日本房地產(chǎn)信托基金市場(chǎng)的現(xiàn)狀和成長(zhǎng)策略(編輯修改稿)
2025-07-15 15:13 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 T投資法人所占比重迅速擴(kuò)大，約占1/3左右。最近幾年，東京市中心商業(yè)地價(jià)的下降幅度大為緩和，與此同時(shí)，從2004年開始，東京、大阪和名古屋等３大都市圈的商業(yè)設(shè)施的地價(jià)開始上升。其中，JREIT投資法人積極參與房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，是最重要的因素。JREIT購(gòu)買房地產(chǎn)的主要目的，并不是像股票投資那樣在低價(jià)時(shí)吸納，到高價(jià)時(shí)拋售，而是試圖從所購(gòu)買的房地產(chǎn)中得到穩(wěn)定的現(xiàn)金流，并且依靠現(xiàn)金流來(lái)增加收益。但是，隨著房地產(chǎn)價(jià)格的增長(zhǎng)，購(gòu)入成本開始增加。在每月租金收入穩(wěn)定的情況下，這將造成投資回收期延長(zhǎng)以及投資收益率下降。因此，JREIT格外重視發(fā)掘便宜的房地產(chǎn)來(lái)源。而能否得到此類信息，則是衡量JREIT各投資法人運(yùn)營(yíng)能力的一個(gè)重要指標(biāo)。但是，一味追求價(jià)格便宜的房地產(chǎn)，而忽視了房地產(chǎn)的附加價(jià)值，這也將直接影響到租金現(xiàn)金流，從而進(jìn)一步影響到將來(lái)的收益率。因此在選定房地產(chǎn)投資對(duì)象時(shí)，如何在購(gòu)入價(jià)格和附加價(jià)值之間取得平衡，是至關(guān)重要的。JREIT的收益增長(zhǎng)除了內(nèi)外部成長(zhǎng)之外，在很大程度上還依賴于財(cái)務(wù)運(yùn)作。根據(jù)相關(guān)稅法，JREIT超過(guò)90％的當(dāng)期利潤(rùn)必須以分紅的形式分配給投資者，否則不能享受免稅的優(yōu)惠政策。因此，投資法人的企業(yè)盈余有限，不能滿足追加投資的需要。JREIT在需要追加投資的時(shí)候，通常會(huì)努力發(fā)掘新的資金來(lái)源。資金周轉(zhuǎn)的主要方式包括銀行借貸和發(fā)行公司債券等負(fù)債（Debt）手段，以及通過(guò)參股增資等資本（Equity）手段。迄今為止，JREIT的投資法人運(yùn)用上述手法，都能順利地獲得發(fā)展資金。JREIT對(duì)將來(lái)利率的變動(dòng)也很關(guān)注。在房地產(chǎn)的投資回報(bào)率高于利率時(shí)，運(yùn)用負(fù)債手段可以發(fā)揮杠桿效應(yīng)。但是如果負(fù)債比率太高，一旦加息，那么應(yīng)付利息的增加會(huì)壓縮利潤(rùn)，從而不能確保穩(wěn)定收益。因此在財(cái)務(wù)企劃時(shí)，必須重視資產(chǎn)負(fù)債比率。在JREIT中，設(shè)定負(fù)債比率上限的投資法人很多。負(fù)債上限一般在50％至70％范圍內(nèi)。在2004年以后，雖然JREIT的資產(chǎn)規(guī)模顯著上升，但負(fù)債比率還是維持在
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