【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 高爾夫地產(chǎn)的主流。不過(guò)，我們應(yīng)該重視的是，由于高爾夫資源是全方位的，只要策劃與營(yíng)銷推廣得當(dāng)，運(yùn)作妥當(dāng)，效果將會(huì)良好。四、高爾夫地產(chǎn)的業(yè)態(tài)：“地主”業(yè)態(tài)：一般指球場(chǎng)建設(shè)商及其他較早跟進(jìn)者，利用與政府進(jìn)行招商引資談判等手段，在早期以原始地價(jià)低價(jià)將土地吃進(jìn)，然后圈地賣地。如湖南的某球場(chǎng)，其圈進(jìn)的土地基本上已賣出，自己并沒(méi)有搞開(kāi)發(fā)。“資本家”業(yè)態(tài)：通過(guò)多種途徑買地，然后生產(chǎn)建房，再銷售產(chǎn)品?！白愿睒I(yè)態(tài)：一般指球場(chǎng)建會(huì)所酒店或部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商建成各種物業(yè)，用于自營(yíng)或出租經(jīng)營(yíng)，并不出售，或暫時(shí)不出售。五、高爾夫地產(chǎn)的現(xiàn)態(tài)： 現(xiàn)實(shí)：幾家歡樂(lè)幾家愁？中國(guó)，在繼續(xù)著它的飛速發(fā)展，國(guó)家做出了加快城市化進(jìn)程的決策，城市建設(shè)從城市中心向外擴(kuò)張。這一切對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和投資商來(lái)說(shuō)都意味著機(jī)遇。房地產(chǎn)市場(chǎng)的增長(zhǎng)，觸及各個(gè)階層，從擁有第一套房屋的業(yè)主，到那些夢(mèng)想落戶豪華社區(qū)的“空巢者”。試圖開(kāi)拓豪華高爾夫市場(chǎng)的人指出，目前與房地產(chǎn)相關(guān)的高爾夫開(kāi)發(fā)，新球場(chǎng)占到60%，而在20世紀(jì)90年代僅占40%。不過(guò)，精確的數(shù)據(jù)背后，也可能隱藏更深層次的事實(shí)：據(jù)國(guó)家高爾夫基金會(huì)統(tǒng)計(jì)，去年新建高爾夫球場(chǎng)76座，較以前相比明顯下降，這是其一。在高爾夫球場(chǎng)社區(qū)居住的大部分業(yè)主都不打高爾夫球，這是其二。一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，僅30%的高爾夫別墅物業(yè)業(yè)主會(huì)打高爾夫球。其余的則是出于各種原因而購(gòu)買，如將住宅視為一項(xiàng)投資，或者只是為了那片綠地的風(fēng)景。顯然，高爾夫房地產(chǎn)在受房地產(chǎn)市場(chǎng)而不是高爾夫市場(chǎng)的驅(qū)動(dòng)。如南京，就有10多個(gè)占地面積可觀、耗資巨大的高爾夫球場(chǎng)扎堆城郊。他們將高爾夫捆綁搞房地產(chǎn)，增加球場(chǎng)的贏利點(diǎn)，以彌補(bǔ)球會(huì)經(jīng)營(yíng)的虧損。并不是家家的如意算盤(pán)都打準(zhǔn)了。在湖南，某城市的地方政府為某球場(chǎng)周邊的地產(chǎn)出售還專門(mén)成立了管委會(huì)，不少開(kāi)發(fā)商在攻城掠地。在此，我們不得不思考這樣一個(gè)問(wèn)題，中國(guó)只有一個(gè)北京，一個(gè)上海，一個(gè)廣東，除此之外還有幾十個(gè)省、市、區(qū)，大都屬于中部乃至西部地區(qū)。在那兒，高爾夫地產(chǎn)一定會(huì)象前述三地一樣火嗎？ 你能守多久？一個(gè)18洞的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場(chǎng)需要占地1000畝以上，高爾夫球場(chǎng)建設(shè)一般選址在城市遠(yuǎn)郊地帶。那里原始地價(jià)低，拆遷成本低（甚至基本不需要多少拆遷費(fèi)用），青苗補(bǔ)償?shù)荣M(fèi)用相對(duì)來(lái)說(shuō)要低，可以大大降低高爾夫地產(chǎn)的土地成本和項(xiàng)目啟動(dòng)與運(yùn)作成本，給予了開(kāi)發(fā)商巨大利益潛力空間期盼。眾多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)相進(jìn)入，圈地淘金，動(dòng)輒是數(shù)百畝的大盤(pán)。然而，一個(gè)鐵定的事實(shí)擺在了開(kāi)發(fā)商面前：正因?yàn)槟鞘浅鞘羞h(yuǎn)郊地帶，幾近原生態(tài)的土地基本上是些荒山野地或耕地農(nóng)宅，幾乎沒(méi)有任何配套。商業(yè)開(kāi)發(fā)的條件需要一定的時(shí)間才能成熟，人居條件成熟所需要的時(shí)間更遙遠(yuǎn)，建成物業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售需要更長(zhǎng)的時(shí)間。所以，經(jīng)常出現(xiàn)土地行情在漲而物業(yè)遲遲不見(jiàn)動(dòng)工（不少開(kāi)發(fā)商采取先動(dòng)基礎(chǔ)土地工程而不急于建房的辦法來(lái)規(guī)避政策約束）或房子建好后不見(jiàn)熱銷的場(chǎng)面。在國(guó)家進(jìn)一步強(qiáng)化宏觀調(diào)控的今天,有些問(wèn)題將要更嚴(yán)重些。有些開(kāi)發(fā)商，由于沒(méi)有充分考慮到時(shí)間因素，投入大量的資金在圈地或物業(yè)建設(shè)上，其后不能在預(yù)計(jì)的理想時(shí)間內(nèi)建成物業(yè)或把房子賣掉變現(xiàn)，給企業(yè)的融資成本或后續(xù)資金供應(yīng)帶來(lái)巨大壓力。有的在進(jìn)入一定時(shí)期后只好決定放棄（在湖南某高爾夫球場(chǎng)的外圍區(qū)域，北京的某著名房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)因?yàn)橥偷貢r(shí)間太長(zhǎng)的原因，在運(yùn)營(yíng)一個(gè)月后，最后將原本準(zhǔn)備與某地方政府合作啟動(dòng)的圈地項(xiàng)目完全終止）。這些正向高爾夫地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提出了“你能守多久”的問(wèn)題。在這個(gè)問(wèn)題上，不光是高爾夫地產(chǎn)如此，時(shí)下在大規(guī)模擴(kuò)張城市建設(shè)的背景下，受高爾夫地產(chǎn)的示范影響，部分開(kāi)發(fā)商斥資進(jìn)入公園地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，所面臨的問(wèn)題也一樣（珠海某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，在湖南某城市建設(shè)一新的水景公園，以獲得政府回報(bào)周邊土地用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。自2003年進(jìn)入，已經(jīng)投入不菲資金。知情人透露，開(kāi)發(fā)商中有高層開(kāi)始感覺(jué)茫然）。大盤(pán)時(shí)代上演戰(zhàn)國(guó)春秋，勝敗誰(shuí)能料？高爾夫地產(chǎn)一般是大盤(pán)地產(chǎn)為主，這是眾所周知的事情。同時(shí)，在全國(guó)加快城市化進(jìn)程的熱潮下，全國(guó)各大中城市向城市四周快速擴(kuò)張，從而帶動(dòng)其他非高爾夫地產(chǎn)的大盤(pán)地產(chǎn)“忽如雨后春筍一夜冒出來(lái)”。于是，不少人驚呼“大盤(pán)時(shí)代到來(lái)”。在長(zhǎng)沙，目前正在開(kāi)發(fā)的大盤(pán)有陽(yáng)光100（986畝）、北京當(dāng)代集團(tuán)（300畝以下不做）、浙江綠城桂花城（263畝）、浙江南都星城世家（174畝）、浙江南都西街花園（247畝）等等，還有不少大盤(pán)不勝枚舉。而在實(shí)際運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，彼衰此榮的故事常有聽(tīng)聞。在這個(gè)大盤(pán)時(shí)代，時(shí)時(shí)處處上演戰(zhàn)國(guó)春秋。不容得高爾夫地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們不去思考相關(guān)問(wèn)題。 大型高爾夫社區(qū)，誰(shuí)來(lái)為非人居地產(chǎn)提前埋單？許多人在驚訝，中國(guó)已經(jīng)成為繼美國(guó)、日本、加拿大、英國(guó)后的世界第五大高爾夫國(guó)家。這也就意味著中國(guó)高爾夫地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)量也將可能位居世界前列陣營(yíng)。這么多的高爾夫地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，而且大多數(shù)以高爾夫球場(chǎng)為圓心而建。高爾夫球場(chǎng)大都建在城市的遠(yuǎn)郊地帶，先天配套的不完善，實(shí)際上存在著長(zhǎng)時(shí)間跨度周期（非人居的商務(wù)地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)，更需社區(qū)的成熟和必要的商務(wù)、商業(yè)要素支撐）。所以，各級(jí)大盤(pán)高爾夫地產(chǎn)（主要為一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)），大都為人居地產(chǎn)（或叫住宅地產(chǎn)）。高爾夫地產(chǎn)開(kāi)發(fā)你跟我進(jìn)，假以時(shí)日，球場(chǎng)四周有望成為規(guī)模龐大的社區(qū)，將來(lái)居住于中的居民，必然需要各種配套。而在入住率達(dá)到一定程度之前，開(kāi)發(fā)商務(wù)、商業(yè)地產(chǎn)，在一定時(shí)間內(nèi)很難獲利套現(xiàn)。另一方面，囤積土地，除了易受政策因素產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)壓力外，還有資金時(shí)間的壓力。所以，很少有開(kāi)發(fā)商會(huì)在大社區(qū)公共商務(wù)或商業(yè)地產(chǎn)上大動(dòng)心思。這樣，早期居于其中的居民，可能在多方面感覺(jué)非常不方便。人居地產(chǎn)，最終是為了居民的生活。而生活是具體的，是瑣碎的，是經(jīng)常的。當(dāng)基本生活要素不能滿足人居的要求時(shí)，早期的銷售會(huì)不會(huì)有障礙呢？ 國(guó)家還在奔小康，“中產(chǎn)階級(jí)”還用得著為生意奔忙嗎？球場(chǎng)絕大多數(shù)都建在遠(yuǎn)郊，甚至是很偏僻的地方。在球場(chǎng)內(nèi)的別墅，如果純粹是為居住而說(shuō)，只要你喜歡打球，就可能長(zhǎng)期在那住了。但是，實(shí)際情況是，除了打球之外，成功者還有其他工作與生活行為需要，他的家庭中還有其他成員，還有親戚朋友往來(lái)。路途的遙遠(yuǎn)，進(jìn)出的不方便，實(shí)際上成了一個(gè)現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。除非作為度假型物業(yè)。“太遠(yuǎn)了”，自然成了高爾夫別墅銷售的一個(gè)主要困難。說(shuō)別墅，講第二居所，一般都是和國(guó)外比照而言的。而中國(guó)市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)是，能買得起別墅者就往往沒(méi)有時(shí)間去住，有時(shí)間去住者就往往買不起別墅。中國(guó)城市居民中，除少數(shù)“金字塔尖”人群（實(shí)際上他們的事務(wù)非常繁忙）外，大都是些“中產(chǎn)階級(jí)”和“每天忙著奔小康”的人群。他們經(jīng)常需要到處車馬勞頓，講求進(jìn)出方便，心中經(jīng)常念叨著“時(shí)間就是金錢(qián)”，該做出何種選擇呢？我用“今天”買“未來(lái)”，“未來(lái)”到底要等多久