩，也被市場稱為“史上最嚴(yán)厲”的樓市調(diào)控政策。其中76個(gè)城市環(huán)比上漲，24個(gè)城市環(huán)比下跌。數(shù)據(jù)顯示，百城住宅平均價(jià)格自2012年6月以來連續(xù)第11個(gè)月環(huán)比上漲，；同比則是連續(xù)第5個(gè)月上漲，%。這是自2012年6月連續(xù)第11個(gè)月環(huán)比上漲，其中76個(gè)城市環(huán)比上漲，24個(gè)城市環(huán)比下跌。在二手住宅方面，3月份二手住宅環(huán)比和同比價(jià)格上漲最高的城市為北京，%，%，環(huán)比價(jià)格連續(xù)十個(gè)月上漲。70個(gè)大中城市的新建住宅房價(jià)中，%，1個(gè)城市持平，剩下的68個(gè)城市均上漲。分析稱，需求集中釋放助漲3月房價(jià)，后期房價(jià)走勢可望趨穩(wěn)。3月全國70個(gè)大中城市中有68個(gè)城市房價(jià)出現(xiàn)環(huán)比上漲。與上月相比，價(jià)格環(huán)比下跌的城市個(gè)數(shù)減少9個(gè)，環(huán)比上漲的城市增加10個(gè)，其中漲幅在1%以上的有41個(gè)，較上月增加3個(gè)。% 連續(xù)9個(gè)月上漲2月份重點(diǎn)監(jiān)測的100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格為9893元/平方米，%，為連續(xù)第9個(gè)月環(huán)比上漲?？傮w來看，1月100個(gè)城市的住宅平均價(jià)格回升趨勢較為明顯，環(huán)比、同比漲幅均有所擴(kuò)大。%，然而其2月的房價(jià)分別出現(xiàn)小幅同比下跌，%和1%，3月雖同比上漲，%。19個(gè)大城市14個(gè)房價(jià)一直上漲在調(diào)查的19個(gè)城市中，有14個(gè)城市房價(jià)今年以來一直保持上漲態(tài)勢，%。強(qiáng)調(diào)，住房問題涉及千家萬戶的切身利益，“三個(gè)為主”的方針必須長期堅(jiān)持；嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控各項(xiàng)政策措施，防止房價(jià)反彈，必須長期堅(jiān)持；舊區(qū)改造群眾翹首盼望，必須持續(xù)推進(jìn)；要更加關(guān)注青年人對住房的需求，想方設(shè)法回應(yīng)他們的期盼。確定實(shí)施差別化的國土空間開發(fā)利用和保護(hù)政策。 到2030年，將基本形成以“三級中心”為支撐、“四橫四縱”軸帶為主干的多中心網(wǎng)絡(luò)型國土空間開發(fā)格局，推進(jìn)工業(yè)化和城鎮(zhèn)化加快發(fā)展。并指出，國土空間開發(fā)格局為推進(jìn)形成城市化、工業(yè)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化同步發(fā)展的國土集聚、集中開發(fā)總體格局。1月28日國土資源部公布國務(wù)院批準(zhǔn)的《全國國土規(guī)劃綱要(2011～2030年)》216。加大保障房建設(shè)力度，增加普通商品住房的供應(yīng)，穩(wěn)定市場預(yù)期。 目前的公租房解決的是低收入階層的住房問題，未來還將針對中等收入階層，也就是月收入5000元以下的階層出臺相關(guān)優(yōu)惠的住房政策。小產(chǎn)權(quán)房的清理問題，要堅(jiān)持兩個(gè)原則，既不能傷害農(nóng)村和農(nóng)民的利益，也不能對土地市場和土地秩序產(chǎn)生不良影響。1月22日北京市國土資源局局長魏成林談小產(chǎn)權(quán)房和公租房北京市國土局局長魏成林參與政協(xié)小組討論時(shí)發(fā)表講話：216。 對于保障房，規(guī)劃指出，將重點(diǎn)在完善保障房政策體系、優(yōu)化保障性住房供應(yīng)，以及健全保障性住房建設(shè)、審核、分配及后期管理機(jī)制等方面加強(qiáng)研究。 今年年底前完成房地產(chǎn)市場調(diào)控和長效管理機(jī)制研究和房地產(chǎn)市場信息預(yù)警預(yù)報(bào)體系研究；2014年年底前完成房地產(chǎn)項(xiàng)目全生命周期管理研究和規(guī)范存量房交易對策研究；2015年年底前完成房屋市場租賃價(jià)格機(jī)制研究和完善房地產(chǎn)開發(fā)空間布局。1月22日北京住建委發(fā)《20132015年調(diào)查研究工作規(guī)劃》規(guī)劃提出重點(diǎn)落實(shí)中央和國家宏觀調(diào)控政策，加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控，完善房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報(bào)體系、加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目全生命周期管理、完善房屋市場租賃價(jià)格等方面研究。1月22日財(cái)政部公布2012年財(cái)政收支情況2012年112月，全國政府性基金累計(jì)收入37517億元，％。 對保障房建設(shè)資金籌集不到位的問題，并制定了分期補(bǔ)提或配套計(jì)劃，確保整改到位。1月16日審計(jì)署發(fā)布“關(guān)于2011年度中央預(yù)算執(zhí)行和其他財(cái)政收支審計(jì)查出問題的整改結(jié)果”公告216。要實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展和城鎮(zhèn)建設(shè)融合，讓農(nóng)民工逐步融入城鎮(zhèn)。其中一項(xiàng)就是改革房地產(chǎn)稅收制度，逐步建立起覆蓋住房交易、保有等環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。1月15日國土資源部《2012全年及第四季度重點(diǎn)城市地價(jià)監(jiān)測成果發(fā)布》新聞發(fā)布會中國土地勘測規(guī)劃院地價(jià)所所長趙松于會上介紹，2012全年異常交易地塊數(shù)量及溢價(jià)水平處于調(diào)控以來的低值，顯示當(dāng)前土地市場依然處于相對平穩(wěn)期，因市場預(yù)期較好導(dǎo)致的非理性追漲并不明顯。1月14日銀監(jiān)會召開2013年全國銀行業(yè)監(jiān)管工作會議會議強(qiáng)調(diào)，2013年銀行業(yè)監(jiān)管工作要進(jìn)一步推動(dòng)銀行業(yè)深化改革和發(fā)展轉(zhuǎn)型，改進(jìn)系統(tǒng)性區(qū)域性風(fēng)險(xiǎn)的防范措施；認(rèn)真執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控政策，落實(shí)差別化房貸要求，加強(qiáng)名單制管理和壓力測試。216。216。繼續(xù)完善民生金融。1月1011日中國人民銀行工作會議會議布置2013年主要工作如下：216。216。1月11日國土資源部部長徐紹史談房地產(chǎn)國土資源部部長徐紹史在全國國土資源工作會議上做報(bào)告：216。一季度房地產(chǎn)政策重要事件統(tǒng)計(jì)表1：2013年1月房地產(chǎn)政策重要事件日期重要事件關(guān)鍵內(nèi)容12月31日中國財(cái)政部、發(fā)改委、央行、銀監(jiān)會聯(lián)合公布《關(guān)于制止地方政府違法違規(guī)融資行為的通知》地方政府必須嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定規(guī)范土地儲備機(jī)構(gòu)管理和土地融資行為，不得授權(quán)融資平臺公司承擔(dān)土地儲備職能和進(jìn)行土地儲備融資，不得將土地儲備貸款用于城市建設(shè)以及其他與土地儲備業(yè)務(wù)無關(guān)的項(xiàng)目。城市2013年房價(jià)控制目標(biāo)北京全市新建商品住房價(jià)格與2012年相比保持穩(wěn)定上海按照保持房價(jià)基本穩(wěn)定的要求，切實(shí)貫徹落實(shí)各項(xiàng)房地產(chǎn)市場調(diào)控