【文章內(nèi)容簡介】 政：東方瑞景地處賽特商圈核心區(qū)，緊鄰北京國際俱樂部、長富宮飯店、凱萊大酒店、賽特購物中心，北望使館區(qū)，新銳時尚的國際化與雅致含蓄的古老東方文明的交匯之所在。地鐵、多條公交線路通往各區(qū)，交通便捷。地處北京發(fā)展黃金地帶，市政配套齊全，生活設(shè)施完善，是居住的首選地帶。三、環(huán)境配套及自身生活配套：東方瑞景共有13萬平方米，由三棟塔樓及兩層底商組成。本項目為精裝修，項目品質(zhì)較高。發(fā)展商北京峻成房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)計了近5000平方米的屋頂花園，10余米寬的流水瀑布從二層直流首層。東方瑞景的另一大特色是裝修及設(shè)備檔次高，發(fā)展商選用原裝進口電梯及價格昂貴的鋁合金雙層中空玻璃。遠程遙控智能化家庭保姆通過電話就可提前開啟空調(diào)或供暖設(shè)備。四、項目硬件設(shè)施及配套：電梯:高檔進口電梯(三菱或同檔次產(chǎn)品)外墻:裙房部分用天然石材，公寓部分用高檔墻磚，大門入口為金屬玻璃雨蓬采暖:市政供熱采暖，24小時衛(wèi)生用熱水。內(nèi)墻:高檔環(huán)保涂料，加踢腳線門窗:鋁合金隔熱型材雙層中空玻璃供電:10KV雙路電源互為聯(lián)絡(luò)，IC卡電表，節(jié)冊控制開關(guān)衛(wèi)生間:高檔防滑地磚，亞光墻面，防火、防水、鋁扣板吊頂供水:變頻調(diào)速供水系統(tǒng)供氣:天然氣通訊:標準戶型內(nèi)配兩條電話線廚房:高檔防滑地磚，亞光墻面，防火、防水、鋁扣板吊頂五、居民狀況分析：銷售情況：自開盤以來銷售量超過70%。業(yè)主構(gòu)成：為北京本地客戶與外地投資型客戶兩部分，北京客戶為東部地區(qū)工作者及周邊工作者。周邊居民構(gòu)成：周邊社區(qū)及原住人口。六、背景分析：北京峻成房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司是于1997年11月7日經(jīng)中國政府批準正式成立的股份制企業(yè)，原由中國國家開發(fā)銀行直屬國開泰實業(yè)發(fā)展有限公司作為控股單位(占55%股份)，注冊資本金4000萬元人民幣，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)及商品房的銷售。物業(yè)管理：新加坡宏騰物業(yè)管理公司，成功管理香江花園。物業(yè)費：6元/月/平方米，物業(yè)費適中。投資潛力分析：本項目從2002年開發(fā)，因為全部為精裝修高檔房，建設(shè)周期較長，與2004年10月入住，項目在入住時其價值潛力將有所顯現(xiàn)。 返回=〖上?！缴虾８鲄^(qū)五月份住宅樓價(單位：元人民幣/平方米)分區(qū)平均售價分區(qū)平均售價中心區(qū)黃浦/靜安/盧灣區(qū)8165長寧區(qū)7656次中心區(qū)徐匯區(qū)8533虹口區(qū)6310浦東新區(qū)6503閘北區(qū)4968普陀區(qū)6100楊浦區(qū)5122資料：中原(中國) 返回=申城推出38幅地塊用于普通商品住宅建設(shè)上海將進一步擴大經(jīng)營性土地出讓公開招標的比例。日前，上海市房地資源局一次性推出面積達371公頃的38幅地塊進行公開招標出讓。據(jù)悉，今后幾年，上海將適度收縮市中心新增建設(shè)用地供應(yīng)量，適度擴大普通商品住宅的土地供應(yīng)量，以適應(yīng)市場變化和市民需求。日前推出的地塊涉及奉賢、寶山、南匯、松江、青浦、金山、嘉定、閔行、浦東等9個區(qū)，這些地塊將全部用于建設(shè)適合老百姓居住的普通商品住宅，這也是市房地資源局發(fā)布的第14批招標土地。自2001年7月上海對6類經(jīng)營性建設(shè)項目用地實行土地使用權(quán)招標拍賣以來，全市已推出招標土地621幅，土地面積達4575公頃。據(jù)了解，今后上海市將進一步完善土地使用權(quán)出讓的公開招標機制，每月集中推出一批公開招標的地塊，定期發(fā)布信息，強化土地集中供應(yīng)和管理，形成“要土地找市場”的機制。 返回=上海將公布未來兩個月內(nèi)分批招標30幅土地消息人士稱，上海市政府為免土地供應(yīng)量減少，將于近期宣布，于未來約兩個月內(nèi)透過招標方式分批推出30幅土地。該人士指出，周正毅事件令上海市政府對土地供應(yīng)態(tài)度轉(zhuǎn)趨審慎。此外，中國人民銀行亦于上月中發(fā)出通知，收緊房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理，希望藉以淘汰財務(wù)欠穩(wěn)健的發(fā)展商；減低銀行的信貸風(fēng)險；并遏止上海樓市的炒風(fēng)。不過，自措施執(zhí)行后，多家發(fā)展商均向政府反映，由于目前可供發(fā)展的住宅項目不多，日后將出現(xiàn)供不應(yīng)求，在貨源持續(xù)減少的情況下，樓價反而有上調(diào)壓力。發(fā)展商最關(guān)心的，并非收緊房地產(chǎn)信貸，而是有何渠道增加土地儲備。上海市政府考慮了各種問題后，決定改為短期推出大量土地，一方面希望透過招標方式顯示政府規(guī)范房地產(chǎn)發(fā)展的決心，另方面可減少利用收緊房地產(chǎn)信貸方式對市場帶來的負面影響。據(jù)悉，此次公布招標的30幅土地，將包括住宅、商住及寫字樓用地。 返回=央行上海分行提醒：不能輕言房貸低風(fēng)險截至6月末，上海中資商業(yè)銀行各項房地產(chǎn)貸款余額呈高速增長態(tài)勢，，同時房地產(chǎn)貸款成為銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，%，%。房地產(chǎn)貸款目前已經(jīng)成為上海商業(yè)銀行最主要的貸款投向。個人住房貸款增長快于房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)類貸款的增長，說明目前商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款在繼續(xù)向購房者傾斜，總的貸款形態(tài)和導(dǎo)向符合市場發(fā)展方向。央行上海分行的專家認為，上海商業(yè)銀行發(fā)放的絕大部分個人住房按揭貸款和新發(fā)放的房地產(chǎn)開發(fā)貸款始于1997年，與上海房市新一輪發(fā)展由低谷走高的運行態(tài)勢一致，還未真正經(jīng)歷過價格波動的考驗。如果現(xiàn)在就斷言個人按揭貸款和房地產(chǎn)開發(fā)貸款低風(fēng)險還為時尚早，因此，有必要提醒商業(yè)銀行在開展個人住房按揭貸款和發(fā)放房地產(chǎn)貸款時，需時時警醒，規(guī)范操作。返回=上海舊區(qū)改造地塊納入公開招標范圍上海市房屋土地資源管理局日前透露：上海將進一步擴大經(jīng)營性土地出讓公開招標比例，舊區(qū)改造、小城鎮(zhèn)開發(fā)涉及六類經(jīng)營性用地的，必須全部納入公開招標范圍，嚴禁采用協(xié)議招標或邀請招標方式出讓，并逐步推進“熟地”招標出讓。據(jù)悉，列入土地出讓公開招標擴大范圍的包括：新增的商業(yè)、旅游、娛樂、金融、服務(wù)業(yè)、商品房等六類經(jīng)營性項目用地；工業(yè)園區(qū)、科技園區(qū)、開發(fā)區(qū)內(nèi)的六類經(jīng)營性用地；工業(yè)用地、教育用地等原非經(jīng)營性項目用地轉(zhuǎn)變?yōu)榱惤?jīng)營性用地的；舊區(qū)改造、小城鎮(zhèn)開發(fā)、郊區(qū)片林建設(shè)中涉及六類經(jīng)營性用地范圍的。上海市房地局將在對區(qū)縣土地招投標信息整合的基礎(chǔ)上，每月集中推出一批公開招標地塊，定期發(fā)布信息。 返回=申城購房新政8月出臺，對中低收入者適度傾斜日前從上海市住房工作會議上獲悉，在今年5月底結(jié)束“購房退稅”后，8月份將出臺新的延續(xù)性的鼓勵購房政策，主要是通過貸款財政貼息的辦法。此次鼓勵購房政策把以前“一刀切”的政策改為分階層、分節(jié)奏來進行，這樣政府的調(diào)控能力也將更大。據(jù)了解，該政策分為兩個層面，一般的工薪階層和高收入者將分別實施不同的政策，近期將出臺的政策是面向普通工薪階層的，對于同樣的首付比例，根據(jù)購房者購買不同價位的房子進行比例不等的貼息，政策還將對中低收入者購買第一套住房有適度的傾斜。在新老政策的銜接上，享受原“購房退稅”未滿5年的將同等適用新政策。 返回=投資消費雙拉動，上海樓市穩(wěn)中有升今年上半年，上海房地產(chǎn)市場中新建商品房銷售、二手房買賣和新建商品房竣工量三項指標創(chuàng)歷史新高。據(jù)上海市房地資源管理局權(quán)威人士預(yù)測，到今年年底，這三項指標均有望沖破2000萬平方米大關(guān)，上海樓市將繼續(xù)以“穩(wěn)中有升”的態(tài)勢穩(wěn)健發(fā)展。當前，上海房地產(chǎn)市場仍處于新一輪發(fā)展的繁榮期，主要特點是高位運行、供求兩旺。今年16月，%；已登記的存量房買賣面積(二手房買賣)，%，供求持續(xù)旺盛。值得注意的是，上海二手房交易量直逼新建商品房，這在一定程度上表明，上海房地產(chǎn)市場進一步趨向成熟。統(tǒng)計顯示，上海房地產(chǎn)開發(fā)投資從2000年開始復(fù)蘇回升，增速在10%以上，房地產(chǎn)開發(fā)投資占全市固定資產(chǎn)投資比重在30%以上，房地產(chǎn)市場至2002年已超過上一個周期的峰值。房地產(chǎn)市場發(fā)展必須依靠投資與消費的雙向拉動。根據(jù)上海房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會的最新調(diào)研結(jié)果，未來申城房地產(chǎn)市場發(fā)展走勢，總體上仍將保持平穩(wěn)發(fā)展、穩(wěn)中有升。從投資需求分析來看，上海經(jīng)濟持續(xù)、穩(wěn)定、快速發(fā)展的勢頭不減，將為房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長提供強有力的支撐。不斷推進的城市建設(shè)和世博會前期準備，也將為開發(fā)商帶來實實在在的投資機會。據(jù)預(yù)測，今年房地產(chǎn)開發(fā)投資額將達到800億元。它將占全社會固定資產(chǎn)投資總額的1/3。從需求分析來看，上海房地產(chǎn)市場的潛在需求很大，當前需要引起重視的是將中低收入家庭住房的潛在需求逐步轉(zhuǎn)化為實際需求。目前，上海房地產(chǎn)市場新建商品住房和二手住房的交易總量占全市住房總存量的十分之一，樓市換手率達到10%，即上海人平均十年搬一次家。如果按此消費習(xí)慣衡量，未來上海樓市的消費需求將是持續(xù)的。根據(jù)國外一些城市的經(jīng)驗，人均住宅建筑面積達到35平方米以后，對住房面積增長的需求才會逐漸減緩，折合建筑面積為25平方米，加上動遷安置居民和外來購房者的需求，整個房地產(chǎn)市場的消費需求也是實實在在的。據(jù)悉，市房地資源局正通過一系列調(diào)控措施，確保中低收入家庭住房需求得以盡快釋放。除了增加中低價房的土地供應(yīng)、加快建設(shè)重大工程配套商品房、控制市中心舊區(qū)改造節(jié)奏等措施外，還在積極醞釀針對特殊困難動遷居民的有關(guān)措施。據(jù)有關(guān)專家預(yù)測，如果調(diào)控得當，上海房地產(chǎn)市場高位運行、穩(wěn)中有升的走勢預(yù)計將持續(xù)至2010年。 返回=滬上“阻力盤”銷售下跌何謂“阻力盤”？按照行業(yè)人士解釋即是“消化緩慢”的大房型高價樓盤。在當前上海住宅市場嚴重供不應(yīng)求的狀況下，確實還存在一批“阻力盤”在艱難的跋涉之中。有的“阻力盤”上市已一年有余，銷售率僅為50%。與其他熱銷盤不同的是，這些“阻力盤”銷售人員至今仍然打著笑臉迎來送往每一位客戶。盡管如此，目前上海市場尚未出現(xiàn)“阻力盤”有拋售跡象。目前市場“阻力盤”大致有兩類，一是大房型、二是價格“超高”。據(jù)《政策咨詢報告》分析，單套面積偏小的房源無論在何地段都被一搶而空，尤其熱銷的是100平方米兩房。而不少大房型樓盤都處于緩慢消化狀態(tài)，如蘇州河以北區(qū)域140平方米以上的三房已遭遇銷售阻力，還有徐匯160平方米、虹口150平方米、楊浦115平方米、閔行140平方米以上的房型不少都已成為“阻力盤”。房型大意味著總價高，市場的承受能力當然脆弱一點！另一類“阻力盤”主要由于開價遠遠高于周邊區(qū)域行情，有的房價甚至“超高”一倍左右，在越來越理性的購房者面前，這些“阻力盤”難免受到冷落。據(jù)戴德梁行住宅部統(tǒng)計，2003年一季度全市共有12個超過1萬元以上的高檔盤上市，供應(yīng)量十分充足。這些樓盤進入二季度后盡管價格仍在上升，但升幅已明顯降低。有人估計少數(shù)開發(fā)商將頂著住宅市場的壓力而拋售這些存量“阻力盤”，但是更多人估計年內(nèi)“阻力盤”將在平穩(wěn)中運行，不會有跌價拋售情況出現(xiàn)，但到明年就很難估計了。如今，上海高檔盤市場呈現(xiàn)多元化發(fā)展態(tài)勢，一批在長期發(fā)展中已形成鮮明特色的高檔盤區(qū)域已成為人所共知的“聚居區(qū)”，因此短時期內(nèi)仍然人氣飆升。如人文氣息濃厚的華山路興國路區(qū)域、現(xiàn)代色彩濃烈的虹橋、古北、金橋碧云區(qū)域、擁有具天然近水資源的青浦淀山湖區(qū)域，這里的高檔盤依然是奇貨可居的態(tài)勢。目前，上海高檔市場仍受到一部分人的支撐，主要是來自于外省、境外乃至海外的買家，他們對優(yōu)質(zhì)和稀缺地段的高品質(zhì)樓盤仍十分鐘愛。尤其是一批高收入的中青年人群，他們的投資眼光和技巧更為精明。他們認為，高價盤確實存在風(fēng)險，但是高價優(yōu)質(zhì)盤不但沒有風(fēng)險，相反正因為價格高，這類樓盤就更具投資價值，未來保值增值力更高，適時投資這些高價盤本身就是降低風(fēng)險的良策之一。據(jù)錦智房產(chǎn)咨詢公司介紹，7月上旬，上海一大批小戶型酒店式公寓到寧波推銷，凡是樓型地處中心城區(qū)的著名地段，一批寧波買家都是幾套一買，十分好銷。上述信息不知對一批“阻力盤”開發(fā)商是否有所觸動，應(yīng)當趁此大好時機動腦筋盡早脫手“阻力盤”，這也是降低風(fēng)險的一個舉措。 返回=上海中價房需求仍將增加據(jù)戴德梁行預(yù)測，上海未來商品房供需規(guī)模為：供給每年約在2000萬平方米左右，需求在17001800萬平方米之間。需求預(yù)測是建立在對未來經(jīng)濟增長率、人口增長、人均居住面積和外來人口住房需求等指標的基礎(chǔ)上的，其中舊區(qū)改造需求面積600700萬平方米，改善住房700800萬平方米，外來人士200至300萬平方米，非居住商品房(廠房、辦公樓、商鋪和綜合樓)100200萬平方米。自2000年以來，每平方米3000元以下的商品房市場交易比重不斷下降，2002年9月份時，其市場占有率僅為16%；%%，逐漸成為市場重要組成成份；而每平方米價格大于7000元的高檔商品房比重也呈現(xiàn)不斷上升的勢頭，%。未來四年中，高檔房(單價7000元/平方米以上)未來供應(yīng)量充裕，市場競爭激烈。集中供應(yīng)區(qū)域有自西向東的趨勢，傳統(tǒng)的西區(qū)已經(jīng)較為成熟，未來熱點地區(qū)將伴隨著大規(guī)模舊區(qū)改造、黃浦江和蘇州河改造而涌現(xiàn)。其中黃浦和浦東將成為未來高檔發(fā)展的重要區(qū)域。在頂級房(單價大于10000元/平方米)市場未來的供應(yīng)中，未來三年中，每平方米14000元到18000元左右的頂級住宅供給相對較少，市場比重為20%；而每平方米為10000元到14000元的市場競爭將非常激烈，市場風(fēng)險加大。非常值得一提的是，處于金字塔尖頂?shù)捻敿壩飿I(yè)(單價大于18000元/平方米)將有較大發(fā)展機會，一則由于地段優(yōu)勢的不可復(fù)制性，未來這樣優(yōu)質(zhì)地段將越來越少，市場承受能力強；二則隨著上海經(jīng)濟的蓬勃發(fā)展，這樣的頂級物業(yè)將受到更多的海外人士青睞，市場前景看好。目前，面積超過150平方米的大房型住宅和小于70平方米的小房型住宅在市場成交比重均有上升態(tài)勢。其中“大”的一頭發(fā)展原因在于，處于特殊景觀的項目適應(yīng)了海外和高層次客戶的需求，故意采用了大房型的設(shè)計，同時外省市和海外置業(yè)者比重上升(2002年9月，海外置業(yè)者和外地置業(yè)者購買的7000元/%%)，他們對大房型的需求較高；“小”的一頭發(fā)展原因在于，年輕置業(yè)者有上升趨勢，他們需要總價不高但相對地段較好的物業(yè)，小房型成為他們的首選；同時，市場中大量的投資者開始出現(xiàn)，小房型由于容易出租，成本較低而受到投資者青睞。 返回=上?！吧啼佂顿Y圈地”風(fēng)行時下，上海人鐘情投資商鋪，但商鋪投資熱點悄然發(fā)生轉(zhuǎn)移，一些尚未動工的商業(yè)規(guī)劃用地受到了商鋪投資者特別的關(guān)注。房屋建設(shè)尚未動工，已有投資者向開發(fā)商預(yù)訂商鋪。投資者之所以看好這些尚未建設(shè)的商業(yè)規(guī)劃用地有幾方面原因：一是為了取得一個上佳的商鋪位置；二是有利于滿足投資者的特定需要；三是有利于投資者以相對低廉的價格購買到商鋪。據(jù)市場有關(guān)人士介紹，“圈地”式商鋪投資方式，存在眾多不確定因素，可能會給投資者帶來更多風(fēng)險。因此，投