【正文】 業(yè)的購物中心將有十余家之多，包括紅星集團(tuán)旗下的愛琴海購物中心、寶苑國際購物中心、金隅萬科廣場、新燕莎金街購物廣場、力寶廣場等購物中心都在開業(yè)籌劃中，北京將迎來新一輪購物中心開業(yè)潮。上海商業(yè)地產(chǎn)投資全球第六 仲量聯(lián)行近日最新《全球資本流動》報告顯示，亞太市場持續(xù)活躍。2013第一季度亞太地區(qū)商業(yè)房地產(chǎn)直接投資額增長26％，中國市場位列第二。而上海在全球商業(yè)地產(chǎn)投資活躍城市中位列第六，吸納了中國市場三分之二的直接投資。2013年第一季度上海核心商務(wù)區(qū)甲級寫字樓的平均租金與上季度持平。盡管某些區(qū)域的租金增長力度在本季略顯疲軟，但第一季度上海寫字樓物業(yè)整售買賣市場相當(dāng)活躍，一舉錄得四宗交易。根據(jù)上海統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，%，%，體現(xiàn)了投資者和開發(fā)商對商業(yè)地產(chǎn)的強勁信心。 %一季度，%，%。而相比，商品住宅方面開發(fā)投資方面增長并不快速，%。另外，“國五條”政策出臺后。廣州今年將迎商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)洪峰 新竣工項目達(dá)54萬㎡業(yè)內(nèi)人士指出，2013年廣州商業(yè)地產(chǎn)將出現(xiàn)歷史性供應(yīng)洪峰，新竣工項目將達(dá)54萬平方米。第一太平戴維斯發(fā)布的2013年廣州樓市展望報告預(yù)計，2013年廣州將有7個優(yōu)質(zhì)零售商業(yè)項目投入使用，繼續(xù)徘徊在高位。（二）二線城市清華大學(xué)中國發(fā)展規(guī)劃研究中心近日發(fā)布的“中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展白皮書”認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)已呈現(xiàn)普遍向二、三線城市蔓延的趨勢，二、三線城市漸成這些商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的主要戰(zhàn)場。溫州。據(jù)統(tǒng)計，溫州境內(nèi)短短幾年內(nèi)將有20來座城市綜合體籌備、開建、開業(yè)。 杭州。 3年內(nèi)杭州交付的Shopping Mall將達(dá)100萬平方米以上。南京。截至目前南京全市有超過50個大型商業(yè)項目在建，屆時200萬平方米的大體量購物中心即將布局南京。截至目前，南京已運營的大型購物中心總體量超過160萬平米，如果江寧萬達(dá)廣場、同曦國際廣場、招商花園城等項目順利開業(yè)，截至2013年底，南京將有超過200萬平米的大體量購物中心全面布局。南京已經(jīng)全面進(jìn)入mall時代，商業(yè)整體成熟趨勢已經(jīng)非常明朗。除此之外，據(jù)365商業(yè)地產(chǎn)頻道統(tǒng)計，南京目前已規(guī)劃建設(shè)的大型商業(yè)項目超60余座，預(yù)計體量超過300萬平米，再加上2013年底接近200萬平米的運營體量，也就是說如果規(guī)劃建設(shè)的商業(yè)項目全部投入運營，南京全市的商業(yè)體量將達(dá)500萬平米之多。青島。2012年被譽為青島市的城市綜合體崛起之年，島城目前在建或者已經(jīng)開業(yè)的城市綜合體數(shù)量達(dá)到21個。哈爾濱。目前哈爾濱共籌建的商貿(mào)綜合體項目有21個，大多為包含住宅、飲食、購物的項目。（三）山東地區(qū)部分商業(yè)地產(chǎn)項目盤點萬達(dá)聯(lián)手魯百集團(tuán)打造東營萬達(dá)時代廣場 建面10萬㎡2013年3月7日上午，山東萬達(dá)地產(chǎn)有限公司與魯百集團(tuán)就萬達(dá)時代廣場商業(yè)合作項目正式簽署合作協(xié)議，未來，萬達(dá)地產(chǎn)將與魯百集團(tuán)共同對時代廣場商業(yè)部分進(jìn)行運營管理。萬達(dá)時代廣場位于東營區(qū)黃河路以南、太行山路以東，總用地面積35000多平方米，建筑面積約10萬平方米。山東肥城中高藍(lán)色港灣項目昨奠基 商業(yè)面積15萬㎡4月27日,中高藍(lán)色港灣項目奠基暨銀座動工儀式隆重舉行。該項目占地205畝,商業(yè)建筑面積15萬平方米,計劃總投資16億元,建成后將成為集大型百貨超市、餐飲酒店、文化休閑為一體的大型城市綜合體,成為城市東區(qū)的商業(yè)中心和標(biāo)志性建筑群。山東高密市將建中百商廈、星河國際綜合體等項目高密市還計劃在房地產(chǎn)開發(fā)項目上完成38億元的投資。其中，服務(wù)性項目中的重點續(xù)建項目有銀座商業(yè)綜合體、全宇圣華廣場、博海中心、凱宇大酒店、金孚隆商業(yè)綜合體、金孚隆家居城等。重點新建項目有中百商廈、星河國際綜合體(金融中心)、金達(dá)東方明珠廣場等。濟(jì)南商河溫泉國際、泰商國際商貿(mào)城等10項目集中開工3月1日，在全市“加快北跨發(fā)展項目集中開工儀式”上，、福建公元食品、山東齊魯化纖紡織工業(yè)園、泰商國際商貿(mào)城等10個項目集中開工，成為商河縣“項目突破年”的第一個亮點。布局大青島寶龍膠州再取6地塊 2013年5月24日上午，寶龍集團(tuán)在山東省投資的第七個大型綜合體項目——膠州寶龍項目舉行了盛大的奠基儀式。寶龍集團(tuán)此次在膠州一舉拿下市中心三里河、少海共六個地塊，其中少海5幅地塊，總建筑面積約11萬平方米，將建成涵蓋大沽河歷史文化街區(qū)、藝術(shù)酒店、藝術(shù)村落、高級住宅區(qū)、博物館、游客中心以及房車公園等為一體的大型文化旅游綜合體；市中心三里河地塊為寶龍城市廣場項目，總建筑面積約為28萬平方米，將建成包括購物中心、商業(yè)街區(qū)、酒店式公寓、SOHO辦公以及高尚住宅為一體的城市綜合體，建成后將成為膠州有一個城市新地標(biāo)式建筑。紅星美凱龍打造170萬平米德州星凱國際廣場紅星美凱龍集團(tuán)傾力打造德州首席旗艦級綜合體——星凱國際廣場。項目總投資75億元，總建筑面積170萬平方米，是目前德州市最大的城市綜合體項目。項目總規(guī)劃為“八大業(yè)態(tài)，六大中心”，業(yè)態(tài)涵蓋了家居MALL 、百貨MALL、西班牙風(fēng)情商業(yè)街、甲級及超甲級寫字樓、196米地標(biāo)級五星級酒店、80萬平方米雙景生態(tài)豪宅、SOHO公寓、展覽展示等八大業(yè)態(tài)，共同構(gòu)筑了德州的商業(yè)中心、CBD高檔商務(wù)中心、文化娛樂中心、休閑美食中心、高品質(zhì)居住中心、展覽展示中心。奧特萊斯“井噴”式發(fā)展 濟(jì)南已開業(yè)及規(guī)劃中有7家去年下半年，濟(jì)南連開2家奧萊，今年2月，一大型奧萊項目又簽約濟(jì)南綜合保稅區(qū)。截至目前，濟(jì)南已開業(yè)和在規(guī)劃中的奧萊已有7家之多。去年12月，砂之船(濟(jì)南)藝術(shù)商業(yè)廣場項目簽約章丘市，砂之船(上海)控股有限公司將在娃哈哈集團(tuán)南側(cè)以及北鳳地塊建設(shè)奧特萊斯商業(yè)綜合體。據(jù)悉，砂之船(濟(jì)南)藝術(shù)商業(yè)廣場占地300畝左右，計劃投資30億元，吸納近600個國際國內(nèi)一線品牌，將采用“樂享消費與藝術(shù)商業(yè)”模式，自主運作經(jīng)營。在距離綜合保稅區(qū)約3公里的唐冶新區(qū)，也即將建設(shè)一座奧特萊斯。目前，魯商置業(yè)已簽下該項目，入駐品牌同樣將以高端品牌為主。另外在西部新城，奧特萊斯的規(guī)劃也不斷被提及，2010年長清大學(xué)科技園的奧萊商業(yè)綜合體項目列入規(guī)劃，如今該規(guī)劃或已轉(zhuǎn)移到西客站附近，奧特萊斯項目雖尚在規(guī)劃中，但“高端品牌加大體量”的路線或已確定。濟(jì)南中海地產(chǎn)商業(yè)管理公司正式成立 環(huán)宇城9月開業(yè)位于濟(jì)南南部高尚居住區(qū)的中海環(huán)宇城購物中心，是大型央企中海地產(chǎn)戰(zhàn)略性進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域后傾力打造的首批五座環(huán)宇城之一，地處濟(jì)南住宅銷售冠軍樓盤——中海國際社區(qū)門戶地帶，總投資數(shù)十億元，為包含八萬平米購物中心和十萬平米國際甲級寫字樓的城市綜合體。五、大企業(yè)項目盤點萬達(dá)廣場今年下半年開業(yè)項目及在建項目盤點截至去年12月20日，萬達(dá)廣場已在全國開業(yè)68座， 2013年計劃再建19座萬達(dá)廣場。　　　　此外，還有34個萬達(dá)廣場在建六、存在的問題、危機（一）商業(yè)地產(chǎn)過熱：已經(jīng)規(guī)劃的城市綜合體是已建的16倍 “在建中的綜合體規(guī)模是建成的4倍，規(guī)劃中綜合體的規(guī)模又是在建的4倍”，日前在“城市綜合體——中國式游戲”論壇上世聯(lián)地產(chǎn)董事長陳勁松透露，最起碼能看到已經(jīng)規(guī)劃的是目前已經(jīng)建成的綜合體的16倍未來會出現(xiàn)在中國各個城市。 2013年—2015年，城市綜合體新增數(shù)量以50%—100%速度遞增，其中深圳現(xiàn)有綜合體22個，未來三年將新增7個。 （二）購物中心70%“相對過剩” 來自世邦魏理仕的研究報告則顯示，目前全球在建購物中心高達(dá)3200萬平方米，其中中國在建購物中心以1680萬平方米體量占其中一半以上。中國購物中心發(fā)展委員會主任郭增利曾之言，這一數(shù)據(jù)略顯保守，估計有70%“相對過?！薄?（三）中國房地產(chǎn)泡沫之殤：眾多三四線城市新區(qū)宛若鬼城 衛(wèi)星圖上，中國從南到北眾多三四線城市新建城區(qū)空空蕩蕩，宛若“鬼城”，大量空置房預(yù)兆著房地產(chǎn)市場泡沫破裂的危險，而銀行業(yè)的現(xiàn)金鏈條更為堪憂。中國房地產(chǎn)市場泡沫何時破滅仍需時間檢驗，但中國部分城市的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)空置率危機卻是不爭的事實，作為房地產(chǎn)泡沫的“終極產(chǎn)物”，“鬼城”危機正在三四線城市蔓延——內(nèi)蒙古鄂爾多斯及二連浩特、江蘇常州、湖北十堰等均在名單之列。 （四）2013年房地產(chǎn)行業(yè)面臨“三化”挑戰(zhàn)泡沫化趨勢加劇由于今年住宅持續(xù)調(diào)控，一些住宅開發(fā)企業(yè)仍然會被動、盲動轉(zhuǎn)型到商業(yè)地產(chǎn)，開發(fā)投資依然高位運行。而與此同時，消費市場增速放緩，商家開店意愿明顯下降，尤其是對于三線市場更趨保守，可能導(dǎo)致空置上升，或者招商壓力加大。同質(zhì)化趨勢加劇時下，一說商業(yè)地產(chǎn)就是綜合體，一說綜合體就是購物中心，一說購物中心就是ZARA、Hamp。M。模式高度雷同，定位高度雷同，品牌高度雷同。邊緣化趨勢加劇。除了餐飲、影院、電玩等體驗式業(yè)態(tài)之外，電子商務(wù)對于傳統(tǒng)商品性消費的沖擊變得更加明顯，而體驗類業(yè)態(tài)比重過高也會有同質(zhì)化競爭的問題，而且這類業(yè)態(tài)的租金貢獻(xiàn)總體并不理想。商業(yè)地產(chǎn)面臨轉(zhuǎn)型陣痛：業(yè)主、物業(yè)、商業(yè)公司均存隱憂近年來，新國十條、限購、限貸、房產(chǎn)稅及限價等政策措施密集出臺，使得住宅地產(chǎn)的發(fā)展前景堪憂，但這卻為商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展創(chuàng)造有利條件。國內(nèi)一線房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)均公布了商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略，以潘石屹的SOHO中國轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)為例，未來幾年，商業(yè)地產(chǎn)比例提升將成為國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要舉措。需要關(guān)注的是，我國的商業(yè)地產(chǎn)雖然勢頭很猛，問題卻也不少。由于我國當(dāng)前的商業(yè)地產(chǎn)仍舊是以產(chǎn)權(quán)銷售為主。雖然便于開發(fā)商快速回籠資金，但往往造成產(chǎn)權(quán)分散化，繼而使得商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營管理存在很大困難。商業(yè)地產(chǎn)的參與者，包括業(yè)主、物業(yè)以及商業(yè)公司均存在諸多隱憂。 業(yè)主：進(jìn)退兩難 與國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)迅速發(fā)展形成鮮明對比的是，國內(nèi)商業(yè)物業(yè)需求量逐步萎縮。由于網(wǎng)絡(luò)購物的興起和逐步完善，消費者光臨實體店的次數(shù)逐步減少，使得企業(yè)對實體商鋪的需求減少。電子商務(wù)雖無法完全取代實體經(jīng)濟(jì)，但它旺盛的生命力已對零售商業(yè)帶來致命沖擊。這些不利因素導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)面臨兩難境地。作為中關(guān)村e世界的商鋪投資者，業(yè)主李先生表示近年來自己投資的商鋪，租金還不夠還貸款。想轉(zhuǎn)手，找商戶是個問題；續(xù)租的話，租出一個合適的價格是個問題；低價租出去的話，辦理各種手續(xù)又存在很多困難。這么多問題累加在一起，著實讓人困擾。而還沒有租出去商鋪的一位業(yè)主則表示：現(xiàn)在出租商鋪越來越難。一些老商戶退租不干了，還有一些老商戶則投機壓低租金，自己沒有招商資源，相應(yīng)的流程不懂，也沒有一個相應(yīng)的管理公司幫助解決這種招商問題，真是進(jìn)退兩難。 物業(yè)：無辜的受害者 進(jìn)退兩難的不止是業(yè)主，物業(yè)公司也成為商業(yè)地產(chǎn)運營的受害方。因為業(yè)主的投資利益受到影響，一些業(yè)主以管理不善作為理由拒絕繳納物業(yè)的服務(wù)費用，使得物業(yè)公司的發(fā)展受到很大影響！以中關(guān)村e世界為例，很多業(yè)主因為收益問題拒絕繳納相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費用，因為沒有足夠的費用支持，使得物業(yè)提供的服務(wù)品質(zhì)有所下降。在這種情況下，已經(jīng)繳納費用的業(yè)主感到不公平開始拒絕繳納費用。此外，由于商業(yè)物業(yè)無法像小區(qū)物業(yè)那樣提供個體物業(yè)服務(wù)，提供的都是整體服務(wù)，這對于已經(jīng)繳納物業(yè)的業(yè)主和未繳納物業(yè)的物主沒有本質(zhì)區(qū)別，這就引誘了更多的業(yè)主加入拒絕繳納物業(yè)服務(wù)費的行業(yè)，如此惡性循環(huán)，給物業(yè)的工作帶來的難度相當(dāng)之高。事實上，物業(yè)公司的管理范疇并不包括招商或者租賃業(yè)務(wù)，但是卻成為業(yè)主們發(fā)泄的對象，從這點上看，物業(yè)公司很無辜。 商業(yè)公司：力不存心 如果說物業(yè)公司作為明顯的受害者的角色存在的話，那么商業(yè)公司則處在一個比較尷尬的位置上。因為商業(yè)公司本身沒有任何商鋪的產(chǎn)權(quán)，但是卻需要保證商業(yè)地產(chǎn)的正常運轉(zhuǎn)并提供相應(yīng)的服務(wù)，比如需要代表商業(yè)地產(chǎn)里的所有業(yè)主和商戶，接受相關(guān)部門的監(jiān)督以及管理，落實相應(yīng)的政策、法規(guī)以及要求。由于商鋪的產(chǎn)權(quán)分散在千余個業(yè)主的手中，導(dǎo)致市場沒有整體規(guī)劃，商業(yè)公司也沒有辦法做強制要求，這樣一來，商業(yè)公司的管理就存在很多困難。商業(yè)公司的主要收入來源是向市場范圍的所有業(yè)主收取綜合服務(wù)費，因為業(yè)主預(yù)期收益的減少，他們拒絕向商業(yè)公司繳納費用，本來在管理上就很有難度，還沒有足夠的資金支持，商業(yè)公司不僅力不存心，面臨的尷尬境地也不言而語。 探尋，解決問題的良方 參照國外一些先進(jìn)的經(jīng)驗，采用商業(yè)地產(chǎn)信托的發(fā)展模式，采取統(tǒng)管或托管，將商業(yè)地產(chǎn)業(yè)主們的經(jīng)營權(quán)和管理權(quán)做個集體信托，而將房產(chǎn)的處置權(quán)留給業(yè)主，這樣做一是比較符合國情，也充分考慮了由經(jīng)營業(yè)績推導(dǎo)的REITS市場會太低于房產(chǎn)的評估值，將產(chǎn)權(quán)放入信托計劃很難操作的問題。最終的目的是將多個業(yè)主變成一個業(yè)主，然后進(jìn)行統(tǒng)一招商運營管理。此外，根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)的特點建立相應(yīng)的業(yè)委會以及相關(guān)的法規(guī)條例，當(dāng)有了正確的法規(guī)約束的話，相信一些問題便可迎刃而解。七、2013年走勢預(yù)測（一）城市離不開商業(yè) 未來十年屬于商業(yè)地產(chǎn)曾有人言：“過去十年屬于住宅市場十年，未來十年則是屬于商業(yè)地產(chǎn)的十年”。地產(chǎn)商在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的集體發(fā)力，成為喧鬧樓市告別草根年代的標(biāo)志事件。宏觀調(diào)控下，中國的商品住宅市場開始出現(xiàn)成交量低迷、價格松動下滑的態(tài)勢，不少房地產(chǎn)開發(fā)商開始轉(zhuǎn)而進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。據(jù)悉，有開發(fā)商坦言：布局商業(yè)地產(chǎn)一方面是大勢所趨，更為重要的則是萬達(dá)集團(tuán)等商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)帶來的巨大現(xiàn)實壓力。正如其所言，在2012年商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)已出盡風(fēng)頭。（二）2020 年前仍是我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要機遇期。十八大報告指出，“縱觀國際國內(nèi)大勢，我國發(fā)展仍處于可以大有作為的重要戰(zhàn)略機遇期。我們要準(zhǔn)確判斷重要戰(zhàn)略機遇期內(nèi)涵和條件的變化……確保到 2020 年實現(xiàn)全面建成小康社會宏偉目標(biāo)?！睆闹锌梢钥闯?，2020 年前仍是我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要機遇期。因為工業(yè)化、城鎮(zhèn)化仍在快速發(fā)展，國民收入穩(wěn)步提高，消費結(jié)構(gòu)不斷升級，新增住房需求和改善性需求將會持續(xù)增加。50 / 50