上海普陀區(qū)凱躍明珠國(guó)際花園產(chǎn)品定位建議(編輯修改稿)
2025-07-16 19:27 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 需要，同時(shí)也是一種投資。3. 投資者：因?yàn)樾?hù)型可售寫(xiě)字樓的總價(jià)一般不高，最低總價(jià)一般在60萬(wàn)元左右，并且可以以按揭貸款形式（10年5成）購(gòu)買(mǎi)。他們對(duì)寫(xiě)字樓和公寓的需求特點(diǎn)是： 追求高效率辦公方式； 希望在寫(xiě)字樓的投資回報(bào)中獲得收益； 經(jīng)常會(huì)加班，希望24小時(shí)辦公； 看重性?xún)r(jià)比，實(shí)用性； 希望上班離地鐵，交通方便，節(jié)省交通費(fèi)用； 經(jīng)常通過(guò)網(wǎng)絡(luò)辦公，洽談生意； 注重投資回報(bào)率； 希望住在離上班的地方不太遠(yuǎn)； 想實(shí)現(xiàn)在內(nèi)環(huán)線(xiàn)內(nèi)投資置業(yè)的夢(mèng)想；五、面積定位根據(jù)市調(diào)結(jié)果，寫(xiě)字樓主力面積可定在70～100平方。公寓主力面積可定位在50～70平方。利于控制總價(jià)，符合項(xiàng)目面對(duì)中小型企業(yè)辦公的定位，公寓的面積也緊抓市場(chǎng)的空缺點(diǎn)，便于客戶(hù)投資，自用。六、價(jià)格定位建議售價(jià)：產(chǎn)品平均單價(jià)（元/平方）主力面積（平方）主力總價(jià)寫(xiě)字樓1200070～10096～120萬(wàn)公寓10500（毛坯）11500（裝修）50～90～是符合市場(chǎng)行情和項(xiàng)目的自身?xiàng)l件，目前市場(chǎng)較能接受的價(jià)格。投資回報(bào)測(cè)算：以項(xiàng)目主力面積70平方計(jì)算總價(jià)：1200070＝84萬(wàn)首付款：84萬(wàn)50％＝42萬(wàn)貸款：84萬(wàn)50％＝42萬(wàn)十年月還款：42＝4693元租金換算：4695/70/30＝，就可以達(dá)到以租養(yǎng)房的目的。一、方案評(píng)估 32二、產(chǎn)品建議 34三、配套建議 36四、物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容 36五、建材設(shè)施建議 36六、景觀(guān)規(guī)劃 37七、注意事項(xiàng) 38一、方案評(píng)估有利面：l 原方案規(guī)劃為47層超高層，可樹(shù)立普陀區(qū)地標(biāo)性建筑。外觀(guān)立面氣派，漂亮。又有長(zhǎng)城的層疊的感覺(jué)。l 裙房的設(shè)計(jì)分隔合理，方便使用。l 裙房挑高設(shè)計(jì)，氣派非凡。l 大面積廣場(chǎng)，設(shè)計(jì)合理，形成項(xiàng)目主樓廣場(chǎng)面的景觀(guān)。不利面：l 規(guī)劃難于通過(guò)，影響中山北路以北的采光面。l 主樓的電梯占面積太大，降低裙房的商業(yè)實(shí)用性。l ，開(kāi)發(fā)商資金壓力大。l 投資期需2－3年以上，資金回收期拉長(zhǎng)，不利于滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。l 投資風(fēng)險(xiǎn)大，2年后的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)難于預(yù)測(cè)，尤其是目前政策不明確的時(shí)期。l 周邊辦公客戶(hù)大都為中小型公司，缺乏大型辦公的市場(chǎng)和客戶(hù)，無(wú)法支撐項(xiàng)目頂級(jí)寫(xiě)字樓的定位。l 47層的辦公樓體量太大，難于在短期內(nèi)去化掉，一旦寫(xiě)字樓市場(chǎng)波動(dòng)，勢(shì)必影響項(xiàng)目投資利潤(rùn)。二、產(chǎn)品建議 建議項(xiàng)目由單棟47層改為一棟30層高的塔樓，另一棟利用地塊的東南朝向優(yōu)勢(shì)，建成16層或18層的板式公寓。降低高度可以減小對(duì)周邊物業(yè)的影響，同時(shí)，減少樁基深度和建造成本。利于減輕開(kāi)發(fā)商資金投入壓力。 兩棟塔樓下的裙房相連，成為一體，可作大型商業(yè)中心用，又可單獨(dú)處理。裙房面積在20000平米左右。 主樓入口大堂可采用，人行扶梯直接連接3樓，在3樓在布置電梯往上。這樣減少了裙房一、二樓的電梯廳面積，增加了主樓裙房的商業(yè)使用價(jià)值，同時(shí)造成項(xiàng)目獨(dú)特的配套賣(mài)點(diǎn)。 寫(xiě)字樓和公寓之間用天橋相連，方便寫(xiě)字樓和公寓客戶(hù)互相進(jìn)出，各出口用門(mén)禁系統(tǒng)管理進(jìn)出人員。 寫(xiě)字樓布置在靠曹楊路和中山北路，作為項(xiàng)目主推產(chǎn)品。公寓放在項(xiàng)目西北角上。造成雙星輝映的效果，又互不影響。 曹楊路與中山北路為3000平方的廣場(chǎng)，作為項(xiàng)目的公共配套。 地下三層停車(chē)場(chǎng)，由于寫(xiě)字樓的停車(chē)非常重要，有必要在地下車(chē)庫(kù)設(shè)計(jì)機(jī)械式停車(chē)庫(kù)，目前項(xiàng)目旁的綠洲廣場(chǎng)中已有這種車(chē)庫(kù)配套。 地下室聯(lián)通，并與地鐵出口連接，成為獨(dú)一無(wú)二的地鐵上蓋物業(yè)。在大樓入口處進(jìn)行門(mén)禁管理。 三、配套建議中央空調(diào)l 建議項(xiàng)目寫(xiě)字樓和公寓都配套中央空調(diào)，共用一套控制系統(tǒng)，多臺(tái)主機(jī)。對(duì)于一般甲級(jí)寫(xiě)字樓來(lái)講，中央空調(diào)的營(yíng)運(yùn)成本高昂難以承受和實(shí)現(xiàn)的，通過(guò)寫(xiě)字樓和
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