上海普陀區(qū)凱躍明珠國際花園產(chǎn)品定位建議(已修改)
2025-07-01 19:27 本頁面
【正文】 17 / 17上海普陀區(qū)凱躍明珠國際花園產(chǎn)品定位建議一、立地條件分析 24二、項(xiàng)目優(yōu)劣分析 27三、產(chǎn)品定位 28四、目標(biāo)客戶定位 29五、面積定位 29六、價格定位 30一、立地條件分析（一）項(xiàng)目概況位于凱旋路輕軌明珠線，延安高架中山北路中間，項(xiàng)目東面為凱旋路，南面是白蘭路，兩側(cè)為中山西路，北面是曹楊路。華東師范大學(xué)和長風(fēng)公園就在該地塊的南面。（二）項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)基地面積：11600平方米容積率：總建面積：88000平方米（三）地塊環(huán)境概述在該地塊的東、西和北三個方向上主要是當(dāng)?shù)氐囊恍┚用駞^(qū)，如曹楊六村、普陀四村、沙田新苑等，由于建筑風(fēng)格一般，所以景觀不佳。只有南面距華東師范大學(xué)一站路，而且普陀區(qū)最大的公園長風(fēng)公園也在該方向上，所以該地塊的南面景觀相對較好。（四）環(huán)境衛(wèi)生、社會治安情況環(huán)境衛(wèi)生情況據(jù)悉本地塊原本是拆遷地，不會給本地區(qū)遺留下什么污染問題。但該地塊的東西兩側(cè)分別是輕軌3號線和中山西路主干道。來往車輛較多，造成很大的噪音和空氣污染。地塊周圍的社區(qū)居民多為當(dāng)?shù)氐木用?，其附近道路環(huán)境衛(wèi)生一般。社會治安狀況本地塊處于普陀區(qū)的中山西路旁，周圍居民多為本地上海人，治安形式較好。（五）地塊周圍的交通條件環(huán)臨的公共交通條件本地塊兩面為中山西路，是上海市區(qū)內(nèi)環(huán)線的主干道，公交線路較多，車流量很多，有8722143等多條公交線路。（詳見下表）路面起點(diǎn)終點(diǎn)途經(jīng)車次地塊所處站名備注中山西路涼城新村怒江路876曹楊路6：13～20：53宜川路冠生園路224曹楊路5：42～22：52龍華南路大渡河路44曹楊路5：05～23：52曹家渡豐莊143曹楊路6：08～23：08管弄路新涇新村846曹楊路6：09～18：39西區(qū)火車站上體館924曹楊路6：16～19：26西體育會路茅臺路829曹楊路6：09～22：39襄楊西路建德花園94曹楊路4：39～23：49中華新路新涇五村216曹楊路5：10～23：05公興路虹橋鎮(zhèn)69曹楊路6：24～23：24永和小區(qū)欽州西路609曹楊路62：6～22：56公興路仙霞路309曹楊路夜間24：21：01：42：23：14：02（資料來源：星觀達(dá)陣研展部）臨近輕軌三號明珠線和延安高架本地塊臨近輕軌三號明珠線曹楊路站和中山北路高架曹楊路出入口，交通十分便利，這也是本項(xiàng)目的最大優(yōu)勢。交通條件綜述環(huán)臨地塊的公共交通極為便利，而且緊鄰軌道交通線，因此，該地塊應(yīng)充分利用交通極為便利這一優(yōu)勢。配套設(shè)施l 菜市場：本地塊附近就有曹楊市場等綜合菜市場l 商店、購物中心：華聯(lián)吉買盛、曹楊商場、南部商場、武陵商場，購物十分方便，但除華聯(lián)吉百威外，其他均有一些距離。l 小學(xué)：有沙田小學(xué)等多所學(xué)校。l 中學(xué)；興隆中學(xué)、沙田中學(xué)、新原中學(xué)、梧桐高級中學(xué)、曹楊二中（重點(diǎn)高中）。l 醫(yī)院；普陀區(qū)醫(yī)院、長風(fēng)醫(yī)院等。l 體育娛樂設(shè)施：有華東師范大學(xué)、普陀區(qū)體育館、普陀區(qū)圖書館和文化宮等，地塊旁邊有一個中運(yùn)桑拿健身中心。l 銀行、郵局、酒店：本地塊附近，工商銀行、建設(shè)銀行等近在颶尺，地塊對面是國家郵政局研究所，酒店有百姓人家大酒店、中運(yùn)上海菜酒店、金大洋酒店等。l 其他：本項(xiàng)目地塊附近有印鈔大廈，還有復(fù)興大藥房，蛋糕店等種類繁多的店鋪，普陀區(qū)土地管理局也在旁邊。配套設(shè)施綜述：本項(xiàng)目所處地段是居住人口比較集中的區(qū)域，各種的生活配套設(shè)施比較完善，衣、食、住、行等都可以滿足居民的需要。但從消費(fèi)的角度看，本地塊周邊明顯缺乏大型高檔次的購物中心，所以本項(xiàng)目的規(guī)劃中，可以把一樓的裙樓的一部分做成大規(guī)模和高檔次的購物中心，以滿足一些高層次消費(fèi)者的要求，提升附近商業(yè)氛圍。二、項(xiàng)目優(yōu)劣分析優(yōu)勢分析l 交通條件：本項(xiàng)目位于內(nèi)環(huán)線的主干道中山北路和輕軌3號線的中間，中山西路有公交線十多條，輕軌3號線近在咫尺，規(guī)劃中的地鐵RM6號線也由東面經(jīng)過。綜上所述，該項(xiàng)目的交通條件優(yōu)勢，將成為本項(xiàng)目的一個賣點(diǎn)。l 周圍配套設(shè)施：中山西路項(xiàng)目所處地段，是普
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