【文章內(nèi)容簡介】 力較強(qiáng)，對(duì)生活的品質(zhì)要求較高，有相對(duì)固定的社交活動(dòng)范圍與層面。但是這些僅僅是基本共性，由于其職業(yè)情況、生活背景、收入來源等多方面的差別，對(duì)于別墅 物業(yè)，無論是選擇、購買還是使用都表現(xiàn)出一定的差異性。根據(jù)上表的典型高爾夫別墅客源分布一覽表和本報(bào)告中第三部分的個(gè)案分析，我們可以初步得出關(guān)于高爾夫別墅客源的一下分析結(jié)果： 買家的區(qū)域狀況：三足鼎立，各有千秋 根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，目前在長江三角洲地區(qū)，上海籍人士、外地企業(yè)家、港澳臺(tái)同胞、海歸人士、外籍人士和當(dāng)?shù)氐钠髽I(yè)家一起構(gòu)成了高爾夫別墅購買群體。其中，海歸派、港澳臺(tái)同胞、外地企業(yè)家成為最為重要的三大客戶群。 買家的職業(yè)狀況：四大類型，身份顯赫 高爾夫別墅的買家很難用職業(yè)來形容，只能用身份來描述。通過與專業(yè) 人士座談、討論，我們了解到購買高爾夫別墅的客戶基本有以下幾類：（?。?、國內(nèi)集團(tuán)公司老板（ 2）、國內(nèi)演藝界知名人士（ 3）、世界 500 強(qiáng)企業(yè)高級(jí)管理者（ 4）、境外企業(yè)總裁 買家用途的構(gòu)成狀況：五方雜處，外來增多 由于高爾夫別墅物業(yè)的特殊性，總體劃分為自用型（為主）和投資型（為主）兩大類，將買家區(qū)域市場構(gòu)成與用家構(gòu)成情況相比較，發(fā)現(xiàn)上海籍人士、外省市人士、港澳臺(tái)同胞等自用比例下降，而外籍人士自用比例則有一定提升。但是遠(yuǎn)未達(dá)到市場宣傳中所講的外籍人士大量購買的水平。不少外籍人士對(duì)異地房產(chǎn)寧 可高價(jià)租用，不輕易購買 ，更不盲目投資。 居住經(jīng)驗(yàn)分析：經(jīng)驗(yàn)值促進(jìn)市場進(jìn)步 我國高爾夫別墅市場發(fā)展的總體狀況，與發(fā)達(dá)國家和地區(qū)相比還存在一定差距，這與我國的整體國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展水平是密切相關(guān)的，這些客觀存在的差距，從某種程度上決定了市場客戶的主體使用產(chǎn)品的階段和經(jīng)驗(yàn)都還較為初級(jí)。不過，從調(diào)研資料分析，在頂級(jí)別墅購買需求的客戶中，具有別墅物業(yè)居住經(jīng)驗(yàn)的比例明顯提升。隨著市場的發(fā)展，大量高級(jí)物業(yè)的使用，經(jīng)驗(yàn)客戶比例將不斷提升，他們的經(jīng)驗(yàn)、感受都會(huì)促進(jìn)別墅品質(zhì)的提升。 四、有代表性的高爾夫社區(qū)個(gè)案分析 （一）惠陽棕櫚島高爾 夫度假村 項(xiàng)目基本資料： 基本數(shù)據(jù) 物業(yè)名稱 棕櫚島高爾夫度假村 地址 廣東惠陽市高爾夫球路一號(hào) 發(fā)展商 新世界 (中國 )有限公司 金源米業(yè) 占地面積 130 萬平方米 (含 27洞高爾夫球場 ) 球場設(shè)計(jì) 尼 古 拉 斯 設(shè) 計(jì) 所 (Jack Nicklaus) 園林設(shè)計(jì) 賓士奈 (Mr. Bill Bensley) 綠化率 61％ 實(shí)用面積 約 80％ 物業(yè)座數(shù) 一期 26 套；二期 25 套 單位總數(shù) 一期 83 個(gè)；二期 58個(gè) 物業(yè)類型 分層、獨(dú)立別墅、半獨(dú)立式別墅 銷售熱線 07523363399 建筑面積 89 平方米～ 402 平方米 銷售單價(jià) 5300 元 /平方米起 裝修標(biāo)準(zhǔn) 精裝修帶家電 物業(yè)管理費(fèi) ￥ 3 元 /平方米 配 套 設(shè) 施 高爾夫球渡假別墅，國際級(jí) 27 個(gè)洞哥爾夫球場，高爾夫?qū)W院 由深圳直達(dá)只需 45 分鐘車程。設(shè)有住客專車往返香港 (經(jīng)上水、機(jī)鐵九龍站、中環(huán) ) 有線電視及衛(wèi)星電視頻度、寬頻上網(wǎng) 酒店、會(huì)所、網(wǎng)球場、園林及室內(nèi)泳池、健身室、桌球室、 SPA、兒童游樂室、中西餐廳 球 場 資 料 球場設(shè)計(jì) 積尼古拉斯 球場狀況 總面積： 2,055 畝； 球洞數(shù)： 27 /荔河場 /荔湖場：標(biāo)準(zhǔn)桿： 108 總長度：總長度 10,360 碼 球道草種 百慕達(dá) 419 球洞草種 百慕達(dá) Tifdwarf 舉辦比賽 2020 年 ASHWORTH 中國男子業(yè)余高爾夫公開賽 球會(huì)地址 中國廣東省惠陽市高爾夫路 1 號(hào) 項(xiàng)目分析 （ 1）產(chǎn)品： 棕櫚島是由新世界中國地產(chǎn)有限公司、金源米業(yè)、廣東華僑信托投資公司及其它私人投資者合作發(fā)展之高級(jí)高爾夫球會(huì)。占地 1,400,000 平方米，其中近八成土地是用作高爾夫球場、湖泊、河流及綠化帶，其余土地規(guī)劃作房地產(chǎn)發(fā)展用 途。項(xiàng)目分 多期開發(fā)，首期發(fā)展的是位於高爾夫球場南面共 8 幢別墅及 42 個(gè)復(fù)式公寓，現(xiàn)已公開發(fā)售。四周環(huán)境清幽恬靜，綠翠綿綿，擁有如詩似畫的景色，住在這里，猶如置身於綠洲之中。 ? 園林設(shè)計(jì) 棕櫚島的獨(dú)特園林景色，是由名設(shè)計(jì)師賓士奈 (Mr. Bill Bensley)構(gòu)思設(shè)計(jì)。賓士奈先生是馳名國際賓士奈設(shè)計(jì)事務(wù)所的創(chuàng)辦人和總設(shè)計(jì)師，曾負(fù)責(zé)多個(gè)國際著名的六星級(jí)渡假酒店的園林設(shè)計(jì)，在亞太區(qū)及歐洲各地曾獲多個(gè)建筑和設(shè)計(jì)的獎(jiǎng)項(xiàng)。最知名的項(xiàng)目包括各國元首都曾入住的清邁麗晶酒店及曼谷半島酒店。 ? 高爾夫球場設(shè)計(jì) 由尼古拉斯設(shè) 計(jì)所 (Jack Nicklaus)設(shè)計(jì)的 27 洞錦標(biāo)級(jí)球場，標(biāo)準(zhǔn)桿為 108桿，總長度 10368 碼，球道特點(diǎn)是多湖、多水、多沙，非常具有挑戰(zhàn)性，球場被一條淡水河半包圍，并在球場中種植大量的棕櫚科植物，與球道交相輝映，美不勝收，故得名 “棕櫚島” ，高爾夫球練習(xí)場采用真草，使與在高爾夫球道的發(fā)球臺(tái)毫無分別。 ? 球會(huì)及會(huì)所 棕櫚島球會(huì)會(huì)所座落于 5 萬平方米之中央公園內(nèi)，會(huì)所設(shè)施包括游泳池，網(wǎng)球場，健身室，圖書館，多功能廳、酒吧，咖啡廳等只專供住客享用。全部規(guī)劃由著名園林設(shè)計(jì)師以東南亞風(fēng)情為主題設(shè)計(jì)，令渡假屋周邊環(huán)境更 清幽典雅。中央花園建成一個(gè)全中國最具規(guī)模的香熏按摩中心，采用最新的技術(shù)配合外國專業(yè)技師及顧問，令整個(gè)會(huì)所設(shè)施更臻完美。 棕櫚島球會(huì)規(guī)劃建設(shè)近 60 間渡假式住房在練習(xí)果嶺旁，坐擁一望無際的綠茵景致?，F(xiàn)已建成 20 間兩層高渡假式酒店住房，房間面積達(dá) 700 多平方尺，憑窗可眺望高爾夫球練習(xí)場及輕擊區(qū)，獨(dú)立陽臺(tái)可供多達(dá)八位友人相聚，無論是商討球技或閑話家常，都倍感輕松寫意。 此外，球會(huì)還設(shè)有一個(gè)小農(nóng)場，會(huì)員可以認(rèn)領(lǐng)菜地，其家人可在此種植瓜、果、蔬菜等，充分享受愜意的鄉(xiāng)村生活。 （ 2）推廣 ? 以租帶售 香港新世界地產(chǎn)在廣州舉 行了一場“棕櫚島投資新焦點(diǎn)推介會(huì)”，為其在惠陽的度假型住宅項(xiàng)目作推廣，其中“帶國際大公司 6－ 8 年長租約”的投資賣點(diǎn) 對(duì)廣州的投資者具有一定的吸引力。 現(xiàn)在市場上“帶租約”出售的物業(yè)以商鋪居多，但新世界惠陽棕櫚島則是別墅、聯(lián)排別墅和公寓混合的高檔住宅區(qū)?；蓐枴白貦皪u高爾夫度假村”物業(yè)，以七成三十年的按揭進(jìn)行投資，大約三年內(nèi)將可收回前期投資，投資風(fēng)險(xiǎn)較小。而這種銷售模式在豪宅市場的銷售中也將吸引大量投資型客戶而非純粹依賴單一的享受型客戶，成為廣州豪宅發(fā)展商處理存貨或者擴(kuò)大銷售的主要模式。 ? 強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，吸引大客戶入住 “中海殼牌”正式落戶惠陽，新世界即與惠陽的中海殼牌石油化工有限公司 簽定了租賃合約：“中海殼牌”租用棕櫚島數(shù)十套高檔物業(yè)作為公司高層管理人員和外國專家的居所，并把生活基地也落戶于該樓盤，租期達(dá) 6－ 8 年。中海殼牌在大亞灣投資 330 多億元的石化項(xiàng)目屬目前國內(nèi)投資額數(shù)一數(shù)二的合資項(xiàng)目，明年初該公司的高層人員和專家將正式入住棕櫚島。新世界最近計(jì)劃出售這批帶租約的住宅，售價(jià)從 160 萬元到 300 多萬元，月租金大約 16900 多元到 24000多元，年租金回報(bào)率在 10%－ 13%。交樓時(shí)已配齊了所有入住的設(shè)施。 （二） 、深 圳觀瀾高爾夫球會(huì) 項(xiàng)目基本資料： 基 本 數(shù) 據(jù) 物業(yè)名稱 觀瀾高爾夫花園曉峰居 地址 深圳觀瀾鎮(zhèn)高爾夫大道 發(fā)展商 深圳觀瀾湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 占地面積 約 930 萬 M2 綠化率 約 70% 入伙日期 已入伙 單位總數(shù) 56 個(gè)單位 銷售熱線 075528012020 單位面積 別墅 200280 平方米 單價(jià) 12， 000 元 /平方米起 環(huán)境特色 位于深圳觀瀾湖高爾夫球場內(nèi)，全數(shù)物業(yè)享有高爾夫球場景致。 物 業(yè) 管 理 物管公司 深圳市中海物業(yè)管理有限公司 物管費(fèi) 別墅￥ 配套設(shè)施 完善的康體及各項(xiàng)生活設(shè)施，包括多個(gè)世界高爾夫球場、亞州最大規(guī)模的 51 個(gè)網(wǎng)球場的網(wǎng)球中心、多功能鄉(xiāng)村俱樂部、五星級(jí)度假酒店及高爾夫?qū)W院。 會(huì)所設(shè)施 會(huì)所設(shè)有環(huán)境優(yōu)雅、設(shè)計(jì)一流的游泳池，附有日式水力按摩、設(shè)備先進(jìn)的健身室，以及各項(xiàng)新穎的娛樂康體設(shè)施，此外，會(huì)所還設(shè)有多間中西食肆、專賣店、 Spa 等滿足住客不同的要求。 人防保安設(shè)施 逾 200 名保安員組成的全日制巡邏隊(duì)伍； 球會(huì)范圍全部設(shè)有堅(jiān)固的圍墻 , 自成一體； 由退役的中南海保鏢擔(dān)任的機(jī)動(dòng)保安隊(duì)伍； 由 50 只護(hù)衛(wèi)犬組成中國第一支經(jīng)公安部門注冊的物業(yè)護(hù)衛(wèi)警隊(duì)； 地產(chǎn)各期物業(yè)的出入口設(shè)置檢查站，確保住戶免受外界騷擾。 球 場 設(shè) 施 球場資料 目前我國規(guī)模最大的高爾夫球場，也 是中國唯一榮獲 PGA 及 TPC認(rèn)可的國際巡回賽事指定球場，中國首家榮獲 ISO14001 環(huán)境管理體系認(rèn)證的球會(huì) 其中的 5 座 18 洞國際錦標(biāo)級(jí) 球場分別出自尼克勞斯、弗度和尾崎將司 等 名家 之手 交通設(shè)施 豪華巴士由觀瀾豪園每天往返中環(huán)及九龍?zhí)烈话啵囐M(fèi)港幣 100元，人民幣 107 元 豪華巴士由觀瀾豪園每天往返皇崗及落馬洲， 每半小時(shí)一班，車費(fèi)港幣 50 元，人民幣 54 元 豪華巴士由觀瀾豪園往返羅湖四班，車費(fèi)港幣 50 元，人民幣54 元 收費(fèi)情況 平日果嶺費(fèi) ： 550 港幣（會(huì)員嘉賓）周末假日果嶺費(fèi) ： 990 港幣 （會(huì)員嘉賓） 項(xiàng)目分析： （ 1）、產(chǎn)品 ? 規(guī)模宏大，球場規(guī)格高 觀瀾高爾夫球會(huì)是 目前我國規(guī)模最大的高爾夫球場，也是我國唯一獲得國際高爾夫巡回賽事會(huì)認(rèn)可的國際比賽球場。同時(shí)這里設(shè)有 50 個(gè)國際標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場和可以舉辦大型國際職業(yè)比賽的中央網(wǎng)球場，擁有 6000 個(gè)座位，是中國南部唯一有看臺(tái)的網(wǎng)球場。 ? 地理位置優(yōu)越，配套齊全 觀瀾 湖高 爾夫球會(huì)位于深圳市寶安區(qū)觀瀾鎮(zhèn)東北面，距深圳市區(qū) 25 公里，距東莞塘廈鎮(zhèn)、鳳崗鎮(zhèn)約 4 公里，經(jīng)莞深、梅觀、機(jī)荷及廣深高速與東莞、深圳、廣州、惠州相連，交通十分便利。 除球場外還擁有 曉峰居別墅、觀瀾豪苑、賽維納遞進(jìn)式居庭等高爾夫球場物業(yè)。計(jì)劃在未來幾年內(nèi)，將球會(huì)近 100 萬平方米的用地建設(shè)成以高雅的高爾夫運(yùn)動(dòng)為主題的大型綜合性國際社區(qū)，區(qū)內(nèi)物業(yè)包括各種住宅和公寓，以及商場、酒店、醫(yī)療保健、國際學(xué)校等豐富的生活?yuàn)蕵吩O(shè)施，集商務(wù)、社交、居住、休閑、度假為一體。 ? 全退臺(tái)式格局，家家有觀景露臺(tái) 觀瀾湖高爾夫社區(qū)的觀景小高層住 區(qū)，整個(gè)建筑向內(nèi)傾斜，采用全退臺(tái) 式格局，做到家家有觀景露臺(tái)，不能不說是一個(gè)大膽的創(chuàng)舉。 ? 觀瀾湖圣安德魯斯 觀瀾湖圣安德魯斯──坐落于因成功舉辦 1995 年第 41 屆高爾夫世界杯賽而蜚聲海內(nèi)外的觀瀾湖“世界杯球場”上。由 36 棟獨(dú)立別墅圍合組成，四面被迭翠果嶺、蜿蜒球道所環(huán)抱，堪稱觀瀾湖高爾夫球場物業(yè)中的“珍品”，絕無僅有的超低容積率盡顯尊貴本色。她擯棄短暫的建筑潮流，傳承沉靜、內(nèi)斂的歐洲典雅建筑風(fēng)格，讓人重溫歐洲古老文明的深邃情懷，感受著歐洲建筑文化的恒久魅力。 建筑布局因地制宜。一組組別墅巧妙的靈性排列 ，每個(gè)房間都擁有各自得天獨(dú)厚的球道景觀，戶內(nèi)功能設(shè)計(jì)延伸至戶外景致。建筑主體盡覽“世界杯球場”第 18 洞，坐在自家客廳，就可近距離觀看國際性高爾夫賽事，第一時(shí)間和國際球手分享勝利的榮耀。 整個(gè)別墅區(qū)和著連綿果嶺的“旋律”有節(jié)奏地起伏，以 得天獨(dú)厚的環(huán)境優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)了從公共 —— 半公共 —— 半私人 —— 私人四重空間的完美過渡，空間層次豐富。在景觀與私密性之間找到最佳平衡點(diǎn)，不僅減少了公共空間和私人空間的矛盾，還最大限度地保證私人空間的獨(dú)立性。 ? 戶型特色 以主人“因享受而居住”生活模式為主題設(shè)計(jì)，戶型面積從 250 平方米到685 平方米不等，每家每戶不但擁有最理想的朝向，還擁有各自獨(dú)立的前后花園，與球場景觀融為一體，提供足夠空間打造私家泳池或園林小景，是目前中國綠化率最高的頂級(jí)別墅。 685 平方米的獨(dú)立別墅極盡完美的營造每一處功能空間，實(shí)現(xiàn)居住最高夢想?？臻g設(shè)計(jì)兼具居家、商務(wù)、多功能娛樂廳等。客、廳凈空高達(dá) 7 米，大面積落地飄窗和落地飄臺(tái)設(shè)計(jì)將一幅“濃妝淡抹總相宜”的風(fēng)景畫定格在每家每戶窗前。面積近 200 平方米的主人房內(nèi)配置了獨(dú)立的男女衛(wèi)生間、男女獨(dú)立衣帽間、小臥房、書房、接待室、小中庭，大露臺(tái)，全方位滿足財(cái)富人士身心需求。 該戶型的另一大特色就是主人與工人的活動(dòng)空間互不干擾，主人出入有獨(dú)立出入口，避免與正在進(jìn)行的活動(dòng)產(chǎn)生干擾，外出歸來則可通過室內(nèi)車庫徑直進(jìn)入個(gè)人生活空間，在這套超豪華的別墅內(nèi)，可同時(shí)容納 4 個(gè)工人住宿