房地產(chǎn)市場開發(fā)的基本概念(編輯修改稿)
2025-07-18 14:49 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 之間的房地產(chǎn)調(diào)撥房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件（1）不得轉(zhuǎn)讓的有：A、 根據(jù)規(guī)劃國家收回的土地B、 被查封的土地C、 共有的D、 已抵押的E、 權(quán)屬有爭議的土地（2）經(jīng)批準(zhǔn)并補(bǔ)交土地價的行政劃撥地，協(xié)議減免地價用地。（3）特殊情況的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓問題。如第一次買賣方未作約定，廣告、停車場等歸業(yè)主所有A、 停車場中，地下停車場有計入容積率的可買賣，有獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)證，未計入容積率，但計入了分?jǐn)偯娣e的不能買賣，未計入容積率的也不能買賣。B、 地面停車場不能收費(fèi)，但多數(shù)都以物管名義收取，不能買賣。架空層的停車場一般不計入容積率和分?jǐn)偯娣e，同樣不能買賣。C、 天臺和廣告未作法律規(guī)定，是買賣雙方的一個約定。第六講 房地產(chǎn)的買賣問題一、房地產(chǎn)買賣的有關(guān)問題預(yù)售：指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人支付定金，并定期支付房價款的行為，也是說開發(fā)商未進(jìn)行初始登記，未取得證書而出售（買賣）。作用：開發(fā)商通過收取定金，預(yù)付款項而獲取資金，業(yè)主可避免一次性支付巨額款。特征：（1）房屋的預(yù)售合同，法律關(guān)系的主體一方是特定的（開發(fā)商有資質(zhì)）。（2）房屋預(yù)售的標(biāo)底是尚在建設(shè)中的房屋。相比：預(yù)售的標(biāo)底實(shí)質(zhì)上是在房屋建成后依約交足房價款并獲得其所有權(quán)的一種權(quán)利（與現(xiàn)房相比）（3）房地產(chǎn)預(yù)售法律關(guān)系的產(chǎn)生和終止定要受到國家法律較嚴(yán)格的限制。法律有兩種：大陸法系：取得所有權(quán)才能轉(zhuǎn)讓英美法系預(yù)售條件買賣的合同問題（1）認(rèn)購書：不是預(yù)售合同，認(rèn)購書認(rèn)為有效的指認(rèn)購書是當(dāng)事雙方的一種約定合同，是附條件的民事法律行為，而不是買賣合同，是雙方真實(shí)意思的表示，指房屋的購買權(quán)，而不是房屋本身；認(rèn)為無效的指在未有預(yù)售許可證時，屬無效。（2）預(yù)售合同A、 違約金條款是否可以協(xié)議修改B、 4/5的業(yè)主怎樣約定C、 面積的誤差不超出3%D、 延期交款違約金的調(diào)整E、 合同中裝修條款標(biāo)準(zhǔn)不填寫，算不算合同有效（有）轉(zhuǎn)讓條例的修改情況：修改協(xié)議是法院和國土局配合。（1）修改后有《質(zhì)量保證書》和《使用說明書》（2）延期交樓90天（3）受讓方90天未付款，發(fā)展商可解除合同。（4）取消了外銷（5）對已預(yù)售的房地產(chǎn)再建的公共部分的更改設(shè)計，一定要征得業(yè)主的同意（6）取消了包銷制度二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的代理與經(jīng)紀(jì)《合同法》：委托、居間、行紀(jì)代理：被代理人（委托人）——代理人居間：提供信息，充當(dāng)媒介（屬中介行為）面積：每戶的建筑面積等于每戶的套內(nèi)面積加上每戶應(yīng)分?jǐn)偟墓妹娣e。（1）房屋的建筑面積測繪由市局的產(chǎn)權(quán)處來設(shè)計，測量的職能與測量主管部門分開，技術(shù)監(jiān)督局——測量工具（2）房屋建筑面積計算的細(xì)則由國土局監(jiān)管。（3）使用面積售賣（未執(zhí)行）（4）預(yù)售查丈與竣工查丈的差別A、 預(yù)售查丈以圖紙為準(zhǔn)B、 竣工查丈以實(shí)地查丈為準(zhǔn)三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓要有一個公證《深圳市經(jīng)濟(jì)特區(qū)公證條例》房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押、贈與、分割、繼承都必須要求公證，工程招投標(biāo)要求公證。第七講 房地產(chǎn)的權(quán)屬以及登記條例一、房地產(chǎn)權(quán)屬的概念指房地產(chǎn)權(quán)利在主體上的歸屬狀態(tài)。房地產(chǎn)權(quán)利指以房地產(chǎn)為標(biāo)底的民事財產(chǎn)權(quán)利。財產(chǎn)所有權(quán)表現(xiàn)在：（1）占有（2）使用（3）收益（4）處分（5）占有權(quán)與使用權(quán)可分離房地產(chǎn)權(quán)分為：（1）土地使用權(quán)（2
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