打造最后一桶金上海某某公寓策劃建議書20(編輯修改稿)
2025-07-15 15:22 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 元1100美元。劣勢分析：（1）房型偏大，部分房型設(shè)計(jì)不合理，空間浪費(fèi)較多；得房率低；小面積房型朝向不好。（2）室內(nèi)裝修、設(shè)備等均已供租戶使用多年，已顯陳舊。（3）小區(qū)的配套設(shè)施，如會所等的功能設(shè)施形同虛設(shè)，無法與新建小區(qū)相比擬。（4）小區(qū)年代較長，設(shè)計(jì)規(guī)劃、外立面、綠化、環(huán)境等均顯陳舊，不如新建樓盤。（5）房型配比，一房（面積106平米左右）占10%，二房（面積120平米—125平米）占33%，三房（面積169平米左右）占33%，四房（面積179左右）%，五房（面積271平米左右）%。二房、三房為主力房型，三房房型最為整齊。 據(jù)本司調(diào)研，周邊市場的主力房型為二房、三房，面積為90平米140平米，同時(shí)此類房型也是市場接受度最好、成交量和需求量最大的品種。而本案的二房、三房僅占66%，余下的一房、四房、五房存在銷售抗性。 從目前租賃情況看，主要空置為一房由于面積偏大，抗性首當(dāng)其沖；而與五房相比，四房的抗性更大。 目前住戶分析目前某某公寓共有60套房源，出租率為90%。客戶主要為臺灣人、韓國人和一小部分零散客戶。其中臺灣頂新為公司集體租賃，共租26套。 目前租賃情況分析目前某某公寓出租率和租金水平在周邊地區(qū)均屬于上等。特別是租金水平較高，基本在800美元1200美元。這個(gè)價(jià)格明顯高于同地區(qū)樓盤租賃價(jià)格，其主要原因是由于本案為早期的外銷樓，一直以來是作為酒店式服務(wù)公寓由開發(fā)商通過物業(yè)公司自行租賃統(tǒng)一管理的，已有比較固定的客戶群和一定的知名度。但是考慮到本案一旦上市銷售，其小業(yè)主來源就會比較復(fù)雜，而且業(yè)主的購房用途一部分用于自住，另一部分才可能用于投資，這種住戶的多元化可能會影響本案的租賃情況和租金水平。特別是在銷售后，本案的租賃將由開發(fā)商統(tǒng)一操作轉(zhuǎn)變?yōu)樾I(yè)主的分散操作，部分小業(yè)主的急租心理和競相壓價(jià)行為將可能引起租金水平的下降，從而導(dǎo)致投資收益的降低。1998年金坤花園銷售后，其租賃情況就曾出現(xiàn)過上述的狀況。三、 周邊老盤類比分析：項(xiàng)目 案名某某公寓 周邊老盤景觀因素獨(dú)幢住宅，自成一體，環(huán)境清幽多幢住宅小區(qū)外出動(dòng)線虹井路延安路交通便利金匯路、紅松路一帶，相對繁華產(chǎn)品性質(zhì)多層帶電梯公寓多層不帶電梯公寓小高層房型一房至五房，面積從105平米—271平米60套單元房；房型偏大，得房率低基本為二房、三房。以三方為例，面積在130平米左右其他配置小型超市、咖啡吧、商務(wù)中心、地下車庫、租客可享受金虹俱樂部會員資格無特殊配套設(shè)施內(nèi)部裝修精裝修，配進(jìn)口優(yōu)質(zhì)家具、冰箱、烘烤箱、洗衣機(jī)、烘干機(jī)、中央空調(diào)一部分為裝修房一部分為毛胚租金及售價(jià)租金800美元1200美元租金4500元—6000元售價(jià)6200元/平米7200元/平米物業(yè)管理上房物業(yè)統(tǒng)一管理，并統(tǒng)一出租物業(yè)統(tǒng)一管理，小業(yè)主分散出租結(jié)論：與周邊老盤相比，某某公寓有一定優(yōu)勢，綜合各種因素，其定價(jià)應(yīng)該高于一般水平。（即6200元/平米—7300元/平米）四、 產(chǎn)品改造建議 景觀改造建議● 發(fā)揮本案獨(dú)幢住宅、環(huán)境幽靜的特質(zhì)，將內(nèi)庭花草重新綠化修整，將其改造成一個(gè)小而別致的歐式風(fēng)格庭院?！?重新粉刷外立面，改變陳舊外觀 大堂空間布置建議● 重新裝修現(xiàn)有大堂，更換內(nèi)部家具陳列、燈飾等軟
環(huán)評公示相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1