【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 下降，其中成都降幅最大，達(dá) %；其次為杭州，同比下降幅度亦超過(guò) 50%。 大型開(kāi)發(fā)商在一線城市率先降價(jià)，如龍湖旗下的上海項(xiàng)目龍湖酈城的精裝公寓房源由 17000 元 /平方米下調(diào)至 14000 元 /平方米，逼近開(kāi)發(fā)商的成本價(jià)格，引發(fā)熱銷。 萬(wàn)科在上海項(xiàng)目的“清林徑”、“城花新園”等多個(gè)樓盤(pán)也有較大幅度的變相降價(jià)活動(dòng)。隨后，二線開(kāi)發(fā)商開(kāi)始跟進(jìn)，新城、旭輝等開(kāi)發(fā)商旗下項(xiàng)目均在 11 月初給出 20%以上的價(jià)格降幅。 可以看出，市場(chǎng)已從“假摔”向“真摔”轉(zhuǎn)變，樓市“拐點(diǎn)”已經(jīng)形成。 （ 3）宏觀形勢(shì)：二線城市限購(gòu)名單難出爐子，房?jī)r(jià)依舊上漲 住建部要求 各省住建廳 8 月 20 日之前將需要采取必要限購(gòu)措施的城市名單上報(bào)，但二三線城市限購(gòu)名單至今沒(méi)有公布。 有關(guān)研究部門(mén)對(duì)全國(guó) 15 個(gè)省市 50 個(gè)未實(shí)施限購(gòu)令的二三線城市進(jìn)行調(diào)研發(fā)現(xiàn)，由河北工程大學(xué)畢業(yè)論文 9 于這些城市大部分尚處于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的起始階段或上升階段，自住需求依然是這些城市的需求主力，因此這些城市 2020 年上半年成交量和成交價(jià)格受本輪調(diào)控的影響較小，市場(chǎng)依然保持原有的發(fā)展軌跡。 在被調(diào)研的 50 個(gè)城市中，無(wú)一城市的住宅價(jià)格出現(xiàn)下跌。其中 37 個(gè)城市住宅價(jià)格出現(xiàn)小幅上漲，其余 13 個(gè)城市的價(jià)格則基本持平，持平的 13 個(gè)城市分別分布在江蘇 省、遼寧省、山東省、浙江省、湖北省、湖南省和云南省這 7 個(gè)省。 就成交量而言，調(diào)研結(jié)果顯示半數(shù)城市同比上升，燕郊、廊坊、保定、泰安、濰坊、威海、煙臺(tái)、淄博、東莞、惠州、中山等 50 個(gè)未“限購(gòu)”二三線城市中， 2020 年上半年有 26 個(gè)城市的住宅成交量同比出現(xiàn)上升，持平的為 11 個(gè)，下滑的僅 13 個(gè)。 可以看出“限購(gòu)令”對(duì)于二線城市來(lái)說(shuō)是政府執(zhí)行力度與地方利益的一場(chǎng)博弈。 （ 4）宏觀形勢(shì)：“限購(gòu)令”對(duì)三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)影響不足 衡水房地產(chǎn)市場(chǎng)執(zhí)行“限貸不限購(gòu)”； 衡水房地產(chǎn)市場(chǎng)樓市成交量和房?jī)r(jià)呈現(xiàn)持續(xù)上漲，“限購(gòu)令”對(duì)于 像衡水這樣的三線城市，影響力度微乎其微； 衡水樓盤(pán)對(duì)于客戶來(lái)者不拒； 衡水樓盤(pán)對(duì)于首次購(gòu)房者，要求首付 30%或 40%； 對(duì)于名下已經(jīng)擁有一套的購(gòu)房者，要求首付 60%； 對(duì)于名下超過(guò)一套的購(gòu)房者，要求付全款； 限購(gòu)令對(duì)于衡水來(lái)說(shuō)，在未來(lái)的幾年里影響力度將不會(huì)加大。 經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 （ 1）國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)為房地產(chǎn)業(yè)提供了強(qiáng)勁動(dòng)力 中國(guó)經(jīng)濟(jì)連續(xù)多年保持快速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)必然帶來(lái)城市發(fā)展、住房擴(kuò)大、投資增加和流動(dòng)性過(guò)剩。中國(guó)居民的平均收入幾乎每 4 年就會(huì)提升一倍，人們購(gòu)房和投資的能力也隨之增加，而對(duì) 改變住房的量與質(zhì)最為迫切的中產(chǎn)階級(jí)的家庭數(shù)量更呈崛起之勢(shì)。 國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定快速的發(fā)展，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了強(qiáng)勁動(dòng)力。 高盛 預(yù)計(jì)中國(guó)2020 年和 2020 年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)分別 為 %和 %，根據(jù)房地產(chǎn)發(fā)展速度和 GDP 增速的關(guān)系可以看出房地產(chǎn)行業(yè)將依然保持高速發(fā)展。 （ 2）通脹壓力巨大，房地產(chǎn)市場(chǎng)依然是最佳投資渠道 隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、較快回升，我國(guó)出現(xiàn)了通脹預(yù)期加大、通脹壓力上升等問(wèn)題。美國(guó)等主要經(jīng)濟(jì)體持續(xù)實(shí)施量化寬松的貨幣政策，又使國(guó)際流動(dòng)性溢出效應(yīng)更加明顯，進(jìn)一步加劇了輸入性通脹壓力 。 2020 年 7 月全國(guó) CPI 同比漲 %，創(chuàng)三年來(lái)新高。 當(dāng)前我國(guó)通脹壓力仍然較大 ，由于 缺少更好的投資渠道 ，財(cái)富向資產(chǎn)投資轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)市場(chǎng)河北工程大學(xué)畢業(yè)論文 10 依然是最佳投資渠道 。 社會(huì)與文化要素 （ 1）人口環(huán)境決定房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在容量依然巨大 城鎮(zhèn)人口數(shù)量、人口分布、 人口流動(dòng) 等自然屬性 ， 直接影響 房地產(chǎn) 市場(chǎng)的潛在容量 。根據(jù) 2020 年發(fā)布的全國(guó)第六次人口普查結(jié)果，中國(guó)大陸人口總數(shù)達(dá) 億人，十年間增加 7390 萬(wàn)人；城鎮(zhèn)人口占 %，十年間上升 個(gè)百分點(diǎn)；中國(guó)大陸流動(dòng)人口為 億人，十年間增加 億人。 中國(guó)大陸人口呈現(xiàn) 出人口基數(shù)大、城鎮(zhèn)人口比重上升、流動(dòng)人口大量增加的發(fā)展趨勢(shì)。 隨著 中國(guó)城鎮(zhèn) 人口規(guī)模的 不斷增長(zhǎng)、流動(dòng)性人口大量增加 ，人均居住面積 需求 的不斷提升， 中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng) 需求將進(jìn)一步增加， 房市場(chǎng)的潛在容量依然巨大。 （ 2）城市化進(jìn)程推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展 在世界城市化發(fā)展史研究領(lǐng)域，美國(guó)城市地理學(xué)家納瑟姆提出了著名的 “納瑟姆曲線 ”。納瑟姆曲線表明城市化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展 存在著 內(nèi)在聯(lián)系：城市化發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)推動(dòng) ， 當(dāng)城市化率達(dá)到 30%時(shí)，房地產(chǎn)投資開(kāi)始加速增長(zhǎng)，當(dāng)城市化率達(dá)到 50%時(shí)，房地產(chǎn)投資將達(dá)到峰值，其后一直到城市化率達(dá) 到 70%時(shí)都將保持這種高 增長(zhǎng) 率。 2020 年 中國(guó) 城市化率達(dá)到 %， 預(yù)計(jì) 2050 年前后將達(dá)到 70%左右， 因此 房地產(chǎn)業(yè) 將會(huì)持續(xù) 3040 年的繁榮。 （ 3）城市發(fā)展對(duì)土地財(cái)政的依賴有增無(wú)減 2020 年國(guó)有土地出讓收入 萬(wàn) 億元 ，占全國(guó)財(cái)政收入的 35%。與此同時(shí)，全國(guó)省市縣三級(jí)政府的負(fù)債總額已達(dá)到 萬(wàn)億 元 ，其中超過(guò)三分之一的債務(wù)要靠土地出讓金來(lái)還。 中 西 部 欠 發(fā)達(dá)城市 、 沿海還沒(méi)有形成產(chǎn)業(yè)支撐的開(kāi)發(fā)區(qū) ， 由于沒(méi)有相關(guān)產(chǎn)業(yè)作為支撐，土地財(cái)政必然成為政府收入主要來(lái)源 ， 對(duì)土地財(cái)政 更加 依賴 。 無(wú)論中央出臺(tái)什 么政策，最終落實(shí)都是要靠地方政府去執(zhí)行，沒(méi)有地方政府的配合，政策想要貫徹實(shí)施就基本上是一句空話， 地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴使得房地產(chǎn)調(diào)控政策的執(zhí)行大打折扣 。 中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速增長(zhǎng) 、 城市化進(jìn)程 的穩(wěn)步推進(jìn) 、通脹 壓力 、人民幣升值 預(yù)期 等因素，仍將支持中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在未來(lái)較長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)保持較快的增長(zhǎng)。 同時(shí)，我們又必須看到房地產(chǎn)行業(yè)確實(shí)存在著不少問(wèn)題，諸如 —— 地價(jià)過(guò)高、房?jī)r(jià)過(guò)高、投資過(guò)熱、調(diào)控效果欠佳、一刀切政策以及弱勢(shì)群體意見(jiàn)大等等。 技術(shù)環(huán)境分析 相對(duì)于其他行業(yè)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)的生產(chǎn)技術(shù)科技并不是要求很高。 但是對(duì)于投資，營(yíng)河北工程大學(xué)畢業(yè)論文 11 銷方面，房地產(chǎn)的科技創(chuàng)新具有了很大的改變。 （ 1）融資創(chuàng)新 相對(duì)于之前的房地產(chǎn)投資，現(xiàn)在房地產(chǎn)投資面臨著更多的問(wèn)題。其中最為關(guān)鍵的是融資，政府銀行政策的改變使得房地產(chǎn)行業(yè)的融資變得更加的困難。但是，問(wèn)題必然有解決的方法，房地產(chǎn)行業(yè)也有著自己的創(chuàng)新融資方法。去年我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源的統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，企業(yè)自籌資金不足 28%，銀行融資占 %，建筑公司的工程墊款和購(gòu)房者的預(yù)付款占 38%，在資本市場(chǎng)的直接融資僅占總量的十分之一。因此在銀行收錢(qián)袋之際，廣大中小開(kāi)發(fā)商必須積極謀求在資本市場(chǎng)一搏。 首先是信托業(yè)的發(fā)展。其次是購(gòu)房者的預(yù)付款，最后是公司上市。 （ 2）銷售創(chuàng)新 房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)過(guò)七年以及今年的政府宏觀調(diào)節(jié)，銀行的貸款要求嚴(yán)格，利息提高等政策，面臨著越來(lái)越艱難的市場(chǎng)環(huán)境。房地產(chǎn)行業(yè)也依據(jù)自己的銷售特色，合理的選擇了合適于自己的銷售方法。 首先是體驗(yàn)式營(yíng)銷，使購(gòu)房者在選購(gòu)住房是接