【文章內容簡介】 高爾夫地產(chǎn)的主流。不過，我們應該重視的是，由于高爾夫資源是全方位的，只要策劃與營銷推廣得當，運作妥當，效果將會良好。四、高爾夫地產(chǎn)的業(yè)態(tài)：“地主”業(yè)態(tài)：一般指球場建設商及其他較早跟進者，利用與政府進行招商引資談判等手段，在早期以原始地價低價將土地吃進，然后圈地賣地。如湖南的某球場，其圈進的土地基本上已賣出，自己并沒有搞開發(fā)?！百Y本家”業(yè)態(tài)：通過多種途徑買地，然后生產(chǎn)建房，再銷售產(chǎn)品?！白愿睒I(yè)態(tài)：一般指球場建會所酒店或部分房地產(chǎn)開發(fā)商建成各種物業(yè)，用于自營或出租經(jīng)營，并不出售，或暫時不出售。五、高爾夫地產(chǎn)的現(xiàn)態(tài)： 現(xiàn)實：幾家歡樂幾家愁？中國，在繼續(xù)著它的飛速發(fā)展，國家做出了加快城市化進程的決策，城市建設從城市中心向外擴張。這一切對房地產(chǎn)開發(fā)商和投資商來說都意味著機遇。房地產(chǎn)市場的增長，觸及各個階層，從擁有第一套房屋的業(yè)主，到那些夢想落戶豪華社區(qū)的“空巢者”。試圖開拓豪華高爾夫市場的人指出，目前與房地產(chǎn)相關的高爾夫開發(fā)，新球場占到60%，而在20世紀90年代僅占40%。不過，精確的數(shù)據(jù)背后，也可能隱藏更深層次的事實：據(jù)國家高爾夫基金會統(tǒng)計，去年新建高爾夫球場76座，較以前相比明顯下降，這是其一。在高爾夫球場社區(qū)居住的大部分業(yè)主都不打高爾夫球，這是其二。一項統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，僅30%的高爾夫別墅物業(yè)業(yè)主會打高爾夫球。其余的則是出于各種原因而購買，如將住宅視為一項投資，或者只是為了那片綠地的風景。顯然，高爾夫房地產(chǎn)在受房地產(chǎn)市場而不是高爾夫市場的驅動。如南京，就有10多個占地面積可觀、耗資巨大的高爾夫球場扎堆城郊。他們將高爾夫捆綁搞房地產(chǎn)，增加球場的贏利點，以彌補球會經(jīng)營的虧損。并不是家家的如意算盤都打準了。在湖南，某城市的地方政府為某球場周邊的地產(chǎn)出售還專門成立了管委會，不少開發(fā)商在攻城掠地。在此，我們不得不思考這樣一個問題，中國只有一個北京，一個上海，一個廣東，除此之外還有幾十個省、市、區(qū)，大都屬于中部乃至西部地區(qū)。在那兒，高爾夫地產(chǎn)一定會象前述三地一樣火嗎？ 你能守多久？一個18洞的國際標準高爾夫球場需要占地1000畝以上，高爾夫球場建設一般選址在城市遠郊地帶。那里原始地價低，拆遷成本低（甚至基本不需要多少拆遷費用），青苗補償?shù)荣M用相對來說要低，可以大大降低高爾夫地產(chǎn)的土地成本和項目啟動與運作成本，給予了開發(fā)商巨大利益潛力空間期盼。眾多房地產(chǎn)開發(fā)商爭相進入，圈地淘金，動輒是數(shù)百畝的大盤。然而，一個鐵定的事實擺在了開發(fā)商面前：正因為那是城市遠郊地帶，幾近原生態(tài)的土地基本上是些荒山野地或耕地農(nóng)宅，幾乎沒有任何配套。商業(yè)開發(fā)的條件需要一定的時間才能成熟，人居條件成熟所需要的時間更遙遠，建成物業(yè)實現(xiàn)銷售需要更長的時間。所以，經(jīng)常出現(xiàn)土地行情在漲而物業(yè)遲遲不見動工（不少開發(fā)商采取先動基礎土地工程而不急于建房的辦法來規(guī)避政策約束）或房子建好后不見熱銷的場面。在國家進一步強化宏觀調控的今天,有些問題將要更嚴重些。有些開發(fā)商，由于沒有充分考慮到時間因素，投入大量的資金在圈地或物業(yè)建設上，其后不能在預計的理想時間內建成物業(yè)或把房子賣掉變現(xiàn)，給企業(yè)的融資成本或后續(xù)資金供應帶來巨大壓力。有的在進入一定時期后只好決定放棄（在湖南某高爾夫球場的外圍區(qū)域，北京的某著名房地產(chǎn)開發(fā)集團因為屯地時間太長的原因，在運營一個月后，最后將原本準備與某地方政府合作啟動的圈地項目完全終止）。這些正向高爾夫地產(chǎn)開發(fā)商提出了“你能守多久”的問題。在這個問題上，不光是高爾夫地產(chǎn)如此，時下在大規(guī)模擴張城市建設的背景下，受高爾夫地產(chǎn)的示范影響，部分開發(fā)商斥資進入公園地產(chǎn)開發(fā)領域，所面臨的問題也一樣（珠海某房地產(chǎn)開發(fā)商，在湖南某城市建設一新的水景公園，以獲得政府回報周邊土地用于房地產(chǎn)開發(fā)。自2003年進入，已經(jīng)投入不菲資金。知情人透露，開發(fā)商中有高層開始感覺茫然）。大盤時代上演戰(zhàn)國春秋，勝敗誰能料？高爾夫地產(chǎn)一般是大盤地產(chǎn)為主，這是眾所周知的事情。同時，在全國加快城市化進程的熱潮下，全國各大中城市向城市四周快速擴張，從而帶動其他非高爾夫地產(chǎn)的大盤地產(chǎn)“忽如雨后春筍一夜冒出來”。于是，不少人驚呼“大盤時代到來”。在長沙，目前正在開發(fā)的大盤有陽光100（986畝）、北京當代集團（300畝以下不做）、浙江綠城桂花城（263畝）、浙江南都星城世家（174畝）、浙江南都西街花園（247畝）等等，還有不少大盤不勝枚舉。而在實際運營過程中，彼衰此榮的故事常有聽聞。在這個大盤時代，時時處處上演戰(zhàn)國春秋。不容得高爾夫地產(chǎn)開發(fā)商們不去思考相關問題。 大型高爾夫社區(qū)，誰來為非人居地產(chǎn)提前埋單？許多人在驚訝，中國已經(jīng)成為繼美國、日本、加拿大、英國后的世界第五大高爾夫國家。這也就意味著中國高爾夫地產(chǎn)的開發(fā)量也將可能位居世界前列陣營。這么多的高爾夫地產(chǎn)開發(fā)，而且大多數(shù)以高爾夫球場為圓心而建。高爾夫球場大都建在城市的遠郊地帶，先天配套的不完善，實際上存在著長時間跨度周期（非人居的商務地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)，更需社區(qū)的成熟和必要的商務、商業(yè)要素支撐）。所以，各級大盤高爾夫地產(chǎn)（主要為一級、二級、三級），大都為人居地產(chǎn)（或叫住宅地產(chǎn)）。高爾夫地產(chǎn)開發(fā)你跟我進，假以時日，球場四周有望成為規(guī)模龐大的社區(qū)，將來居住于中的居民，必然需要各種配套。而在入住率達到一定程度之前，開發(fā)商務、商業(yè)地產(chǎn)，在一定時間內很難獲利套現(xiàn)。另一方面，囤積土地，除了易受政策因素產(chǎn)生風險壓力外，還有資金時間的壓力。所以，很少有開發(fā)商會在大社區(qū)公共商務或商業(yè)地產(chǎn)上大動心思。這樣，早期居于其中的居民，可能在多方面感覺非常不方便。人居地產(chǎn)，最終是為了居民的生活。而生活是具體的，是瑣碎的，是經(jīng)常的。當基本生活要素不能滿足人居的要求時，早期的銷售會不會有障礙呢？ 國家還在奔小康，“中產(chǎn)階級”還用得著為生意奔忙嗎？球場絕大多數(shù)都建在遠郊，甚至是很偏僻的地方。在球場內的別墅，如果純粹是為居住而說，只要你喜歡打球，就可能長期在那住了。但是，實際情況是，除了打球之外，成功者還有其他工作與生活行為需要，他的家庭中還有其他成員，還有親戚朋友往來。路途的遙遠，進出的不方便，實際上成了一個現(xiàn)實問題。除非作為度假型物業(yè)。“太遠了”，自然成了高爾夫別墅銷售的一個主要困難。說別墅，講第二居所，一般都是和國外比照而言的。而中國市場的現(xiàn)實是，能買得起別墅者就往往沒有時間去住，有時間去住者就往往買不起別墅。中國城市居民中，除少數(shù)“金字塔尖”人群（實際上他們的事務非常繁忙）外，大都是些“中產(chǎn)階級”和“每天忙著奔小康”的人群。他們經(jīng)常需要到處車馬勞頓，講求進出方便，心中經(jīng)常念叨著“時間就是金錢”，該做出何種選擇呢？我用“今天”買“未來”，“未來”到底要等多久