【文章內(nèi)容簡介】 下降，其中成都降幅最大，達 %；其次為杭州，同比下降幅度亦超過 50%。 大型開發(fā)商在一線城市率先降價，如龍湖旗下的上海項目龍湖酈城的精裝公寓房源由 17000 元 /平方米下調(diào)至 14000 元 /平方米，逼近開發(fā)商的成本價格，引發(fā)熱銷。 萬科在上海項目的“清林徑”、“城花新園”等多個樓盤也有較大幅度的變相降價活動。隨后，二線開發(fā)商開始跟進，新城、旭輝等開發(fā)商旗下項目均在 11 月初給出 20%以上的價格降幅。 可以看出，市場已從“假摔”向“真摔”轉(zhuǎn)變，樓市“拐點”已經(jīng)形成。 （ 3）宏觀形勢：二線城市限購名單難出爐子，房價依舊上漲 住建部要求 各省住建廳 8 月 20 日之前將需要采取必要限購措施的城市名單上報，但二三線城市限購名單至今沒有公布。 有關研究部門對全國 15 個省市 50 個未實施限購令的二三線城市進行調(diào)研發(fā)現(xiàn)，由河北工程大學畢業(yè)論文 9 于這些城市大部分尚處于房地產(chǎn)市場發(fā)展的起始階段或上升階段，自住需求依然是這些城市的需求主力，因此這些城市 2020 年上半年成交量和成交價格受本輪調(diào)控的影響較小，市場依然保持原有的發(fā)展軌跡。 在被調(diào)研的 50 個城市中，無一城市的住宅價格出現(xiàn)下跌。其中 37 個城市住宅價格出現(xiàn)小幅上漲，其余 13 個城市的價格則基本持平，持平的 13 個城市分別分布在江蘇 省、遼寧省、山東省、浙江省、湖北省、湖南省和云南省這 7 個省。 就成交量而言，調(diào)研結果顯示半數(shù)城市同比上升，燕郊、廊坊、保定、泰安、濰坊、威海、煙臺、淄博、東莞、惠州、中山等 50 個未“限購”二三線城市中， 2020 年上半年有 26 個城市的住宅成交量同比出現(xiàn)上升，持平的為 11 個，下滑的僅 13 個。 可以看出“限購令”對于二線城市來說是政府執(zhí)行力度與地方利益的一場博弈。 （ 4）宏觀形勢：“限購令”對三線城市房地產(chǎn)市場影響不足 衡水房地產(chǎn)市場執(zhí)行“限貸不限購”； 衡水房地產(chǎn)市場樓市成交量和房價呈現(xiàn)持續(xù)上漲，“限購令”對于 像衡水這樣的三線城市，影響力度微乎其微； 衡水樓盤對于客戶來者不拒； 衡水樓盤對于首次購房者，要求首付 30%或 40%； 對于名下已經(jīng)擁有一套的購房者，要求首付 60%； 對于名下超過一套的購房者，要求付全款； 限購令對于衡水來說，在未來的幾年里影響力度將不會加大。 經(jīng)濟環(huán)境分析 （ 1）國民經(jīng)濟快速增長為房地產(chǎn)業(yè)提供了強勁動力 中國經(jīng)濟連續(xù)多年保持快速發(fā)展，經(jīng)濟的持續(xù)增長必然帶來城市發(fā)展、住房擴大、投資增加和流動性過剩。中國居民的平均收入幾乎每 4 年就會提升一倍，人們購房和投資的能力也隨之增加，而對 改變住房的量與質(zhì)最為迫切的中產(chǎn)階級的家庭數(shù)量更呈崛起之勢。 國民經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定快速的發(fā)展，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了強勁動力。 高盛 預計中國2020 年和 2020 年的經(jīng)濟增長分別 為 %和 %，根據(jù)房地產(chǎn)發(fā)展速度和 GDP 增速的關系可以看出房地產(chǎn)行業(yè)將依然保持高速發(fā)展。 （ 2）通脹壓力巨大，房地產(chǎn)市場依然是最佳投資渠道 隨著經(jīng)濟的持續(xù)、較快回升，我國出現(xiàn)了通脹預期加大、通脹壓力上升等問題。美國等主要經(jīng)濟體持續(xù)實施量化寬松的貨幣政策，又使國際流動性溢出效應更加明顯，進一步加劇了輸入性通脹壓力 。 2020 年 7 月全國 CPI 同比漲 %，創(chuàng)三年來新高。 當前我國通脹壓力仍然較大 ，由于 缺少更好的投資渠道 ，財富向資產(chǎn)投資轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)市場河北工程大學畢業(yè)論文 10 依然是最佳投資渠道 。 社會與文化要素 （ 1）人口環(huán)境決定房地產(chǎn)市場潛在容量依然巨大 城鎮(zhèn)人口數(shù)量、人口分布、 人口流動 等自然屬性 ， 直接影響 房地產(chǎn) 市場的潛在容量 。根據(jù) 2020 年發(fā)布的全國第六次人口普查結果，中國大陸人口總數(shù)達 億人，十年間增加 7390 萬人；城鎮(zhèn)人口占 %，十年間上升 個百分點；中國大陸流動人口為 億人，十年間增加 億人。 中國大陸人口呈現(xiàn) 出人口基數(shù)大、城鎮(zhèn)人口比重上升、流動人口大量增加的發(fā)展趨勢。 隨著 中國城鎮(zhèn) 人口規(guī)模的 不斷增長、流動性人口大量增加 ，人均居住面積 需求 的不斷提升， 中國房地產(chǎn)市場 需求將進一步增加， 房市場的潛在容量依然巨大。 （ 2）城市化進程推動房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展 在世界城市化發(fā)展史研究領域，美國城市地理學家納瑟姆提出了著名的 “納瑟姆曲線 ”。納瑟姆曲線表明城市化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展 存在著 內(nèi)在聯(lián)系：城市化發(fā)展對房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)推動 ， 當城市化率達到 30%時，房地產(chǎn)投資開始加速增長，當城市化率達到 50%時，房地產(chǎn)投資將達到峰值，其后一直到城市化率達 到 70%時都將保持這種高 增長 率。 2020 年 中國 城市化率達到 %， 預計 2050 年前后將達到 70%左右， 因此 房地產(chǎn)業(yè) 將會持續(xù) 3040 年的繁榮。 （ 3）城市發(fā)展對土地財政的依賴有增無減 2020 年國有土地出讓收入 萬 億元 ，占全國財政收入的 35%。與此同時，全國省市縣三級政府的負債總額已達到 萬億 元 ，其中超過三分之一的債務要靠土地出讓金來還。 中 西 部 欠 發(fā)達城市 、 沿海還沒有形成產(chǎn)業(yè)支撐的開發(fā)區(qū) ， 由于沒有相關產(chǎn)業(yè)作為支撐，土地財政必然成為政府收入主要來源 ， 對土地財政 更加 依賴 。 無論中央出臺什 么政策，最終落實都是要靠地方政府去執(zhí)行，沒有地方政府的配合，政策想要貫徹實施就基本上是一句空話， 地方政府對土地財政的依賴使得房地產(chǎn)調(diào)控政策的執(zhí)行大打折扣 。 中國經(jīng)濟的持續(xù)快速增長 、 城市化進程 的穩(wěn)步推進 、通脹 壓力 、人民幣升值 預期 等因素，仍將支持中國的房地產(chǎn)市場在未來較長的時間內(nèi)保持較快的增長。 同時，我們又必須看到房地產(chǎn)行業(yè)確實存在著不少問題，諸如 —— 地價過高、房價過高、投資過熱、調(diào)控效果欠佳、一刀切政策以及弱勢群體意見大等等。 技術環(huán)境分析 相對于其他行業(yè)來說，房地產(chǎn)的生產(chǎn)技術科技并不是要求很高。 但是對于投資，營河北工程大學畢業(yè)論文 11 銷方面，房地產(chǎn)的科技創(chuàng)新具有了很大的改變。 （ 1）融資創(chuàng)新 相對于之前的房地產(chǎn)投資，現(xiàn)在房地產(chǎn)投資面臨著更多的問題。其中最為關鍵的是融資，政府銀行政策的改變使得房地產(chǎn)行業(yè)的融資變得更加的困難。但是，問題必然有解決的方法，房地產(chǎn)行業(yè)也有著自己的創(chuàng)新融資方法。去年我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源的統(tǒng)計結果顯示，企業(yè)自籌資金不足 28%，銀行融資占 %，建筑公司的工程墊款和購房者的預付款占 38%，在資本市場的直接融資僅占總量的十分之一。因此在銀行收錢袋之際，廣大中小開發(fā)商必須積極謀求在資本市場一搏。 首先是信托業(yè)的發(fā)展。其次是購房者的預付款，最后是公司上市。 （ 2）銷售創(chuàng)新 房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)過七年以及今年的政府宏觀調(diào)節(jié)，銀行的貸款要求嚴格，利息提高等政策，面臨著越來越艱難的市場環(huán)境。房地產(chǎn)行業(yè)也依據(jù)自己的銷售特色，合理的選擇了合適于自己的銷售方法。 首先是體驗式營銷，使購房者在選購住房是接