商鋪定價(jià)建議報(bào)告(編輯修改稿)
2025-07-16 20:25 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 國(guó)內(nèi)外高檔家具停車(chē)場(chǎng)、倉(cāng)庫(kù)京東家俱市場(chǎng)南京東路40000 50700㎡全部租出2040 敞開(kāi)租金較便宜，已經(jīng)同香江家俱城、迎賓家俱城形成三足鼎力之勢(shì)經(jīng)營(yíng)狀況：較好國(guó)內(nèi)外家具銀行、倉(cāng)庫(kù)江西國(guó)際家居港高新大道8號(hào)290000不限預(yù)計(jì)2004年開(kāi)業(yè)售價(jià)：3000 租價(jià)：20敞開(kāi)國(guó)內(nèi)外高檔家居酒店式公寓、物流配送車(chē)隊(duì)、四星級(jí)酒店、餐飲美食品街、停車(chē)場(chǎng)等京東鹿鼎家居南京東路509號(hào)15000050600㎡還剩三樓約5000㎡未租出，35（均價(jià)）敞開(kāi)、店鋪經(jīng)營(yíng)狀況：良好國(guó)內(nèi)外高檔家居品牌銀行、倉(cāng)庫(kù)皮具鴻順德國(guó)際商貿(mào)城洪城大市場(chǎng)家電市場(chǎng)30000/出租率100%，一期出售率100%租價(jià)，一層65 二層35售價(jià)：一層9800二層5600店鋪產(chǎn)權(quán)旺鋪、銷(xiāo)售一空、招商良好一樓男女品牌鞋：二樓皮件、箱包：二樓皮件、箱包/即將上市豪威大市場(chǎng)撫生路518號(hào)100000㎡/銷(xiāo)售率在25%，出租率30%左右售價(jià)：3000租賃：1520店鋪 花鳥(niǎo)、農(nóng)資、化工、名優(yōu)商品專業(yè)市場(chǎng)/總結(jié)：租賃金額普遍偏低租賃率不太理想，為數(shù)不多的租賃情況一般理想化縱觀南昌各大市場(chǎng)租金標(biāo)配，普遍教低，且近期還有下降的趨勢(shì)，可見(jiàn)商業(yè)市場(chǎng)在南昌近幾年著實(shí)不太樂(lè)觀。在市中心普遍可支持的租賃價(jià)格在1060元/平米居多，以次類(lèi)比紅谷灘新區(qū)租賃市場(chǎng)，可見(jiàn)，紅谷新區(qū)租賃市場(chǎng)已嚴(yán)重脫離市場(chǎng)所需供求規(guī)律。5）、本案所在紅谷灘區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)分析（1）商業(yè)供給情況★ 多數(shù)商業(yè)項(xiàng)目延后推盤(pán)，在售供給量匱乏■■ 未來(lái)紅谷灘區(qū)域僅商業(yè)總供應(yīng)量將超過(guò)45萬(wàn)平方米■ 供需關(guān)系將出現(xiàn)失調(diào)的現(xiàn)狀，而現(xiàn)狀供應(yīng)量預(yù)計(jì)高達(dá)30萬(wàn)平方米左右，所帶來(lái)的嚴(yán)峻趨勢(shì)不容客觀分析:紅谷灘現(xiàn)有在售的商業(yè)項(xiàng)目屈指可數(shù)，共計(jì)4個(gè)，㎡。諸多項(xiàng)目(豐和新城2萬(wàn)㎡、世貿(mào)中心14萬(wàn)㎡、㎡、萬(wàn)達(dá)星城3期1萬(wàn)㎡、㎡、泰耐克國(guó)際金融大廈5萬(wàn)㎡、㎡、㎡、㎡、㎡㎡等項(xiàng)目)待嫁閨中，商業(yè)延后推盤(pán)，南昌僅紅谷灘新區(qū)商業(yè)未來(lái)供應(yīng)量將超過(guò)45萬(wàn)平方米。（2） 在售商鋪銷(xiāo)售價(jià)格★ 商鋪1F銷(xiāo)售均價(jià)約1000013000元/㎡，2F銷(xiāo)售均價(jià)在50006000元/㎡，3F銷(xiāo)售均價(jià)35004500元/㎡★ 紅谷灘區(qū)域商鋪價(jià)格相對(duì)市中心區(qū)域而言偏低，但針對(duì)紅谷灘新區(qū)目前的商業(yè)氛圍而言，總體偏離市場(chǎng)走向，價(jià)格上揚(yáng)幅度空間緩慢，高價(jià)不符市。（3）在售商鋪銷(xiāo)售面積★ 30－50㎡商鋪?zhàn)钍苁袌?chǎng)青睞分析：以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)源紅谷灘售磬萬(wàn)達(dá)星城ⅠⅡ期、江信國(guó)際花園1期及在售項(xiàng)目濱江豪園、江信國(guó)際花園Ⅱ期等商業(yè)項(xiàng)目，從市場(chǎng)銷(xiāo)售反映，30－50平方米的商鋪?zhàn)钍苁袌?chǎng)歡迎，究其原因在于面積小相對(duì)投資門(mén)檻低，且商鋪的經(jīng)營(yíng)與變現(xiàn)能力較強(qiáng)。（4）在售商業(yè)銷(xiāo)售狀況★ 商業(yè)現(xiàn)狀銷(xiāo)售狀況一般，多數(shù)商業(yè)延后推盤(pán)，入市時(shí)機(jī)選擇在準(zhǔn)現(xiàn)房項(xiàng)目名稱江信國(guó)際花園二期商城世紀(jì)村萬(wàn)達(dá)星城三期濱江豪園商業(yè)廣場(chǎng)紅谷春天一期推盤(pán)時(shí)機(jī)現(xiàn)房發(fā)售現(xiàn)房發(fā)售準(zhǔn)現(xiàn)房，尚未發(fā)售現(xiàn)房發(fā)售準(zhǔn)現(xiàn)房發(fā)售供給面積8800㎡約4000㎡約10000萬(wàn)㎡17000㎡1200㎡(共30間)單元面積200－400㎡150－260㎡商鋪面積未公開(kāi)200－2000㎡40－50㎡銷(xiāo)售情況一層銷(xiāo)售50％，二層銷(xiāo)售80％，三層銷(xiāo)售30％銷(xiāo)售情況一般06年7月份推盤(pán)（9樓區(qū)域）一層售價(jià)在1200013500元/㎡，目前除3間建設(shè)銀行買(mǎi)掉，其余尚未銷(xiāo)售。銷(xiāo)售40％2002年開(kāi)始銷(xiāo)售，商業(yè)氛圍不足，采取出租招商與銷(xiāo)售相結(jié)合，銷(xiāo)售速度差銷(xiāo)售83％銷(xiāo)售周期太長(zhǎng)超過(guò)2年，商氣不足，銷(xiāo)售速度差分析：◎從推盤(pán)時(shí)機(jī)層面看：多數(shù)項(xiàng)目以工程進(jìn)度到準(zhǔn)現(xiàn)房時(shí)再開(kāi)始發(fā)售商鋪。憑借前期銷(xiāo)售住宅時(shí)，蓄集起大量有商鋪購(gòu)買(mǎi)意向的客源，時(shí)機(jī)成熟再開(kāi)閘放水順勢(shì)銷(xiāo)售商鋪。此時(shí)勢(shì)能轉(zhuǎn)化為動(dòng)能，商鋪銷(xiāo)售速度快。◎從商鋪銷(xiāo)售量層面看：根據(jù)新景祥對(duì)紅谷灘地適時(shí)跟蹤統(tǒng)計(jì)，03年10月銷(xiāo)售到迄今06年4月累計(jì)，紅谷灘2年多的周期商鋪銷(xiāo)售面積約2. 8萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售量小，究其原因是由于紅谷灘商業(yè)推出的供給量少導(dǎo)致銷(xiāo)售量??；再結(jié)合04－05年南昌市區(qū)非住宅銷(xiāo)售量： 2004年32萬(wàn)平方米、2005年23萬(wàn)平方米，即2年非住宅總銷(xiāo)售量55萬(wàn)平方米，（按第二部分論述寫(xiě)字樓銷(xiāo)量占非住宅銷(xiāo)量的30％扣減得出商業(yè)銷(xiāo)量）。對(duì)比紅谷灘商業(yè)銷(xiāo)量占市總銷(xiāo)售量不到10分之一，從此差距可以看出：紅谷灘的商業(yè)尚處于起步發(fā)展階段，作為市政治商業(yè)中心的前景規(guī)劃，紅谷灘區(qū)未來(lái)商業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?，商鋪留待后推，其價(jià)值的后發(fā)優(yōu)勢(shì)更為強(qiáng)勁。（5）本案商業(yè)總體總述本案商業(yè)營(yíng)銷(xiāo)問(wèn)題點(diǎn)分析◎商氣細(xì)弱：紅谷灘商業(yè)氣息不濃，商業(yè)項(xiàng)目眾多延后推盤(pán)銷(xiāo)售?！蛉藲鈪T乏：由于生活配套的不完善，現(xiàn)狀周邊入駐人氣不足，住宅空置率高。◎體量問(wèn)題：本案商業(yè)總量約5萬(wàn)㎡，體量不小，單間面積龐大，需考慮主營(yíng)業(yè)種定位的聚客號(hào)召力及租售比例問(wèn)題。二、市場(chǎng)商業(yè)分析及定價(jià)依據(jù)南昌商業(yè)目前正處于萌發(fā)期，價(jià)格的制定必須依據(jù)市場(chǎng)的需求以及實(shí)效回報(bào)而得出!紅谷灘在售商業(yè)銷(xiāo)售情況列表萬(wàn)達(dá)星城(數(shù)據(jù)來(lái)源:南昌房地產(chǎn)信息網(wǎng))樓號(hào)樓層已售面積總面積各面積段占已售面積的銷(xiāo)售比率各面積段的總銷(xiāo)售率50㎡以下50㎡100㎡100㎡300㎡300㎡以上50㎡以下50㎡100㎡100㎡300㎡300㎡以上2號(hào)商業(yè)公寓樓1層%%%%%%%%2層3層1號(hào)樓商業(yè)公寓樓1層%%%%%%%%2層3層三期一區(qū)5號(hào)樓1層%%%%%%%%三期一區(qū)7號(hào)樓1層%%%%%%%%三期一區(qū)13號(hào)樓1層%%%%%%%%三期一區(qū)14號(hào)樓1層%%%%%%%%三期一區(qū)11號(hào)樓1層%%%%%%%%三期一區(qū)12號(hào)樓1層%%%%%%%%三期一區(qū)1號(hào)商住樓1層%%%%%%%%三期一區(qū)2號(hào)商住樓1層%%%%%%%%總結(jié)：總銷(xiāo)率不高，不理想小面積商鋪成為銷(xiāo)售比率的主要支撐點(diǎn) 1)、面積區(qū)間在50㎡左右的和面積區(qū)間在50100㎡的方正店面去化速度最快，面積為100300㎡左右的其次，而面積區(qū)間在300㎡以上的大鋪面銷(xiāo)售抗性相對(duì)而言較大。 2)、小鋪面因臨街，總價(jià)低而得到市場(chǎng)的普遍認(rèn)可。 3)、300平米以上的大鋪面，總價(jià)高，投資壓力和風(fēng)險(xiǎn)都比較大，受到一定的銷(xiāo)售抑制紫金園(數(shù)據(jù)來(lái)源:南昌房地產(chǎn)信息網(wǎng))樓號(hào)樓層已售面積總面積各面積段占已售面積的銷(xiāo)售比率各面積段的總銷(xiāo)售率50㎡以下50㎡100㎡100㎡300㎡300㎡以上50㎡以下50㎡100㎡100㎡300㎡300㎡以上5號(hào)商住樓1層102%%%%%%%%14號(hào)商住樓1層%%%%%%%%16號(hào)商住樓1層%%%%%%%%17號(hào)商住樓1層%%%%%%%%15號(hào)商住樓1層%
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